Дело №2-118/2011г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 марта 2011 года
Городской суд г. Заречного Пензенской области в составе:
Председательствующего судьи Жигаловой М. А.
С участием прокурора Крыловой О. М.
При секретаре Агеевой Ю. А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании
Гражданское дело по иску Каниськина П.Е. к
Харитоновой (Бажан) Е.В., Бажан И.С.
о прекращении права пользования жилым помещением и выселении
и встречному иску Харитоновой (Бажан) Е. В. и Каниськину П. Е.
о расторжении договора купли-продажи квартиры
у с т а н о в и л :
<дата> Харитонова (Бажан) Е. В. продала Каниськину П. Е. квартиру <адрес> за 960 000 рублей, о чем был составлен договор купли-продажи.
<дата> Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области было зарегистрировано право собственности Каниськина П. Е. на указанную квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации <номер>.
Каниськин П. Е. обратился в суд с иском с Харитоновой (Бажан) Е. В. и Бажан И. С. О понуждении к исполнению обязательств.
В обоснование своего иска им указано, что в соответствии с п.5-7 договора купли-продажи Харитонова (Бажан) Е. В. обязалась освободить квартиру от проживания, регистрации и иного имущества в семидневный срок с даты полной оплаты квартиры.
Квартира им была оплачена полностью <дата>, что подтверждается распиской ответчицы от <дата> и платежным поручением <номер> от <дата>, однако в нарушение условий договора ответчики не освободили квартиру от проживания, регистрации и иного имущества, что препятствует реализации им прав собственника.
В связи с чем просил обязать Харитонову (Бажан) Е. В. и Бажан И. С. квартиру <адрес> от проживания, регистрации и иного имущества, принадлежащего им.
В ходе рассмотрения судом настоящего дела истцом Каниськиным П. Е. было подано заявление с уточненными исковыми требованиями, в котором он просил признать прекращенным право пользования Харитоновой (Бажан) Е. В. и Бажан И. С. и выселить Харитонову (Бажан) Е. В. и Бажан И. С. из указанной квартиры.
Истец Каниськин П. Е. в судебное заседание не явился, в своем ходатайстве в суд просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Представитель истца Скачкова Д. А., выступающая на основании доверенности, иск Каниськина П. Е. поддержала и настаивала на его удовлетворении.
Ответчица Харитонова (Бажан) Е. В. с предъявленным иском не согласилась, указав, что истцом Каниськиным П. Е. был пропущен срок исковой давности для обращения в суд с иском о прекращении права пользования и выселении.
Одновременно ею предъявлен встречный иск о расторжении договора купли-продажи квартиры, в обоснование которого ею указано, что согласно п. 3.1.1. договора от <дата> продажная цена квартиры составила 960000 рублей, которые покупатель квартиры Каниськин П. Е. должен был выплатить как за счет собственных средств, так и за счет предоставляемого кредита.
В п. 3.1.2. договора указано: «Уплата денежной суммы в указанном в подпункте 3.1.1. договора размере выплачивается в два этапа. На момент подписания настоящего договора покупатель оплатил аванс в размере 123 000 рублей».
В договоре данный пункт был прописан формально, на момент подписания договора Каниськин П.Е. никаких денег ей не передавал. До настоящего времени 123 000 руб. ответчик ей не выплатил.
В соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Для нее сумма в 123000 рублей является значительной. Полагала, что нарушение договора со стороны Каниськина П.Е. является существенным.
Факт невыплаты денежных средств Каниськин П. Е. неоднократно подтверждал, давая объяснения в ОМ №1 УВД по г. Пензе.
Просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный <дата> между ней и Каниськиным П.Е.
В судебном заседании Харитонова (Бажан) Е. В. и ее представитель Трушина Е. В., выступающая на основании ордера, данный иск поддержали и настаивали на его удовлетворении, дополнив основания иска, а именно п. п. 2 п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В соответствии с п.4. 2 и 4.2.1. договора, согласно которому она как продавец имеет право требовать расторжения настоящего договора в случае неполучения денежных средств. Таким образом, возможность расторжения договора предусмотрена самим договором.
Со стороны Каниськина П. Е. представлены возражения на данный иск, согласно которым с момента государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от <дата> прошло 3 года и 6 месяцев, что превышает установленный законом срок для предъявления требования о расторжении договора купли-продажи квартиры и является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Харитоновой (Бажан) Е. В. доказательств, подтверждающих ее встречные исковые требования, представлено не было.
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры была произведенная. Переход права собственности на квартиру зарегистрирован за Каниськиным П. Е., ему выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и ст. 453 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договора может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору остается у нее и ни одно из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между Каниськиным П. Е. и Харитоновой (Бажан) Е. В. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает. В Гражданском Кодексе Российской Федерации также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявившая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Истец не представил суду доказательств причинения ему значительного по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует ст. 56 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком.
Таким образом, в рассматриваемом случает ни закон, ни сам договор купли-продажи не содержит положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.
Просил отказать в удовлетворении встречного иска Харитоновой (Бажан) Е. В. о расторжении договора купли-продажи квартиры и исковым требованиям Харитоновой (Бажан) Е. В. применить срок исковой давности.
Ответчик Бажан И. С. в судебное заседание не явился, в своем заявлении в суд просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, просили дело рассмотреть в их отсутствие, разрешение спора оставляли на усмотрение суда.
Представитель третьего лица - УФМС по Пензенской области в судебное заседание не явился, в своем ходатайстве в суд просили дело рассмотреть в их отсутствие, разрешение спора оставлялось на усмотрение суда.
Представитель третьего лица - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения участников процесса, заключение прокурора, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 450 п. 2 п. п. 1, 2 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как указано в ст. 453 п. 4 Гражданского Кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Как следует из объяснений истицы Харитоновой (Бажан) Е. В. по встречному иску, ее иск о расторжении договора купли-продажи квартиры направлен на возвращение в дальнейшем <адрес> в ее собственность.
Между тем договор, заключенный между Каниськиным П. Е. и Харитоновой (Бажан) Е. В. условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает. В Гражданском Кодексе Российской Федерации (глава 30, параграф 7 «Продажа недвижимости» - ст. ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им полностью или частично покупной цены.
Вместе с тем в п. 3 ст. 486 Гражданского Кодекса Российской Федерации (глава 30, параграф 1 «общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товары и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В данном случае ни закон, ним сам договор купли-продажи квартиры от <дата> не содержит положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неуплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.
Таким образом, иск Харитоновой (Бажан) Е. В. является неоснованным на законе, а поэтому в его удовлетворении должно быть отказано.
Также истицей Харитоновой (Бажан) Е. В. был без уважительных причин пропущен срок исковой давности, что является другим основанием для отказа в удовлетворении заявленных ею исковых требований.
Согласно ст. 196 Гражданского Кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Как указано в ст. 199 Гражданского Кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В данном случае, моментом, с которого должно исчисляться течение срока исковой давности следует считать дату заключения договора купли-продажи квартиры - <дата>, поскольку именно с этого времени между сторонами возникли отношения в связи продажей квартиры по <адрес>. Условия приобретения спорной квартиры нашли свое отражение в договоре купли-продажи от <дата>. Порядок расчетов между сторонами договора купли-продажи нашел свое отражение в разделе 3 данного договора. В отношении 123 000 рублей указано, что данная сумма выплачена на момент подписания договора.
Таким образом, Харитоновой (Бажан) Е. В. на момент заключения договора купли-продажи квартиры было известно о судьбе 123 000 рублей, которые определены были как уплаченный аванс на момент заключения договора, что не препятствовало ей в трехгодичный срок с момента заключения договора купли-продажи обратиться с суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры. Харитонова (Бажан) Е. В. обратилась в суд с таким иском только в марте 2011 года, пропустив установленный законом срок исковой давности. При этом в судебном заседании не было добыто доказательств, свидетельствующих о том, что срок исковой давности ею пропущен по уважительным причинам.
Что касается иска Каниськина П. Е., то данный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
На момент разрешения судом настоящего спора Каниськин П. Е. является собственником спорной квартиры.
Согласно ст. 30 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Решением суда г. Заречного Пензенской области от <дата>, вступившим в законную силу, обращено взыскание на квартиру <адрес> области в счет погашения задолженности истца в сумме 879 950 руб. 76 коп. перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что включает в себя остаток неисполненных обязательств по основному долгу 791 207 руб., сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом 69 662 руб., пени в размере 19 081 руб. 76 коп., а также начиная с 17<дата> и по день реализации квартиры проценты за пользование кредитом в размере 13,75% и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов и по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу.
Действующее законодательство не ограничивает в данном случае собственника жилого помещения в части возможности предъявления им иска к лицам, проживающим в принадлежащем ему жилом помещении о прекращении права пользования жилым помещением и выселении.
Проживание Харитоновой (Бажан) Е. В. и Бажан И. С. в спорной квартире нарушает права Каниськина П. Е., поскольку в определенной степени затрудняется реализация жилого помещения, что влияет на размер задолженности Каниськина П. Е. перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в сторону увеличения.
Положения п. 5.7 договора купли-продажи, предусматривающие, что Харитонова (Бажан) Е. В. и Бажан И. С. обязуются освободить квартиру от проживания, регистрации и иного имущества в семидневный срок с даты выполнения всех условий, указанных в п. 3 договора, т. е. полной оплаты, не применимы в данном случае.
Основанием для прекращения права пользования жилым помещением является переход права собственности на квартиру <адрес> от Харитоновой (Бажан) Е. В. Каниськину П. Е.
Сохранение права пользования жилым помещением в случае перехода права собственности другому лицу возможно только в случаях, предусмотренных законом, а не договором.
Ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации не предоставлено право сторонам определять своим соглашением иные случаи, когда сохраняется право пользования жилым помещением в случае перехода права собственности к другому лицу.
Как указано в ст. 35 Жилищного Кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В связи с прекращением права пользования спорной квартирой Харитоновой (Бажан) Е. В. и Бажан И. С. они жилым помещением пользуются незаконно, а поэтому подлежат выселению из занимаемого ими жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Прекращение права пользования Харитоновой (Бажан) Е. В. и Бажан И. С. квартирой <адрес> и их выселение из указанной квартиры является основанием для снятия их с регистрационного учета по месту жительства, что не противоречит п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17. 07. 1995 года №713, которыми предусмотрено снятие гражданина с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Доводы со стороны Харитоновой (Бажан) Е. В. о пропуске Каниськиным П. Е. срока исковой давности для обращения в суд с иском о прекращении права пользования жилым помещением основаны на неправильном толковании закона.
В ст. 195 Гражданского Кодекса Российской Федерации указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
У суда в данном случае имеются основания полагать, что срок исковой давности для защиты своего нарушенного права истцом Каниськиным П. Е. не нарушен, поскольку правоотношения по иску о прекращении права пользования жилым помещением и выселении относятся к жилищным, которые носят длящийся характер, и поэтому не имеется оснований утверждать о пропуске срока исковой давности.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194. 195, 196 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации, суд
Р е ш и л :
Иск Каниськина П. Е. удовлетворить.
Прекратить право пользования квартирой <адрес> Харитоновой (Бажан) Еленой Викторовной. Бажан И.С..
Выселить без предоставления другого жилого помещения из <адрес> Харитонову (Бажан) Е. В. и Бажан И. С.
Снять с регистрационного учета по месту жительства по <адрес> Харитонову (Бажан) Е. В. и Бажан И. С.
В удовлетворении встречного иска Харитоновой (Бажан) Е. В. к Каниськину П. Е. о расторжении договора купли-продажи - отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения в Пензенский областной суд через суд г. Заречного Пензенской области.
Судья -