ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 октября 2011 года                                г.Заринск

Заринский городской суд Алтайского края в составе

председательствующего С.А.Чернета

при секретаре              О.А.Хазиевой

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Поповой З.М. к Рыскулову Ш.Ш. о расторжении договора аренда и встречному иску Рыскулова Ш.Ш. к Поповой З.М. о взыскании расходов на ремонт арендованного помещения,

Установил:

Попова З.М. обратилась в суд с иском Рыскулову Ш.Ш. о расторжении договора аренды. В обоснование ссылается, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды с последующим выкупом 1/2 доли жилого дома расположенного по адресу <адрес>, согласно условиям договора ответчик должен был оплачивать аренду в сумме <данные изъяты> рублей и коммунальные услуги ежемесячно до ДД.ММ.ГГГГ, а по истечении срока аренды оформить сделку купли-продажи арендованной 1/2 доли жилого дома за <данные изъяты>. Ответчик арендную плату вносил до ДД.ММ.ГГГГ, а после ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время ответчик никаких платежей не осуществлял. В связи с тем, что ответчиком были нарушены условия данного договора, Попова З.М. просит расторгнуть договор аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в счет возмещения материального ущерба <данные изъяты> рублей, морального вреда <данные изъяты> рублей, материального вреда <данные изъяты> рублей и судебные расходы.

Ответчик Рыскулов Ш.Ш. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Поповой З.М. о взыскании расходов на ремонт арендованного жилого помещения. В обосновании иска ссылается на то, что между сторонами действительно ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды с последующим выкупом 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу <адрес>. По окончании срока аренды, т.е. после ДД.ММ.ГГГГ, он должен был выкупить арендованное жилое помещение на условиях ипотечного кредитования, однако Сбербанк РФ не кредитует под залог долей в жилом доме, в связи с этим потребовалось переоформление документов. На просьбу приехать с документами, а так же оформить доверенность на оформление документов Попова З.М. ответила отказом. В последующем Попова З.М. под разными предлогами уклонялась от переоформления документов и от сделки купли-продажи дома, требовала уплаты задатка за дом, что не было предусмотрено вышеуказанным договором. В связи с тем, что в арендованном жилом доме невозможно было проживать, Рыскулов Ш.Ш. произвел ремонт помещения. Общая стоимость произведенных работ вместе с материалами составила <данные изъяты> рубля. Ответчик считает, что после произведенного ремонта дома, у Поповой появилась возможность продать дом дороже, в связи с этим, и вызвано ее нежелание оформить договор купли-продажи дома. Рыскулов Ш.Ш. не возражает расторгнуть договор, но просит суд взыскать с Поповой З.М. понесенные им расходы в связи с произведенным капитальным ремонтом в сумме <данные изъяты> рублей, в счет возмещения морального вреда <данные изъяты> рублей, судебные расходы, связанные с составлением заявления <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании Попова З.М. поддержала свои исковые требования, встречные исковые требования не признает. Свои требования дополнила следующим: «взыскать с Рыскулова Ш.Ш. в ее пользу арендную плату за июль, августа, сентябрь в сумме <данные изъяты> рублей». Суду пояснила, что дом находился в нормальном состоянии, ответчик произвел ремонт для своего удовольствия. Разрешение на производства ремонта она ему не давала. В соответствии с п.4.2 договора просит взыскать с ответчика причиненные убытки в размере <данные изъяты> рублей. Самих убытков не было, но раз записано в договоре, то Рыскулов должен исполнять. Моральный вред <данные изъяты> рублей просит взыскать за задержку арендной платы, а также за обидные слова, сказанные ответчиком: «… бабушка старая, больная, возможно скоро умрет». Сумма судебных издержек состоит из потраченных денег на билеты, когда она приезжала к ответчику.

В судебном заседании Рыскулов Ш.Ш. исковые требования Поповой З.М. не признает, кроме взыскания арендной платы в сумме <данные изъяты> рублей, поддержал свои исковые требования в полном объеме. Суду пояснил, что Попова сама тянула с оформлением дома, в ДД.ММ.ГГГГ, когда он был готов к сделке. У Поповой были опять проблемы с документами, не было согласия соседа. Попова отказывалась приезжать, тем самым уклонялась от заключения сделки купли-продажи дома. Ремонт произвел самостоятельно для себя, его об этом никто не просил. Издержки, предъявляемые Поповой за потраченные деньги на билеты, не признает. От обидных слов сказанных Поповой отказывается. В настоящее время покупать дом отказывается.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу исковые требования Поповой З.М. удовлетворить частично, а в удовлетворении требований заявленных Рыскуловым Ш.Ш. отказать, по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Поповой З.М. и Рыскуловым Ш.Ш. был заключен договор аренды с последующим выкупом 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу <адрес> (л.д.3-4). Согласно условиям договора Рыскулов Ш.Ш. обязан оплачивать арендную плату в сумме <данные изъяты> рублей до 1 числа каждого месяца ежемесячно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1 договора).

В соответствии со ст. 450 Гражданского Кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1. при существенном нарушении договора другой стороной;

2. в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договорами.

При этом существенными признаются нарушения договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

1/2 доля жилого дома и земельный участок по адресу <адрес> принадлежит Поповой З.М., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации, выпиской из единого государственного реестра (л.д. 6,7, 49).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пояснений истца и ответчика установлено, что ответчиком действительно были нарушены условия договора, арендная плата Рыскуловым была оплачена до ДД.ММ.ГГГГ. Затем он оплатил за полгода только в ДД.ММ.ГГГГ, после получения претензии. В дальнейшем ответчик арендную плату за жилое помещение не вносил.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 4.1 Договора предусмотрено, что расторжение договора возможно по требованию одной из сторон по решению суда в случае нарушения другой стороной условий договора.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ была предъявлена претензия ответчику об исполнении условий договора (л.д. 5).

Таким образом, суд считает, что истцом Поповой З.М. обоснованы заявлены требования о расторжении договора аренды и считает необходимым иск в этой части удовлетворить.

Исходя из обязанности Рыскулова Ш.Ш. оплачивать арендную плату в сумме <данные изъяты> рублей до 1 числа каждого месяца ежемесячно, то с него подлежит взысканию сумма в размере <данные изъяты> рублей за период ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истец Попова З.М. суду показала, что каких-либо расходов в целях восстановления нарушенного своего права, по утрате или повреждения ее имущества (реальный ущерб), а также убытки по упущенной выгоде она не понесла. Требование о взыскании <данные изъяты> рублей заявлены в связи с указанием об этом в договоре аренды.

Поскольку в судебном заседании установлено, что истец не понес каких-либо убытков от действий Рыскулова, то суд считает необходимым в этой части отказать в удовлетворении требований.

Как следует из материалов дела, Попова З.М. приезжала в г.Заринск для вопроса связанного с договором аренды в ДД.ММ.ГГГГ., и в ДД.ММ.ГГГГ для предъявления претензии, данный факт не отрицается ответчиком и подтверждается проездными билетами, приобщенными к материалам дела от ДД.ММ.ГГГГ, и ДД.ММ.ГГГГ, а также на судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24).

Следовательно подлежит взысканию сумма понесенных расходов на проезд в размере <данные изъяты>, остальные проездные билеты суд не принимает во внимание в связи с тем, что истцом не доказано для каких целей она приезжала в г.Заринск.

В соответствии со ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. В связи с чем в компенсации морального вреда по требованию Поповой З.М. необходимо отказать.

Согласно ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Из приведенной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендодателя. Эта обязанность разделена на две составляющие: само производство ремонта и несение расходов по нему.

Капитальный ремонт - ремонт, в результате которого происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик имущества.

К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.

Расходы по текущему ремонту и проведению иных работ, направленных на поддержание имущества в исправном состоянии, несет арендатор. На него также возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией.

Согласно ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно, за счет собственных средств, производить текущий и косметический ремонт, при обнаружении признаков аварийного состояния электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом арендодателю.

В судебном заседании установлено, что до заключения договора Рыскулов неоднократно бывал в доме Поповой, знакомился с техническими документами. При заключение договора аренды с последующим выкупом не высказывал претензий по поводу непригодности жилого помещения к проживанию. Более того, его никто не принуждал заключать указанный договор. В связи с чем утверждение Рыскулова о том, что капитальный и текущий (косметический) ремонт был вызван неотложной необходимостью не может быть принят судом. Сам Рыскулов суду показал, что поскольку планировал жить в арендуемом доме, то делал ремонт для себя, без разрешения собственника. Кроме того, обязанность проведения текущего и косметического ремонта за счет собственных средств прямо возложена договором на Рыскулова.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу исковые требования Рыскулова Ш.Ш. к Поповой З.М. о взыскании расходов на ремонт арендованного помещения оставить без удовлетворения. С учетом оставления заявленного требования без удовлетворения суд отказывает Рыскулову Ш.Ш. во взыскании заявленного морального вреда, а также судебных расходов.

В связи с частичным удовлетворением иска Поповой З.М. в силу ст. 98 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика Рыскулова Ш.Ш. подлежат взысканию в пользу Поповой З.М. расходы по оплате госпошлины в размере 400 рублей , сумму <данные изъяты> рублей, а также в пользу местного бюджета сумма 2466 рублей 29 копеек (госпошлина подлежащая уплате при подаче встречного иска).

С Поповой З.М. подлежит взысканию в доход местного бюджета 2400 рублей (не доплаченная государственная пошлина при подаче иска).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Решил:

Удовлетворить частично исковые требования Поповой З.М. к Рыскулову Ш.Ш. о расторжении договора аренда.

Расторгнуть договор аренды 1/2 доли жилого дома с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Поповой З.М. и Рыскуловым Ш.Ш..

Взыскать с Рыскулова Ш.Ш., <данные изъяты> в пользу Поповой З.М. арендную плату с июля по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Рыскулова Ш.Ш., <данные изъяты> в пользу Поповой З.М. судебные издержки в сумме 942 рубля 03 копейки.

Взыскать с Рыскулова Ш.Ш., <данные изъяты> в пользу Поповой З.М. затраты на оплату государственной пошлины в размере 400 рублей.

Взыскать с Поповой З.М. в доход местного бюджета 2400 рублей.

В остальной части заявленные требования Поповой З.М. оставить без удовлетворения.

Исковые требования Рыскулова Ш.Ш. к Поповой З.М. о взыскании расходов на ремонт арендованного помещения оставить без удовлетворения.

Взыскать с Рыскулова Ш.Ш., <данные изъяты> в доход местного бюджета 2466 рублей 29 копеек.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения через Заринский городской суд.

Судья        С.А.Чернета