ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 мая 2011 года город Тула
Зареченский районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего Борисовой Е.А.,
при секретаре Суворовой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-535/2011 по иску Лосевой З.А. к Департаменту имущественных и земельных отношений Тульской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании права аренды на земельный участок, предоставленных для строительства индивидуального жилого дома,
установил:
Лосева З.А. обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Тульской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании права аренды на земельный участок, предоставленных для строительства индивидуального жилого дома, мотивировав требование тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Управы г. Тулы и ФИО3 заключен договор № аренды земельного участка за кадастровым номером № площадью 1170 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, квартал ТОЗ, участок №, сроком на 5 лет для строительства индивидуального жилого дома. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке УФРС по Тульской области.
В пределах срока договора аренды, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Лосевой З.А. заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, расположенного на вышеуказанном арендованном земельном участке.
В связи с приобретением Лосевой З.А. незавершенного строительством объекта и на основании совместного заявления продавца и покупателя, ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественных и земельных отношений Тульской области, ФИО3, и Лосевой З.А. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка новому арендатору. Соглашение является неотъемлемой частью договора аренды и вступает в силу со дня его государственной регистрации.
Новый договор аренды, как того требует п.6.3 (дефис второй) договора, Департамент с Лосевой З.А. не заключил, объясняя отсутствием, по закону, в этом необходимости, а также сложившейся практикой оформления отношений по переходу прав и обязанностей по договору аренды земельных участков.
Однако, обратившись в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о регистрации соглашения и возникающего на его основе права аренды, сообщением Управления Росреестра по Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ № в регистрации соглашения ей отказано, поскольку соглашение о передаче прав и обязанностей по договору заключено за пределами срока договора.
В связи с отказом в регистрации соглашения и на основании п. 6.3 договора аренды, согласно которому стороны обязаны заключить новый договор аренды, Лосева З.А. повторно обратилась в Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области с письменным заявлением о заключении с ней нового договора аренды. Однако на ее обращение ответ от Департамента до настоящего времени не получен.
На основании изложенного просит признать за ней, Лосевой З.А., право аренды на земельный участок за кадастровым номером 71:30:01 05 13:0036 площадью 1170 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, предоставленный ей для строительства индивидуального жилого дома, обязать Управление Росреестра по Тульской области зарегистрировать за ней право аренды указанного земельного участка.
Истец Лосева З.А. в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителей Макарова В.В. и Данко И.И., указав, что не возражает против рассмотрения дела в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.
Представители истца Лосевой З.А. по доверенности Макаров В.В. и по ордеру Данко И.И. в судебном заседании исковые требования Лосевой З.А. поддержали по основаниям, изложенным в иске, просили их удовлетворить.
Ответчики: представители Департамента имущественных и земельных отношений Тульской области, Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, не сообщили об уважительных причинах неявки, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие, возражения на иск не представили.
В соответствии с ч.1 ст.233 ГПК РФ, с учетом позиции истца, изложенной в письменном заявлении, представителей истца, изложенной в судебном заседании, судьей было вынесено определение о рассмотрении данного гражданского дела в порядке заочного производства.
Выслушав представителей истца Лосевой З.А. по доверенности Макарова В.В. и по ордеру Данко И.И., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что Лосева З.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ФИО3, является собственником незавершенного строительством объекта площадью 223,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается указанным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также свидетельством о государственной регистрации права серии 71-АВ № от ДД.ММ.ГГГГ
Как усматривается из материалов дела, указанный незавершенный строительством объект располагается на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1170 кв.м., и согласно договору №Г от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Комитетом по управлению имуществом Управы г. Тулы и ФИО3, предоставлен в аренду Попкову Н.И.
Согласно п.3.1 договора аренды земельного участка срок действия договора - пять лет со дня его заключения.
Согласно п.6.1 договора аренды земельного участка, договор может быть изменен соглашением сторон, а также судом в установленных законом случаях.
Пункт 6.2 договора аренды земельного участка предусматривает, что арендатор участка не вправе в пределах срока договора передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, за исключением случаев перехода прав собственности на незавершенный строительством объект.
Исходя из п.6.3 договора аренды земельного участка, при переходе права собственности (доли в праве собственности) на незавершенный строительством объект (его часть) стороны вправе передать права и обязанности арендатора по договору приобретателю объекта с согласия собственника участка на основании соглашения с участием арендодателя.
Постановлением администрации г. Тулы от 10.06.2009 г. № 1589 «Об установлении почтовой порядковой нумерации объектам малоэтажного индивидуального жилищного строительства, расположенным в Зареченском районе г. Тулы» индивидуальному жилому дому, расположенному на земельном участке № (квартал ТОЗ) с кадастровым номером № установлен почтовый адрес: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ Лосева З.А. обратилась в Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области о переходе прав и обязанностей по договору аренды, в котором просила заключить соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды №Г от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу для строительства индивидуального жилого дома от ФИО3 к Лосевой З.А. в связи с куплей-продажей незавершенного строительством объекта, расположенного на указанном участке.
ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественных и земельных отношений Тульской области в лице директора Волкова В.С., ФИО3 и Лосевой З.А. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №Г земельного участка площадью 1170 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Обратившись в Управление Росреестра по Тульской области с вопросом о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок, Лосевой З.А. было отказано по тем основаниям, что после окончания срока договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель не ставил вопрос о возврате арендованного имущества, соответственно договор считает заключенным на тех же условиях на неопределенный срок.
В связи с этим Лосева З.А. обратилась в Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области с письменным заявлением о заключении нового договора аренды спорного земельного участка, однако данное заявление оставлено без ответа.
Исходя из п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно п.1 ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Договор аренды прошел государственную регистрацию, следовательно, соглашение о переходе прав и обязанностей также должно пройти государственную регистрацию.
В соответствии с п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ вещное право на земельный участок обусловлено наличием права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на этом участке.
В соответствии с п.1, п.3 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Из анализа приведенных норм ГК РФ и ЗК РФ следует, что приобретатель здания, расположенного на арендованном земельном участке, приобретает право пользования земельным участком на праве аренды на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости, на часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования. Для нового собственника здания сохраняются все положения договора аренды, в том числе по сроку аренды, размеру арендной платы, порядку ее внесения.
Соответственно, от ФИО3 не требовалось совершения процедуры по возвращению земельного участка арендодателю, поскольку фактически произошла замена стороны в ранее заключенном договоре на прежних условиях. Таким образом, Лосева З.А., являясь приобретателем здания, расположенного на арендованном земельном участке, также приобрела право пользования земельным участком на праве аренды на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости.
Анализируя изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных Лосевой З.А. исковых требований и удовлетворяет их в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 233-237 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования Лосевой З.А. удовлетворить.
Признать за Лосевой З.А. право аренды на земельный участок за кадастровым номером № площадью 1170 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, предоставленный для строительства индивидуального жилого дома, обязать Управление Росреестра по Тульской области зарегистрировать за Лосевой З.А. право аренды указанного земельного участка.
Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии решения.
Заочное решение может быть обжаловано также в Тульский областной суд через Зареченский районный суд г. Тулы в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий -