Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
6 октября 2010 года п. Заокский
Заокский районный суд Тульской области в составе:
председательствующего Пономаревой Е.И.,
при секретаре Мымриной Н.А.,
с участием истца Андреева И.Я., его представителя по доверенности Ижевской Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер по иску Андреева И.Я. к Русакову Ю.П. о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и по встречному иску Русакова Ю.П. к Андрееву И.Я. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка со строениями на нем,
установил:
Андреев И.Я. обратился в суд с иском к Русакову Ю.П. о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований ссылался на то, что 00.00.0000 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка со строениями на нем, в соответствии с которым ответчик Русаков Ю.П. продал истцу Андрееву И.Я. земельный участок площадью 2000 кв.м. и находящийся на нем жилой дом по адресу: адрес
Указанный договор со всеми прилагаемыми документами 00.00.0000 г. был передан в Заокский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области для государственной регистрации договора и перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.
Покупатель свои обязательства по договору выполнил, выплатив непосредственно до подписания договора сумму в размере 900 000 руб., о чем продавец Русаков Ю.П. написал расписку.
Приблизительно через неделю после заключения договора купли-продажи ответчик Русаков Ю.П. обратился к истцу с требованием доплатить еще 100 000 руб. за проданное имущество, помимо той суммы, которая была уплачена по договору, с чем истец не согласился.
00.00.0000 г. Русаков Ю.П. обратился в Заокский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области с заявлением о возврате ему документов без проведения государственной регистрации, никак не уведомив об этом истца. Государственный регистратор приостановил регистрацию договора и перехода прав собственности.
Поскольку истец полностью выполнил все условия договора купли-продажи и считает, что ответчик намеренно уклоняется от регистрации договора, просил суд вынести решение о регистрации договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома по адресу: адрес, заключенного 00.00.0000 г. между Русаковым Ю.П. и Андреевым И.Я.
В свою очередь Русаков Ю.П. обратился в суд со встречным иском к Андрееву И.Я. о признании недействительным договора купли-продажи со строениями на нем.
В обоснование заявленных требований сослался на то, что с конца декабря 00.00.0000 ФИО18. и его сын Андреев И.Я., проживая в принадлежащем ему доме, зная о его пристрастии к употреблению спиртных напитков, на протяжении более двух недель регулярно поили его спиртными напитками. В результате он был введен в состояние запоя, в связи с чем он не мог осознавать происходящее, не способен был понимать значение своих действий и руководить ими. Происходившие с ним в тот период события он фактически не помнит.
Воспользовавшись его беспомощным, бессознательным состоянием, 00.00.0000 г. Андреевым И.Я. был заключен с ним договор купли-продажи земельного участка со строениями на нем, согласно которому он продал ему вышеуказанный дом и земельный участок.
Данный договор был подписан им. Однако, где, когда и при каких обстоятельствах был подписан указанный договор, он не помнит, поскольку при его подписании он находился в состоянии алкогольного опьянения. При подписании договора он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, так как находился в состоянии алкогольного запоя, а также под воздействием принятых им в этот же день спиртных напитков. Поэтому он не осознавал, какой документ подписывает, и какие последствия он порождает.
Полагал, что на основании ст. 177 ГК РФ данная сделка является недействительной.
Просил признать недействительным заключенный 00.00.0000 г. между ним и Андреевым И.Я. договор купли-продажи земельного участка со строениями на нем, расположенными по адресу: адрес. Признать Андреева И.Я. не приобретшим право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество.
В судебном заседании истец-ответчик Андреев И.Я. и его представитель по доверенности Ижевская Е.С. поддержали заявленные требования.
Ответчик-истец Русаков Ю.П. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом по адресу, указанному самим Русаковым Ю.П. в ходе досудебной подготовки. Телеграмма, направленная в его адрес, доставлена не была, поскольку адресат по указанному адресу не проживает. По телефону, названному Русаковым Ю.П. в ходе досудебной подготовки, ответила его жена, пояснив, что Русаков Ю.П. периодически у нее появляется, но постоянно не проживает. По адресу, указанному Русаковым Ю.П. во встречном иске, он фактически не проживает. Учитывая изложенное, на основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившегося ответчика-истца.
Представитель ответчика-истца Русакова Ю.П. по ордеру адвокат Карпова Е.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В письменном заявлении, адресованном суду, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Тульской области, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, заслушав свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
Русаков Ю.П. являлся собственником жилого дома и земельного участка площадью 2000 кв.м. по адресу: адрес, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11 и 00.00.0000 г. л.д. 8, 9).
00.00.0000 г. между Русаковым Ю.П. и Андреевым И.Я. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером Номер площадью 2000 кв.м с расположенным на нем жилым домом с надворными постройками по адресу: адрес л.д. 28-29). Согласно условиям договора вышеуказанное недвижимое имущество продано Русаковым Ю.П. за 900000 руб. Расчет между покупателем и продавцом произведен полностью до подписания договора.
Из расписки от 00.00.0000 г., написанной Русаковым Ю.П., следует, что он получил от Андреева И.Я. денежные средства в размере 900 000 руб. л.д. 133).
00.00.0000 г. Заокским отделом Росреестра по Тульской области от Русакова Ю.П. и Андреева И.Я. для регистрации договора и перехода права были приняты документы, что подтверждается расписками в получении документов на государственную регистрацию л.д. 12-15).
00.00.0000 г. Русакову Ю.П. и Андрееву И.Я. Заокским отделом Росрееста по Тульской области было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, ввиду поступления заявления Русакова Ю.П. л.д. 11).
Как следует из объяснений истца-ответчика Андреева И.Я. и его представителя, по предложению Русакова Ю.П. был расторгнут договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный между Русаковым Ю.П. и отцом истца – ФИО3, поскольку Русаков Ю.П. предложил Андрееву И.Я. купить дом и земельный участок по адресу: адрес, который был передан плательщику ренты.
00.00.0000 г. Андреев И.Я. и Русаков Ю.П. обращались в ООО «Инвест-недвижимость» для составления договора купли-продажи земельного участка со строениями на нем, а также в Заокский отдел Управления Роснедвижимости по Тульской области для регистрации договора и перехода права по договору купли-продажи. После посещения ООО «Инвест-недвижимость» Андреев И.Я. и Русаков Ю.П. ездили в Администрацию МО Пахомовское Заокского район за справкой о проживающих в жилом помещении. Русаков Ю.П. в день заключения сделки был вполне адекватен. До этого момента Русакову Ю.П. не разрешали употреблять спиртные напитки. После передачи Русакову Ю.П. денежных средств в размере 900000 руб., в регистрационном органе Русаков Ю.П. стал просить у Андреева И.Я. разрешить выпить спиртное и вел себя так, чтобы получить желаемое. Сначала они зашли на прием в кабинет к сотруднику Заокского отдела Управления Роснедвижимости по Тульской области ФИО8, который увидев поведение Русакова Ю.П., отказал им в приеме документов. Затем Русакову Ю.П. объяснили, что если он хочет употребить спиртное, то ему придется вернуть деньги, которые ему ранее были переданы за покупку недвижимого имущества. Тогда Русаков Ю.П. успокоился, деньги возвращать не стал, и они в тот же день чуть позже обратились к другому сотруднику регистрационного органа – ФИО7, которая и приняла у них документы.
Ответчик-истец Русаков Ю.П. в предварительных судебных заседания утверждал, что в день заключения спорного договора он был пьян, как писал расписку о получении денежных средств за продажу недвижимого имущества, и как подписывал договор купли-продажи земельного участка со строениями на нем, он не помнит.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Разрешая возникший спор, судом был допрошен ряд свидетелей, проведены две экспертизы.
Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО9 – юрист ООО «Инвест-недвижимость», оформлявшая договор купли-продажи между Андреевым И.Я. и Русаковым Ю.П., пояснила, что она помнит вышеуказанных лиц, что Русакова Ю.П. она наблюдала сидящим в коридоре в то время, когда она оформляла текст договора, а затем она видела его на 2 этаже здания. Ей были предъявлены паспорта участников сделки. Ничего необычного в поведении Русакова Ю.П. она не заметила, его поведение показалось ей адекватным.
Свидетель ФИО8 – специалист 1 разряда Заокского отдела Управления Роснедвижимости по Тульской области, пояснил, что в начале 2010 г. к нему на прием обратились Андреев И.Я. и Русаков Ю.П. для подачи документов для регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права. Он отказал в приеме документов вышеуказанным лицам, поскольку поведение Русакова Ю.П. показалось ему неадекватным: тот не совсем понимал цель визита, затруднялся ответить на вопросы. Русаков Ю.П. на поставленные вопросы ответил, что он продает землю и дом, но адрес объекта и цену не называл. Запаха спиртного от Русакова Ю.П. он не почувствовал. Внешний вид Русакова Ю.П. был неопрятен. Речь Русакова Ю.П. была нормальной, связанной, но немного заторможенной. По его мнению, у Русакова Ю.П. имелась скорее не заторможенность речи, а заторможенность мысли.
Свидетель ФИО7 - специалист-эксперт Заокского отдела Управления Роснедвижимости по Тульской области, в судебном заседании пояснила, что она около полугода назад принимала документы от Андреева И.Я. и Русакова Ю.П. Ей были предъявлены паспорта сторон сделки, договор купли-продажи земельного участка и дома. Она проверила документы, задала ряд стандартных вопросов, в частности о том, читали ли стороны договор, согласны ли с его условиями, произведен ли расчет по сделке. На поставленные вопросы Русаков Ю.П. отвечал адекватно, логично, она не заметила ничего необычного в его поведении, запах алкоголя от Русакова Ю.П. не исходил.
Свидетели ФИО11 и ФИО10 в судебном заседании подтвердили факт передачи Русакову Ю.П. денежных средств за продажу недвижимого имущества и написания расписки.
Из ответа Администрации МО Пахомовское от 00.00.0000 г. Номер следует, что 00.00.0000 г. Русакову Ю.П. начальником сектора по работе с населением была выдана справка за Номер. Русаков находился в коридоре, визуально был адекватен.
Из справок из МУЗ Заокская ЦРБ следует, что ФИО13 на учете у врача-психиатра и нарколога не состоит л.д. 177, 179).
Согласно заключению проведенной по делу почерковедческой экспертизы от 00.00.0000 г. Номер рукописная запись удостоверительного характера «Русаков Юрий Петрович» и подпись от имени Русакова Ю.П., расположенные на оборотной стороне последнего листа договора купли-продажи земельного участка со строением на нем, заключенного между Русаковым Ю.П. и Андреевым И.Я. от 00.00.0000 г. выполнены самим Русаковым Ю.П. под воздействием на исполнителя сбивающего фактора, обусловленного необычным психофизиологическим состоянием исполнителя, наиболее вероятной причиной которого является состояние алкогольного опьянения легкой степени.
Рукописные записи и подпись от имени Русакова Ю.П., расположенные в расписке от имени Русакова Ю.П. о получении денежных средств от 00.00.0000 г. выполнены самим Русаковым Ю.П. Признаков, свидетельствующих о выполнении данных рукописных записей и подписи в каких-либо необычных условиях, не установлено.
Из заключения комиссии экспертов от 00.00.0000 г. Номер по результатам стационарной судебно-психиатрической экспертизы следует, что Русаков Ю.П. обнаруживал на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества Андрееву И.Я. 00.00.0000 г., и выдачи расписки о получении денежных средств от 00.00.0000 г., а также обнаруживает в настоящее время органическое эмоционально-лабильное расстройство вследствие сосудистого заболевания головного мозга. В то же время у подэкспертного нет признаков социальной дезадаптации, отсутствуют выраженные нарушения восприятия, мышления, памяти, интеллекта, эмоций, воли, критических и прогностических способностей. Он понимает цель экспертизы, ориентирован в основных социально-правовых нормах, юридической ситуации, обеспокоен ее исходом, занимает активную защитную позицию.
На момент заключения договора купли-продажи земельного участка со строениями на нем от 00.00.0000 г. и написания расписки о получении денежных средств от 00.00.0000 г. Русаков Ю.П. не страдал зависимостью от алкоголя, не находился в состоянии запоя, абстиненции, а имевшиеся у него изменения психики были выражены не столь значительно и не лишали его способности понимать значение своих действий и руководить ими. Ссылки подэкспертного на запамятование юридически значимого периода свидетельствуют о его защитно-установочной позиции.
Оснований сомневаться в достоверности вышеуказанный заключений эксперта, суд не усматривает.
Оценивая вышеприведенные доказательства – показания истца-ответчика Андреева И.Я., показания свидетелей, заключения экспертиз, письменные доказательства, в совокупности, суд находит эти доказательства достоверными, допустимыми и достаточными для того, чтобы прийти к выводу об отсутствии правовых оснований для признания заключенного 00.00.0000 г. между Русаковым Ю.П. и Андреевым И.Я. договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, поскольку в ходе рассмотрения дела не нашли подтверждения доводы ответчика-истца Русакова Ю.П. о том, что в момент совершения сделки и написания расписки от 00.00.0000 г. он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
По изложенным основаниям встречные исковые требования Русакова Ю.П. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 00.00.0000 г. недействительными и признании Андреева И.Я. не приобретшим право собственности на указанное недвижимое имущество удовлетворению не подлежат.
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как было установлено судом, сделка купли-продажи недвижимого имущества от 00.00.0000 г., совершенная в надлежащей форме, требует государственной регистрации, покупатель недвижимого имущества Андреев И.Я. выполнил свои обязательства перед продавцом, передав продавцу оговоренную в договоре купли-продажи сумму, но сторона сделки – Русаков Ю.П. уклоняется от ее регистрации.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд полагает заявленные Андреевым И.Я. требования о вынесении решения о регистрации договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома с надворными постройками по адресу: адрес, подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Принимая во внимание, что исковые требования Русакова И.Я. удовлетворены, расходы на оплату услуг представителя подтверждены документально в сумме 15000 руб., учитывая сложность дела, количество судебных заседаний, суд находит указанную сумму разумной, а поэтому полагает необходимым взыскать эту сумму с ответчика Русакова Ю.П.
На основании ст. 144 ГПК РФ суд по ходатайству истца-ответчика Андреева И.Я. полагает возможным отменить примененное на основании определения суда от 00.00.0000 г. обеспечение иска в виде наложения ареста на жилой дом с надворными постройками и земельный участок площадью 2000 кв.м. по адресу: адрес поскольку необходимость в мерах по обеспечению иска отпала.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования Андреева И.Я. удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка площадью 2000 кв.м с кадастровым номером Номер, расположенного на землях населенных пунктов, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, и находящегося на нем жилого дома общей площадью 40,4 кв.м с надворными постройками по адресу: адрес, заключенного 00.00.0000 г. между Русаковым Ю.П. и Андреевым И.Я..
Взыскать с Русакова Ю.П., 00.00.0000 года рождения, зарегистрированного по адресу: адрес в пользу Андреева И.Я. судебные расходы в сумме 15 000 рублей.
В удовлетворении встречных требований о признании договора купли-продажи земельного участка со строениями на нем от 00.00.0000 г. и о признании Андреева И.Я. не приобретшим право собственности на недвижимое имущество Русакову Ю.П. отказать.
Принятые определением суда от 00.00.0000 г. меры по обеспечению иска в виде ареста на недвижимое имущество: жилой дом с надворными постройками и земельный участок площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером Номер, расположенное по адресу: адрес, отменить.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи кассационной жалобы в Заокский районный суд Тульской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий
Решение вступило в законную силу 19 октября 2010 года