Дело №2-83/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 июля 2010 года г.Западная Двина
Западнодвинский районный суд Тверской области в составе:председательствующего судьи Шульга Н.Е.,при секретаре Кузьминой Е.А.,с участием истца Ямщиковой С.И.,
представителя истца Васильевой И.С.,
ответчика Сабаниной И.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ямщиковой С. И. к Сабаниной И. К. о досрочном расторжении договора аренды помещения, взыскании судебных расходов, упущенной выгоды, взыскании арендной платы, компенсации морального вреда,
у с т а н о в и л:
Ямщикова С.И. обратилась в суд с иском к Сабаниной И.К. о досрочном расторжении договора аренды помещения, взыскании судебных расходов, упущенной выгоды, взыскании арендной платы, компенсации морального вреда. В заявлении указала, что 06 августа 2009 года между ним и арендодателем Сабаниной И.К. был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Западная Двина, ул. Кирова, д.8, под магазин промышленных товаров сроком на 1 год. После начала отопительного сезона работать в данном помещении оказалось не возможным из-за отсутствия парового отопления, арендодатель пыталась отопить помещение за счет электрических тэнов, но нормального температурного режима ей создать не удалось. Тем не менее, коммунальные платежи, которые требовала оплатить арендодатель, постоянно росли, арендодатель отказывалась объяснять, с чем связаны регулярные повышения коммунальных платежей и какие именно услуги входят в эти коммунальные платежи. 4 января 2010 года она направила в адрес арендодателя заказным письмом с уведомлением претензию с просьбой расторгнуть договор аренды досрочно в связи с существенными изменениями сложившихся обстоятельств, так как переданное ей помещение магазина имеет препятствующие пользованию им недостатки (отсутствие нормального отопления и замка в двери, в помещении магазина, где хранится её товар). В результате халатных действий арендодателя она была вынуждена отказаться от аренды помещения, так как осуществлять деятельность в холодном помещении не смогла, нанятый ею на работу продавец в таких условиях отказалась работать и уволилась. Арендодатель по своей вине не могла создать качественное автономное отопление электрокотлом.
Указывает, что в результате действий арендодателя она понесла убытки в виде недополученной прибыли. Согласно налоговой декларации она могла заработать за месяц средний доход в сумме 22 тысячи рублей, за 6 оставшихся месяцев работы в арендуемом магазине она планировала получить 132 тысячи рублей, но в результате досрочного расторжения договора аренды она была вынуждена отказаться от аренды практически не отапливаемого помещения.
Просит расторгнуть договор аренды помещения, взыскать в ее пользу с ответчика арендную плату в сумме 7 776 рублей, оплату коммунальных платежей, охраны, уборки общих площадей, аренду земли, упущенную выгоду в размере 132 тысячи рублей, расходы по замеру температурного режима в помещении в сумме 889 рублей 23 копейки, компенсацию морального вреда в сумме 60 000 рублей, госпошлину за подачу заявления в суд.
В судебном заседании Ямщикова С.И. и её представитель Васильева И.С. заявленные требования поддержали в полном объеме по указанным в иске основаниям, уточнили исковые требования. Дополнительно просили взыскать с ответчика расходы на услуги представителя в сумме 6 000 рублей. Ямщикова С.И. пояснила, что 06.08.2009 года между нею и Сабаниной И.К. был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Западная Двина, ул. Кирова, д.8 под магазин промышленных товаров, сроком на 1 год. Акт приема-сдачи помещения сторонами не подписывался. Согласно договору ей было предоставлено 2 недели для заезда в помещение. Она заплатила Сабаниной за 2 месяца аренды и получила ключи. Помещение она осматривала 06 августа 2009 года. Примерно с 11 сентября 2009 года она (Ямщикова) начала использовать помещение для торговли. Документов, подтверждающих внесение ею платежей за аренду, коммунальные услуги и содержание помещения, ответчик ей не выдавала. 25 числа каждого месяца она передавала деньги за охрану помещения, коммунальные платежи, аренду земли, уборку помещения. Площадь арендуемого помещения составляла примерно 26 квадратных метра. Она платила арендную плату 100 рублей за квадратный метр, 50 рублей с квадратного метра – содержание помещения, за электроэнергию: в октябре 550 рублей, в ноябре около 1000 рублей, 25 декабря 2009 года она заплатила 5 820 рублей. Помещение она использовала для торговли с 12 сентября 2009 года по 31 декабря 2009 года. 24 ноября 2009 года во время отсутствия сторожа ее магазин был взломан, произошла кража товара на сумму более 64 000 рублей. Сломанный замок после кражи не меняли. Она просила об этом ответчика, Сабанина обещала поменять замок, но так и не сделала этого. Она (Ямщикова) решила вставить замок сама, но муж ответчика запретил ей это делать. Батареи в помещении были, но температура была чуть выше, чем на улице. В декабре отопление было в течение двух дней, потом отключили свет и тепла больше не было. Товар отсыревал, ее (истца) продавец заболела. 26 декабря 2009 года она дозвонилась Сабаниной и сказала, что если не будут выполнены её (Ямщиковой) требования, то она съедет. Сабанина согласилась с тем, что она съедет. Позже Сабанина прислала требование об оплате аренды и уведомление о том, что засчитала обеспечительный взнос в счет ремонта здания. 01 января 2010 года она (истец) увидела, что дверь в магазин открыта настежь, сторожа устроили застолье. Опасаясь за товар, 01 января 2010 года она вывезла его, полностью освободив помещение. 04 января 2010 года она направила Сабаниной И.К. претензию заказным письмом с просьбой расторгнуть договор аренды досрочно из-за отсутствия нормального отопления в помещении и замка в двери. 08 февраля 2010 года она получила письмо от Сабаниной с требованием оплатить арендную плату и коммунальные платежи. Размер упущенной выгоды она рассчитала исходя из налоговой декларации. Она планировала получить доход в размере 132000 рублей за период с января по август 2010 года. В настоящее время она не торгует, поскольку не может найти подходящее помещение.
Действиями ответчика ей причинен моральный вред, поскольку пострадало её доброе имя, деловая репутация, поскольку по городу ходят слухи, что она не платила Сабаниной за арендуемое помещение. Кроме того, она не спала ночами, переживала за товар, который не охранялся надлежащим образом. Также, в течение нескольких месяцев она была вынуждена работать в холодном помещении.
Ответчик Сабанина И.К. в судебном заседании против расторжения договора не возражала, в остальной части иск не признала, пояснила, что договор с Ямщиковой С.И. был заключен 06.08.2009 года на льготных условиях – плата за арендуемое помещение взималась с 19 августа 2009 года. Истец постоянно нарушала сроки оплаты, не вносила своевременно плату за коммунальные услуги, которую она (ответчик) выставляла в конце месяца согласно счетов обслуживающих организаций. Она известила истца об увеличении арендной платы с 01 декабря 2009 года. Претензий по поводу температурного режима в помещении от Ямщиковой не поступало. У истца образовалась задолженность по арендной плате за декабрь, а также по коммунальным платежам ноябрь, декабрь, и после письменного предупреждения о необходимости оплаты задолженности истец без предварительного предупреждения выехала из арендуемого помещения без его сдачи. По договору аренды замки должен вставлять арендатор. В начале месяца арендатор вносит арендную плату, по истечении месяца – оплату за электроэнергию. Поскольку в помещении был установлен электрический обогрев, коммунальные платежи в разные месяцы были разными, в зависимости от потребленной электроэнергии. В помещении было прохладно, но торговать было можно. В здании установлен прибор отопления, подключаемый к системе водяного отопления, «Сатурн». Он два раза частично выходил из строя в декабре и феврале месяцах, но поломка была устранена. Ямщикова торговала в арендуемом помещении с момента заезда до 01 января 2010 года. О том, что арендуемое помещение не оснащено сигнализацией и охраняется обычными сторожами, все арендаторы знали. У неё (Сабаниной) при совершении кражи тоже вынесли весь товар. Замки, которые она привозила для двери магазина Ямщиковой, не подошли. Истец выехала добровольно, она её не выгоняла, поэтому никаких убытков в результате её (Сабаниной) действий (бездействий) истец понести не мог.
Выслушав участников процесса, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
Свидетель Гирсова Н.В. в судебном заседании пояснила, что работала сторожем здания, расположенного по улице Кирова, 8 в г. Западная Двина, с 15 сентября 2009 года по 23 октября 2009 года с режимом работы 2 дня через 2 дня с 19 часов вечера до 09 часов утра следующего дня. Приступала к работе, когда уходили продавцы. В её обязанности входила охрана помещения. В ноябре 2009 года она простудилась, так как в здании было холодно, оно не отапливалось, батареи были холодные. 24 ноября 2009 года в начале 2-го часа ночи она пошла домой принять таблетки, вернулась утром и обнаружила, что произошла кража. Её сменщики недолго поработали и уволились. Большую часть времени она работала одна, без сменщиков.
Свидетель Васильева Л.А. в судебном заседании пояснила, что она работала у Ямщиковой С.И. продавцом с сентября 2009 года по 01 января 2010 года. С 11 по 25 декабря 2009 года она находилась на больничном. Работала каждый день, понедельник и воскресенье – выходные дни. Сначала все было хорошо, но в октябре-ноябре, стало холодно, отопление совсем не работало. Батареи были теплыми один день. Она ходила в соседний отдел греться, так как у неё не было обогревателя. После кражи в двери магазина был сломан замок. После окончания рабочего дня дверь заклеивали липучкой с числом и подписью на ней, приставляли доску. Она спрашивала у ответчика по поводу сломанного замка, Сабанина обещала поставить, но не сделала этого. Они хотели сами вставить замок, но им не разрешили.
Свидетель Габидуллин Р.Г. в судебном заседании пояснил, что он в период с августа по декабрь 2009 года арендовал помещение в здании по ул.Кирова, д.8 в г.Западная Двина. Они с Ямщиковой платили арендную плату и другие платежи одновременно. За 1 и последующие месяцы они платили обеспечительный взнос. Ответчик была против того, чтобы они ставили отдельные счетчики электроэнергии. Условия в арендуемом помещении были плохие – было очень холодно, все продавцы жаловались. После кражи в октябре 2009 года дверь в отделе Ямщиковой выбили, замок был сломан. Ямщикова при нём звонила Сабаниной по поводу того, чтобы самостоятельно вставить замок. Сабанина Ямщиковой запретила это делать. Хотя он в указанном помещении осенью-зимой 2009 года и не работал, но заходил туда несколько раз.
Согласно копии договора № 2 от 06 августа 2009 года Сабанина И.К. (Арендодатель) сдает, а ИП Ямщикова С.И. (Арендатор) принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Западная Двина, ул. Кирова, д.8, общей площадью 25,92 кв. метров для использования в целях размещения магазина по продаже промышленной группы товаров, для использования в целях решения других хозяйственных задач и обслуживания клиентов. Помещение сдается в аренду на срок с 07 августа 2009 года по 06 августа 2010 года.
Согласно условиям данного договора Арендодатель обязан передать в пользование помещение Арендатору по акту приема-передачи помещения, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещений на момент сдачи в аренду. Арендодатель обязан обеспечить бесперебойную работу противопожарной сигнализации и электрических сетей за свой счет. Стоимость аренды помещений составляет 100 рублей за один квадратный метр в месяц. Кроме арендной платы Арендатор уплачивает содержание помещения (охрана, уборка общих площадей, аренда земли) и коммунальные услуги. Размер арендной платы может быть увеличен Арендодателем по согласованию с Арендатором. Арендатору дается срок для заезда в помещение до 19 августа 2009 года. Арендная плата начисляется с 20 августа 2009 года. За первый месяц аренды Арендатор оплачивает только арендную плату (из расчета 100 рублей за 1 кв. метр) и электроэнергию, согласно занимаемой площади.
Копией протокола лабораторных исследований № 22/П от 10.02.2010 года Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Филиалом ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тверской области в городе Нелидово и Нелидовском районе» подтверждается, что указанной службой 08 февраля 2010 года были произведены измерения параметров микроклимата в помещениях, расположенных по адресу: Тверская область, г. Западная Двина, ул. Кирова, д.8, согласно которым параметры микроклимата не соответствуют допустимым параметрам ГОСТ 30494-96 «Здания жилые и общественные. Параметры помещение под магазин». Температура в помещении составила 13,9 градусов по шкале Цельсия.
Согласно ответа ООО «Теплосети» от 07.04.2010 года система отопления второго этажа в здании, расположенном по адресу: ул. Кирова, д.8 г. Западная Двина, площадью 283 кв. метра, принадлежащего Сабаниной И.К., отключена от подачи тепловой энергии с 06 августа 2009 года. Договор на пользование тепловой энергией на отопительный период с 01.10.2009 года по 30.04.2010 года между ООО «Теплосети» и собственницей помещения Сабаниной И.К. не заключался.
Согласно ст.620 п.2 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Судом установлено, что в помещении торгового центра по адресу: г.Западная Двина, ул.Кирова, д.8 в период отопительного сезон 2009-2010 годов параметры микроклимата не соответствовали допустимым, а именно – температура воздуха в помещении была пониженной. Данное обстоятельство препятствовало использованию данного помещения для целей размещения магазина по продаже одежды. Указанный недостаток арендуемого помещения не был оговорен арендодателем при заключении договора, не был заранее известен арендатору и не мог быть обнаружен истцом в во время осмотра арендуемого помещения при заключении договора, поскольку договор заключался в летний период, когда в отоплении помещения не было необходимости.
Соответственно, требования истца о расторжении договора аренды, заключенного с ответчиком 06.08.2010 года подлежит удовлетворению, при этом судом учитывается отсутствие возражений по данному требованию со стороны ответчика, а также обоюдные фактические действия сторон, направленные на прекращение договорных отношений, а именно – истец с декабря 2009 года не вносит оговоренные в договоре платежи, освободила арендуемое помещение. Арендодатель в свою очередь с момента освобождения арендатором помещения не предъявляет к нему (арендатору) требований об исполнении обязательств по указанному договору, в частности, о внесении арендной платы, платы за содержание помещения и за коммунальные услуги.
Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Требование о взыскании с ответчика уплаченной истцом арендной платы, содержания помещения и коммунальных услуг за три месяца отопительного сезона не подлежит удовлетворению, поскольку истец занимала арендуемое помещение, что ею самой подтверждено и не оспаривается ответчиком, осуществляла в помещении предпринимательскую деятельность. С начала отопительного сезона, когда несоответствие параметров микроклимата в помещении допустимым стало очевидным, она не освободила занимаемое помещение, фактически сделала это только в январе 2010 года.
Таким образом, внесенная истцом арендная плата и другие платежи по договору аренды не подлежат взысканию с ответчика, поскольку данные платежи не могут быть отнесены к убыткам истца. После освобождения занимаемого помещения указанные платежи истцом не вносились.
Кроме того, согласно расчета задолженности Ямщиковой С.И. по оплате аренды помещения и коммунальных платежей, представленного ответчиком, у истца имелась задолженность по оплате аренды помещения за декабрь-январь, по оплате коммунальных услуг – за ноябрь-январь месяцы. Полностью внесена оплата за период с 20 августа по 20 ноября 2009 года. Иных доказательств внесения арендной платы и оплаты коммунальных услуг Ямщиковой в деле не имеется.
Требование о взыскании с ответчика упущенной выгоды также не полежит удовлетворению по следующим основаниям.
Истцом не представлено достоверных доказательств того факта, что ее доход за период с января по август 2010 года составил бы именно 132000 рублей в случае, если бы договор аренды с ответчиком не был расторгнут. Ямщикова С.И. пояснила, что после освобождения спорного помещения она фактически торговлей не занимается, поскольку не может найти подходящее ей помещение. Однако, данное обстоятельство само по себе не свидетельствует об отсутствии у истца возможности в период с момента освобождения спорного помещения по август 2010 года заниматься предпринимательской деятельностью и иметь от нее планируемый доход.
В подтверждение того факта, что упущенная выгода за период с января по август 2010 года составит именно ту сумму, которая заявлена в иске, истцом представлена налоговая декларация по единому налогу на вмененный доход за 2009 год. Но факт указания в налоговых декларациях определенной величины вмененного дохода не является однозначным подтверждением того, что доход за налоговый период будет получен именно в таком размере.
Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Статьей 150 ГК РФ предусмотрено, что к нематериальным благам относятся жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна, право свободного передвижения, выбора места пребывания и жительства, право на имя, право авторства, иные личные неимущественные права и другие нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона, неотчуждаемы и непередаваемы иным способом.
Истец в обоснование требования о компенсации причиненного ответчиком морального вреда ссылается на то, что от действий ответчика пострадали ее доброе имя и деловая репутация, поскольку по городу ходят слухи о том, что она не платит за аренду деньги, то есть является недобросовестным арендатором, но данное утверждение истца ничем объективно не подтверждено. Сам по себе факт переживаний истца по поводу сохранности принадлежащего ей товара ввиду отсутствии в магазине нормальной охраны основанием для компенсации морального вреда не является. Таким образом, истцом не подтверждено совершение со стороны ответчика действий, которыми мог бы быть причинен вред ее личным неимущественным правам или благам.
Поэтому в данной части иск также не подлежит удовлетворению.
Истцом представлено документальное подтверждение понесенных ею расходов на оплату услуг представителя в сумме 6000 рублей – квитанции. Однако, с учетом фактических обстоятельств дела и объема исковых требований, подлежащих удовлетворению, требованиям разумности в части взыскания с ответчика расходов по оплате услуг представителя по мнению суда отвечает сумма 2 000 рублей.
В соответствии с п.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
К числу таковых суд относит расходы истца на проведение лабораторных исследований, поскольку такие действия истцом были предприняты в связи с необходимостью обращения в суд с настоящим иском.
Согласно копии счета № 261 от 10.02.2010 года и копии квитанции от 17.02.2010 года Ямщиковой С.И. за проведенные 10.02.2010 года лабораторные исследования оплачено 859 рублей 23 копейки.
Истцом уплачена государственная пошлина в сумме 400 рублей, что подтверждено квитанцией.
Учитывая, что иск подлежит удовлетворению в той его части, которая является неимущественной, пропорцию судебных расходов по отношению к размеру удовлетворенных требований определить не представляется возможным, поэтому судебные расходы подлежат взысканию с ответчика полностью.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р е ш и л:
Исковые требования Ямщиковой С.И. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды нежилых помещений, заключенный 06.08.2009 года между Сабаниной И. К. и Ямщиковой С. И.
Взыскать с Сабаниной И. К. в пользу Ямщиковой С. И. в возмещение судебных издержек 1 259 (тысячу двести пятьдесят девять) рублей 23 копейки, в возмещение расходов на оплату услуг представителя 2000 (две тысячи) рублей.
В остальной части иска Ямщиковой С.И. отказать.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Западнодвинский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Н.Е.Шульга
Мотивированное решение суда изготовлено 13 июля 2010 года.