РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 октября 2010 года город Тула
Зареченский районный суд г. Тулы в составе
председательствующего Реуковой И.А.,
при секретаре Архиповой Я.Т.,
с участием прокурора Балашовой Е.И.,
адвокатов Лампицкой Е.В., Николаева А.В., Новикова Ю.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер обезличен по иску Грачевой С.А. к Гусаровой С.А. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки, по иску Грачевой С.А. к Дергачеву В.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании квартиры, признании права собственности, по встречному иску Дергачева В.Ю. к Грачевой С.А., Грачевой А.Е. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении и по встречному иску Дергачева В.Ю. к Гусаровой С.А. о вселении,
установил:
первоначально Грачева С.А. обратилась в суд с иском к Гусаровой С.А. о признании сделки купли - продажи недействительной и применении последствий недействительности сделки, просит признать договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Тула, ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, заключенный между Грачевой С.А. и Гусаровой С.А. 15.03.2010 г. недействительным на основании п. 1 ст. 167 ГК РФ.
Впоследствии, воспользовавшись положениями ст. 39 ГПК РФ Грачева С.А. обратилась с дополнительным иском к Гусаровой С.А. и просила признать недействительным договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Тула, ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, заключенный между Грачевой С.А. и Гусаровой С.А. 15.03.2010 года и применить к ничтожной сделке - договору купли - продажи от 15.03.2010 г., заключенному между Грачевой С.А. и Гусаровой С.А. правила договоров займа и залога недвижимого имущества (ипотеки), которые стороны действительно имели в виду.
Мотивировала требования тем, что 15 марта 2010 года межу ней и Гусаровой С.А. была заключена сделка купли- продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 45,20 кв. м., расположенной по адресу г. Тула, ... дом Номер обезличен квартира Номер обезличен, принадлежащей ей на праве собственности. Считает указанную сделку недействительной (ничтожной) ввиду того, что она является притворной, прикрывающей другую сделку. Изначально ее намерением было заключение договора займа под залог недвижимого имущества. С данной целью она, найдя в газете «Моя реклама» от 11.05.2010 г. в объявлении номер телефона ИП Иванова Н.З., позвонила последней. При личной встрече с Ивановой Н.З. и Гусаровой С.А., последними ей было предложено заключить договор займа на следующих условиях: она получает в долг 60 000 руб., продает принадлежащую ей квартиру Гусаровой С.А. и осуществляет ежемесячные выплаты, согласно приведенному в договоре графику платежей, по которому она должна вернуть долг в течении шести месяцев - 90 000 руб. Гусарова С.А., в свою очередь, обязалась в течение шести месяцев не совершать никаких сделок с квартирой и при окончательном расчете по графику платежей продать квартиру прежнему владельцу, то есть ей (истцу). Данный договор был представлен ей в письменном виде и подписан сторонами. Однако в Управлении Федеральной службы государственной регистрации после этого ею был подписан и зарегистрирован второй договор - купли - продажи вышеуказанной квартиры. Полагает, что заключая договор займа под залог недвижимого имущества, необходимо было, по сути, заключить два договора: договор займа и договор залога со ссылкой на договор займа. Последний должен был быть зарегистрирован в установленном законом порядке. Однако этого сделано не было в результате неправомерных действий ответчика и стечения жизненных обстоятельств в ее (истца) жизни, был подписан и зарегистрирован договор купли - продажи квартиры. Применение последствий к сделке, которую стороны действительно имели в виду, относящихся к ней правил, позволяет говорить о том, что она не соответствует требованиям этих правил, а в силу ст. 168 ГК РФ сделка, которая не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Определением Зареченского районного суда г. Тулы от 11 августа 2010 года в качестве соответчика к участию в деле по иску Грачевой С.А. был привлечен Дергачев В.Ю.
В дальнейшем Грачева С.А. обратилась в суд с дополнительным иском к Дергачеву В.Ю. о признании недействительной сделки купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Тула, ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, заключенной между Гусаровой С.А. и Дергачевым В.Ю. 29.04.2010 г. и применении последствий недействительности сделки путем возвращения квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу в собственность Грачевой С.А.
29.09.2010 года Грачева С.А., воспользовавшись положениями ст. 39 ГПК РФ обратилась в суд с заявлением об изменении предмета иска к Дергачеву В.Ю. и окончательно просила признать договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Тула, ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, заключенный между Гусаровой С.А. и Дергачевым В.Ю. 29.04.2010 года недействительным; истребовать квартиру, расположенную по адресу: г. Тула, ..., ..., ... из незаконного владения Дергачева В.Ю. и признать за ней право собственности на вышеуказанную квартиру.
В обоснование заявленных требований указала, что 29 апреля 2010 года межу Дергачевым В.Ю. и Гусаровой С.А. была заключена сделка купли- продажи квартиры, расположенной по адресу г. Тула, ... дом Номер обезличен квартира Номер обезличен, принадлежащей ранее ей на праве собственности. Считает указанную сделку недействительной, полагая, что Дергачев В.Ю. не может позиционировать себя как добросовестного приобретателя вышеуказанной квартиры, поскольку отсутствие полной информации относительно предмета купли - продажи у Дергачева В.Ю. вызывает сомнение. Приобретая недвижимость, покупатель обязан проявлять особую бдительность. Так, последний должен был запросить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации выписку из ЕГРП, после получения которой Дергачева В.Ю. должна была насторожить низкая цена спорного имущества. Последний приобрел квартиру за 900 000 руб., в то время как ее рыночная цена составляет около 2 500 000. Договор купли- продажи, заключенный между Гусаровой С.А. и Дергачевым В.Ю. был подписан 29.04.2010 г. вместе с тем, нотариальные согласие супруга Гусаровой С.А. датировано 05 апреля 2010 года. Кроме того указанное согласие дано на покупку квартиры, а не на ее продажу. Справка о составе семьи Гусаровой С.А., выданная с целью продажи квартиры, содержит несуществующее сведения о том, что Грачева С.А. является членом семьи Гусаровой С.А.. Кроме того, сведения о том, что в спорной квартире зарегистрирован и проживает несовершеннолетний ребенок, отсутствуют в документах, представленных ответчиками в регистрирующий орган. Нотариально удостоверенное согласие супруги Дергачева В.Ю. датировано 25 мая 2010г., то есть значительно позже заключения договора купли-продажи. Изложенное свидетельствует о недобросовестности Дергачева В.Ю. при заключении сделки купли - продажи спорной квартиры.
Дергачев В.Ю. обратился в суд со встречным иском к Грачевой С.А., Грачевой А.Е. о прекращении права пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: город Тула, ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен у Грачевой С.А. и Грачевой А.Е., снятии последних с регистрационного учета по указанному адресу и выселении, путем освобождения занимаемой ответчиками квартиры.
Мотивировал требования тем, что 29 апреля 2010 года он заключил договор купли-продажи квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по улице ... в городе Туле с Гусаровой С.А.. Свое право собственности на указанную квартиру он зарегистрировал в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 27 мая 2010 года. На основании вышеуказанного договора он купил вышеуказанную квартиру свободной от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц, принял на себя обязанность участвовать в капитальном ремонте всего жилого дома, обязанность по уплате налогов, а так же обязанность по ремонту вышеуказанной квартиры и оплачивать коммунальные услуги. В момент заключения договора купли - продажи квартиры на регистрационном учете в ней состояла Грачева С.А. и Грачева А.Е., которые обязались сняться с регистрационного учета по вышеуказанному адресу 01 мая 2010 года. Однако до настоящего времени он не имеет возможности вселиться в принадлежащую ему на праве собственности квартиру, поскольку в ней до настоящего времени проживает Грачева С.А., которая не желает освобождать квартиру и выписываться из нее.
Определением суда от 16 сентября 2010 года встречное исковое заявление Дергачева В.Ю. принято к производству суда.
Впоследствии Дергачев В.Ю. обратился в суд со встречным иском к Гусаровой С.А. о вселении и просил вселить его в квартиру Номер обезличен дома Номер обезличен по ...у в г. Туле.
В обоснование указал, что являясь собственником квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ...у в г. Туле на основании договора купли - продажи квартиры от 29 апреля 2010 года, заключенного между ним и Гусаровой С.А., а также свидетельства о государственной регистрации права на вышеуказанную квартиру от 27 мая 2010 года, он лишен возможности вселиться в принадлежащую ему на праве собственности квартиру, поскольку Гусарова С.А. отказалась вселить его, ссылаясь на наличие спора по данной квартире в суде. В настоящее время на его имя приходят квитанции об оплате коммунальных услуг и он несет обязательства также по уплате налога на квартиру.
Определением Зареченского районного суда г. Тулы Калинин А.В. и территориальный отдел по Зареченскому району Комитета Тульской области по семейной, демографической политике, опеке и попечительству привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле по первоначальному и дополнительному искам Грачевой С.А. и по встречному иску Дергачева В.Ю. к Грачевым С.А. и А.Е.
Истец по первоначальному и дополнительным искам, ответчик по встречному иску Грачева С.А. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте извещалась своевременно и надлежащим образом, уважительных причин своей неявки не сообщила, с заявлением об отложении судебного заседания или о рассмотрении дела в ее отсутствие не обращалась.
Представители истца по первоначальному и дополнительным искам и ответчика по встречному иску Грачевой С.А. по доверенности Бидина О.И. и по ордеру - адвокат Лампицкая Е.В. в судебном заседании исковые требования, заявленные их доверительницей, по вышеизложенным основаниям поддержали в полном объеме и просили удовлетворить их.
Ответчик по первоначальному и дополнительному искам, третье лицо по дополнительному иску к Дергачеву В.Ю. и встречному иску Гусарова С.А. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещалась надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель Гусаровой С.А. по ордеру - адвокат Николаев А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований Грачевой С.А., считая их необоснованными, поскольку никаких действий, свидетельствующих о притворности сделки купли - продажи спорной квартиры Гусарова С.А. не совершила. Против вселения в спорную квартиру Дергачева В.Ю. не возражал, поскольку последний является добросовестным приобретателем спорной квартиры, признав тем самым исковые требования последнего в данной части.
В судебном заседании ответчик по дополнительному иску и истец по встречным искам Дергачев В.Ю. и его представители по доверенности Лашкевич Ю.А. и по ордеру Новиков Ю.Р. дополнительные исковые требования Грачевой С.А. не признали и просили отказать последней в их удовлетворении, полагая их безосновательными, встречные исковые требования по вышеизложенным основаниям поддержали и просили удовлетворить их.
Третье лицо - администрация г. Тулы в судебное заседание своего представителя не направила, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещалась своевременно и надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщила, не просила о рассмотрении дела в их отсутствие.
Третье лицо Калинин А.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, с заявлениями об отложении слушания дела или о рассмотрении дела в его отсутствии не обращался, уважительных причин своей неявки суду не сообщил.
Представитель третьего лица - территориального комитета по г. Туле комитета Тульской области по семейной, демографической политике, опеке и попечительству в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте извещался своевременно и надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения сторон, пояснения свидетелей, заключение прокурора Балашовой Е.И., полагавшей, что исковые требования Грачевой С.А. подлежат удовлетворению, оснований для удовлетворения встречных исковых требований Дергачева В.Ю. не имеется, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения.
В соответствии со ст. 218 п.2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении данного имущества.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Исходя из положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГПК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, Грачевой С.А. принадлежала на праве собственности двухкомнатная квартира общей площадью 45,20 кв. м, расположенная по адресу: г. Тула, ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен на основании договора дарения от 14 мая 2007 года, свидетельства о государственной регистрации права 71 АБ Номер обезличен, выданного УФРС по Тульской области 29 мая 2007 года.
Грачева С.А. и ее несовершеннолетняя дочь Грачева А.Е., 05.11.2006 года рождения проживают и зарегистрированы в квартире по вышеуказанному адресу, что подтверждается выпиской из домовой книги регистрации граждан по месту жительства и справкой Номер обезличен от 15.03.2010 г. о составе семьи Грачевой С.А.
Как указывает истец Грачева С.А. и доказательств обратного суду не представлено, ей были необходимы деньги и, имея намерение заключить договор займа под залог, предметом которого выступала бы спорная квартира, она позвонила индивидуальному предпринимателю Ивановой Н.З., номер телефона которой нашла в газете «Моя реклама» от 11.03.2010 года.
В подтверждение вышеуказанных утверждений истцом Гусаровой С.А. представлена вырезка из газеты «Моя реклама» от 11.03.2010 года, в которой размещены два объявления ИП Иванова Н.З. с указанием номеров телефона последней: «деньги под залог недвижимости, автомобилей и прочего, а также помощь в получении ипотечных кредитов», «денежные займы для жителей Тулы и Тульской области, а также под залог недвижимости автомобилей и прочего, честно».
15 марта 2010 года между Грачевой С.А. и Гусаровой С.А. заключен договор, не имеющий наименования, из условий которого следует, что Грачева С.А. продала Гусаровой С.А. квартиру по адресу: г. Тула, ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен за 100 000 руб. При этом покупатель (Гусарова С.А.) обязуется в срок до 15.09.2010 г. не совершать никаких сделок с данным имуществом (не продавать, или иным образом отчуждать, сдавать в аренду), а также обязуется продать данную квартиру прежним владельцам в течение 6 месяцев со дня подписания данного договора при соблюдении продавцом (Грачевой С.А.) графика платежей.
Из графика платежей, имеющегося в тексте вышеуказанного договора усматривается, что в период с апреля 2010 г. по август 2010 г. Грачева С.А. обязана была выплачивать Гусаровой С.А. по 6000 руб. ежемесячно, в сентябре 2010 г. - 60 000 руб., всего 90 000 руб.
Впоследствии Грачева С.А. обязалась купить у Гусаровой С.А. вышеуказанную квартиру согласно приведенному выше графику платежей, то есть до 15.09.2010 года.
Вышеуказанный договор не имеет наименования, составлен в простой письменной форме, подписан сторонами Грачевой С.А. и Гусаровой С.А., копия которого имеется у Грачевой С.А. Рукописный текст данного договора заполнялся лично Гусаровой С.А., подтвердившей данное обстоятельство в судебном заседании.
Анализируя условия вышеуказанного договора, суд приходит к следующему.
На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (ч. 1 и ч. 2 ст. 807 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (ч. ст. 334 ГК РФ).
Залог возникает в силу договора (ч. 3 ст. 334 ГК РФ).
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (ч. 1 ст. 336 ГК РФ).
В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме (ч. 1 и ч. 2 ст. 339 ГК РФ).
Таким образом, с учетом вышеизложенных правовых норм, а также толкования условий договора от 15.03.2010 года, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанный договор содержит все существенные условия договора займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества - спорной квартиры. Данный договор был представлен Грачевой С.А. в письменном виде и подписан сторонами, что соответствует положениям ст. 339 ГК РФ.
Вместе с тем, при толковании условий вышеуказанного договора судом принято во внимание все соответствующие обстоятельства дела, включая предшествующие договору телефонные переговоры Грачевой С.А. и ИП Ивановой Н.З., а также последующие действия Грачевой С.А. и Гусаровой С.А., выразившиеся в подписании договора на условиях займа, обеспеченного залогом недвижимости и последующее поведение сторон.
Так, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 15 марта 2010 года между Грачевой С.А. и Гусаровой С.А. заключен договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Тула, ..., ..., ....
По условиям вышеуказанного договора Грачева С.А. продала Гусаровой С.А., принадлежащую ей на праве собственности квартиру за 100 000 руб., которые, как указано в договоре, Гусарова С.А. передала Грачевой С.А. полностью до подписания договора.
14 апреля 2010 года вышеуказанный договор и право собственности Гусаровой С.А. были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 71 - Номер обезличен, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 14.04.2010 года, основанием для выдачи которого послужил вышеуказанный договор.
Факт регистрации договора купли - продажи спорной квартиры от 15.03.2010 года в судебном заседании подтвердил свидетель Демидов М.В. - государственный регистратор Тульской области Зареченского отдела г. Тулы Управления государственного реестра по Тульской области, который давал пояснения относительно общего порядка регистрации договора купли - продажи.
Как указывает истец Грачева С.А. договор купли - продажи принадлежащей ей квартиры от 15 марта 2010 года был представлен ей Гусаровой С.А. на подпись в момент регистрации договора займа под залог недвижимого имущества. При его подписании, она полагала, что подписывает договор залога, так как понимала, что должна подписать два договора: договор займа и договор залога спорной квартиры со ссылкой на договор займа. Последний должен был быть зарегистрирован как того требуют положения ст. 339 ГК РФ.
Свою невнимательность при подписании договора Грачева С.А. объяснила тем, что в начале марта 2010 года ее уволили с работы, в результате чего лишилась источника дохода. Кроме того, на протяжении последних двух лет она страдала героиновой наркоманией и имела физическую зависимость, характеризующуюся развитием синдрома при отсутствии наркотика.
Однако полагала, что указанные обстоятельства не подтверждают ее намерения заключить договор купли - продажи спорной квартиры, изначально ее намерением являлось заключение договора займа.
По факту возможного совершения мошеннических действий со стороны Гусаровой С.А., 22 июля 2010 года Грачева С.А. обращалась с соответствующим заявлением в Отдел милиции № 2 УВД по г.Туле.
Постановлением оперуполномоченного ОБЭП УВД по г. Туле лейтенанта милиции Федотова А.С. от 02.07.2010 года в возбуждении уголовного дела в отношении Гусаровой С.А. по ч. 1 ст. 24 УПК РФ, за отсутствием в деянии последней состава преступления.
30.07.2010 г. данное постановление прокуратурой района отменено в порядке надзора, материал направлен а Отдел милиции № 2 УВД по г. Туле для проверки и устранения недостатков, препятствующих принятию законного и обоснованного решения (отсутствовали сведения о том, кому принадлежит спорная квартира на данный момент).
14.08.2010 г. оперуполномоченный отделения БЭП УВД по г. Туле ОМ № 2 Комаровым И.Ю. вновь было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ.
01.09.2010 г. указанное постановление отменено прокуратурой района как незаконное и необоснованное, материал вновь направлен в ОМ № 2 УВД по г. Туле для проверки и принятия законного и обоснованного решения.
Вышеизложенное подтверждается отказным материалом Номер обезличен от 02.07.2010 г. по заявлению Грачевой С.А., исследованным в ходе судебного разбирательства.
В обоснование своих возражений Гусарова С.А. поясняла, что с Грачевой С.А. она познакомилась через свою знакомую Казанцеву Н.В., работающую в ИП Иванова Н.З., занимающейся куплей - продажей недвижимости и дающей деньги в заем под залог недвижимости и автотранспортных средств. При встрече Грачева С.А. пояснила ей, что она желает продать свою квартиру, деньги ей необходимы для развития бизнеса, после чего 15 марта 2010 года между ними был заключен договор купли - продажи квартиры в простой письменной форме. Пояснила, что все его условия написаны ею собственноручно, однако полагала, что по условиями договора именно она должна была 90 000 руб. возвратить Грачевой С.А. В каких целях необходимо было заключение второго договора купли-продажи спорной квартиры, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Тульской области, пояснить не смогла.
Оценивая вышеуказанные доводы Гусаровой С.А., суд относится к ним критически, поскольку ее пояснения являются противоречивыми между собой и другими материалами дела, исследованными в ходе судебного разбирательства.
Так, на вопросы о том, с какой целью первоначально был заключен договор займа под залог недвижимого имущества, а впоследствии был подписан договор купли - продажи, в каком размере она передавала денежные средства Грачевой С.А. по договорам и в какое время, при каких обстоятельствах, Гусарова С.А. давала противоречивые ответы, либо отвечала, что данных обстоятельств не помнит. Изложенное не позволяет суду придать доказательственное значение пояснениям Гусаровой С.А.
По правилам ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании и которым судом придано доказательственное значение.
Вместе с тем, свидетель Казанцева Н.В., допрошенная в судебном заседании пояснила, что она занимается предпринимательской деятельностью, связанной с финансами, в том числе дает деньги в займы под залог. В марте 2010 года ей позвонила Грачева С.А. и сказала, что ей срочно нужны деньги для бизнеса, у нее имеется квартира. Среди ее клиентов - Гусарова С.А., которая захотела приобрести квартиру, принадлежащую Грачевой С.А. В ЖЭУ она (свидетель) сказала Грачевой С.А. взять любую справку о составе семьи, после чего они поехали в Управление Росреестра по Тульской области оформлять договор купли-продажи квартиры. Гусарова С.А. пояснила ей, что у несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного в спорной квартире, имеется другое жилье. У Грачевой С.А. она неоднократно спрашивала, понимает ли она в чем заключается срочный выкуп, она сказала, что понимает. После этого через месяц, Грачева С.А. неоднократно звонила ей и спрашивала о том, где ей получить деньги по договору.
Как усматривается из показаний вышеуказанного свидетеля, фактически она подтверждает доводы Грачевой С.А. о том, что ей требовались деньги в долг под залог спорной квартиры. Вместе с тем, с учетом сказанного, суд относится критически к пояснениям данного свидетеля в части того, что Грачева С.А. осознавала, что заключает договор купли - продажи принадлежащей ей квартиры, поскольку данные утверждения являются не логичными и противоречат исследованным судом доказательствам в их совокупности, а потому не могут быть положены в основу решения суда в качестве достоверного доказательства, ввиду изложенных выше обстоятельств.
Анализируя вышеизложенное, суд полагает, что установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что изначально стороны имели намерение заключить договор займа под залог недвижимого имущества, условия которого были приняты как Грачевой С.А. и так и Гусаровой С.А., что подтверждено подписями последних в данном договоре.
Таким образом, оценивая договор купли - продажи от 15 марта 2010 года, заключенный между Грачевой С.А. и Гусаровой С.А., зарегистрированный в Управлении Росреестра по Тульской области, у суда имеются достаточные основания для признания его недействительным, в силу своей ничтожности в соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ, то есть притворной сделкой, прикрывающей другую сделку - договор займа под залог недвижимого имущества, так часть условий, стороны, правовая направленность прикрываемого и прикрывающего договора совпадают, а правовые последствия, которые каждая сторона имела для себя ввиду при их подписании - нет, воля Грачевой С.А. на отчуждение спорной квартиры не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства по делу.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с положениями ч. ч. 1,2 ст. 167 ГК РФ у суда имеются основания для применения последствий недействительности сделки к договору купли - продажи спорной квартиры от 15.03.2010 года, путем возвращения сторон договора в первоначальное положение.
При этом оснований для взыскания с Грачевой С.А. в пользу Гусаровой А.С. стоимости спорной квартиры не имеется.
Согласно ч. 2 ст. 808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Расписка, а также иные документы, подтверждающие факт передачи денег Грачевой С.А., Гусарова С.А. не представила, требований о взыскании вышеуказанной суммы с Грачевой С.А. не заявляла, в связи с чем суд в соответствии со ст. 196 ГПК РФ принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Кроме того, из договора займа по залог недвижимости следует, что Грачева С.А. обязана возвратить 90 000 руб., а из договора купли - продажи квартиры от 15.03.2010 г. усматривается, что Грачева С.А. получила деньги за квартиру в сумме 100 000 руб. до подписания договора.
Вышеизложенные противоречия не были устранены Гусаровой С.А. в ходе судебного разбирательства, в какой момент, при каких обстоятельствах и в каком размере она передала деньги Грачевой С.А. и за что, последняя пояснить суду не смогла, в связи с чем, суд относится критически к пояснениям последней относительно факта передачи денег за спорную квартиру Грачевой С.А. и не находит оснований, для применения последствий недействительности сделки купли - продажи спорной квартиры в части возврата Гусаровой С.А. денежной суммы за спорную квартиру Изложенное не лишает Гусарову С.А. права обратиться в суд с иском о взыскании долга с Грачевой С.А. по договору займа в порядке гражданского судопроизводства.
Кроме того, по смыслу вышеизложенного, поскольку суд признал договор купли - продажи от 15.03.2010 г., зарегистрированный в Управлении Росреестра по Тульской области, недействительным и применил к нему последствия недействительности сделки, ответчик Гусарова С.А. не приобрела право собственности на спорную квартиру по вышеуказанному договору купли - продажи и право собственности на нее по смыслу ст. 167 ГК РФ суд признает за Грачевой С.А.
Вместе с тем, как установлено судом и следует из письменных материалов дела, 29.04.2010 года Гусарова С.А. заключила договор купли - продажи спорной квартиры с Дергачевым В.Ю., который был зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 27.05.2010 года Номер обезличен.
Таким образом, в настоящее время собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Тула, ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен является Дергачев В.Ю., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27 мая 2010 года серии 71-АГ Номер обезличен.
В соответствии с выпиской из лицевого счета Номер обезличен лицевой счет в вышеуказанной квартире открыт на имя Дергачевым В.Ю., который является собственником без регистрации и ответственным плательщиком, на регистрационном учете в квартире состоят Грачева С.А. и несовершеннолетняя дочь последней Грачева А.Е., 05.11.2006 года рождения, что подтверждается выпиской из домовой книги регистрации граждан по месту жительства.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с ч.1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Оценивая вышеизложенное, с учетом признания судом недействительным договора купли - продажи квартиры от 15.03.2010 года, на основании которого было зарегистрировано право собственности продавца Гусаровой С.А., суд приходит к выводу о том, что договор купли - продажи от 29.04.2010 года, заключенный между Гусаровой С.А. и Дергачевым В.Ю., подлежит признанию недействительным, поскольку последний является недобросовестным приобретателем спорной квартиры, так как приобрел спорную квартиру хотя и по возмездной сделке, но у лица, не имевшего право отчуждать указанную квартиру.
По условиям договора займа под залог недвижимого имущества (прикрываемой сделки), заключенной 15.03.2010 года между Грачевой С.А. и Гусаровой С.А., последняя приняла на себя обязательства не отчуждать предмет залога - спорную квартиру до 15.09.2010 года, чем нарушила условия данного договора. Указанное обстоятельство, суд принимает во внимание при оценке добросовестности покупателя Дергачева В.Ю. спорной квартиры.
Вместе с тем, обязанность доказывания факта того, что Дергачев В.Ю. является добросовестным приобретателем спорной квартиры лежит на последнем.
Согласно ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Однако ни Дергачевым В.Ю., ни его представителями не представлено бесспорных доказательств, которые послужили бы основанием к признанию его добросовестным приобретателем спорной квартиры. Все приведенные ими доводы опровергаются имеющимися в материалах дела и исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами в их совокупности.
Как следует из условий договора купли - продажи спорной квартиры от 29.04.2010 года, спорная квартира приобретена Дергачевым В.Ю. за 900 000 руб.
Как следует из справки Номер обезличен от 26.04.2010 г. о составе семьи Гусаровой С.А., необходимой для регистрации вышеуказанного договора, последняя не зарегистрирована в квартире, расположенной по адресу: г. Тула, ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, в качестве члена ее семьи указана Грачева С.А. Сведения о зарегистрированной и имеющей право на проживание в ней несовершеннолетней Грачевой А.Е. в данной справке отсутствуют.
Как пояснила свидетель Крутенич О.Е., допрошенная в судебном заседании, вышеуказанная справка не соответствует действительности, требованиям, предъявляемым к справкам такого рода, является поддельной, поскольку она подписана не ею, оттиск печати не соответствует действующей печати. В подтверждение своих пояснений свидетелем представлен бланк справки о составе семьи и выписка из журнала, содержащего отчет по выдаче справок о составе семьи для отчуждения квартир.
У суда нет оснований не доверять пояснениям данного свидетеля и суд придает им доказательственное значение ввиду следующего.
Судом установлено и подтверждено письменными доказательствами, что Грачева С.А. не является членом семьи Гусаровой С.А., кроме нее в спорной квартире зарегистрирована несовершеннолетняя дочь Грачева А.Е.
Как следует из выписки из журнала, содержащего отчет по выдаче справок о составе семьи под номером справки 032145 зарегистрирована справка от 17.09 2009 года, выданная Подделкову А.В., проживающему по адресу: г. Тула, ..., ..., ....
Кроме того, согласие супруга Гусаровой С.А. - Гусарова Д.А. от 05.04.2010 года дано последней на покупку спорной квартиры, а не на ее продажу (данное согласие находится в материалах регистрационного дела, представленного суду).
В настоящее время, в соответствии с договором купли - продажи квартиры от 10.08.2010 г. Дергачев В.Ю. продает в собственность Калинину А.В. спорную квартиру, принадлежащую ему на праве собственности за 990 000 руб.
Изложенное подтвердил третье лицо Калинин А.В., ранее допрошенный в судебном заседании 16.09.2010 года в качестве свидетеля.
Однако согласно Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру, расположенную по адресу: г. Тула, ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, наложен арест на основании определения Зареченского районного суда г. Тулы от 09.06.2010 г.
Как следует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области от 03.09.2010 г. Номер обезличен наложение ареста на вышеуказанную квартиру препятствует проведению государственной регистрации договора купли - продажи, перехода права собственности и его регистрации на вышеуказанную квартиру, в связи с чем она приостановлена на срок с 07.09.2010 г. до 07.10.2010 года.
Таким образом, вышеизложенные обстоятельства и поведение сторон до и вовремя совершения сделки купли- продажи спорной квартиры, указывают на то, что договор от 29.04.2010 г. является недействительным, так как все действия Дергачева В.Ю. свидетельствуют о его недобросовестности в приобретении спорного жилья, на что указывают низкая цена, по которой он приобрел спорную квартиру, небольшой период времени, прошедший с момента приобретения Гусаровой С.А. в собственность данной квартиры и оформления договора купли - продажи данной квартиры с Дергачевым В.Ю., указание на Грачеву С.А. как на члена семьи Гусаровой С.А., не учтено проживание и регистрация в спорной квартире несовершеннолетнего ребенка, отсутствует согласие супруга Гусаровой С.А. на отчуждение спорной квартиры, согласие супруги Дергачева В.Ю. на покупку жилья было составлено позднее заключения договора купли - продажи, что противоречит требованиям действующего законодательства.
Доводы представителя Гусаровой С.А. - адвоката Николаева А.В.о том, что пункт 10 договора купли - продажи спорной квартиры, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Тульской области от 15.03.2010 года содержит условие об отмене и признании недействительными всех других обязательств и представлений, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до подписания настоящего договора, а потому первый договор от 15.03.2010 г. следует считать недействительным, суд находит несостоятельными по изложенным выше основаниям.
Проанализировав собранные по делу доказательства, как каждое в отдельности, так и в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Грачевой С.А. законны, обоснованны и подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, с учетом признания сделок купли - продажи спорной квартиры от 15.03.2010 г. и от 29.04.2010 г. недействительными и применения последствий недействительности сделок, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований Дергачева В.Ю. как о вселении, так и о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении Грачевых из спорной квартиры у суда не имеется.
С учетом ссылок Дергачева В.Ю. в обоснование своих требований на то, что он несет расходы по содержанию спорного жилья, в том числе оплачивает коммунальные услуги и налог на имущество, суд обращает внимание последнего на то, что отказ в иске Дергачеву В.Ю., не лишает последнего права обратиться в суд в порядке гражданского судопроизводства с соответствующим иском к собственнику о взыскании коммунальных платежей, налогов и иных платежей, потраченных им на содержание спорной квартиры.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования Грачевой С.А. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли - продажи квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ...у г. Тулы, заключенный между Грачевой С.А. и Гусаровой С.А. 15 марта 2010 года.
Признать недействительным договор купли - продажи квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ...у г. Тулы, заключенный между Гусаровой С.А. и Дергачевым В.Ю. 29 апреля 2010 года.
Истребовать квартиру Номер обезличен дома Номер обезличен по ...у г. Тулы из незаконного владения Дергачева В.Ю..
Признать за Грачевой С.А. право собственности на квартиру Номер обезличен дома Номер обезличен по ...у г. Тулы.
В удовлетворении встречных исковых требований Дергачева В.Ю. отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи кассационной жалобы в Зареченский районный суд г.Тулы в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий - подпись.
Копия верна.
Судья - Секретарь -