Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
** августа 2010г. Заринскийгородскойсуд Алтайского края в составе :
председательствующего: Золотухиной В.И.,
при секретаре: Арляповой Т.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Чирковой Марины Анатольевны к Лубенскому Олегу Сергеевичу о признании сделки купли-продажи квартиры незаключенным, признании права собственности на квартиру за истицей и истребовании квартиры из владения ответчика
У С Т А Н О В И Л:
Истица Чиркова М.А. через представителя Тагаева В.Ю, обратилась в суд с иском к Лубенскому О.С. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры № ** д.** пр. С. в г.Заринске, состоявшегося в 2008г. между Булгаковой Е.В. и Лубенским А.С, признании права собственности на квартиру за ней и истребовании квартиры у ответчика..
В обоснование иска указала, что ей принадлежала по праву собственности указанная квартира, **.05.2008г. она истица выдала доверенность Булгаковой Е.В. на продажу квартиры, квартира была продана Лубенскому, вырученные деньги получила Булгакова Е.В, хотя полномочий на получение денег у неё не было.
В ходе рассмотрения дела представитель истицы требования уточнил, в их окончательной редакции просил признать недействительными сделки купли-продажи квартиры № ** д.** пр. С. в г.Заринске, состоявшийся ** мая 2008г. между Булгаковой Е.В., действующей по доверенности от Чирковой М.А. с одной стороны и Цуровым Р.Д, с другой стороны, а также договор купли-продажи этой же квартиры, состоявшийся **.06.2008г. между Булгаковой М.А, действующей по доверенности от Цурова Р.В. и Лубенским А.С., признать права собственности истицы на указанную квартиру..
Основания иска представитель истицы также в порядке ст.39 ГПК РФ изменил, в окончательной редакции в качестве оснований заявленных требований ссылалась на то, что сделку от **.05.08г. следует считать недействительной по тому основанию, что договор не подписан продавцом, кроме этого договор зарегистрирован в отсутствие доказательств расчета между сторонами.
Сделку купли-продажи квартиры от **.06.2008г. просит считать недействительной, как зарегистрированную в нарушение закона, а именно сделка зарегистрирована через три дня после подписания договора, что не соответствует требованиям Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Суд привлек в качестве третьего лица по делу Булгакову Е.В., и Сбербанк РФ, Заринское отделение № 8417.
В судебное заседание истица Чиркова М.А. не явилась, представитель истицы Тагаев В.Ю. исковые требования в их уточненном виде поддержал, по изложенным в уточненном исковом заявлении основаниям, указанным в исковом заявлении.
Ответчик Лубенский О.С.. в судебном заседании иск не признал, указывая, что оплата за приобретенную им квартиру была произведена в полном объеме, о чем свидетельствует факт подписания договора представителем истицы по доверенности Булгаковой Е.В. в присутствии сотрудника Управления ФРС по Алтайскому краю. Этот договор является письменным доказательством исполнения покупателем своих обязательств по договору.
Ответчик Цуров Р.Д в судебное заседание не явился, хотя уведомлялся надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела
Третье лицо Булгакова Е.В в судебное заседание не явилась, хотя уведомлена о времени и месте рассмотрения дела, письменного отзыва на иск не представила.
Представитель третьего лица Заринского отделения № 8417 Сбербанка РФ в судебное заседание не явился, хотя уведомлялся о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель третьего лица Управления ФС государственной регистрации Кадастра и картографии по Алтайскому краю Нарайкина Л.П. поясняла, что расписка о получении денежных средств берется приемщиком документов в случае, если по условиям договора расчет производится после его подписания, в ином случае такая расписка не берется, комнаты для расчетов нет. Доверенность, предъявленная Булгаковой Е.В. при заключении сделок содержала в себе все необходимые сведения, выдана в установленном законом порядке, а поэтому при регистрации сделки купли продажи сомнений не вызывала. В договоре купли-продажи от **.05.2008г. имеется указание на то, что расчет за проданную квартиру на момент подписания договора произведен полностью. По второму договору от **.06.2008г. регистрация сделки произведена в сроки, установленные ст.13 ч.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е в пределах месячного срока. Нарушений закона при регистрации обеих сделок не было допущено.
Суд, выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего её лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии одобрит данную сделку.
Установлено, что истица являлась собственником трехкомнатной квартиры № *** д.** пр. Строителей в г.Заринске на основании договора дарения от **.04.2004г., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним **.04.2004г.за № 22-***. **.04.2004г. произведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру за истицей Чирковой М.А.
** мая 2008г. исполняющей обязанности нотариуса Заринского межрайонного нотариального округа Бедреевой О.В. удостоверена доверенность, согласно которой Чиркова М.А, доверяет Булгаковой Е.В. продать за цену и на условиях по её усмотрению принадлежащую Чирковой М.А. квартиру № *** д.** пр. С. в г.Заринске. Для чего предоставляет ей право быть её представителем во всех организациях и учреждениях, в том числе в УФРС зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на нового собственника. Кроме этого, истица доверяет Булгаковой заключить договор купли-продажи квартиры, подписать его, получить следуемые ей деньги, либо открывать в любых банках счета на её имя для зачисления на них причитающихся ей сумм за проданную квартиру, с правом подписания в банках любых документов, необходимых для открытия счета, распоряжаться указанным счетом, снимать со счета денежные средства в любых суммах, перечислять денежные средства в любых суммах с указанного счета на любой счет. Составлять и подписывать необходимые документы, а также совершать все иные фактические действия, связанные с выполнением данного поручения. (л.д9).
**.05.2008г. представителем Чирковой М.А. – Булгаковой Е.В. подписан договор купли-продажи, по условиям которого истица Чиркова М.А продала ответчику Цурову Р.Д. квартиру № *** д.** пр. С. в г. Заринске за 800 000руб. В пункте 3.3 данного договора указано, что окончательный расчет произведен до подписания договора.
Разрешая заявленные Чирковой М.А. требования, суд исходит из правил, предусмотренных ст. 60 ГПК РФ, согласно которой обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В случаях, предусмотренных законом, сделки граждан должны совершаться в письменной форме (ст. 162 ГК РФ).
К таким сделкам в силу положений ст.ст. 449, 550 ГК РФ относится сделка купли-продажи недвижимости, которая заключаются путем составления одного документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или из содержания договора купли-продажи от **мая 2008 года квартиры, расположенной по адресу: г. Заринск пр. С. **-**установлено, что в качестве продавца спорной квартиры указана Чиркова М.А., действующая через представителя Булгакову Ю.В. полномочия которой на заключение от её имени сделки купли-продажи подтверждены доверенностью, должным образом уполномоченными ими лицами ( ст. 160 ГК РФ).
Суд не подвергает сомнению доверенность, удостоверенную исполняющей обязанности нотариуса Заинского межрайонного нотариального округа.
По запросу суда нотариусом представлены приказ Управления ФРС по Алтайскому краю от **.01.2008г., согласно которого Бедреева О,В. наделена полномочиями нотариуса с **.01.2008г. по **.12.2008г. на период отпуска нотариуса Войткевичене Н.С., а также приказ Алтайской краевой нотариальной палаты № 13 от **.01.08г. о предоставлении отпуска по уходу за ребенком нотариусу Войткевичене Н.С. л.д.59-60).
Из чего следует, что доверенность на продажу квартиры от **.05.2008г. удостоверенная исполняющей обязанности нотариуса Заринского межрайонного нотариального округа Бедреевой О.В. соответствует требованиям ст. 185 ГК РФ.
В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Доводы представителя истца о том, что договор купли-продажи следует признать недействительным в связи с отсутствием подписи самого продавца, т.е Чирковой М.А. и отсутствием доказательств расчета с истицей суд находит основанными на неправильном понимании закона. Представитель истицы указывает на превышение полномочий Булгаковой Е.В.
Ст. 174 ГК РФ предполагает возможность признания сделки недействительной в случае превышения полномочий, лица на совершение сделки, но только в случае, если эти полномочия ограничены например договором поручения, комиссии и т.д.
На наличие такого договора между Булгаковой и Чирковой представитель истицы не ссылается. Доказательств того, что Булгакова Е.В. превысила полномочия, указанные в доверенности истцом также не представлено.
Кроме этого само по себе превышение лицом совершившим сделку, предоставленных ему полномочий, важное, но недостаточное основание для признания её недействительной. Необходимо также доказать, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об ограничении полномочий лица.
В соответствии со ст.558 ч.2 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, по смыслу указанной нормы закона если сделка зарегистрирована, то недобросовестность приобретателя исключается, потому как нельзя требовать от рядового участника гражданского оборота проверку полномочий отчуждателя.
Из приговора Заринского городского суда от **.08.2009г. в отношении Булгаковой Е.В. по факту совершения ею мошеннических действий видно, что эпизоды по факту получения Булгаковой Е.В. денежных средств за проданную квартиру по доверенностям от Чирковой М.А. и Цурова Р.Д. не рассматривались в настоящем уголовном деле.
В судебном заседании представитель истицы пояснил, что истица не желает заявлять требований о возврате денежных средств к Булгаковой Е.В. за проданную квартиру.
Учитывая изложенное, а также то, что в договоре имеется указание на то, что расчет сторонами произведен полностью, суд находит доводы представителя истицы о том, что расчет с Чирковой М.А по договору купли-продажи не произведен, не подтверждены допустимыми доказательствами.
При этом истица не лишена возможности предъявления требований к Булгаковой Е.В. о взыскании денежных средств, в размере вырученных от продажи средств по иным предусмотренным законом основаниям.
Для признания недействительной сделки купли продажи квартиры от ** июня 2008г между Цуровым, действующим через представителя Булгакову Е.В. и Лубенским О.С.. представитель истца указывает в качестве основания непродолжительный срок её регистрации (в течение 3-хдней) после приема документов на регистрацию, т.е нарушение требований ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ст. 13 ч.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет срок регистрации прав не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации указанного договора и перехода права.
Прямого указания в Законе о регистрации сделки не ранее какого-то определенного срока не содержится. Следовательно, нарушения указанного истцом закона при регистрации сделки не было допущено. Не выявлено и других нарушений закона при совершении указанной сделки.
Установлено, что право собственности Цурова Р.Д.на квартиру № *** д.** пр. С. в г.Заринске зарегистрировано в ЕГРС *.06.2008г. за № ***
*.06.2008г. Цуров Р.Д. выдал доверенность на имя Булгаковой Е.В., удостоверенную нотариусом Заринского межрайонного нотариального округа Карповой Т.К., согласно которой, Цуров доверяет Булгаковой Е.В,. продать за цену и на условиях по её усмотрению принадлежащую Чирковой М.А. квартиру № *** д.** пр. С. в г.Заринске. Для чего предоставляет ей право быть её представителем во всех организациях и учреждениях, в том числе в УФРС зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на нового собственника. Кроме этого, истица доверяет Булгаковой заключить договор купли-продажи квартиры, подписать его, получить следуемые ей деньги, либо открывать в любых банках счета на её имя для зачисления на них причитающихся ей сумм за проданную квартиру, с правом подписания в банках любых документов, необходимых для открытия счета, распоряжаться указанным счетом, снимать со счета денежные средства в любых суммах, перечислять денежные средства в любых суммах с указанного счета на любой счет. Составлять и подписывать необходимые документы, а также совершать все иные фактические действия, связанные с выполнением данного поручения (л.д38).
**.06.2008г. представителем Цурова Р.Д. – Булгаковой Е.В. подписан договор купли-продажи, по условиям которого Цуров Р.Д. продал ответчику Лубенскому О.С. квартиру № *** д.** пр. С. в г. Заринске за 910 000руб. В пункте 4.1.1 данного договора указано, что 91 000руб. выплачена продавцу покупателем до подписания договора, а сумма 819 000руб. будет выплачена покупателем продавцу за счет средств целевого кредита предоставленного покупателю кредитором - залогодержателем на приобретение квартиры по кредитному договору № *** от **.06.2008г. путем перечисления со счета покупателя на счет продавца денежных средств в течении 5 рабочих дней после предоставления договора.
Согласно кредитного договора № ** от **.06.2008г. Сбербанк РФ предоставил Лубенскому О.С. кредит на сумму 819 000руб на приобретение квартиры № ** д.1** пр. С. в г. Заринске под залог данной квартиры.
Согласно п.3.2 указанного договора выдача кредита производится путем зачисления на счет заемщика с последующим перечислением по его поручению денежных средств на счет физического лица, осуществляющего продажу квартиры Булгаковой Е.В.
Из вышеизложенного следует, что Цуров Р.Д. на момент совершения сделки являлся собственником квартиры, его право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке.
В соответствии со ст.209 ч.1 ГК РФ собственнику принадлежит право пользования, владения и распоряжения своим имуществом.
Доверенность на имя Булгаковой Е.В., на продажу принадлежащей Цурову Р.Д, квартиры удостоверена нотариусом Заринского межрайонного нотариального округа. По своему содержанию она соответствует ст.185 ГК РФ.
Договор подписан сторонами, согласно условиям договора расчет произведен полностью.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Каких-либо письменных доказательств в подтверждение заявленных требований представителем истца не представлено.
Поскольку отказано в удовлетворении иска о признании сделок купли-продажи квартиры недействительными, то не подлежать удовлетворению и требования истицы о признании за ней права собственности на квартиру.
Оснований, указанных в ст. 218 ГК РФ для возникновения права собственности не установлено.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:В удовлетворении иска Чирковой Марины Анатольевны к Цурову Руслану Давыдовичу и Лубенскому Олегу Сергеевичу о признании сделки купли-продажи квартиры № ** д.** пр. С. в г.Заринске от **.05.2008г. и от **.06.2008г. недействительными, признании права собственности на указанную квартиру за Чирковой М.А. отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Заринский городской суд в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме.
Председательствующий: В.И. Золотухина