Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
------------- 2010 г. г.Зарайск
Зарайский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Гориной Р.М., при секретаре судебного заседания Суторшиной В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-66/10 по иску "А" к СПК «-------------» о признании права собственности на жилой дом,
У С Т А Н О В И Л:
"А" обратился в суд с иском к СПК «-------------» о признании права собственности на жилой дом.
В судебном заседании истец поддержал заявленное требование и пояснил, что работал в колхозе «Память Ильича», правопреемником которого является СПК «-------------». 22 февраля 1989 года между ним и СПК ------------- был заключен договор о купле-продаже жилого дома № 88, расположенного в ------------- Зарайского района Московской области. Договор заключался на основании пункта 12 Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР № 197.
В соответствии с условиями договора он должен был уплатить за дом 7680 рублей, что он и сделал (доказательством уплаты договорной суммы является справка № 68 от 15.12.2004 года).
С момента заключения договора купли-продажи он открыто владел и пользовался своим домом, производил в нем ремонт. Его жена - "Б" приватизировала землю при доме. Никто и никогда не высказывал ему никаких претензий по поводу владения домом, он и члены его семьи проживали и проживают в этом доме. Дом снят с баланса колхоза.
В ноябре 2009 года он обратился в УФРС с тем, чтобы зарегистрировать свое право собственности и получить свидетельство о государственной регистрации. 10.12.2009 года государственная регистрация была приостановлена по тем основаниям, что договор от 22.02.1988 года не прошел государственную регистрацию в сельском Совете, как того требовала ст. 239 ГК РСФСР.
В этой связи возник вопрос о признании за ним ("А") права собственности на дом.
Он считает, что по делу имеются юридически значимые обстоятельства, которые позволяют ему просить суд признать за ним право собственности.
Этими обстоятельствами являются:
Он добросовестно, открыто и непрерывно владеет домом, как своим собственным недвижимым имуществом, в течение более пятнадцати лет, что в соответствии со статьей 234 ГК РФ является самостоятельным основанием для признания права собственности.
Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав по вопросам применения приобретательной давности» указал:
«17. Согласно статьям 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно пункту 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Поскольку с момента введения в действие Закона СССР "О собственности в СССР" (01.07.90г.) утратили силу положения статьи 90 ГК РСФСР 1964 года о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из государственного имущества с этого момента действуют общие нормы об исчислении срока исковой давности.
18. При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности, следует иметь в виду, что нормы статьи 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
19. При применении абзаца 2 пункта 1 статьи 234 ГК РФ арбитражным судам необходимо исходить из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности».
Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности. Данное дело должно быть рассмотрено судом по существу.
Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации, уполномоченным органом, права собственности лица на недвижимое имущество.
Кроме этого, по настоящему делу необходимо учесть то обстоятельство, что соблюдена требуемая ст. 239 ГК РСФСР письменная форма сделки, хотя договор и не прошел регистрацию, но сделка фактически исполнена, до настоящего времени не оспорена и недействительной не признана. Сроки исковой давности для расторжения фактически исполненной сделки прошли.
Он просит суд признать за ним право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, Зарайский район, -------------, 1984 года постройки, общей площадью 96,4 квадратных метров жилой площадью 55, 4 квадратных метров, число этажей 2, инвентарный номер -------------.
Представитель ответчика СПК «-------------» в судебное заседание не явился. письменно просил суд рассмотреть дело в отсутствии представителя, возражений по заявленным требованиям не имеет.
Представитель третьего лица Администрации Зарайского района в судебное заседание не явился, письменно просил суд рассмотреть дело в отсутствии представителя, возражений по заявленным требованиям не имеет.
Представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области в судебное заседание не явился, письменно сообщил, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеется записи о государственной регистрации права собственности на спорный жилой дом, и просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц без ущерба для судебного разбирательства.
Третье лицо – "Б" поддержала исковые требования истца и пояснила, что ее муж "А" в 1989 году по договору купли-продажи приобрел у колхоза ------------- жилой дом, уплатил за него деньги. В 1992 году она приватизировала земельный участок, на котором расположен этот дом. С 1989 года они проживают в доме, уплачивают все необходимые платежи.
Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав и юридически оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, приходит к следующему выводу.
22 февраля 1989 года между колхозом «-------------» в лице председателя «Т» – с одной стороны и "А" - с другой стороны, был заключен договор купли-продажи жилого дома №88, общей площадью 100,4 кв.м., жилой 54,9 кв.м., расположенного в -------------Зарайского района Московской области за 40% его стоимости, что составило 7 680 рублей. л.д.21-23). В 2004 году "А" было оплачено 40% от стоимости спорного дома, что составило 7 680 рублей л.д.27).
Согласно абз., абз. 2, 3 ст. 239 ГК РСФСР от 11.06.1964 г. договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета депутатов трудящихся»… Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.
В нарушение данной нормы заключенный Договор не был зарегистрирован в сельском Совете.
23 сентября 1992 года супругой "А"– "Б" Н.С. на основании решения Администрации ------------- сельского совета было получено свидетельство МО-38-8-268 на право собственности на землю, расположенную под спорным домовладением л.д. 30, 28).
17 ноября 2009 года "А" обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой дом-------------. 10 декабря 2009 года гос регистрация была приостановлена сроком на месяц по причине невозможности установления факта регистрации сделки в исполнительном комитете сельского Совета депутатов трудящихся л.д.29).
В настоящее время СПК «-------------» (решением общего собрания колхозников от 17.12.2004г. колхоз «-------------» реорганизован в сельскохозяйственный кооператив СПК «-------------»(л.д. 7) собственником дома, занимаемого "А", не является, на балансе СПК спорное жилое помещение не состоит л.д.7). На протяжении всего периода времени – с момента подписания договора по настоящий момент, претензий по квартире ответчик к "А" или кому-либо еще не предъявлял, квартплату или какие-либо другие платежи по этому дому с "А" никогда не требовало.
В судебном заседании установлено, что истец со дня заселения в дом, коммунальные платежи вносит только в доход жилищно-эксплуатационного органа администрации Зарайского района на основании платежных извещений этого ЖЭО. Администрация Зарайского муниципального района также не является собственником спорного жилого помещения.
Согласно ч.ч. 1, 2 ст.234 ГК РФ лицо гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
Таким образом, для признания приобретательной давности необходимо наличие ряда обязательных и равнозначных условий: добросовестное, открытое и непрерывное владение спорным имуществом на протяжении определенного периода времени. Отсутствие (несоблюдение) хотя бы одного из них исключает возможность перехода права собственности в порядке приобретательной давности.
Так, представленный в суд договор купли-продажи подтверждает добросовестное владение "А" спорным жилым домом, то есть истец стал владельцем имущества правомерно.
Открытое владение в данной ситуации также имеет место, поскольку никаких мер, направленных на то, чтобы скрыть обстоятельство завладения указанным домом, "А" не принимал, не укрывал имущество от третьих лиц, выполнял все обязательства, вытекающие из факта владения, в т.ч. по настоящее время зарегистрирован в спорном жилом помещении, платит установленные законом налоги и сборы и т.д.
"А" непрерывно владеет спорным жилым домом с 1989 года по настоящее время, то есть на протяжении более 15-ти лет. Истец по делу пользуется домом, не передает право владения третьим лицам по договору и т.п.
Таким образом, условия, установленные ст. 234 ГК РФ и необходимые для признания приобретательной давности, "А" соблюдены.
Воспользоваться правами собственника спорного объекта недвижимости истец не может, поскольку право не зарегистрировано в установленном законом порядке, то есть по не зависящим от него причинам.
Согласно техническому паспорту, имеющемуся в материалах дела, общая площадь жилого дома ------------- Зарайского района, 1984 года постройки, составляет 96,7 кв.м, жилая 55,4 кв.м.
Учитывая изложенное, суд считает, что истцом основано на законе, обоснованно и доказано наличие в данном случае приобретательной давности, в связи с чем, требование "А" о признании за ним права собственности на жилой дом подлежит удовлетворению.
Принимая во внимание все указанные выше обстоятельства, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Требования "А" удовлетворить.
Признать за "А" право собственности на жилой дом №88, расположенный в ------------- Зарайского района Московской области, 1984 года постройки, общей площадью 96,4 кв.м., жилой площадью 55,4 кв.м., инвентарный номер -------------.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Зарайский городской суд в течение 10-ти дней.
Судья: Р.М. Горина