Дело № 2-43/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 19 января 2011 года Заречный районный суд Свердловской области в составе судьи Вахониной С.Н. при секретаре Яковлевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карабанова А.Б. к Степанову Е.П., Пешка А.А., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, У С Т А Н О В И Л: Карабанов А.Б. обратился в суд к Степанову Е.П. о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры. В обоснование иска представитель Карабанова А.Б. адвокат Марченко М.Т., действующая на основании доверенности 9 декабря 2010 года (л.д.10), суду пояснила, что истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу г.Заречный ул.Комсомольская дом 6 кв.11. Истец приобрел квартиру у ответчика за <данные изъяты>. Истцом были полностью исполнены все условия договора - переданы ответчику денежные средства в сумме <данные изъяты> в помещении федеральной регистрационной службы. После чего сторонами был подписан договор купли-продажи. Затем договор и все необходимые документы были сданы специалисту для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру от ответчика к истцу. Стоимость квартиры немного занижена, поскольку ответчику срочно нужны были деньги, кроме того, квартира приобреталась истцом с обременением. В ней до августа 2011 года ответчик сохранял право пользования и регистрацию по месту жительства, что влечет определенные неудобства для покупателя истца, а значит и снижение цены жилого помещения. Ответчиком были написаны заявления в регистрационную службу, стороны сдали все документы на регистрацию. Истец приехал в регистрационную службу 8 декабря 2010 года в полной уверенности, что он получит свидетельство о праве собственности на приобретенную им квартиру. Но 8 декабря 2010 года истец узнал, что регистрация сделки была сначала приостановлена по просьбе ответчика, а затем в регистрации сделки было отказано в виду не устранения препятствий по заявлению ответчика. До 8 декабря 2010 года истец не знал, что в регистрации сделки и перехода права собственности отказано. Уведомления о приостановлении регистрационных действий, а затем об отказе в их совершении ему не приходило. После того, как истец узнал об этом, он попытался связаться с ответчиком, но тот от переговоров уклонился. Истец полагает, что ответчик не обоснованно уклоняется от регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи квартиры, так как деньги за квартиру он отдал полностью, что подтверждается текстом договора купли-продажи. Законодательством не требуется составления отдельной расписки в получении денег за квартиру при заключении договора купли-продажи, достаточно указание на это в договоре, подписанном сторонами. Ответчик необоснованно уклоняется от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. Просит исковые требования удовлетворить. Истец в судебное заседание не явился. Просит рассмотреть дело в его отсутствие. Ответчик в судебное заседание не явился. Уведомлен о рассмотрении дела судебной повесткой. Представить ответчика Валов Р.Д., действующий на основании доверенности от 11 января 2011 года, суду пояснил, что исковые требования не признают. Ответчик не отрицает, что между ним и истцом был подписан договор купли-продажи квартиры под № 11 в доме № 6 по ул.Комсомольской в г.Заречный. Но договор не был фактически исполнен, так как истец не передал деньги в сумме <данные изъяты> за квартиру, а ответчик, в свою очередь не передал квартиру покупателю. В связи с этим им была приостановлена регистрация перехода права собственности, а затем забраны документы с регистрации. В настоящее время он не желает отчуждать квартиру, не хотел ответчик отчуждать квартиру и при подписании договора купли-продажи. Ему были нужны денежные средства в займы. Он по объявлению в газете позвонил по телефону, ему ответили, что могут предоставить деньги в сумме <данные изъяты> в долг, но для этого он должен отдать в залог недвижимое имущество, например, квартиру. Подписывая договор купли-продажи квартиры, он полагал, что так осуществляется залог. В последствии ему деньги никто не передал. Поэтому он прекратил регистрацию договора и перехода права собственности. Лично истец ему не предлагал деньги в долг и не просил передать квартиру в залог. Просит в иске отказать. Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился. В письменном отзыве просят рассмотреть дело в их отсутствие. Указали, что разрешение спора оставляют на усмотрение суда. По существу иска указали, что документы и заявления о регистрации договора и перехода права собственности поступили от сторон 28 сентября 2010 года. 6 октября 2010 года в службу поступило письменное заявление от Степанова Е.П. о приостановлении регистрации в связи с неисполнением условий договора покупателем. Было вынесено решение о приостановлении регистрационных действий. Уведомление о приостановлении было выдано Степанову Е.П., а истцу направлено по почте заказным письмом. В течение месячного срока приостановления государственной регистрации договора и перехода права собственности причины приостановления не были устранены. Поэтому 8 ноября 2010 года было принято решение об отказе в государственной регистрации договора и перехода права собственности на объект недвижимости. Истцу уведомление было направлено заказным письмом. Ответчику были выданы все подлинники документов на руки. В настоящее время ответчик снова сдал на регистрацию договор купли-продажи этой же квартиры и перехода права собственности от него к покупателю Пекша А.А.. Регистрационные действия по второй сделке приостановлены на основании определения суда о применении мер в обеспечение иска. Третье лицо Пекша А.А. в судебное заседание не явился. Уведомлен о рассмотрении дела судебной повесткой (л.д.93). Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно договору купли-продажи от 28 сентября 2010 года Степанов Е.П. продал, а Карабанов А.Б. купли- целую квартиру под № 11 в доме № 6 по ул.Комсомольской в г.Заречный за <данные изъяты>, которые переданы покупателем продавцу при подписании договора (л.д.11). Договор купли-продажи между гражданами составлен в простой письменной форме, что не противоречит норме ст.161, 550 ГК РФ. Все необходимые условия сделки купли-продажи объекта недвижимости, предусмотренные нормой ст.549 ГК РФ, в договоре содержатся. Так, определен предмет договора купли продажи, его цена, момент передачи квартиры от продавца покупателю. Договор в соответствии со ст.550 ГК РФ подписан сторонами. Ответчик не согласен с иском по тем основаниям, что считает сделку купли-продажи квартиры не исполненной. Так, представитель ответчика утверждает, что истец-покупатель не исполнил условия договора, так как не передал деньги ответчику-продавцу за квартиру. А ответчик не передал квартиру истцу. В обоснование своих возражений ответчик ссылается на то, что отсутствует документ - расписка, который бы подтверждал получение ответчиком денег от истца за проданную квартиру в сумме <данные изъяты>. Суд с этими выводами согласиться не может по следующим основаниям. В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Из текста абзаца 2 пункта 2 договора купли-продажи квартиры от 28 сентября 2010 года буквально усматривается, что «вышеуказанная квартира продана Карабанову А.Б. за девятьсот тысяч рублей (<данные изъяты>), которые я - Степанов Е.П. получил полностью наличными 28 сентября 2010 года при подписании настоящего договора купли-продажи квартиры» (л.д.11). Указанный пункт договора свидетельствует о том, что истец передал ответчику за квартиру деньги в сумме <данные изъяты>, которые ответчик получил полностью 28 сентября 2010 года. В тексте договора точно определена сумма переданных денег, момент ее передачи и дата, что свидетельствует о достоверности указанных в договоре фактов. Договор подписан сторонами, в том числе и ответчиком, в соответствии со ст.550 ГК РФ. Каких-либо замечаний, дополнений ответчика по условиям договора, в том числе и по получению денег за квартиру, не имеется. Таким образом, договор купли-продажи квартиры от 28 сентября 2010 года является надлежащим письменным доказательством, подтверждающим факт передачи денег за квартиру в сумме <данные изъяты> от истца ответчику за приобретаемую квартиру. Кроме того, из регистрационного дела, представленного Управление федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Свердловской области, усматривается, что 28 сентября 2010 года от ответчика Степанова Е.П. поступили заявления о регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру от него (Степанова Е.П.) к покупателю Карабанову А.Б. (л.д.33-34), ответчиком внесена государственная пошлина за совершение указанных регистрационных действий. Таким образом, указанные обстоятельства в совокупности с текстом договора купли-продажи квартиры от 28 сентября 2010 года подтверждают, что истец полностью передал денежные средства за квартиру в сумме 28 сентября 2010 года ответчику. В судебном заседании по ходатайству ответчика была допрошена в качестве свидетеля ведущий специалист-эксперт ФИО1, которая также показала, что при приемке документов на регистрацию ответчиком было заполнено заявление о регистрации договора купли-продажи и заявление о переходе права собственности на квартиру к Карабанову А.Б.. При этом стороны не имели к друг другу претензий, подтвердили, что денежные средства по договору переданы. Заявление Степанова Е.П. в регистрационную службу о приостановлении регистрации сделки не может быть расценено, как доказательство, подтверждающее доводы ответчика о том, что истец не передал ему деньги за квартиру, поскольку из заявления усматривается, что ответчик просит прекратить государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности в связи с не выполнение условий договора купли-продажи (л.д.48). Вместе с этим, в заявлении ответчиком не указано, что государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры он прекращает в связи с тем, что покупатель не передал ему деньги. Как пояснила в судебном заседании свидетель ФИО1, основание прекращения государственной регистрации в заявлении указывается в точном соответствии с формулировкой основания, заявленной сторонами сделки, в данном случае - ответчика. Далее, суд не может согласиться также и с доводами ответчика о том, что квартира не была передана покупателю, поэтому фактически договор купли-продажи не исполнен. В соответствии с ч.2 п.1 ст.556 ГК РФ если иное не предусмотрено договором или законом, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Из п.4 договора купли-продажи квартиры от 28 сентября 2010 года усматривается, что в отчуждаемой квартире на момент совершения сделки зарегистрирован Степанов Е.В., имеющий право пользования и проживания в отчуждаемой квартире и сохраняющий это право после отчуждения вышеуказанной квартиры до 1 августа 2011 года. Степанов Е.П. обязуется сняться с регистрационного учета в срок до 1 августа 2011 года (л.д.11). Из п.10 указанного выше договора усматривается, что квартира будет передана покупателю (Карабанову А.Б.) в срок до 1 августа 2011 года без подписания дополнительного акта передачи квартиры (оборот л.д.11). Таким образом, условиями договора предусмотрено, что ответчик сохраняет право пользования квартирой и после отчуждения квартиры до 1 августа 2011 года, и проживает в ней до этого момента, что не противоречит требованиям ч.2 п.1 ст.556 ГК РФ. Данное обстоятельство, кроме того, свидетельствует о действительности доводов истца о причинах снижения стоимости жилого помещения. Кроме того, указанные выше обстоятельства, а также действия сторон, обратившихся 28 сентября 2010 года с заявлениями о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от ответчика к истцу, свидетельствуют о том, что стороны пришли к соглашению, по которому регистрация права собственности покупателя на квартиру будет совершена до ее передачи от продавца к покупателю. Таким образом, из условий договора купли-продажи квартиры от 28 сентября 2010 года (пунктов 4 и 10) и действий сторон, обратившихся с заявлениями о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности 28 сентября 2010 года, то есть до момента, когда у Степанова Е.П. прекратиться право пользования квартирой, усматривается, что стороны предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующее недвижимое имущество покупателю. Поэтому доводы ответчика о том, что договор считается не исполненным, подтверждения в судебном заседании не нашли. Ответчиком не представлено суду доказательств, что истец не передал ему деньги за квартиру. Также не основательны и доводы о том, что квартира не передана истцу - это противоречит условиям заключенного между сторонами договора. При этом суд принимает во внимание разъяснения постановления от 29 апреля 2010 года Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», содержащиеся в пункте 61 постановления, согласно которым когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Не могут быть приняты во внимание и доводы ответчика о том, что квартира сдана в аренду, поскольку в соответствии с указанным выше пунктом 61 Постановления от 29 апреля 2010 года, не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (арендатора) на основании договора с продавцом. Таким образом, суд считает установленным в судебном заседании фактические обстоятельства, подтверждающие исполнение договора купли-продажи квартиры от 28 сентября 2010 года. При этом суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что он не хотел продавать квартиру, а собирался получить деньги в займы. Так, в настоящее время в Управлении федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области находится на регистрации договора купли-продажи этой же самой квартиры, заключенный между ответчиком Степановым Е.П. и третьим лицом Пекша А.А. 9 декабря 2010 года (л.д.63), то есть после того, как ответчик отказался от регистрации перехода права собственности и договора с истцом. По условиям договора от 9 декабря 2010 года, заключенного с Пекша А.А., ответчик продал квартиру третьему лицу Пекша А.А. за <данные изъяты>, что свидетельствует о намерении ответчика произвести отчуждение квартиры и опровергает доводы его представителя относительно фактической цели ответчика - получить деньги в займы. Договор купли продажи от 9 декабря 2010 года с Пекша А.А. не прошел государственную регистрацию, поскольку по определению суда в отношении квартиры были приняты меры в обеспечении иска по заявлению истца Карабанова А.Б.. Таким образом, в настоящее время оба договора купли-продажи не зарегистрированы в Едином государственном реестре объектов недвижимости, как отчужденные Степановым Е.П., также не зарегистрирован и переход права собственности. Из представленных в суд Управлением федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области копий регистрационных дел правоустанавливающих документов №66:42:0:0:0/101/1/А/22:0/0011 (л.д.32-53, 58-74) усматривается, что истец Карабанов А.Б. заключил с ответчиком Степановым Е.П. договор купли-продажи раньше, также он раньше обратился в регистрационную службу для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Вины истца в том, что регистрация перехода права собственности на основании заключенного им со Степановым Е.П. договора, не состоялась, не имеется. Между тем, в судебном заседании установлено, что ответчик необоснованно уклоняется от регистрации перехода права собственности по исполненному сторонами договору купли-продажи от 28 сентября 2010 года, поскольку фактически сторонами исполнены условия договора, доказательств обратному ответчиком суду не представлено. Вместе с этим, ответчик не предъявлял и не предъявляет истцу каких-либо претензий по неисполнению условий договора, в заявлении о приостановлении регистрационных действий, причина отказа от регистрации ответчиком не конкретизирована, недостаточная цена предмета договора купли-продажи в договоре от 28 сентября 2010 года также не может являться причиной в отказе от государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в настоящее время ответчик подал на регистрацию договор купли-продажи квартиры от 9 декабря 2010 года, согласно которому цена квартиры составляет <данные изъяты>, что ниже, чем в договоре от 28 сентября 2010 года. В соответствии с п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Заключение ответчиком договора купли-продажи 9 декабря 2010 года с Пекша А.А. не является препятствием для удовлетворения иска Карабанова А.Б. в силу ч.1 ст.398 ГК РФ. Кроме того, как усматривается из пояснений представителя ответчика в судебном заседании, в настоящее время Пекша А.А. фактически квартира не передана, поскольку в квартире проживает арендатор, что не отрицал в судебном заседании и представитель ответчика, а условиями договора купли-продажи от 9 декабря 2010 года (в отличие от договора купли-продажи от 28 сентября 2010 года), не предусмотрено, что переход права собственности на квартиру не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, как это было установлено судом по договору купли-продажи, заключенному с Карабановым А.Б. 28 сентября 2010 года. Поэтому суд приходит к выводу об обоснованности требований истца, и считает необходимым их удовлетворить. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, Р Е Ш И Л: Исковые требования Карабанова А.Б. удовлетворить. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру под № 11, расположенную в Свердловской области городе Заречный, по улице Комсомольской в доме под № 6, от Степанова Е.П. к Карабанову А.Б. на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного 28 сентября 2010 года между Степановым Е.П. и Карабановым А.Б.. Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Заречный районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения суда. Судья Мотивированное решение суда изготовлено 24 января 2011 года.