Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2012г. г. Зарайск

Зарайский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Бондаренко Н.П., при секретаре судебного заседания Дубовенко О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-10/12 по иску Кащеева Г.А. к Администрации Зарайского муниципального района Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации Зарайского муниципального района, Кащеевой О.В. о признании аукциона по продаже нежилого помещения незаконным и нарушающим права истца, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л

Кащеев Г.А. (с учётом принятых судом уточнений) обратился в суд к Администрации Зарайского муниципального района Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации Зарайского муниципального района, Кащеевой О.В. с иском о признании аукциона по продаже нежилого помещения незаконным и нарушающим его права, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Иск мотивирован тем, что Кащеев Г.А. ранее приобрел в собственность недвижимое имущество: часть нежилой пристройки к жилому дому (номера на поэтажном плане …..), рас­положенное по адресу: (адрес 1), общей площадью --- кв.м. Впоследствии после уточнения площади было выдано свидетель­ство о государственной регистрации права, где площадь объекта была уточнена до --- кв.м.

Здание представляет собой одноэтажную пристройку с полуподвалом, в котором расположены помещения №--- и №---, принадлежащие ответчику - Админист­рации Зарайского муниципального района. Эти помещения изначально входили и входят до сих пор в состав нежилого здания, со всех сторон они окружены помещениями, находящими­ся в собственности истца. Доступ в них возможен только через его помещения.

В информационном сообщении, опубликованном в газете «За новую жизнь» помещения №--- площадью --- кв.м. и №--- площадью --- кв.м. были выставлены на продажу посредством аукциона. Аукцион проводился на основании постановления главы Зарайского муниципального района №--- от 03.06.2011г. «О приватизации муниципального имущества» 05.09.2011г. Его победителем признана Кащеева О.В. (протокол №--- от 05.09.2011 г.). Договор купли-продажи спорных помещений №--- от 09.09.2011 г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации Зарайского муниципального района и Кащеевой О.В. был заключен, но не исполнен. Кащеевой О.В. был внесен задаток, который подлежит возврату.

Истец полагает, что продажа спорных помещений на открытом конкурсе нарушила его права собственника, поскольку он имеет право на преимущественную покупку спорных помещений.

В соответствии со ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связан­ная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Кащеев Г.А. считает, что указанные комнаты являются принадлежностью главной ве­щи - здания магазина, находятся от него в хозяйственной зависимости, связаны с ним общим назначением, их использование отдельно от здания магазина невоз­можно.

Истец указывает, что никаких договоров и соглашений относительно раздела здания магазина, выделения спорных помещений никто и никогда не за­ключал.

Он считает, что имеются основания признать спорные помещения принад­лежностью здания магазина и его право преимущественной покупки спорных по­мещений. Полагает, что осуществлять их приватизацию в порядке, установленном Федеральным законом « О приватизации государственного и муниципального имущества» нельзя, так как проведение приватизации способами, предусмотренными ст.13 этого закона приведет к нарушению ст.135 ГК РФ.

Кащеев Г.А. настаивает, что проведение аукциона по продаже нежилых помещений затрагивает его права, как собственника недвижимости, противоречит ст.135 ГК РФ. Посколь­ку аукцион проводился на основании постановления главы Зарайского муниципального района №--- от 03.06.2011г. «О приватизации муниципального имущества», защитить свои права он может путем подачи иска о признании проведенного аукциона недей­ствительным. Считает также, что должны быть применены последствия недействительности аукциона, в виде возвращения лиц, участвующих в нём, в первоначальное положение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 135, 167, 168 ГК РФ истец просит: признать незаконным и нарушающим его права проведенный аукциона по продаже спорных нежилых помещений 05.09.2011г. (итоговый протокол №--- от 05.09.2011г.); применить последствия недействительности аукциона в виде возвраще­ния участвующих в нём сторон в первоначальное положение в виде возврата сумм задатка участнику аукциона.

В судебном заседании истец Кащеев Г.А. поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в иске.

Представитель истца Кащеева Г.А. адвокат Зенин С.Н. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчиков Администрации Зарайского муниципального района и Комитета по управлению имуществом Администрации Зарайского муниципального района по доверенности Минаева Ю.О. в судебном заседании не отрицала того, что помещения --- и --- в нежилом помещении, расположенном по адресу: (адрес 1), являются служебными помещениями в составе пристройки, используемой под магазин, который принадлежит на праве собственности Кащееву Г.А. При этом она указала, что действующее законодательство о приватизации муниципальной собственности не содержит способа реализации имущества вне публичных торгов, в связи с чем, продажа спорных помещений вне аукциона Кащееву Г.А. представлялась невозможной. Решение по иску Кащеева Г.А. оставила на усмотрение суда.

Ответчик Кащеева О.В. исковые требования Кащеева Г.А. признала в полном объеме, о чем представила суду письменное заявление. После разъяснения последствий признания иска, Кащеева О.В. настаивала на принятии её заявления.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, тщательно исследовав и юридически оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с договором купли-продажи части нежилой пристройки №--- от 13.12.2010г., заключенного между Д.С.П. и Кащеевым Г.А., последний приобрел на праве собственности нежилую часть пристройки к жилому дому, используемую под магазин (номера на поэтажном плане ……), расположенную по адресу: (адрес 1) (л.д.11).

Право собственности Кащеева Г.А. зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством «---» от 27.05.2011г. (л.д.12).

Согласно данных технического паспорта нежилого помещения от 20.04.2011г. с инвентарным номером «---» по указанному выше адресу (л.д.16-19) в его состав входят помещения №--- размером --- м х --- м и №--- размером --- м х --- м, что четко усматривается на поэтажном плане.

Те же обстоятельства усматриваются из данных кадастрового паспорта помещения от 07.06.2010г. (л.д.98-99).

Из справки директора Зарайского филиала ГУП МО «МОБТИ» С.Т.А. №--- от 30.08.2011г. помещения №--- и №--- по архивным данным всегда были в составе нежилой пристройки (л.д.13).

Из заключения специалистов В.Т.Ф. и К.Е.Н. проектной мастерской ООО «Строитель – 2000» установлено, что помещения, отмеченные на плане как --- и---, не принадлежащие Кащееву Г.А., расположены таким образом, что доступ к ним другого собственника невозможен без нарушения прав собственности - основного владельца пристройки Кащеева Г.А. Из выводов специалистов лаборатории следует, что помещения --- и --- не могут быть выделены в самостоятельные с правами иного собственника (л.д.20-26).

Из технического обследования планировки нежилого помещения по адресу: (адрес 1) следует, что размер помещения --- составляет --- м х --- м, а помещения --- - --- м х --- м, что по описанию и месту расположения соответствует спорным помещениям соответственно №--- и №---.

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами истца и его представителя адвоката Зенина С.Н. и делает суждение о том, что помещения №--- и №--- являются принадлежностью нежилой части пристройки к жилому дому, используемой под магазин, находятся от него в хозяйственной зависимости, связаны с ним общим назначением, их использование отдельно от здания магазина невозможно.

Суд отмечает, что до 01.07.2011г. спорные помещения №--- и №--- находились в аренде у бывшего собственника нежилой части пристройки к жилому дому, используемой под магазин (номера на поэтажном плане ….), Д.С.П., что подтверждено выпиской из ЕГРП от 30.08.2011г., актом приёма – передачи нежилого помещения от 01.07.2011г. и соглашением о досрочном расторжении договора аренды №--- от 15.12.2008г. (л.д.15, 96-97).

Судом установлено, что на основании постановления главы Зарайского муниципального района №--- от 06.06.2011г. утвержден план приватизации нежилых помещений, площадью --- кв.м., №--- и №--- на поэтажном плане (л.д.100).

Правовым актом органа местного самоуправления определен способ приватизации – аукцион, открытый по составу участников и закрытый по форме подачи предложений о цене; условие участия в аукционе - внесение задатка в размере ---% начальной цены объекта; начальная цена продажи - --- руб.

Во исполнение названного постановления Комитетом по управлению имуществом в газете «За новую жизнь» №30 от 04.08.2011г. размещено информационное сообщение о проведении 05.09.2011г. аукциона.

Для участия в аукционе подали заявки 5 граждан: Кащеева О.В., Кащеев Г.А., Д.С.П., И.Г.А., И.Н.Е., все они были признаны участниками аукциона по продаже муниципального имущества.

Согласно данных итогового протокола заседания аукционной комиссии от 05.09.2011г. победителем аукциона признана Кащеева О.В., предложившая наиболее высокую цену приобретения объекта – --- руб. (л.д.107).

30.08.2011г. Кащеева О.В. внесла задаток для участия в аукционе в сумме --- руб., что подтверждено квитанцией, соглашением о внесении задатка (л.д.111-113).

09.09.2011г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации Зарайского муниципального района Московской области и Кащеевой О.В. был подписан договор купли-продажи нежилых помещений №--- и №---, общей площадью --- кв.м. (л.д.71-72).

В силу п.2.1 данного договора оплата приобретенного имущества должна быть произведена в течение 30 календарных дней с момента его подписания.

Согласно п.3.1.1 – 3.1.2 договора в течение 10 дней с момента полного завершения расчетов продавец обязан передать покупателю проданный объект и техническую документацию на него.

Право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.5.3).

Из объяснений Кащеевой О.В. следует, что она не оплатила полную стоимость приобретенного недвижимого имущества из-за судебного спора относительно данного имущества. Объект по акту приёма-передачи передан ей из муниципальной собственности не был. Регистрация договора и права в ЕГРП не осуществлялась. Данные обстоятельства также подтверждены объяснениями представителя ответчиков Администрации Зарайского муниципального района и Комитета по управлению имуществом Администрации Зарайского муниципального района по доверенности Минаевой Ю.О.

В соответствии со ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связан­ная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

При разрешении заявленного спора суд исходит из того, что при организации торгов по продаже в собственность на аукционе муниципального спорного имущества ответчики не учли, что законодательство о приватизации в данном случае должно применяться в совокупности и взаимосвязи с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, ст.135 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что преимущественное право Кащеева Г.А. на приобретение помещений №--- и №--- в нежилой части пристройки к жилому дому, используемой под магазин, расположенной по адресу: (адрес 1), проведенным аукционом, по результатам которого заключен договор купли – продажи №--- от 09.09.2011г., нарушено.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ сделка недействительна независимо от признания её таковой судом (ничтожная). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работой или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с изложенными обстоятельствами, суд полагает сделку по отчуждению спорного муниципального имущества, которое по существу является принадлежностью другого объекта – нежилой пристройки, недействительной в силу её ничтожности. И полагает справедливым применить последствия недействительности сделки к договору купли – продажи №--- от 09.09.2011 года, заключенному между Комитетом по управлению имуществом Администрации Зарайского муниципального района и Кащеевой О.В., в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Поскольку помещения №--- и №--- из муниципальной собственности приобретателю Кащеевой О.В. не передавались, то реституция в данном случае заключается в возврате из бюджета Кащеевой О.В. оплаченного ею задатка в сумме --- руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Кащеева Г.А. о признании аукциона по продаже нежилого помещения незаконным и нарушающим его права, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Признать аукцион, проведенный 05.09.2011 года по продаже нежилого помещения, общей площадью --- кв.м. расположенного по адресу: (адрес 1) (номера помещений --- и --- на поэтажном плане и экспликации к техническому паспорту) на основании постановления главы Зарайского муниципального района Московской области №--- от 03.06.2011 года (итоговый протокол заседания аукционной комиссии №--- от 05.09.2011 года) незаконным и нарушающим права Кащеева Г.А.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли – продажи №--- от 09.09.2011 года, заключенному между Комитетом по управлению имуществом Администрации Зарайского муниципального района и Кащеевой О. В.

Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации Зарайского муниципального района возвратить Кащеевой О.В. задаток, оплаченный ею для участия в аукционе, в размере --- (---) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Зарайский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме судом изготовлено 17 января 2012г.

Судья Н.П. Бондаренко