2-3\2011РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 января 2011 года г.Заринск
Заринский городской суд Алтайского края в составе
председательствующего Н.М. Беккер
при секретаре И.С. Медуница
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Боталовой Татьяны Ивановны, Боталова Юрия Ивановича к Аверкиной Раисе Ивановне, Аверкиной Ольге Николаевне, Аверкину Андрею Николаевичу о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома
установил
Боталова Т.И., Боталов Ю.И. обратились в суд с иском к Аверкиной Р.И., Аверкиной О.Н., Аверкину А. Н. об уменьшении покупной цены за жилой дом.
В процессе рассмотрения дела истцы уточнили требования, просили взыскать с ответчиков с учетом рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков жилого дома в счет возмещения расходов на устранение недостатков жилого дома, расположенного по адресу ул.Октябрьская * в с.А. Т. района Алтайского края * руб. в долевом порядке : с Аверкиной Р.И. -* руб., с Аверкиной О.Н. -* руб., с Аверкина А.Н. -* руб.
В обоснование ссылаются, что приобрели у ответчиков указанный дом по договору купли – продажи 2 июня 2009 года после предварительного осмотра дома, произведенного 31 мая 2009года. При осмотре дома недостатки не были обнаружены, продавцы заверили, что дом сухой и теплый. В ходе эксплуатации с августа 2009года в доме во время дождей стала чувствоваться сырость и холод. При замене обоев, истцы обнаружили, что стены комнат черные от промерзания. Аверкина О.Н. заверила, что стены чернели 2 года назад, после переделки печи стены не промерзают. Истцами был до сентября 2009года произведен ремонт, заменены обои, на кухне установлена вытяжка, выровнены потолки, на пол постелена ДВП. Осенью в связи с холодной температурой в доме переделали печь. После этого стало теплей, но в комнатах стали чернеть углы, на окнах скапливался конденсат, появилась плесень. Ответчики в добровольном порядке отказались добровольно устранять выявленные недостатки, невидимые на момент покупки дома. Истцы считают, что ответчики обманули их, знали о наличии недостатков, но не сообщили им, в связи с чем обратились с иском в суд. Дом был приобретен истцами за * рублей, рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ и материалов, необходимых для устранения недостатков в доме составляет * руб., указанную сумму истца просят взыскать с ответчиков в долевом порядке пропорционально доле каждого в праве собственности.
В судебном заседании Боталова Т.И. и представитель истцов Олешевич В.М. исковые требования поддержали, просят их удовлетворить.
Ответчик Аверкин А.Н., представитель ответчика Аксенов А.П. иск не признали, просят в иске отказать.
Другие лица в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, возражений против рассмотрения дела в их отсутствии не представили. Участвующие в судебном заседании стороны и их представители не возражают против рассмотрения дела в отсутствии не явившихся лиц. С учетом указанных обстоятельств суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Заслушав стороны, представителей сторон, допросив экспертов, изучив материалы дела, суд приходит к выводу отказать в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:
- соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
- безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.
Согласно ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 02 июня 2009 года Аверкина Р.И., Аверкина О.Н., Аверкин А.Н. продали, а Боталова Т.И. и Боталов Ю.И. купили по цене * в общую совместную собственность земельный участок площадью *** кв.м и расположенный на нем одноэтажный четырехкомнатный жилой дом, общей площадью ***кв.м, жилой площадью *** кв.м., с пристройкой сенями литер а1, пристройкой литер а2, с надворными постройками при нем: сараем, пристройкой литер г1, пристройкой литер г2, баней, гаражом, сараем литер г5, сараем литер г6, навесом, ограждением, калиткой, находящиеся по адресу с.А. Т. района Алтайского края, ул.О., д.*, в том числе * рублей –цена земельного участка, * руб. – цена жилого дома. Надворные постройки переданы покупателям бесплатно по соглашению сторон.
Согласно п. 3.1. договора купли-продажи покупатели до подписания договора путем осмотра ознакомились с качественным состоянием земельного участка и жилого дома, претензий к ним не имеют, так как жилой дом не имеет видимых технических недостатков, и пригоден для проживания в нем и использования по прямому назначению. Если в дальнейшем в течение двух лет с момента передачи земельного участка и жилого дома покупатели обнаружат недостатки в качестве приобретенных земельного участка и жилого дома, о которых продавцы знали, но не предупредили о них покупателя в момент заключения настоящего договора, то наступают правовые последствия, предусмотренные ст. 475, 480 и 557 ГК РФ о соразмерном уменьшении покупной цены или безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, или возмещением покупателям расходов на устранении недостатков.
Если недостатки в качестве земельного участка и жилого дома являются скрытыми и продавцы на момент заключения настоящего договора не знали и не могли знать о них и потому не предупредили о них покупателей, они освобождаются от ответственности.
Из пояснений Баталовой Т.И. следует, что при осмотре дома 31 мая 2009года и при его покупке 2 июня 2009 года в доме признаков повышенной влажности, промерзания стен, черноты на обоях они не увидели. Старые обои были на кухне, в других помещениях по мнению истицы были новые обои. Черноту на стенах они увидели в июле-августе 2009 года при проведении ремонта в доме, при замене обоев. Обои заменили, так как им не понравилась расцветка имеющихся на стенах обоев, у прежних хозяев не были оклеены стены обоями за стоящей мебелью. Были заменены межкомнатные двери, установлена вытяжка на кухне, подшит потолок гипсокартоном, постелен линолеум во всех комнатах, заменили старый линолеум в кухне и коридоре, установили на кухне вытяжку, на крыше в чердачном помещении по периметру вычистили землю, заложили глиной, блоками, надшили стену. В период эксплуатации дома после его покупки в сентябре появились черные пятна на стенах, температура была от 16 до 18 градусов, в связи с чем в конце октября 2009 года поменяли дымоход, печь не меняли, в результате чего температура стала 20 градусов. Ущерб оценивает согласно заключения экспертов торгово-промышленной палаты в размере * рублей, в том числе ремонт крыши.
Из пояснений Аверкина А.Н. следует, что перед продажей обои не менялись в течении последних семи лет, ремонт перед продажей не производился. Дом был передан им по договору приватизации совхозом, сами они дом не строили, о недостатках, допущенных при строительстве крыши не знали. Они жили в доме более 10 лет, недостатков, на которые указывают истцы в доме не было, плесени на стенах не было. Истцы в доме многое переделали, может это, по мнению ответчика, повлекло увеличение влажности и появление плесени. При осмотре покупатели дом тщательно осматривали, претензий не было. С иском ответчики не согласны.
Представитель ответчика пояснил, что цена дома была установлена по соглашению сторон с учетом качества и расположения дома, просит учесть, что надворные постройки переданы покупателям безвозмездно, в стоимость дома не вошли. В период проживания ответчиков недостатки, указанные истцами отсутствовали.
В подтверждение отсутствия недостатков в доме в период проживания ответчиков в виде повышенной влажности, низкого температурного режима, образование плесени промерзания стен просит учесть показания свидетелей, проживающих в населенном пункте и ранее бывавшим в доме.
Допрошенный в качестве свидетеля Д. пояснил, что был в доме у Аверкиных на Новый год с 2008 на 2009, в доме было тепло, дом был в хорошем состоянии, влажности в доме не чувствовалось, не видел на стенах черноты, жалоб никогда не слышал, что дом промерзает, ремонт в доме не проводился перед продажей, температура была стабильная. В последний раз был у Аверкиной в мае перед продажей. Аверкины выставляли дом на продажу за * рублей, предлагали ему купить дом. Дом стоит в хорошем месте. Цена не завышенная, в селе продаются квартиры в двухквартирном доме с земельным участком ** соток за * рублей. Он работает главой администрации сельсовета, ему известно, что Боталовы обращались с заявлениями, в том числе в сельсовет по вопросу составления акта по факту промерзания стен. Заместитель главы М. с депутатом ходила по заявлению к Баталовым, говорила, в доме сделан ремонт, на стенах имеется чернота.
Из представленного истицей акта обследования жилищно-бытовых условий от 27 ноября 2009года, составленного с участием заместителя главы сельсовета М. следует, что в доме по ул.Октябрьская * произведен ремонт, стены оклеены обоями, подшиты гипсокартонном потолки, вставлены межкомнатные двери, пол застелен линолеумом. Несмотря на сделанный недавно ремонт в доме явно ощущается запах сырости, на стенах в углах кабинета и зала выступают черные пятна от угла по стенам. Менее значительно пятна проступают в детской и спальне. На стеклах и подоконниках в большом количестве скапливается конденсат, который стекает с подоконников по стенам.
Свидетель К. пояснил, что проживает в с.А., Аверкины в связи с отъездом продавали пчел, он был у Аверкиных в доме в конце апреля 2009, не видел, что дом в плохом состоянии, Аверкины никогда не жаловались на состояние дома, про то, что Аверкины делали ремонт перед продажей не слышал. Сейчас цены на такие дома больше.
Суд учитывает, что доказательств, подтверждающих факт ремонта Аверкиными непосредственно перед продажей сторонами суду не было представлено, ответчик данное обстоятельство опровергает, в том числе показаниями свидетелей, которые не являются заинтересованными лицами по делу.
Осмотр дома был произведен экспертом А. М. в марте 2010 года. Из показаний эксперта Торгово-промышленной палаты М. В судебном заседании следует, что на момент осмотра чернота была в комнатах на стенах, на обоях, под обоями. Не было плесени в коридоре и туалете. В чердачном помещении было большое количество снега. Считает, что образование плесени на стенах в доме происходит в результате таяния снега, протекания по стенам вовнутрь дома.
Указанные выводы содержатся в представленном суду заключении эксперта А. №**** от ** апреля 2010 года (л.д.80-81 ). В заключении содержатся выводы о том, что в осенний и весенний период происходит постоянное подтаивание и замораживание снега, попадающего под кровлю, образовавшаяся вода стекает по стенам вовнутрь дома. В результате переменного замораживания образуется намокание и образование плесени на стенах внутри дома. Произведенные истцами ремонтные работы –в том числе применение в качестве материала для пола ДВП, покрытие линолеумом, установка вытяжки на кухне, частичный ремонт печи и дымохода, монтаж системы отопления не влияют на возникновение протечки воды через перекрытие кровли. Причина возникновения протечки воды связана с конструктивными особенностями кровли: длина карниза менее 600 мм, перекрытие дома не обеспечивает паро и влаго изоляцию.
На вопрос суда о временном промежутке постоянного подтаивания снега и образовании в результате протекания воды следов на стенах внутри дома эксперт М. пояснила, что при попадании снега на чердачное помещение протекание должно было происходить также и до продажи дома. Следы протекания в виде плесени, черноты должны быть видимыми, как на стенах, так и на обоях, смыть или убрать иным способом следы черноты, плесени с обоев не возможно, поэтому при осмотре дома при продаже они должны быть видимыми.
Доводы истца о низком температурном режиме в доме в отопительный сезон документально не подтверждены, в экспертном заключении от ** апреля 2010 года (л.д. 79) содержатся сведения о температуре воздуха в жилом помещении от 24,1 градусов до 25 градусов при относительной влажности 46-47,9%. Из пояснений М. следует, что запись (л.д. 80, т.1 абзац второй ), что в доме холодно, произведена со слов хозяев дома. Состояние строительных конструкций не препятствует дальнейшей его эксплуатации, за исключением конструкций перекрытия дома, требующего капитального ремонта.
Давая оценку обстоятельствам по делу в их совокупности, в том числе показаниям Боталовой Т.И., пояснявшей, что на момент осмотра обои были чистые, сухие, показаниям Аверкина А.Н., пояснявшего, что ремонт в доме производился 7 лет назад, в доме не было сырости, показаниям свидетелей К., Д., пояснивших, что в период проживания Аверкиных в доме не было следов черноты на стенах, был нормальный температурный режим, показаниям эксперта М., суд считает, что в период эксплуатации дома Аверкиными недостатки в виде промерзания стен, образования черноты, повышенной влажности не проявлялись, поэтому продавцы не могли знать и соответственно предупредить покупателей об указанных недостатках.
Доводы Боталовой Т.И. о наличии черных стен под обоями, которые были обнаружены истцами в июле-августе 2009 года после снятия обоев со стен не могут быть признаны в качестве доказательства, свидетельствующими о промерзании стен до продажи дома, поскольку характер их образования (например, оштукатуривание без побелки, шпатлевка, иные причины) на период обнаружения не установлен. Осмотр дома на предмет установления факта промерзания (протекания ) стен, появлению черных пятен производился после проведения ремонта покупателями, замены обоев, представителем сельсовета 27 ноября 2009года ноября и экспертным путем в марте 2010года, в связи с чем установить наличие данных недостатков, которые могли образоваться до продажи дома не представляется возможным.
Выводы, основанные на предположениях не могут быть положены в основу решения суда.
Суд принимает во внимание, что недостатки кровли, на которые указывается в экспертном заключении А. возникли при строительстве крыши дома, в судебном заседании установлено, что о них продавцам не было известно, в связи с чем ответственность за выявленные недостатки в строительстве и монтаже крыши ответчики не могут нести в соответствии с условиями договора купли-продажи.
При проведении повторной судебной экспертизы, назначенной судом по ходатайству ответчиков экспертам «Р.» в связи с оспариванием экспертизы, проведенной А. установлено, что в доме отсутствует система естественного воздухообмена, вентиляция жилого дома, вследствие чего имеется повышенная влажность в помещениях, повреждены элементы внутренней отделки помещений (покрыты плесенью). Выявленные недостатки обусловлены конструктивными особенностями жилого дома. Техническая возможность устранения выявленных недостатков имеется, для этого необходимо проведение следующих видов работ: устройство вентиляционных каналов из помещения 4, помещения 3 (дополнительного канала), с выводом вентиляционной трубы через помещение 1 на кровлю; установка решеток в полотнах межкомнатных дверей(для организации воздухообмена), обработка средством «Антигриб» стен, потолков помещений жилого дома (помещения 3,5,6,7,8); ремонтные работы (окраска, оклейка) в помещениях 3,5,6,7,8. Затраты на устранение выявленных дефектов жилого дома составляют *** руб. Недостатки, установленные экспертами А. являются скрытыми.
Из показаний эксперта Специализированной фирмы «Р.» Д., данных в судебном заседании следует, что следы черноты на стенах, плесени не могли образоваться от протекания влаги с крыши, так как носят иной характер образования, указывающий на образование конденсата в связи с повышенной влажностью, вызванной отсутствием надлежащей вентиляции в доме. При протекании характерны следы потеков, которые в доме при осмотре не выявлены, отсутствуют.
Суд критически относится к заключению эксперта А. (отчет об оценке) № **** от 07.04.2010года (л.д. 87-120) и не может принять его в качестве надлежащего доказательства как не соответствующий требованиям статьи 86 ГПК РФ и статьям 15, 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а именно: в судебном заседании установлено, что экспертиза проведена Е., которая была допрошена в судебном заседании. Из пояснений Е. установлено, что она не состоит в штате экспертного учреждения, имеет стаж работы в жилищно-коммунальном хозяйстве 30 лет. В соответствии со статьей 15 названного Закона правом руководитель вправе ходатайствовать перед органом или лицом, назначившими судебную экспертизу, о включении в состав комиссии экспертов лиц, не работающих в данном учреждении, если их специальные знания необходимы для дачи заключения, что не было выполнено при проведении экспертизы. В экспертном заключении, представленном суду, отсутствуют сведения о проведении экспертизы Е., экспертное заключение не подписано Е., ею подписана только локальная смета на ремонтные работы, в состав комиссии не включена в установленном законом порядке.
При указанных обстоятельствах в их совокупности суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил
отказать в удовлетворении иска Боталовой Татьяны Ивановны, Боталова Юрия Ивановича к Аверкиной Раисе Ивановне, Аверкиной Ольге Николаевне, Аверкину Андрею Николаевичу о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения через Заринский городской суд.
Судья Заринского
городского суда Н.М. Беккер