Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
------------- 2010 г. г. Зарайск
Зарайский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Киселевой Т.А., при секретаре судебного заседания Траксовой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-4/10 по иску "А", "Б" к "С", "Д" о понуждении заключить договор купли-продажи,
У С Т А Н О В И Л:
"А", "Б" обратилась в суд с иском к "С", "Д" о понуждении заключить договор купли-продажи.
В судебном заседании истцы поддержали заявленные требования и пояснили, что в соответствии с договором купли-продажи от 22.08.2002 года и свидетельства о государственной регистрации права от 19.09.2002 года, они и ответчица в равных долях, то есть по 1\3 доли каждая, являются собственниками нежилого помещения, бывшего магазина «-------------» общей площадью 277,2 кв.м., расположенного по адресу: Московская область Зарайский район, -------------.
В августе 2007 года они договорились, что "С" продает им свою долю в данном нежилом помещении за 8000 долларов США, эквивалентной 205000 рублей и указанную сумму они должны выплатить ей до 01.03.2008 года, начиная с 01.09.2007 года.
Регистрация договора купли-продажи данной доли должна была быть осуществлена после получения ответчицей всей суммы.
Достигнутая между ними договоренность была зафиксирована в предварительном договоре купли-продажи от 01.09.2007 года, который в силу правовой неграмотности был назван «Расписка», но соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ.
01.09.2007 года "С" в счет заключенной между ними сделки получила от "Е", мужа "Б", 4000 долларов США, эквивалентной 102500 рублям; 06.12.2007 года – 40000 рублей; 03.03.2008 года – 15000 рублей; 04.03.2008 года – 10000 рублей.
То обстоятельство, что ими до 01.03.2008 года ответчице не были выплачены все деньги, объясняется отказом ответчицы, которая в конце февраля 2008 года сообщила им, что оставшаяся часть суммы (4000 долларов США, эквивалентной 102500 рублей) будет получена ею после возвращения мужа из командировки, и тогда же будет осуществлена регистрация договора купли-продажи.
Однако, 03.03.2008 года она сообщила, что ей нужны деньги и попросила передать в счет сделки сначала 15000 рублей, а затем 04.03.2008 года еще 10000 рублей. Указанная сумма была передана ей, что подтверждается расписками ответчицы от 3 и 4 марта 2008 года.
Впоследствии, после возвращения мужа, "Д", из командировки в декабре 2008 года, "С" стала всячески оттягивать окончательный расчет и регистрацию сделки, а в начале февраля 2009 года заявила, что раздумала продавать им свою долю, поскольку цены на недвижимое имущество в Зарайском районе существенно возросли.
17 февраля 2009 года они почтовым переводом через мужа "А", "Х", отправили ей оставшуюся сумму 44000 рублей, однако в марте этого же года получили от ответчицы письмо, в котором она предлагала им выделить ей в спорном помещении ее долю в натуре.
Согласно п.1,2 ст.35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
"Д" знал о предварительном договоре купли-продажи, был согласен с ним, однако после возвращения из командировки отказался дать согласие на совершение сделки.
Истцы считают, что они полностью исполнили условия заключенного между ними предварительного договора купли-продажи 1\3 доли нежилого здания, в связи с чем, ответчица обязана заключить с ними основной договор на условиях предварительного договора купли-продажи от 01.09.2007 года.
Ответчица "С", «Ш», представляющий ее интересы, требования, предъявленные к ней, не признали и пояснили, что после оформления покупки в долях спорного объекта недвижимости, она до вызова в суд с истцами лично не встречалась, и они к ней лично не обращались. Никаких вопросов с ними лично она о судьбе общей собственности не обсуждала. Истцы лично ей не предлагали выкупить принадлежащую ей долю. Никаких денег истцы ей лично не передавали. Никаких расписок на получение денег от них она им не писала, каких–либо договоров (в том числе предварительных) с ними о продаже своей собственности не заключала и не писала, как и они не писали подобного.
К "С" с предложением выкупить принадлежащую ей долю обратился в августе 2007 года "Е", сказав, что это пойдет в пользу других совладельцев. Предложил цену в 8000 долларов США. Поскольку она так и не решила, что же делать со своей долей, как ее использовать и не владеет информацией о рыночной стоимости такой собственности - то она дала ему согласие на продажу своей доли. Были ли у "Е" полномочия на представление интересов совладельцев, или он действовал по своей инициативе - она не интересовалась. Устно с ним договорилась, что он выплатит ей всю сумму – как аванс, частями до 01 марта 2008 года, и они заключат договор купли-продажи до этого числа по получение всей суммы денег от него. Никаких предварительных договоров они не составляли.
"Е" 01.09.2007 года заплатил "С" 4000 долларов США, и она написала расписку ему на получение этой суммы от него как аванса под будущую продажу под его диктовку. Расписка на одном листе была исполнена ей – только на его лицевой стороне. Никаких других записей от кого–либо другого на ней не было ни на лицевой стороне, ни на обратной. Расписка была сделана в одном экземпляре. До суда никаких копий "С" не передавал никто, тем более с появившимися на ее обратной стороне надписями истцов, якобы исполненными тоже 01.09.2007 года. Эти надписи истцов на ней появились только перед судом, чтобы ввести суд в заблуждение - хоть как-то обосновать свои требования. Затем, "Е" под ее расписку дал ей деньги 06.12.2007 года – 40000 рублей. Более до 01 марта 2008 года он ей денег как уговорились - не передавал. Поэтому и договор купли-продажи они не заключили. Попросил подождать денег до 05.03.2008 года. "С" согласилась. Но он передал ей только 03.03.2008 года 15000 рублей и 04.03.2008 года - 10000 рублей под расписку. Оставшиеся обещанные деньги он ответчице 05.03.2008 года не передал и не пояснял ничего, не просил подождать, а поэтому они с ним договор купли-продажи и не заключили. "С" предлагала ему получить назад по расписке полученные от него деньги неоднократно тогда же, но он отказался их забирать и стал избегать встреч с ней. Таким образом, "Е" не выполнил условия их устного соглашения о будущей продаже ее доли имущества, и все их с ним отношения по этому вопросу прекратились.
Ответчик – "Д" – требования истцов не признал.
Третье лицо по делу – "Е" - поддержал предъявленные требования.
Третье лицо по делу – "Х" – поддержал предъявленные требования.
Свидетель «Г», допрошенный в судебном заседании со стороны истцов, показал, что "Е" и "Х" отдали деньги "С" за проданную последней долю магазина «-------------» в -------------. В декабре 2008 года "Д" сказал "Х" и "Е", что передумал продавать свою долю магазина. Месяца полтора назад, они приехали в магазин, все ворота были открыты, приехал "Д" и сказал, что передумал продавать свою долю, а "Е" спросил у него, как быть с деньгами, которые ему передали в счет продажи доли.
Свидетель «П», допрошенный со стороны ответчиков, показал, что по факту заявления "С" проводил проверку. Документы по предпринимательству представлял "Х", расписки и свидетельства о государственной регистрации права на долю магазина представляли "Х" и "Е". Оригиналы документов не представлялись. В деле имеются ксерокопии документов, не заверенные.
Свидетель «Н», допрошенный со стороны истцов, показал, что ему из разговора известно, что собственником магазина «-------------» в ------------- Зарайского района являются "Е", "Х" и "Д". Это известно ему уже давно. Примерно в 2006 года он знал, что магазин не продавался. Он приезжал в помещение магазина с "Д" по своим личным делам и спрашивал о том, будет ли продаваться это помещение. "Д" сказал ему, что продавать помещение магазина не собирается.
Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав и оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, обозрев материал № 1024/361 с постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению "С" о том, что ее часть здания в -------------, находящаяся у нее в долевой собственности эксплуатируют без разрешения другие собственники, приходит к следующему.
При рассмотрении возникшего между сторонами спора, суд отмечает следующее.
Предварительный договор имеет в виду заключение в будущем любого гражданского договора, как поименованного, так и непоименованного (ст. 165 ГК РФ)
Предметом предварительного договора является обязанность заключить основной договор; таким образом, предмет предварительного договора не совпадает с предметом основного договора.
Вместе с тем в предварительном договоре должен быть указан предмет основного договора. В противном случае мы имеем дело не с предварительным договором, а с так называемым рамочным договором.
Норма, содержащаяся в п. 2 ст. 165 ГК РФ устанавливает более строгие требования к форме договора, чем те, которые применяются к форме договоров вообще: предварительный договор всегда должен быть заключен в письменной форме, а если основной договор подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор тоже должен быть нотариально удостоверен. Если эти требования не соблюдены, предварительный договор является ничтожной сделкой.
Пункт 2 ст. 165 ГК регулирует случаи, когда одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, но еще нотариально не удостоверенную. Применительно к предварительному договору нельзя говорить о его исполнении. Поэтому норма, содержащаяся в п. 2 ст. 165 ГК, к предварительному договору неприменима.
Государственная регистрация договора не является элементом его формы. В связи с этим, предварительный договор не подлежит государственной регистрации (п. 14 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).
Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора (п.3 ст. 429 ГК РФ).
Если одна из сторон предлагает изменить какое-либо условие предварительного договора или дополнить его новым условием, это может быть произведено только по соглашению сторон, а не в порядке, предусмотренном в ст. 445 ГК.
В предварительном договоре обычно указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не указан, считается, что стороны установили годичный срок для заключения основного договора.
В течение этого срока основной договор должен быть заключен или, по крайней мере, одна из сторон должна направить другой стороне предложение о заключении основного договора.
В п.5 ст.429 ГК РФ поясняется, что если сторона, получившая в течение срока, предусмотренного в п. 4, предложение о заключении основного договора, уклоняется от его заключения, то к ней могут быть применены положения, предусмотренные в п. 4 ст. 445 ГК. Иными словами, суд вправе либо признать основной договор заключенным, либо взыскать убытки, причиненные незаключением основного договора, либо признать основной договор заключенным и взыскать убытки, возникшие в связи с просрочкой заключения основного договора.
На практике довольно часто после заключения предварительного договора в течение срока, указанного в п. 4, ни одна из сторон не ставит вопрос о заключении основного договора. В этом случае обязательство, возникшее на основе предварительного договора, прекращается по умолчанию сторон (п. 3 ст. 158 ГК).
Учитывая изложенное, суд делает суждение о том, что расписки, имеющиеся в материалах данного дела, предварительным договором не являются. Доводы истцов, адвоката «В» о том, что в судебном заседании был достоверно установлен факт заключения предварительного договора, поскольку имеется расписка, данная "С". "Е" 01.09.2007 года, содержащая все необходимые реквизиты, суд считает несостоятельным и необоснованным, так как расписка только закрепляет и подтверждает факт передачи "Е" денежных средств "С" в счет продажи 1\3 доли магазина «-------------» в ------------- Зарайского района и не содержит всех необходимых для предварительных договоров реквизитов.
Согласно ч.1 и ч.2 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. А сам предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его недействительность.
Из исследованной в судебном заседании расписки ответчицы от 1.09.2007 года усматривается, что "Е" полномочий от истцов на ведение таких дел с ответчицей на тот период не имел, т.е. не имел установленных законом полномочий от истцов выражать их волю. Таким образом, не соблюдены требования ст.ст.182,185 ГК РФ.
Согласно ч.3 ст.429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Этого в расписке нет.
Далее, согласно ч.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Однако в указанной выше расписке никакого срока не указано.
Согласно той же ч.4 ст.445 ГК РФ). Однако срок заключения основного договора по этому основанию, истек уже в сентябре 2008 года.
Согласно ч.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В данном случае, истцами никаких предложений "С" о заключении договора купли-продажи не направлялось.
При таких обстоятельствах, суд делает суждение о том, что требования истцов не законны, не обоснованны и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении требований "А", "Б" к "С", "Д" о понуждении заключить договор купли-продажи отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Зарайский городской суд в течение 10-ти дней.
Судья: Киселева Т.А.