Гр. дело xxx
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
xx.xx.xxxx г. Новосибирск
Заельцовский районный суд г. Новосибирска Новосибирской области в составе:
Федерального судьи Власкиной Е. С.,
При секретаре Барышниковой Ж. Ю.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Симоновой Людмилы Павловны, Симонова Вячеслава Викторовича к ООО "Протар" о признании права собственности на долю в объекте незавершённого строительства,
У С Т А Н О В И Л:
Симонова Л. П., Симонов В. В. обратились в суд с иском к ООО "Протар" о признании права собственности на долю в размере 4039/1015836 за каждым в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – блок-секцию А (многоэтажный жилой дом) – 1 очередь строительства объекта "Многоэтажные жилые дома с помещениями общественного назначения, трансформаторная подстанция по ул. ... в Заельцовском районе г. Новосибирска".
В судебное заседание истцы не явились, извещены.
Представитель истцов в судебном заседании, поддержав исковые требования, пояснила, что xx.xx.xxxx истцы заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве xxx. Согласно пп. 1.1, 1.4 указанного договора ответчик обязался построить на земельном участке по строительному адресу: ..., блок-секцию А (многоэтажный жилой дом) – 1 очередь строительства объекта "Многоэтажные жилые дома с помещениями общественного назначения, трансформаторная подстанция по ул. ... в Заельцовском районе г. Новосибирска", и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать истцам 2-комнатную квартиру, расположенную в осях 58-65 на поэтажном плане, имеющую общую площадь по проекту – 80,78 кв. м., жилую – 45,66 кв. м., номер квартиры – 61 (строительный), этаж расположения – 16-й. В соответствии с п. 1.7 договора срок ввода объекта в эксплуатацию – 3 квартал 2009 г.
Истцы частично исполнили обязательство по оплате цены договора на сумму 1000000 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.
Согласно ч. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определённый объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Таким образом, стороны фактически заключили договор строительного подряда, поскольку ответчик принял на себя обязанность построить жилой дом в установленный срок, а истцы – оплатить обусловленную договором цену и принять результат строительных работ.
Истцы выполнили принятые на себя обязательства и оплатили обусловленную договором стоимость вышеуказанной квартиры.
Ответчик принятых на себя обязательств не выполнил, дом не построил. В настоящее время ответчик полностью прекратил строительство объекта.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от xx.xx.xxxx в отношении ООО "Протар" введена процедура банкротства – наблюдение.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, и объекты незавершённого строительства.
По смыслу ст. 55 Градостроительного кодекса РФ строящийся (создающийся) объект недвижимости является объектом незавершенного строительства до момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
В соответствии со ст.ст. 703, 729 ГК РФ по договору подряда, заключенному на изготовление индивидуально-определенной вещи, подрядчик передает права на неё заказчику, в том числе и результат незавершенной работы.
В случаях, когда объект незавершенного строительства создавался либо создается на основании регулируемых законом и (или) договором правоотношений двумя или более субъектами гражданских прав и обязанностей, указанными лицами в соответствии со ст.ст. 218, 219 ГК РФ с учетом положений, предусмотренных п. 4 ст. 244, ст. 245 ГК РФ, приобретается право общей собственности на такой объект недвижимости.
В силу требований, установленных п. 2 ст. 244 ГК РФ, возникающая в этом случае общая собственность, является долевой.
В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", незавершённые объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Указанная норма не противоречит ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", согласно ст. 6 которого инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществления капитальных вложений.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Распоряжением Мэрии г. Новосибирска от xx.xx.xxxx xxx-р ООО "Протар" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером xxx, площадью 0,3050 га, для строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения. На основании указанного распоряжения был заключен договор аренды земельного участка xxx от xx.xx.xxxx на срок до xx.xx.xxxx
Строительство 1-й очереди – блок-секция А (многоэтажный жилой дом) по адресу: ... осуществлялось ответчиком на основании разрешения на строительство № xxx от xx.xx.xxxx
В соответствии с проектной декларацией и общей пояснительной запиской к проекту общая площадь квартир в объекте составляет 9802,37 кв. м., общая площадь помещений общественного назначения составляет 355,99 кв. м., всего – 10158,36 кв. м.
Подлежащая передаче в собственность истцов квартира № xxx (строительный) имеет площадь 80,78 кв. м.
Следовательно, размер доли каждого из истцов в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства составляет: 80,78 / 10158,36 / 2 = 4039/1015836.
До настоящего времени строительство спорного дома не завершено, объект не сдан в эксплуатацию.
Согласно акту о наличии объекта строительства и фактически выполненных работ по его возведению от xx.xx.xxxx выполнены следующие работы: котлован под ростверки 1-й блок-секции выполнен полностью, свайное поле под 1-ю блок-секцию выполнено на 92%, так как отсутствуют сваи в осях xxx, бетонная подготовка под ростверки выполнена на 60%, строительно-монтажные работы в период обследования не проводились.
В ходе процедуры банкротства ответчика всё его имущество, в том числе и строящийся многоэтажный жилой дом, находящийся на балансе ответчика, будут включены в конкурсную массу в рамках законодательства о банкротстве и реализованы с открытых торгов для удовлетворения требований кредиторов. Следовательно, будет исключена возможность передачи в собственность истца квартиры. Там самым будет нарушено конституционное право истца на жилище, предусмотренное ст. 40 Конституции РФ.
Спорная квартира является объектом незавершённого строительства, строительство в настоящее время не ведётся, свои обязательства по договору истцы выполнили, в связи с чем, у них возникло право требовать передачи объекта строительного подряда в собственность.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путём признания права. Действующее законодательство не исключает возможности признания права собственности на объект незавершенного строительства.
Кроме того, защитить свое нарушенное право на получение построенной за счет истцов квартиры иным образом кроме как путем признания права собственности, истцы возможности не имеют.
Таким образом, инвестор как участник общей долевой собственности вправе в судебном порядке на основании ст.ст. 12, 729, 730, п. 1 ст. 740 ГК РФ, ст. 1-5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" требовать выдела ему соответствующей доли в объекте недвижимости в результате реализации инвестиционного контракта.
Предъявленные требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не противоречит требованиям ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и не затрагивают права и интересы других кредиторов, которые могут претендовать лишь на имущество, принадлежащее должнику на праве собственности. Данная позиция нашла подтверждение в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.04.1999 г. по делу № 8-Вп98-14/15.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. № 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (в ред. от 11.05.2007 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией, выполняющей работы и оказывающей услуги потребителю по возмездному договору, с другой стороны.
В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.09.2002 г. "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" указывается на применимость к указанным правоотношениям законодательства о защите прав потребителей.
Кроме того, в соответствии с п. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Представитель истцов просит суд признать за истцами право собственности на долю в размере 4039/1015836 за каждым в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – блок-секцию А (многоэтажный жилой дом) – 1 очередь строительства объекта "Многоэтажные жилые дома с помещениями общественного назначения, трансформаторная подстанция по ул. ... в Заельцовском районе г. Новосибирска".
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны (л. д. 56).
Суд, выслушав представителя истцов, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено:
xx.xx.xxxx между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве xxx. Согласно пп. 1.1, 1.4 указанного договора ответчик обязался построить на земельном участке по строительному адресу: ..., блок-секцию А (многоэтажный жилой дом) – 1 очередь строительства объекта "Многоэтажные жилые дома с помещениями общественного назначения, трансформаторная подстанция по ул. ... в Заельцовском районе г. Новосибирска", и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать истцу 1-комнатную квартиру, расположенную в осях 58-65 на поэтажном плане, имеющую общую площадь по проекту – 80,78 кв. м., жилую – 45,66 кв. м., номер квартиры – 61 (строительный), этаж расположения – 16-й. В соответствии с п. 1.7 договора срок ввода объекта в эксплуатацию – 3 квартал 2009 г. Истцы, в свою очередь, обязались уплатить цену договора в размере 2786910 руб. (л.д. 7-14).
Истцы обязательство по оплате цены договора исполнили частично на сумму 1000000 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определённый объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Таким образом, стороны фактически заключили договор строительного подряда, поскольку ответчик принял на себя обязанность построить жилой дом в установленный срок, а истцы – оплатить обусловленную договором цену и принять результат строительных работ.
Ответчик принятых на себя обязательств не выполнил, дом не построил. В настоящее время ответчик полностью прекратил строительство объекта.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от xx.xx.xxxx в отношении ООО "Протар" введена процедура банкротства – наблюдение.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, и объекты незавершённого строительства.
По смыслу ст. 55 Градостроительного кодекса РФ строящийся (создающийся) объект недвижимости является объектом незавершенного строительства до момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
В соответствии со ст.ст. 703, 729 ГК РФ по договору подряда, заключенному на изготовление индивидуально-определенной вещи, подрядчик передает права на неё заказчику, в том числе и результат незавершенной работы.
В случаях, когда объект незавершенного строительства создавался либо создается на основании регулируемых законом и (или) договором правоотношений двумя или более субъектами гражданских прав и обязанностей, указанными лицами в соответствии со ст.ст. 218, 219 ГК РФ с учетом положений, предусмотренных п. 4 ст. 244, ст. 245 ГК РФ, приобретается право общей собственности на такой объект недвижимости.
В силу требований, установленных п. 2 ст. 244 ГК РФ, возникающая в этом случае общая собственность, является долевой.
В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", незавершённые объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Указанная норма не противоречит ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", согласно ст. 6 которого инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществления капитальных вложений.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Распоряжением Мэрии г. Новосибирска от xx.xx.xxxx xxx ООО "Протар" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером xxx, площадью 0,3050 га, для строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения. На основании указанного распоряжения был заключен договор аренды земельного участка xxx от xx.xx.xxxx на срок до xx.xx.xxxx
Строительство 1-й очереди – блок-секция А (многоэтажный жилой дом) по адресу: ... осуществлялось ответчиком на основании разрешения на строительство № xxx от xx.xx.xxxx
В соответствии с проектной декларацией и общей пояснительной запиской к проекту общая площадь квартир в объекте составляет 9802,37 кв. м., общая площадь помещений общественного назначения составляет 355,99 кв. м., всего – 10158,36 кв. м.
Подлежащая передаче в собственность истцов квартира № xxx (строительный) имеет площадь 80,78 кв. м.
Следовательно, размер доли каждого из истцов в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, с учетом произведенной ими оплаты, которая составляет 35,88% от цены договора, составляет 1449/1015836, согласно расчету:
80,78 х 35,88 / 100 = 28,98; 28,98 / 2 = 14,49; 14,49 х 100 = 1449; 10158,36 х 100 = 1015836.
До настоящего времени строительство спорного дома не завершено, объект не сдан в эксплуатацию.
Согласно акту о наличии объекта строительства и фактически выполненных работ по его возведению от xx.xx.xxxx выполнены следующие работы: котлован под ростверки 1-й блок-секции выполнен полностью, свайное поле под 1-ю блок-секцию выполнено на 92%, так как отсутствуют сваи в осях Д-Н/53-54, бетонная подготовка под ростверки выполнена на 60%, строительно-монтажные работы в период обследования не проводились.
В ходе процедуры банкротства ответчика всё его имущество, в том числе, и строящийся многоэтажный жилой дом, находящийся на балансе ответчика, будут включены в конкурсную массу в рамках законодательства о банкротстве и реализованы с открытых торгов для удовлетворения требований кредиторов. Следовательно, будет исключена возможность передачи в собственность истца квартиры. Там самым будет нарушено конституционное право истца на жилище, предусмотренное ст. 40 Конституции РФ.
Спорная квартира является объектом незавершённого строительства, строительство в настоящее время не ведётся, свои обязательства по договору истцы выполнили, в связи с чем, у них возникло право требовать передачи объекта строительного подряда в собственность.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путём признания права. Действующее законодательство не исключает возможности признания права собственности на объект незавершенного строительства.
Кроме того, защитить свое нарушенное право на получение построенной за счет истцов квартиры иным образом кроме как путем признания права собственности, истцы возможности не имеют.
Таким образом, инвестор как участник общей долевой собственности вправе в судебном порядке на основании ст.ст. 12, 729, 730, п. 1 ст. 740 ГК РФ, ст. 1-5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" требовать выдела ему соответствующей доли в объекте недвижимости в результате реализации инвестиционного контракта.
Предъявленные требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не противоречит требованиям ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и не затрагивает права и интересы других кредиторов, которые могут претендовать лишь на имущество, принадлежащее должнику на праве собственности. Данная позиция нашла подтверждение в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.04.1999 г. по делу № 8-Вп98-14/15.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. № 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (в ред. от 11.05.2007 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией, выполняющей работы и оказывающей услуги потребителю по возмездному договору, с другой стороны.
В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.09.2002 г. "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" указывается на применимость к указанным правоотношениям законодательства о защите прав потребителей.
Кроме того, в соответствии с п. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Исследовав имеющиеся доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о признании за истцами права собственности на долю в размере 1449/1015836 за каждым в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – блок-секцию А (многоэтажный жилой дом) – 1 очередь строительства объекта "Многоэтажные жилые дома с помещениями общественного назначения, трансформаторная подстанция по ул. ... в Заельцовском районе г. Новосибирска".
Суд, руководствуясь ст.ст. 194-199, 103 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Симоновой Людмилы Павловны, Симонова Вячеслава Викторовича удовлетворить частично.
Признать за Симоновой Людмилой Павловной право собственности на долю в размере 1449/1015836 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – блок-секцию А (многоэтажный жилой дом) – 1 очередь строительства объекта "Многоэтажные жилые дома с помещениями общественного назначения, трансформаторная подстанция по ул. ... в Заельцовском районе г. Новосибирска".
Признать за Симоновым Вячеславом Викторовичем право собственности на долю в размере 1449/1015836 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – блок-секцию А (многоэтажный жилой дом) – 1 очередь строительства объекта "Многоэтажные жилые дома с помещениями общественного назначения, трансформаторная подстанция по ул. ... в Заельцовском районе г. Новосибирска".
В остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО «Протар» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 13200 (тринадцать тысяч двести) рублей.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней.
Федеральный судья "подпись" Е. С. Власкина
Копия верна, подлинное решение находится в Заельцовском районном суде г. Новосибирска в гражданском деле xxx.
Федеральный судья Е. С. Власкина
Секретарь Ж. Ю. Барышникова
Решение вступило в законную силу "____" __________ 201__ года.
Федеральный судья Е. С. Власкина