РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 июня 2010 г. п. Заиграево
Заиграевский районный суд Республики Бурятия в составе: председательствующего судьи Тютриной С.Н, при секретаре Бадмаевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андреева А.Н. к Бродниковой А.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права государственной регистрации права собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Андреев обратился в суд с иском к Бродниковой о признании сделки купли-продажи дачного дома, расположенного на земельном участке № * в ДНТ «*», недействительной, применении последствий недействительности сделки.
В ходе производства по делу истец обратился с заявлением об уточнении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, просил суд обязать Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности Бродниковой на земельный участок и признать за ним право государственной регистрации права собственности на данный земельный участок (кадастровый номер *). В связи с чем, ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве соответчика Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия. Иск мотивирован тем, что с * г. он являлся членом ДНТ (СНТ) «*», приказом - постановлением администрации и профкома завода «*» ему был выделен земельный участок, площадью * соток, № * в данном садоводческом товариществе. Данным участком он владел на праве постоянного бессрочного пользования. В * году он возвел на участке дачный дом. В течение всех последующих лет исправно оплачивал целевые, членские взносы, вносил плату за электроэнергию, водопровод и прочие нужды. В * году он вынужден был продать свой дачный дом гр. Бродниковой А.А. Причиной этого явились неприязненные отношения к нему со стороны гр. С., исполнявшей в то время обязанности председателя правления ДНТ (СНТ) «*». Ему отказывали в приеме взносов, отрезали провода, заваривали трубы, он стал объектом настоящей травли. В сложившихся условиях заниматься садоводством было невозможно, что, в конечном итоге, вынудило его продать дом. Договор был оформлен в виде расписки о получении денег (* рублей). Сделка нигде не регистрировалась, хотя он говорил о необходимости совершения действий по ее государственной регистрации гр. Бродниковой А.А., которой передал членскую книжку садовода. В настоящее время участок № * заброшен, в доме никто не живет. В строительство дома было вложено много сил и денежных средств, и ему обидно, когда плоды его многолетних трудов постепенно разрушаются. Жизненные обстоятельства подтолкнули его к тому, чтобы вернуть свой дом и участок. Тем более, что обстановка в садоводстве стала меняться к лучшему. Честные порядочные люди воспротивились произволу, чинимому С. и кругом приближенных к ней лиц. Состоялось общее собрание садоводов, на котором были выбраны новые члены правления ДНТ «*». Юристы, к которым он обратился за консультацией, дали ему необходимые разъяснения. В связи с этим, он посчитал необходимым обратиться в суд с иском о признании сделки по продаже дачного дома ничтожной и применении последствий ее ничтожности. На момент продажи дачного дома земельный участок № * не был приватизирован и не стоял на кадастровом учете.
Согласно п. 3 ст. 264 ГК РФ владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии п.4 ст. 20 ЗК РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
В силу п.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В * г. он не имел права продавать свой земельный участок, без его кадастрового учета, приватизации и государственной регистрации права в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Однако, продажа недвижимого имущества (дачного дома), находившегося в его собственности, позволяла покупателю пользоваться земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования.
Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Продажа дачного дома, как сделка купли-продажи недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации (ст.131, ст.165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Таким образом, договор купли-продажи дачного дома, расположенного на земельном участке № * в ДНТ «*», заключенный между ним и Бродниковой А.А, считается незаключенным. Такая сделка считается ничтожной (ст.166,ст.168 ГКРФ).
В настоящее время Бродникова зарегистрировала право собственности на данный земельный участок (кадастровый номер *), запись в ЕГРП от дд.мм.гг. Однако регистрация права произведена как регистрация перехода прав от государства к гр. Бродниковой А.А., т.е. без государственной регистрации сделки купли-продажи между ним, как законным правообладателем земельного участка, и гр. Бродниковой А.А. Государственная регистрация такого права имеет порочное основание и подлежит отмене. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности № * от дд.мм.гг. на спорный земельный участок основаниями регистрации права указаны:
- Постановление администрации МО «*-ий район» № * от дд.мм.гг. «О предоставлении в собственность земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования СНТ «*», а также членам СНТ «*» согласно списку»;
- Постановление администрации МО «*-ий район» № * от дд.мм.гг. «О внесении изменений в постановление № * от дд.мм.гг.
- Решение исполнительного комитета *-го районного совета народных депутатов № * от дд.мм.гг. «Об утверждении материалов предварительного согласования на отвод земельного участка --- заводу «*» для организации коллективного садоводства»
Однако, ни одним из указанных документов-оснований земельный участок Бродниковой А.А. не предоставлялся. Единственным документом, который мог быть основанием для регистрации права собственности на земельный участок № * в ДНТ (СНТ) «*», является договор купли-продажи земельного участка между законным правообладателем Андреевым А.А. в качестве продавца и Бродниковой А.А. в качестве покупателя. Однако, земельный участок находился у него на праве постоянного бессрочного пользования и распоряжаться участком он не имел законного права.
В судебном заседании Андреев заявленный иск и доводы в его обоснование поддержал в полном объеме, суду также пояснил, что дачный дом он вынужден был продать, т.к. со стороны С., её мужа С., а также членов товарищества Ж., А., Л., К., Т. было оказано на него психологическое давление. Кроме того, у него на участке в *-* г..г. отключали электроэнергию, воду, в связи с чем, заниматься садоводством у него не было возможности. При этом с иском о взыскании с него задолженности по оплате взносов товарищество в суд не обращалось. Полагает, что указанные действия со стороны С. были вызваны тем, что в июне * г.. его избрали председателем товарищества, а это её не устраивало. В настоящее время указанные лица продолжают угрожать ему.
Ответчик Бродникова в судебное заседание не явилась, в материалах дела имеется её заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.
В судебном заседании дд.мм.гг. Бродникова иск не признала, пояснив, что в * г. решила приобрести дачу в пригороде, в газете «Из рук в руки» нашла объявление о продаже даче, обратилась в агентство, представитель агентства предложила ей данный вариант, который её вполне устроил, за дачу оплатила * руб,, кроме этого, оплатила расходы риэлтору и вступительный взнос в товарищество. Была оформлена членская книжка, в ноябре * г.. она зарегистрировала право собственности на спорный земельный участок. В * г.. участком пользовались с её разрешения родственники. О необходимости государственной регистрации сделки ей никто не говорил.
Представитель ДНТ «*» - Назимов, действующий на основании доверенности, суду пояснил, что требования Андреевым заявлены законно и обоснованно. Сделка между Андреевым и Бродниковой считается незаключенной, поскольку не прошла государственной регистрации, их действия следует квалифицировать, как займ, в качестве гарантии возврата денег Андреев предоставил Бродниковой в пользование земельный участок с домом. На него, как и на Андреева, также было оказано давление со стороны С., С. и других лиц, которые в настоящее время продолжают оказывать на него психологическое и физическое давление. С. не является законно избранным председателем правления, в * г.. председателем правления был избран Андреев.
Представитель Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия Карпова И.А. возражала относительно удовлетворения заявления Андреева, пояснив суду, что в конце * г.. председателем ДНТ «*» в УФРС по РБ были поданы списки членов данного товарищества, дд.мм.гг. Бродникова обратилась с заявлением о регистрации права собственности на спорный земельный участок, оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации права собственности выявлено не было.
Выслушав объяснения участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного иска.
Судом установлено следующее. Решением исполнительного комитета *-го районного совета народных депутатов № * от дд.мм.гг. утверждены материалы предварительного согласования на отвод земельного участка * заводу «*» для организации коллективного садоводства из земель совхоза «*» в постоянное пользование * га пашни. Данное решение утверждено Распоряжением Совета Министров Бурятской АССР № * от дд.мм.гг. Решением исполнительного комитета Заиграевского районного совета народных депутатов № * от дд.мм.гг. «Об отводе земельных участков под размещение коллективных садов» * заводу «*» под размещение коллективного сада из земель совхоза «*» в постоянное пользование отведен земельный участок площадью * га. Приказом-постановлением от дд.мм.гг. администрация и профком завода «*», согласно принятого Устава садоводческого товарищества «*» выделили земельные участи размером * кв.м. гражданам. Согласно данному приказу-постановлению участок № * предоставлен истцу Андрееву. В соответствии с планом земельных участков СТ «*», составленным в * г. земельный участок с № * отсутствует, объяснениями сторон установлено, что в связи с изменением нумерации участков в конце *-х годов спорному участку присвоен № *, однако, какие-либо решения по вопросу изменения нумерации отсутствуют. На данном участке истцом построен дачный дом, указанным участком он владел до * г. дд.мм.гг. Андреевым было подано заявление председателю СНТ «*» Смоленцевой следующего содержания: «Прошу вывести из членов садоводства в связи с продажей (уч. № *) с домом. Претензий не имею». дд.мм.гг. Андреев оформил расписку следующего содержания: «Я, Андреев А.Н. получил от Бродниковой А.А. за продажу участка № * с домом СНТ «*» в сумме * рублей. Проживаю: РБ, пос. *, ул. *, *. Претензий не имею». В судебном заседании стороны подтвердили факт продажи Андреевым Бродниковой данного участка с домом. Суду представлена членская книжка садовода, оформленная на имя Бродниковой, из которой усматривается, что она производила оплату членских и целевых взносов с * г. В перечне земельных участков в границах ДНТ «*» (* га) и списке членов ДНТ, представленном в УФРС по РБ владельцем участка № * значится Бродникова. дд.мм.гг. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации права собственности на данный участок за Бродниковой. Сведения о зарегистрированных правах на строение, расположенное на данном участке, отсутствуют, о чем свидетельствует сообщение Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия от дд.мм.гг.
Таким образом, судом установлено, что Андреев до марта * г.. владел указанным земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования.
В соответствии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
В марте * г.. Андреев произвел отчуждение земельного участка с домом в пользу Бродниковой путем их продажи. На тот момент право собственности Андреева на земельный участок и строение, расположенное на нем, зарегистрировано не было, он не являлся их собственником, в связи с чем, не мог произвести их отчуждение путем продажи. Таким образом, договор купли-продажи считается незаключенным. Однако, в соответствии с положениями статьи 45 ЗК РФ, Андреев имел право отказаться от принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Что Андреев и сделал, все его действия свидетельствуют об отказе от прав на земельный участок и строение, право собственности на которое, за ним не было зарегистрировано. Спорный земельный участок в * г.. органом местного самоуправления был предоставлен не конкретно Андрееву, а входил в состав земельного участка, отведенного и предоставленного заводу «*» на праве постоянного пользования, и администрация и профком завода в соответствие с уставом образованного садоводческого товарищества распределили этот участок между работниками предприятия. Андреев реализовал предоставленное ему законом право отказа от земельного участка.
Пунктом п. 9 ст. 15 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998г. № 66-ФЗ предусмотрено право членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения добровольно выходить из них. Статьи 16, 21 данного ФЗ предусматривают возможность исключения из членов объединения и применения иных мер воздействия за нарушение устава или правил внутреннего распорядка объединения. Суду истцом представлены копии протоколов заседания правления товарищества от дд.мм.гг. и собрания уполномоченных от дд.мм.гг.., согласно которым Андреев был исключен из членов СНТ. Однако, в материалах дела имеется ведомость оплаты членских взносов, электроэнергии и целевых взносов за * г.., из которой усматривается, что в * г. Андреев производил их оплату. Кроме того, заявление истца от дд.мм.гг. с просьбой вывести его из членов садоводства свидетельствуют о том, что фактически он в *-* г.г. не был исключен из членов товарищества, а в * г.. сам реализовал свое право выхода из членов товарищества.
Доводы истца о том, что указанные действия он совершил вынужденно, под влиянием психологического насилия со стороны С., С., Ж., А., Л., К., Т. суду не представлено.
Свидетель П. в судебном заседании дд.мм.гг. показала, что в * г.. они развернули кампанию по избранию председателя товарищества путем опроса садоводов, по итогам которого 70% набрал Андреев; С., самовольно вступившая в должность председателя, отказалась передать ему документы садоводства, после чего с её стороны начались на него гонения с целью выжить его из товарищества. Ему дважды отрезали провода как злостному неплательщику. Устав биться за правду он с * г.. по * г.. сдавал дачу в аренду, а затем продал её. По поводу продажи ей ничего неизвестно.
Свидетель С., а также представитель ДНТ «*» С.Е.Н. в судебном заседании дд.мм.гг., показали, что давление на Андреева при заключении сделки оказано не было. Он добровольно продал участок с домом Бродниковой, Участком не пользовался примерно с * г., с этого времени они его не видели, в * г.. сообщил, что участком пользоваться в дальнейшем не будет, продает его Бродниковой, в течение 2-х лет претензий не предъявлял. В * г.. ему на участке отключали свет за долги, но он вновь подключался. Задолженность по оплате взносов погасил после продажи участка.
Свидетели К. и Л. суду показали, что им известно о фактах отключения в * г. за долги света и воды на участке Андреева. Однако, решение о продаже участка он принял самостоятельно, давления с их стороны на него не оказывалось и им не известно, чтобы кто-либо оказывал на него какое-либо давление. Таким образом, судом установлено, что действительно в * г. имело место отключение воды и света на участке истца и принимались решения органами товарищества об его исключении в связи с неуплатой членских и целевых взносов. Однако, как установлено объяснениями самого истца и показаниями свидетелей, участком он не пользовался с * г.. Доказательств психологического и физического насилия на истца со стороны лиц, указанных им, непосредственно до и в момент продажи участка с домом суду не представлено.
Имеющиеся в материалах дела сообщения ОВД по Заиграевскому району свидетельствуют о том, что Андреев обращался с заявлениями о нападении на него С., сопряженным с угрозой убийством, и о повреждении С.Н.И. видеокамеры в июле * г., по данным фактам вынесены постановления об отказе в возбуждении уголовного дела.
Представленное суду сообщение МВД по РБ от 13.09.2005 г. свидетельствует о том, что 09.08.2005г. Андреев обращался с заявлением о неправомерных действиях Т.., который за некорректное поведение с гражданскими лицами привлечен к дисциплинарной ответственности. Из данного сообщения не усматривается, что какие конкретно действия имели место со стороны Т. по отношению к Андрееву, имело ли место насилие, в чем оно выражалось.
При таких обстоятельствах, проанализировав доказательства по делу, суд приходит к выводу, что Андреев добровольно совершил действия, направленные на прекращение его права на земельный участок и строение, находящееся на нем.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственный регистратор не является ответчиком по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права. Данное Управление привлечено судом к участию в деле по заявлению истца в качестве соответчика, однако, учитывая указанные разъяснения, суд определяет его процессуальное положение как третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Андреева А.Н. к Бродниковой А.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права государственной регистрации права собственности на земельный участок оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение 10 дней через Заиграевский районный суд.
Судья: С.Н. Тютрина