Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

00.00.0000 <адрес>

Заокский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего Пономаревой Е.И.,

при секретаре Мымриной Н.А.,

с участием представителей истца Маркелова Е.И. по доверенности Угрюмова Д.А. и Купрюхиной Т.В.,

представителя ответчика ООО «Открытые просторы» по доверенности Геворкяна М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Маркелов Е.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Открытые просторы» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, осуществлении государственной регистрации прекращения права собственности и погашении записи регистрации в ЕГРП,

установил:

Маркелов Е.И. обратился в суд с иском к ООО «Открытые просторы» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, осуществлении государственной регистрации прекращения права собственности и погашении записи регистрации в ЕГРП, сославшись в обоснование заявленных требований на следующее.

На основании свидетельства на право собственности на земельный участок № от 00.00.0000, выданного администрацией <адрес> Совета народных депутатов <адрес> в соответствии с постановлением главы администрации <адрес> от 00.00.0000 №, он имел право распоряжаться земельным участком общей площадью 37,2 га, расположенном вблизи <адрес>.

Указанный земельный участок был зарегистрирован в государственном кадастре недвижимости сначала под кадастровым номером №, а затем под кадастровым номером №.

00.00.0000 он заключил с ООО «Студия Ред-Алети» предварительный договор данного земельного участка №п от 00.00.0000, согласно которому стороны предварительного договора обязались в срок до 00.00.0000 заключить основной договор купли-продажи земельного участка за цену 9000000 рублей.

В соответствии с п. 3.2.1 предварительного договора купли-продажи земельного участка от 00.00.0000 ему в день заключения предварительного договора был выплачен задаток в размере 1000000 руб.

Согласно п. 3.2.2 окончательный взаиморасчет в размере 8000000 руб. должен быть произведен с ним в течение 5 рабочих дней с даты получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права, подтверждающего право собственности покупателя на земельный участок.

00.00.0000 в день заключения основного договора купли-продажи земельного участка ПАА подписавший с ним 00.00.0000 предварительный договор купли-продажи земельного участка №, сообщил ему, что основной договор купли-продажи земельного участка будет заключаться не с ООО «Студия Ред-Алети», а с его дочерним обществом – ООО «Открытые просторы».

00.00.0000 договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без строений на нем между ним и ООО «Открытые просторы» был заключен. Несмотря на включение в текст данного договора пункта 3, согласно которому расчет между покупателем и продавцом произведен полностью до подписания договора, причитающиеся ему 8000000 руб. до подписания договора выплачены не были, так как согласно договоренности, зафиксированной в предварительном договоре от 00.00.0000 № окончательный расчет должен быть произведен с ним уже после перевода на покупателя права собственности на земельный участок. Указанное положение пункта 3, как ему объяснили, было необходимо для того, чтобы регистрирующим органом легче был зарегистрирован переход права собственности на земельный участок, без оформления обременений, связанных с неполной оплатой по договору.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права № от 00.00.0000 право собственности ООО «Открытые просторы» на земельный участок с кадастровым номером № (предыдущий номер №) площадью 372000 кв.м. по адресу: <адрес>, было зарегистрировано 00.00.0000, запись регистрации в ЕГРП №.

По истечении пяти рабочих дней с указанного момента обещанный окончательный расчет в сумме 8000000 руб. с ним произведен не был. Не произведен он до сих пор. Фактически ответчик воспользовался тем, что право собственности на земельный участок уже на него переведено, и от окончательной оплаты переданного ему земельного участка отказался.

В связи с фактическим отказом ответчика от оплаты переданного ему земельного участка в размере 8000000 руб. он 00.00.0000 направил ответчику по почте письмо от 00.00.0000, в котором предложил ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 00.00.0000 (путем подписания прилагаемого соглашения о расторжении договора) и возвратить находящийся у ответчика земельный участок, являющийся предметом указанного договора. Подписанный со стороны ответчика экземпляр соглашения о расторжении договора он просил направить по его адресу. Никакого ответа на данное предложение от ответчика не поступило.

В связи с продолжительным отсутствием информации о вручении ответчику его письма, его представитель 00.00.0000 организовал повторную отправку предложения о расторжении договора уже курьерской службой. Данное письмо было возвращено недоставленным в связи с тем, что ООО «Открытые просторы» по указанному в договоре адресу не находится. Иной адрес местонахождения ООО «Открытые просторы» ему не известен.

Ссылаясь на положения п. 2 ст. 450 ГК РФ, полагал, что неисполнение ответчиком обязанности по окончательной оплате земельного участка в размере 8000000 рублей является существенным нарушением договора купли-продажи земельного участка, заключенного 00.00.0000, так как вследствие данного нарушения он был лишен денежных средств, на получение которых рассчитывал при оформлении указанного договора купли-продажи земельного участка.

Просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без строений на нем, заключенный 00.00.0000 между Маркеловым Е.И. и ООО «Открытые просторы». Осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ООО «Открытые просторы» на земельный участок с кадастровым номером № площадью 372000 кв.м. по адресу: <адрес>, и погасить запись регистрации в ЕГРП № от 00.00.0000

В судебное заседание истец Маркелов Е.И. не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представители истца Маркелова Е.И. по доверенности Угрюмов Д.А. и Купрюхин Т.В. поддержали заявленные требования, указав, что, поскольку договор подлежит расторжению, а право ответчика на земельный участок прекращению, проданный истцом земельный участок должен быть возвращен в собственность истца.

Представитель ответчика ООО «Открытые просторы» по доверенности Геворкян М.В. возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица – ООО «Студия Ред-Алети», в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица – Управление Росреестра по <адрес>, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Направил заявление о рассмотрение дела в отсутствии представителя.

Выслушав мнение участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Маркелову Е.И. на основании постановления главы администрации <адрес> от 00.00.0000 № «О предоставлении земельных участков для организации крестьянского (фермерского) хозяйства» <адрес> 00.00.0000 было выдано свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей № на земельный участок общей площадью 37,2 га, который был поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер №).

00.00.0000 произведена государственная регистрация прекращения физическим лицом Маркеловым Е.И. деятельности в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства, что следует из уведомления налогового органа от 00.00.0000

00.00.0000 истец Маркелов Е.И. заключил с ООО «Студия Ред-Алети» предварительный договор купли-продажи данного земельного участка №, согласно которому стороны предварительного договора обязались в срок до 00.00.0000 заключить основной договор купли-продажи земельного участка за цену 9000000 рублей.

Пункт 3.2.1 предварительного договора купли-продажи земельного участка от 00.00.0000 предусматривал выплату продавцу в день заключения предварительного договора задатка в размере 1000000 руб.

Указанная сумма была выплачена Маркелову Е.И., что подтверждается сведениями о поступлении денежных средств на счет, открытый Маркеловым Е.И. в отделении Сбербанка России 00.00.0000, и не оспаривалось истцом.

Согласно п. 3.2.2 окончательный взаиморасчет в размере 8000000 руб. должен быть произведен с Маркеловым Е.И. в течение 5 рабочих дней с даты получения покупателем свидетельства о государственной регистрации

В срок, указанный в предварительном договоре, Маркелов Е.И. и ООО «Студия Ред-Алети» основной договор не заключили.

00.00.0000 Маркелов Е.И. продал ООО «Открытые просторы» земельный участок площадью 372000 кв.м. с кадастровым номером №, предоставленный для организации КФХ, по адресу: <адрес>, о чем составлен договор купли-продажи.

Согласно условиям договора купли-продажи земельный участок продан за 9000000 руб. Расчет между покупателем и продавцом произведен полностью до подписания договора (п. 3 договора).

Из пункта 9 данного договора от 00.00.0000 следует, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Передача продавцом имущества покупателю закреплена пунктом 6 договора купли-продажи земельного участка без дополнительного составления акта приема-передачи. Как указано в данном пункте, продавец передал, а покупатель получил земельный участок путем вручения относящихся к нему документов до подписания настоящего договора.

00.00.0000 право собственности ООО «Открытые просторы» на земельный участок площадью 372000 кв.м. с кадастровым номером № (предыдущий кадастровый номер №) по адресу: <адрес>, приобретенный по договору купли-продажи от 00.00.0000, зарегистрировано в ЕГРП, о чем обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи спорного земельного участка от 00.00.0000 был фактически исполнен продавцом Маркеловым Е.И. Управлением Росреестра по <адрес> произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю ООО «Открытые просторы», которому выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Земельный участок фактически передан истцом во владение ответчика.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между Маркеловым Е.И. и ООО «Открытые просторы» договор купли-продажи земельного участка условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за участок). В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи земельного участка от 00.00.0000, суд приходит к выводу о том, что истцу (продавцу земельного участка) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя земельного участка) возврата переданного по договору земельного участка даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости участка.

Что касается доводов истца о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости участка продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за участок ответчиком, с чем суд, учитывая приведенные положения закона, согласиться не может.

Ссылку представителей истца в подтверждение своих доводов о расторжении договора купли-продажи земельного участка на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 00.00.0000 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд считает несостоятельной, ввиду неправильного истолкования его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка не имелось. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеприведенные положения закона и установленные по делу обстоятельства, а также рассмотрев дело по изложенным Маркеловым Е.И. в иске основаниям, суд приходит к выводу, что исковые требования Маркелова Е.И. удовлетворению не подлежат, что не лишает истца возможности обратиться в суд с требованиями об оплате покупателем проданного им земельного участка.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Открытые просторы» о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 00.00.0000, осуществлении государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 372000 кв.м. по адресу: <адрес>, и погашении записи регистрации в ЕГРП № от 00.00.0000 Маркелову Е.И. отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи кассационной жалобы в Заокский районный суд <адрес> в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий