Дело № 2-845 \10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«06» октября 2010 года
Зареченский городской суд Пензенской области в составе:
председательствующего судьи Репиной Е. В.,
при секретаре Седовой Н.В.,
с участием адвоката Трушиной Е.В.,
рассмотрев, в открытом судебном заседании в помещении управления Судебного департамента в Пензенской области гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Каниськину П.Е. об обращении взыскания на заложенное имущество, -
У С ТА Н О В И Л:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с вышеназванным иском, указав, что в соответствии с условиями кредитного договора (при ипотеке в силу закона) № <номер> от <дата> заемщику Каниськину П.Е. ЗАО «Газэнергопромбанк» предоставило кредит в размере <данные изъяты> на срок 180 <данные изъяты> для приобретения в частную собственность Каниськина П.Е. квартиры, состоящей из одной комнаты, расположенной по адресу: <адрес> Кредит в сумме <данные изъяты> был зачислен <дата> на счет Каниськина П.Е., что подтверждается мемориальным ордером <номер> от <дата>. По состоянию на <дата> квартира была оценена в размере <данные изъяты>, что подтверждается заключением независимого оценщика ПБОЮЛ Стрельцовой А.А., отчет об оценке <номер> от <дата>. Государственная регистрация договора купли-продажи Квартиры от <дата> произведена <дата>. Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области. Права залогодержателя по Кредитному договору были удостоверены Закладной, составленной Ответчиком как должником-залогодателем, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области первоначальному залогодержателю Закрытому акционерному обществу «Газэнергопромбанк» <дата> (далее Закладная). Запись об ипотеке Квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена <дата> за <номер>. Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее Агентство). В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от <дата> № <номер>, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Агентства на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (Договор купли-продажи закладной <номер> от <дата>) и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области».
Начиная с <дата> ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ Ответчиком не производятся. В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной, Агентством, в соответствии с п. 5.1 Закладной и п. 4.4.1. Кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (письмо <номер> от <дата>). Вышеуказанное требование было направленно заказным письмом с уведомлением, которое не было доставлено в связи с тем, что квартира закрыта, и адресат по извещению за письмом не явился. Указанное требование Ответчиком выполнено не было. В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 7.1. Закладной и п. 4.4.3. Кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.
Задолженность Ответчика по состоянию на <дата> составляет <данные изъяты>, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу <данные изъяты>, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом составляет <данные изъяты> и начисленные пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки <данные изъяты>.
Ссылаясь на ст.ст. 1, 50-56 Федерального закона от <дата> «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 309,310, 348-350 ГК РФ, истец просил обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере <дата>, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты>, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты> и начисленные пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки <данные изъяты>, а также начиная с <дата> и по день реализации квартиры определить подлежащим выплате проценты за пользование кредитом в размере 13, 75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу; определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере <данные изъяты>; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - Фунякина Т. В., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, сославшись на доводы, изложенные в иске.
Ответчик Каниськин П.Е., с заявленными исковыми требованиями согласился в полном объеме, пояснив, что <дата> между ним и ЗАО «Газэнергопромбанк» был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) № <номер> о предоставлении кредита в размере <данные изъяты> для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Указанный кредит был получен по договоренности для Бажан (Харитоновой) Е.В., которой срочно нужны были денежные средства. При этом, существовала устная договоренность, что Бажан Е.В. будет продолжать проживать в квартире, и будет самостоятельно погашать долг по кредиту. При полном исполнении обязательств, право собственности на квартиру будет переоформлено на Бажан Е.В. Денежных средств по кредиту он не получал. Платежным поручением денежные средства в размере <данные изъяты> перечислены банком за договор купли-продажи квартиры от <дата> на счет Бажан Е.В. На остальные денежные средства в размере <данные изъяты>. написала расписку от <дата>. До <дата> Харитонова Е.В. отдавала ему денежные средства в размере установленного кредитным договором платежа, а он перечислял данные денежные средства в погашение кредита, поскольку не принимаются платежи от третьих лиц. После августа Бажан Е.В. деньги передавать ему перестала. Возражений против удовлетворения иска не имел.
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица - Харитонова (Бажан) Е.В., в судебном заседании с исковыми требованиями ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не согласилась, указав, что квартира, в которой она в настоящее время проживает с сыном, является для них единственным местом жительства. <дата> у нее начались проблемы в бизнесе, образовался большой долг. Поскольку ни один банк ей не выдавал кредиты, она обратилась за помощью к Миряевой М.В.(жене Каниськина П.Е.). Миряева М.В. предложила отдать принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в залог, путем заключения ипотечного кредитного договора, и получить деньги за квартиру. Так как она сильно нуждалась в деньгах, она согласилась. <дата> между ней и Каниськиным П.Е. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры за <данные изъяты>, а Каниськин П.Е. в тот же день заключил кредитный договор (при ипотеке в силу закона) с ЗАО «Газэнергопромбанк» на сумму <данные изъяты>. От продажной цены квартиры, ей было передано только <данные изъяты>. После заключения кредитного договора, она передала Каниськину П.Е. в счет погашения ипотечного кредита <данные изъяты>. <дата> она от своего имени стала производить платежи в счет погашения ипотечного кредита. В <дата> она не смогла от своего имени погашать кредит, поскольку Каниськин П.Е. сменил реквизиты для перечисления денежных средств в погашение долга. Просила в иске отказать.
Представитель третье лица - адвокат Трушина Е.В., действующая на основании ордера, доводы Харитоновой Е.В. поддержала в полном объеме, просила в иске отказать, учесть, что истцом не представлены документы, подтверждающие переход права залога от ЗАО «Газэнергопромбанк» к ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области», и от ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Третьи лица Миряева М.В., Бажан И.С., в судебное заседание не явились, будучи извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Суд, заслушав объяснения сторон, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изме нение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обяза тельства.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, регулирующие правоотношения, вытекающие из договора займа.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (в ред. от 13.05.2008 года), к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В судебном заседании установлено, что <дата> между ЗАО «Газэнергопромбанк» и Каниськиным П.Е. был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) № <номер>, в соответствии с которым заемщику Каниськину П.Е. ЗАО «Газэнергопромбанк» предоставило кредит в размере <данные изъяты> на срок <данные изъяты> для приобретения в частную собственность Каниськина П.Е. квартиры, состоящей из одной комнаты, расположенной по адресу: <адрес>.
Указанный договор составлен сторонами в письменной форме, подписан от имени заемщика и кредитора, соответствует требованиям гражданского законодательства и обычаям делового оборота, на момент рассмотрения дела судом кредитором и заемщиком не оспорен, недействительным в порядке, установленном законодательством РФ, не признан, в связи с чем его условия принимаются судом во внимание при рассмотрении гражданско-правового спора по существу.
<дата> между Каниськиным П.Е. и Бажан Е.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Каниськин П.Е. купил к Бажан Е.В. однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> стоимостью <данные изъяты>.
Кредит в сумме 837 000 рублей был перечислен на счет ответчика Каниськина П.Е., что подтверждается представленным в материалах дела мемориальным ордером <номер> от <дата>.
<дата> Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от <дата>.
Согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Согласно имеющейся в материалах дела копии закладной от <дата>, права залогодержателя по Кредитному договору от <дата>, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником залогодателем <дата> и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Газэнергопромбанк» <дата>.
<дата> Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области была произведена государственная регистрация ипотеки за <номер>.
Залогодержателем и кредитором по Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», в соответствии с договорами купли продажи закладной <номер> Г от <дата> и <номер> от <дата>.
В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В судебном заседании установлено, что с <дата> ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им, предусмотренные условиями Закладной и Кредитным договором ответчиком Каниськиным П.Е.. в адрес истца как залогодержателя - кредитора, не производились, что не оспаривалось сторонами.
Истцом в адрес ответчика было направлено письмо <номер>.э1 от <дата> с требованием о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, однако ответчик задолженность не погасил.
Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
На основании ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно представленному в суд расчету исковых требований, составленному в строгом соответствии с требованиями закона, на <дата> за ответчиком Каниськиным П.Е. образовалась задолженность в размере <данные изъяты>, включающая в себя: остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты>, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты> и начисленные пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки - <данные изъяты> Размер задолженности по кредитному договору в судебном заседании сторонами не оспаривался.
В соответствии с требованиями ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок, а начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
По состоянию на <дата> спорная квартира была оценена в размере <данные изъяты>, что подтверждается отчетом об оценке от <дата> <номер>, составленному ПБОЮЛ Стрельцова А.А.
Указанный отчет сторонами не оспаривался, ответчик согласен с оценочной стоимостью квартиры стоимостью <данные изъяты>.
При изложенных обстоятельствах, суд определяет способом реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание - продажу с публичных торгов, установив начальную продажную цену при реализации недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты>.
Доводы третьего лица о том, что обращением взыскания на квартиру, будут нарушаться ее жилищные права, не являются юридически значимыми при рассмотрении данного дела и не могут служить основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленных требований.
Суд не принимает также во внимание и доводы представителя третьего лица Трушиной Е.В., согласно которым, в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства, перехода права залога к истцу, поскольку они опровергаются содержанием пункта 8.1. закладной от 16.08.2007 года, а также положением пункта 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке».
На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
С учетом удовлетворения заявленных исковых требований, суд считает необходимым взыскать с ответчика Каниськина П.Е. в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд -
Р Е Ш И Л:
Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Каниськину П.Е. об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из одной комнаты, общей площадью 33, 5 кв.м., жилой площадью 13, 6 кв.м., находящуюся <адрес>.
Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере <данные изъяты>, из которых: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в сумме <данные изъяты>, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты>, пени в размере <данные изъяты>, а также начиная с <дата> и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13, 75% и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов и по нему в размере 0, 2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу.
Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Каниськина П.Е. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины сумму в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Зареченский городской суд Пензенской области в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено «11» октября 2010 года.
Судья -