РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
* июля 2010 года г.Заринск
Заринский городской суд Алтайского края в составе
председательствующего Н.М. Беккер
при секретаре И.С.Медуница
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Матвеенко Елене Николаевне, Матвеенко Андрею Юрьевичу
о взыскании суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество,
установил
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Матвеенко Елене Николаевне, Матвеенко Андрею Юрьевичу о взыскании задолженности по кредитному договору № *-ЗИП от *.2007года в солидарном порядке по состоянию на *.2010 года в размере 1538 158 руб.23 коп.,, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере 931980. 58 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере 300317.69 руб. пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки в размере 305859.96 руб., взыскании процентов за пользование кредитом на будущий период, начиная с *.2010года по день реализации предмета ипотеки, в размере 13.75 % годовых и пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки. Просит обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, находящийся по адресу Алтайский край, г.Заринск, ул.*, определить способ реализации предмета ипотеки в виде продажи с публичных торгов, установить продажную цену заложенного имущества в размере 1130000 руб., в том числе на дом в размере 837985 руб., земельный участок 292015 рублей, взыскать судебные издержки по оплате госпошлины.
В обоснование иска истец ссылается на то, что ответчикам *.2007года в ООО Комерческий банк «Алтайкапиталбанк» был предоставлен ипотечный кредит для приобретения вышеуказанного дома и земельного участка в собственность в размере 940 000 рублей на срок 180 месяцев. Ответчики свои обязательства по возврату кредита не исполняют, в связи с чем образовалась задолженность, которую они просят взыскать.
В настоящее время законным владельцем закладной по кредитному договору, обеспеченного ипотекой жилого помещения, является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
В судебном заседании представитель истца иск поддержала, просит удовлетворить в объеме, изложенном в исковом заявлении.
В качестве представителя ответчиков, место жительство которых неизвестно, судом назначен адвокат.
Заслушав лиц, участвующих по делу, изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (п. 2 ст. 819 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В судебном заседании установлено, что Матвеенко Е.Н., Матвеенко А.Ю. являются солидарными заемщиками по кредитному договору № *-ЗИП от *.2007года, заключенному с ООО Коммерческий банк «Алтайкапиталбанк».
Кредит предоставлен ответчикам в сумме 940000 руб. сроком на 180 месяцев из расчета пользования кредитом 13.75 % годовых для приобретения в собственность жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу Алтайский край, г.Заринск, ул.*.
Перечисление денежных средств в размере 940000 руб. подтверждается мемориальным ордером №№* от *.2007года.
По состоянию на дату заключения кредитного договора предмет ипотеки был оценен в размере 1130000 рублей, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры, кредитным договором.
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона произведена *.2007 года Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.
Согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк, предоставивший кредит на приобретение дома.
Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, законным владельцем которой в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию», что подтверждается отметкой о смене владельца в закладной. Подлинник закладной представлен суду.
Государственная регистрация ипотеки на квартиру в Едином государственном реестре произведена *.2007 года
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Залогодержателем и кредитором по Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию».
В судебном заседании установлено, что ответчики в нарушение раздела 3 кредитного договора свои обязательства по погашению кредита и процентов за пользование не выполняли. Платежи в погашение кредита с января 2008года в адрес Агентства как залогодержателя –кредитора не производятся.
По состоянию на *.2010 года остаток неисполненных обязательств по основному долгу составляет 931980. 58 руб.
Указанное обстоятельство подтверждается представленными в суд расчетами суммы иска, выписками из лицевого счета, пояснениями истца и свидетельствует о том, что ответчики не исполняют обязательства по исполнению кредитного договора.
Из представленного истцом расчета иска следует, что сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом составляет на *.2010 года 300317.69 руб., начисленные пени в размере 0.2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки составляют на эту же дату 305859.96 руб.
При проверке расчетов суд принимает во внимание, что сумма выданного кредита составляет 940000 рублей.
Согласно кредитного договора и информационного расчета ежемесячных платежей) следует, что общий ежемесячный (аннуитетный) платеж составляет 12403. 08 руб., первый платеж составляет только начисленные проценты за первый процентный период(п.3.3.5 договора) и подлежит внесению в срок, определенный для второго платежа.
Пунктами 3.3.9 и 3.3.10 установлен порядок погашения обязательств по выплате начисленных процентов и возврата кредита. При истечении сроков платежей, установленных настоящим договором и не погашении задолженности заемщиками, кредитор переносит непогашенную в срок задолженность на счета просроченных процентов.
Согласно расчета суммы взыскания следует, что с января 2008года оплата в погашение кредита не производится.
В представленном расчете указанные суммы и даты платежей соответствуют действительности. Начисление процентов, установленных кредитным договором и указанных в расчете проверены судом в судебном заседании, механизм начисления процентов их размер соответствуют условиям кредитного договора, представленный расчет суммы иска является верным.
Таким образом, установлено, что по состоянию на *.2010 года сумма задолженности по основному долгу составляет 931980. 58 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом — 300317.58 руб. руб., пеня в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки в размере 300317.69 руб.
Поскольку ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ ответчиками надлежащим образом не производились, в апреле 2008 года ответчикам было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в течение 30 календарных дней с даты получения требования. После получения требования ответчики не предприняли мер по выплате задолженности по кредиту согласно графика платежей. На день направления требования в сентябре 2008 года основной долг также составлял 931980.58 руб.
Частью 2 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также п. 4.4.3. кредитного договора установлено, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требования.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4.4.3. кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.
Федеральным законом от 30 декабря 2008 года №306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» в вышеуказанные статьи ГК РФ и специального закона были внесены изменения.
Статьей 348 ГК РФ в ныне действующей редакции предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (п.1).
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества в том случае, если одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п.2).
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п.3).
Аналогичные положения изложены в пункте 1 ст.54.1 Закона об ипотеке в новой редакции.
Аналогичное право залогодержателя предусмотрено п. 5.1 закладной и п. 4.4.1 кредитного договора.
Поскольку в нарушение раздела 3 кредитного договора, ответчики свои обязательства по погашению кредита и процентов за пользование не выполняли, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество является обоснованным, законным и подлежит удовлетворению.
Дополнительно с требованиями о взыскании задолженности, образовавшейся на *.2010 года, истец просил определить ко взысканию проценты за пользование кредитом в размере 13.75 % % и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки
Статья 809 ГК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Согласно п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии с п.1 ст.811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п.1 ст.395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п.1 ст.809 настоящего Кодекса.
Таким образом, проценты по договору займа в отличие от процентов, взыскиваемых за неисполнение денежного обязательства по п.1. ст.395 ГК РФ, являются не дополнительным обязательством, а элементом главного обязательства по договору.
Из анализа указанных положений следует, что в тех случаях, когда займодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 ГК РФ) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена.
Об этом также свидетельствует и положение ч.2 ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), которая устанавливает, что ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
На основании ч.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. При этом закон содержит условие, что для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.
Таким образом, требования о взыскании процентов за пользование кредитом в размере 13.75 % годовых, начиная с *2010 года по день фактического возврата кредита подлежат удовлетворению.
При проверке расчета по начислению процентов за пользование денежными средствами судом установлено, что с января 2008 года ежемесячные аннуитетные платежи, предусмотренные договором по погашению суммы кредита и процентов за пользование не производились ответчиками, что подтверждается пояснениями представителя истца и расчетом суммы иска.
Проценты за пользование кредитом по состоянию на *.2010 года составляют 300317.69 руб., указанные требования о взыскании процентов за пользование кредитом подлежит удовлетворению.
При разрешении вопроса о взыскании пени (которая выполняет штрафную функцию) в процентном отношении от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до дня реализации предмета ипотеки суд считает, что удовлетворение этих требований может повлечь существенное нарушение прав ответчиков.
Как усматривается из искового заявления, истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке пени за нарушение сроков возврата кредита, в том числе на будущий период, начиная с *.2010 года по день реализации предмета ипотеки.
Учитывая, что пени в размере 0,2 % за каждый день просрочки соответствует 73 % годовых, принимая во внимание сумму процентов за пользование кредитом, подлежащую взысканию в пользу истца, суд приходит к выводу о том, что сумма пени (неустойки) явно не соответствует последствиям нарушения обязательства по возврату полученной ответчиками суммы займа и считает возможным применить положения ч. 1 ст. 333 ГК РФ, в силу которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом суд принимает во внимание позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в определении от 21.12.2000 года № 263-О, согласно которой в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Кроме того, необходимо учитывать, что истец является коммерческой организацией, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, а для ответчиков заключение договора ипотечного кредитования направлено на реализацию права на жилище, то есть для ответчиков возникшие спорные правоотношения имеют исключительный и более важный характер. В связи с чем суд при разрешении спора должен исходить из баланса интересов сторон и принимая во внимание нуждаемость ответчиков, на которую они ссылались в судебном заседании принять меры к максимальному облегчению возложенного на них бремени.
С учетом указанных обстоятельств суд считает возможным определить размер пени подлежащей взысканию по состоянию на *.2010 года в размере 40 000 руб., отказав в удовлетворении требований о взыскании неустойки на будущее время.
Суд учитывает, что в соответствии со ст. 322 ГК РФ предусмотрена солидарная ответственность, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, следовательно требования о взыскания долга в солидарном порядке являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Всего с ответчиков в солидарном порядке подлежит взысканию по состоянию на *.2010 года основная сумма долга по кредиту 931980.58 руб., 300317.69 руб. проценты за пользование кредитом, 40 000 руб. - пеня от суммы просроченного платежа.
При определении начальной продажной цены реализации заложенного имущества суд учитывает следующие обстоятельства.
В соответствии с п.4 ч.2 ст.54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена недвижимого имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В силу ч.10 ст.28.1 Закона РФ «О залоге» в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке начальная продажная цена данного имущества определяется решением суда.
Согласно договора купли продажи с обременением ипотекой в силу закона предмет ипотеки жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу Алтайский край, г.Заринск, ул.* оценены в размере 1272000 руб., в том числе жилой дом 979985 руб. и земельный участок 292015 руб.
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости стоимость жилого дома с земельным участком составляет округленно 1130000 рублей, в том числе стоимость земельного участка 292015 рублей.
При таких обстоятельствах суд считает возможным установить начальную продажную цену в размере 1130000 руб., определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов в соответствии со ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке(залоге недвижимости)».
С учетом удовлетворения иска с ответчиков подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины. Поскольку расходы по уплате госпошлины регулируются налоговым кодексом, то соответственно взыскание указанной суммы должно производиться с ответчиков в долевом порядке по 9945.40 с каждого.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил
Удовлетворить исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» частично.
Взыскать с Матвеенко Елены Николаевны, Матвеенко Андрея Юрьевича в солидарном порядке в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по состоянию на * 2010года основную задолженность по кредитному договору в размере 931980.58 руб.
проценты за пользование денежными средствами в размере 300317.69 руб. пени в размере 40 000 руб.,
проценты за пользование кредитом в размере 13.75 %, начиная с *.2010 года по день реализации предмета ипотеки,
а также в долевом порядке расходы по уплате госпошлины по 9945.40 руб. с каждого.
Обратить взыскание на заложенное имущество -жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу Алтайский край, г.Заринск, ул.*.
Определить способ реализации предмета ипотеки в виде продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную цену реализации заложенного имущества в размере 1130000 руб., в том числе дома в размере 837985 рублей, земельного участка -292015 рублей.
Отказать в удовлетворении требований о взыскании пени в размере 0.2% по день исполнения обязательств.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения через Заринский городской суд.
Судья Заринского
городского суда Н.М. Беккер