Дело xxx
Решение
Именем Российской Федерации
xx.xx.xxxx г. Новосибирск
Заельцовский районный суд города Новосибирска
в составе:
Судьи Гаврильца К.А.,
при секретаре Васильевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Полева Алексея Викторовича к ООО НПСТ «Сибстроймонтаж», Щетниковой Ларисе Николаевне о признании права собственности на квартиру, иску Ромах Елены Вячеславовны к Полеву Алексею Викторовичу, ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» о признании права собственности,
установил:
1. Полев А.В. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на ..., расположенную в 40-квартирном доме на территории санатория «Ельцовска», 9 в г. Новосибирске, общей площадью 137,8 кв.м. с кадастровым номером xxx.
В обоснование заявленных требований указал, что xx.xx.xxxx между КЭУ СибВО и ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» был заключен договор xxx, который, по своим условиям, является фактически договором о совместной деятельности с элементами инвестиционного договора.
КЭУ СибВО по договору является заказчиком, а ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» - исполнителем. У исполнителя по договору в соответствии с п. 2.2 имеются обязанности по договору осуществить строительство дома, а также в соответствии с п. 2.3, 3.3 имеет право осуществлять инвестиционную деятельность, т.е. исполнитель является одновременно и инвестором по указанному договору.
В соответствии с п. 1 предметом договора является совместная деятельность по обеспечению застройки жилой зоны «Ельцовка» на территории военного санатория «Ельцовка» г. Новосибирск. Сторонами определены доли каждого из участников совместной деятельности: ООО «НПСТ «Сибстроймонтаж» принадлежит 90% площадей жилых домов.
В дальнейшем актами распределения квартир от xx.xx.xxxx и xx.xx.xxxx сторонами определены конкретные номера квартир, закрепляемые за каждым из участников договора.
В соответствии с п. 2.3 договора исполнитель и заказчик имеют право осуществлять инвестиционную деятельность в качестве инвестора и передавать свои правомочия по инвестициям физическим и юридическим лицам.
xx.xx.xxxx между Полевым А.В. и ООО «Сибстроймонтаж» был заключен договор об инвестиционной деятельности, в соответствии с условиями которого истец производит инвестиционные вложения в строительство вышеуказанного дома с целью получения в собственность одной четырехкомнатной ... на первом этаже в третьем подъезде общей площадью 137,8 кв.м. в сумме 2.220.000 рублей, которые оплатил ПКО от xx.xx.xxxx xxx.
xx.xx.xxxx между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору об инвестиционной деятельности об определении единого строительного адреса объекта: адрес строящего объекта принят в следующей редакции – территория Военного санатория «Ельцовка» 9.
После завершения строительства объекта в течение трех месяцев с момента подписания акта Государственной приемочной комиссией, ответчик обязан передать квартиру инвестору и получает все необходимые документы для регистрации права собственности.
Однако, истцу стало известно, что на xx.xx.xxxx ООО «НПСТ «Сибстроймонтаж» заключил на спорную квартиру договор об инвестиционной деятельности с Щетниковой Л.Н., которая, в свою очередь, не внося инвестиционного взноса, зарегистрировала на нее право. Поскольку ООО «НПСТ «Сибстроймонтаж» не имело правового основания для заключения с Щетниковой Л.Н. спорного договора он является ничтожным, как не соответствующий требованиям закона.
Таким образом, Полев А.В. приобрел право собственности на спорную квартиру на основании заключенного с ним договора.
xx.xx.xxxx 40-квартирный жилой дом принят в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя, приобретается этим лицом.
На основании изложенного, в соответствии со ст. 12, 15, 218 ГК РФ просит признать за ним право собственности на спорное жилое помещение, взыскать судебные расходы.
Уточнив, в ходе рассмотрения дела заявленные требования, Полев А.В. дополнительно указал, что договор, заключенный между ООО «НПСТ «Сибстроймонтаж» и Щетниковой Л.Н. является ничтожным по основаниям статей 153, 168 ГК РФ, поскольку Полев А.В., ранее заключивший договор в отношении этого же объекта, никаких соглашений о его изменении или расторжении (статья 450 ГК РФ) не подписывал, от своих прав на спорную квартиру не отказывался.
Договор об инвестиционной деятельности, заключенный между ООО «НПСТ «Сибстроймонтаж» и Ромах Е.В. является ничтожным по основаниям ст. 53 ГК РФ, ст. 40 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью, ст. 168 ГК РФ, как не соответствующий требованиям закона.
В дополнениях к исковым требованиям просил признать договоры об инвестиционной деятельности, заключенные ООО «НПСТ «Сибстроймонтаж» с Щетниковой Л.Н. и с Ромах Е.В. ничтожными.
Самостоятельные требования на предмет спора заявила Ромах Е.В., просившая на основании ст. 218, 223, 224, 301, 302, 305 ГК РФ признать право собственности на спорный объект за ней (л.д.71-73).
Сославшись, в обоснование своего иска на имеющиеся договорные отношения между КЭУ СибВО и ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» (договор от xx.xx.xxxx xxx), указала, что xx.xx.xxxx между ней и ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» был заключен договор xxx/Е-2003 об инвестиционной деятельности, по условиям которого она произвела инвестиционные вложения в строительство 40 квартирного жилого дома, расположенного в г. Новосибирске на территории военного санатория «Ельцовка» с целью получения в собственность 4-х комнатной ..., общей площадью 146,55 кв.м. в сумме 439650 рублей из расчета 3000 рублей за один квадратный метр.
Указанные денежные средства были внесены в кассу ответчика xx.xx.xxxx по квитанции xxx к приходному кассовому ордеру и в этот же день xx.xx.xxxx квартира была передана ей под самоотделку по акту приема-передачи.
xx.xx.xxxx указанный дом принят в эксплуатацию, в связи с чем она, по вышеуказанному договору приобрела право на получение спорной квартиры в собственность на основании ст. 218, 223, 224 ГК РФ.
После завершения строительства дома и проведения его технической инвентаризации был определен размер общей площади квартиры, который составил 137,8 кв.м.
Осенью 2006 года ей стало известно о передаче спорной квартиры от ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» Щетниковой Л.Н.
Поскольку квартира была передана ей (Ромах Е.В.) под чистовую отделку по акту приема-передачи, считает себя титульным владельцем и полагает, что передача квартиры Щетниковой Л.Н. грубо нарушает ее права; она, кроме того, является потерпевшей по уголовному делу, возбужденному в отношении Фоминцева К.А.; на момент составления договора с Полевым А.В. генеральным директором ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» являлся Липницкий Л.И., что свидетельствует об отсутствии полномочий у Фоминцева К.А. на заключение договора с Полевым А.В. и свидетельствует о его ничтожности - просит удовлетворить заявленные требования.
2. В состоявшихся судебных заседаниях представители сторон изложили свои объяснения по делу.
1) Полев А.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.
Его представитель, поддержав заявленные требования, пояснила, что договор об инвестиционной деятельности между ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» в лице Ромах М.М. и Ромах Е.В., подписан от имени общества неуполномоченным лицом, поскольку директором общества, т.е. исполнительным органом являлся Липницкий Л.И., а приказ о передаче полномочий генерального директора Ромаху М.М. не может являться подтверждением его полномочий, поскольку в силу ст. 53 ГК РФ и статей 33, 40 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» в редакции, действовавшей до xx.xx.xxxx, решение вопроса о назначении руководителя общества являлось исключительной компетенцией общего собрания его участников.
Генеральная доверенность, выданная xx.xx.xxxx от имени ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» Ромах М.М., также не является основанием для совершения последним указанной сделки, поскольку в силу положений п. 3,4 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки в отношении себя лично, а поскольку Ромах М.М. заключил сделку со своей собственной супругой, он, в силу положений статьи 33 СК РФ, устанавливающей, что имущество супругов является их совместной собственностью, совершил ничтожную сделку.
Брачный договор супругов Ромах, заключенный xx.xx.xxxx, несмотря на оговорку о распространении его действия на имущество, приобретенное в браке, может изменить статус имущества, приобретенного в браке, только с момента подписания брачного договора, а в соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким образом, на момент заключения инвестиционного договора, эта квартира являлась совместным имуществом.
Следовательно, инвестиционный договор с Ромах Е.В., являясь ничтожной сделкой, не влечет юридических последствий.
В свою очередь, инвестиционный договор, заключенный ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» с Полевым А.В. соответствует требованиям законодательства, квартира была передана ему по акту приема-передачи от xx.xx.xxxx, в связи с чем он имеет на нее право по основаниям статьи 218 ГК РФ.
Инвестиционный договор заключенный Фоминцевым К.А. с Щетниковой Л.Н. являлся фиктивным, без оплаты инвестиционного взноса, что подтвердил Фоминцев К.А. и Щетникова Л.Н., признавшая требования Полева А.В.
Кроме того, поскольку Полев А.В. от своих прав на квартиру не отказывался, договор, заключенный xx.xx.xxxx между ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» и Щетниковой Л.Н. является ничтожной сделкой по основаниям статей 153, 168 ГК РФ, в силу ее противоречия требованиям закона – статьи 209 ГК РФ (как заключенной лицом, не имеющим право на отчуждение имущества).
Довод представителя Ромах Е.В. о незаключенности договора между ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» и Полевым А.В. по причине отсутствия согласованного условия о цене недвижимости является несостоятельным, поскольку заключенный договор не является договором купли-продажи недвижимого имущества либо договором о долевом участии в строительстве, относится к смешанным договорам; по общему правилу и в соответствии со ст. 424 ГК РФ цена не является существенным условием договора, если стороны не согласовали цену и способы ее определения; в договоре об инвестиционной деятельности законом не установлена цена как существенное условие, но в тоже время она указана в договоре, по ней достигнуто соглашение, денежные средства уплачены и споров по этому вопросу не возникло, в связи с чем договор является заключенным.
Расписка Фоминцева К.А. о получении от Полева А.В. 20000 руб. является допустимым доказательством, поскольку совершена в письменной форме и в ней указано, что денежные средства получены Фоминцевым К.А., как генеральным директором общества.
Наличие либо отсутствие у Фоминцева К.А. печати общества не лишает его права выступать от имени общества, как лица, являющегося его исполнительным органом, имеющим право совершать юридически значимые действия от имени юридического лица без доверенности. Регистрация разработки, изготовления, согласования эскизов печатей и штампов организаций для предпринимательской деятельности не требуется, что относится и к печатям и штампам с воспроизведением Государственного герба РФ (Постановление Правительства РФ от xx.xx.xxxx xxx, ФКЗ «О государственном гербе РФ от xx.xx.xxxx)
Указав на необоснованность доводов представителя Ромах Е.В., сослалась, также, на невозможность передачи ей квартиры под самоотделку до ввода дома в эксплуатацию (информационное письмо ВАС РФ от xx.xx.xxxx xxx); на то, что заявление требования о признании вещного права (собственности) лицом, не владеющим спорным имуществом по смыслу ст. 12 ГК РФ и гл. 20 ГК РФ не может привести к восстановлению вещного права истца, лишенного владения спорным имуществом и не гарантирует участникам спора защиту их прав и интересов. Поскольку Ромах Е.В. считает себя собственником спорного недвижимого имущества, но не обладает зарегистрированным на него правом и фактически им не владеет, то вопрос о праве собственности может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223, 302 ГК РФ, в связи с чем на заявленных основаниях в удовлетворении исковых требований должно быть отказано (Постановление ФАС СКО от xx.xx.xxxx, Постановлении е Конституционного суда РФ от xx.xx.xxxx xxx-п).
Кроме того, в соответствии с абзацем 6 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от xx.xx.xxxx xxx если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.
Таким образом, поскольку сделка, заключенная между истцом и ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» совершена в надлежащей и установленной законом форме (письменной) при отсутствии дополнительного требования о ее удостоверении печатями и отсутствии доказательств поддельности печати; факт подписания договора Фоминцевым К.А., являющимся на тот момент генеральным директором общества и Полевым А.В. не оспорен; Фоминцев К.А. имел законные полномочия на заключение договора с Полевым А.В., поскольку отсутствие трудового контракта не является препятствием для заключения трудового договора с третьими лицами, трудовой контракт, в соответствии с п. 4 ст. 40 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» устанавливает порядок деятельности единоличного исполнительного органа и принятия им решений, но не его полномочия и компетенцию; Полев А.В. от своих прав на спорную квартиру не отказывался, соглашений об изменении или расторжении договора не подписывал; договоры, заключенные от имени ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» с Ромах Е.В. и Щетниковой Л.Н. являются ничтожными; прав иных лиц на квартиру не имеется – требования Полева А.В., как основанные на положениях гражданского законодательства (статьи 12, 218 ГК РФ) и не опровергнутые ответчиками по правилам статьи 56 ГПК РФ являются обоснованными и подлежат полному удовлетворению.
2) Представитель ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» представил письменное заявление о признании иска Ромах Е.В. (л.д. 3, том 2).
В состоявшихся судебных заседаниях, письменных возражениях иск Полева А.В. не признал, указал, что ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» договор на передачу Полеву А.В. спорной квартиры не заключало, т.к. на момент составления договора от xx.xx.xxxx генеральным директором общества являлся Липницкий Л.И., следовательно, у Фоминцева К.А. отсутствовали полномочия на его заключение, что подтверждается решением единственного учредителя от xx.xx.xxxx об освобождении Липницкого Л.И. от должности генерального директора и внесении только xx.xx.xxxx соответствующих изменений в ЕГРЮЛ, а смена руководителя юридического лица, в соответствии с законом о государственной регистрации юридических лиц происходит лишь с момента внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ. Указал, что печать общества у Фоминцева К.А. отсутствовала, ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» одобрило сделку с Ромах Е.В. путем последующего признания ее требований.
3) Ромах Е.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия.
Представитель Ромах Е.В. в судебном заседании поддержал ее требования в полном объеме, в удовлетворении требований, заявленных Полевым А.В. просил отказать.
Пояснил, что договор, подписанный между ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» и Полевым А.В., в соответствии со ст. 432 ГК РФ является незаключенным, т.к. в нем не определен размер инвестиций, он не мог быть составлен в указанное в нем время, поскольку Фоминцев К.А. не являлся на тот момент директором ООО НПСТ «Сибстроймонтаж».
В инвестиционном договоре предметом являются квартиры №№ 2, 4, 32, общая стоимость указана в размере 2220000 руб. и содержится ссылка на то, что инвестиционный взнос внесен в полном объеме.
Однако, в исковом заявлении указано, что договор заключен с целью получения в собственность квартиры стоимостью 2 200 000 руб., а не 2 220 000 руб. которые указаны в договоре, сумма иска указана в 733000 руб., между тем изначально к иску была приложена только копия приходного ордера от xx.xx.xxxx, выписанная на сумму 2 200 000 руб. за квартиры №№ 2, 4, 32, без указания стоимости каждой из этих квартир.
Позднее, в материалы дела представителем Полева А.В. представлена расписка от xx.xx.xxxx, не фигурировавшая ни в договоре об инвестиционной деятельности, ни в иске, ни в дополнении к иску - о том, что генеральный директор получил доплату в сумме 20000 руб. Расписка не может быть допустимым доказательством, поскольку не исходит от юридического лица.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, а при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст. 424 ГК РФ не применяются. Цена квартир xxx, 4, 32 в договоре Полева А.В. не определена. Такие же показания дал Фоминцев К.А., пояснивший, что за сколько именно квартира была продана Полеву А.В. он не знает, поскольку квартира была продана Липницким Л.И. Указанная в договоре сумма инвестиций не оплачена Полевым А.В. в полном объеме, поскольку про доплату в размере 20000 руб. нигде не говорится. Фоминцев К.А. дал противоречивые показания, пояснив, что он принял в качестве доплаты 25000 руб., а не 20000 руб.
В связи с тем, что в договоре не указана сумма инвестиций (стоимость квартиры), договор об инвестиционной деятельности является незаключенным.
Поскольку трудовой договор с Фоминцевым К.А. заключен xx.xx.xxxx, то в соответствии со ст. 53 ГК РФ, ст. 40 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» устанавливающими, что порядок деятельности единоличного исполнительного органа общества и принятия им решений устанавливается уставом общества, внутренними документами общества, а также договором с лицом, осуществляющим указанные функции, то по состоянию на xx.xx.xxxx Фоминцев К.А. не являлся генеральным директором общества и не мог заключить инвестиционный договор с Полевым А.В.
Договор с Щетниковой Л.Н. Фоминцев К.А. не мог изготовить и подписать до xx.xx.xxxx в связи с отсутствием сведений о площади квартиры, о чем указано в приговоре Октябрьского районного суда г. Новосибирска по уголовному делу в отношении Фоминцева К.А.
Поскольку из содержания ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» следует, что существенным условием договора является предмет договора, в т.ч. условие договора о размере капитальных вложений, а в договоре об инвестиционной деятельности, на который ссылается Полев А.В., размер вложений на строительство, каждой из трех квартир не определен, а иск заявлен о признании права собственности на конкретный объект недвижимости – ... – данный договор является незаключенным.
Кроме того, договор об инвестиционной деятельности является притворной сделкой, поскольку изначальный договор, якобы заключенный Полевым А.В. с Липницким Л.И. в суд не предъявлен, дом был построен не на инвестиции Полева А.В., так как на момент заключения договора дом уже был возведен.
В соответствии с п. 4.2 договора документами, подтверждающими его исполнение являются акт приема-передачи квартиры в собственность и финансовая справка, которая отсутствует.
В соответствии с п. 4.4 договора площадь квартиры определяется по рабочим чертежам проектного института, однако представитель Полева А.В. утверждает, что площадь определена по результатам замеров; п. 4.7 договора устанавливает, что расходы за коммунальные услуги инвестор должен нести с момента утверждения Акта государственной комиссии по приемке дома в эксплуатацию, который был подписан в сентябре 2005 года, однако никаких расходов за коммунальные услуги Полев А.В. не нес, договор на коммунальные услуги был заключен лишь в 2009 году, но подпись на нем не соответствует подписи Полева А.В., указан другой его адрес. Кроме того, xx.xx.xxxx право собственности на квартиры №№ 2, 4 признано за Кузнецовым А.В.
4) Щетникова Л.Н. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия, указала, что исковые требования Полева А.В. признает в полном объеме.
5) Представитель третьего лица УФРС по НСО в судебное заседание не явился, представили заявление с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие.
3. Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, допросив свидетелей, установил следующее.
xx.xx.xxxx между КЭУ СибВО и ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» заключен договор xxx, предметом которого является инвестиционная деятельность, направленная на обеспечение застройки жилой зоны «Ельцовка» на территории военного санатория «Ельцовка» в г. Новосибирске, строительство трех жилых домов 50-квартирного, 66- квартирного и 40-квартирного в целях получения в собственность жилых помещений в соответствии с внесенным объемом инвестиций (л.д. 13-27, т.1).
xx.xx.xxxx к данному договору было заключено дополнительное соглашение с уточнением предмета договора. В обязанности ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» включено построить за свой счет 40-квартирный жилой дом (л.д. 13-27, т.1)
Актами распределения квартир от xx.xx.xxxx, xx.xx.xxxx между сторонами определены конкретные номера квартир закрепляемые за КЭУ СибВО (л.д. 13-27, т.1).
Разрешения на строительство жилого дома, разрешительное письмо на согласование условий освоения испрашиваемого участка были выданы КЭУ СибВО и в/ч 64968 (л.д. 13-27, т.1).
xx.xx.xxxx 40-квартирный жилом дом с нежилыми помещениями на территории военного санатория «Ельцовка», 9 в Заельцовском районе введен в эксплуатацию (л.д. 13-27, т.1).
Из вышеуказанных обстоятельства, также следует, что строительство указанного объекта произведено на основании постановления мэрии от xx.xx.xxxx xxx, в соответствии с разрешением на выполнение строительно-монтажных работ от xx.xx.xxxx xxx, строительство осуществлялось ООО НПСТ «Сибстроймонтаж», по проекту 59/ЖД-5-01-35, согласованного Главным управлением архитектуры и градостроительства мэрии г. Новосибирска xx.xx.xxxx xxx, строительно-монтажные работы осуществлены в сроки начало работ – март 1998 г., окончание ноябрь 2005 г. (л.д. 13-27, т.1).
В соответствии с условиями заключенного между ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» и Полевым А.В. договором об инвестиционной деятельности от xx.xx.xxxx, дополнительным соглашением к нему от xx.xx.xxxx истец инвестировал денежные средства в строительство квартир xxx, 4, 32 в жилом 40-квартирном доме г. Новосибирска, расположенном на территории военного санатория «Ельцовка», 9; ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» обязалось осуществить строительство квартир и передать их инвестору, а Инвестор оплатил за квартиры 2.220.000 рублей по приходному кассовому ордеру от xx.xx.xxxx xxx (л.д. 9-12, 39-42 том 1).
Из квитанции к приходно-кассовому ордеру от xx.xx.xxxx (л.д. 12 т.1) следует, что ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» приняло от Полева А.В. денежные средства в общей сумме 2.200.000 рублей, в качестве инвестиционного взноса за квартиры № xxx, xxx, xxx Квитанция имеет печать ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» и подпись Липницого Л.И., являющегося на указанный период времени генеральным директором ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» (л.д. 38, том 1).
По акту от xx.xx.xxxx, ..., находящаяся в вышеуказанном доме, состоящая из 4-х комнат и имеющая общую площадь 137,8 кв.м., жилую площадь 85,1 кв.м. передана от ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» Полеву А.В. (л.д. 160, том 1).
Кроме того, и в судебном заседании сторонами не оспаривалось, что спорный объект недвижимости находится в фактическом пользовании Полева А.В.
В расписке от xx.xx.xxxx указано, что Фоминцев К.А., являющийся генеральным директором ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» получил от Полева А.В. 20000 руб., в счет доплаты за спорную квартиру (л.д. 161, том 1).
По договору от xx.xx.xxxx Полев А.В. производит оплату жилья и коммунальных услуг за спорный объект недвижимости (л.д. 162-169, том 1).
Фоминцев К.А., допрошенный в судебном заседании, пояснил, что знает Полева А.В. с 2004 года; в январе 2005 года он заключил с ним инвестиционный договор на квартиры, оплаченные Полевым А.В. ранее и принял от него доплату в сумме 25000 руб., что подтвердил распиской, поскольку бланков ПКО в офисе не было. На должность директора он был назначен xx.xx.xxxx, а договор с Полевым А.В. был подписан 26 или xx.xx.xxxx; предыдущим инвестором квартиры являлось ТОО «ТОР», которое не рассчиталось по своим обязательствам.
Согласно договору об инвестиционной деятельности от xx.xx.xxxx xxx/Е-2003, заключенному между ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» в лице генерального директора Ромаха М.М., действующего на основании Устава и Ромах Е.В., ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» обязалось обеспечить строительство 40-квартирного жилого дома, расположенного в г. Новосибирске на территории военного санатория «Ельцовка» с целью получения в собственность инвестора квартиры в соответствии с внесенным объемом инвестиций. Объектом инвестиционного договора является трехкомнатная ..., расположенная в вышеуказанном доме. Ромах Е.В. обязалась внести в день подписания договора инвестиционный взнос в размере 439650 рублей. Из квитанции к приходно-кассовому ордеру xxx от xx.xx.xxxx следует, что ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» приняло от Ромах Е.В. в качестве оплаты инвестиционного договора от xx.xx.xxxx 4396560 рублей, что отражено, также, в справке ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» от xx.xx.xxxx (л.д. 60-63, т.1).
В постановлениях от xx.xx.xxxx старшего следователя по ОВД СЧ СУ при УВД г. Новосибирска Лисицына И.С. указано, что Ромах Е.В. - единственный инвестор ..., расположенного на территории военного санатория «Ельцовка», является потерпевшей и гражданским истцом по уголовному делу, в результате мошеннических действий Фоминцев К.А., незаконно приобретшего право на данный объект недвижимости (л.д. 74, 75, том 1).
Согласно протоколу общего собрания участников ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» от xx.xx.xxxx генеральным директором общества избран Липницкий Л.И. (л.д. 81, 82, 107), который был, впоследствии, xx.xx.xxxx на основании решения единственного участника общества освобожден от должности и генеральным директором назначен Фоминцев К.А. (л.д. 84, 109 том 1; л.д.6 том 2).
Трудовой договор ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» с Фоминцевым К.А. заключен xx.xx.xxxx (л.д. 164,165, 172, 173 том 2).
На период с xx.xx.xxxx, согласно приказу от указанной даты, Липницкий Л.И., в связи с неудовлетворительным состоянием своего здоровья возложил исполнение обязанностей генерального директора на Ромаха М.М. (том 2, л.д. 4).
Согласно приказу от xx.xx.xxxx ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» все ранее выданные доверенности на имя Ромаха М.М., в том числе доверенность от xx.xx.xxxx следует считать отмененными (л.д. 174 том 2).
В соответствии с отчетом ООО «Аудит- Практик» от xx.xx.xxxx (л.д. 85-95), целью которого явилось восстановление бухгалтерского учета ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx, перед обществом числилась дебиторская задолженность по указанной квартире за ТОО «ТОР», эти же обстоятельства указаны в приложении к приказу от xx.xx.xxxx
Право собственности на спорный объект недвижимости, как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности от xx.xx.xxxx, на основании договора об инвестиционной деятельности от xx.xx.xxxx, дополнительного соглашения к нему от xx.xx.xxxx, акта приема-передачи квартиры от xx.xx.xxxx зарегистрировано за Щетниковой Л.Н. (л.д. 28, 29).
В адресованных суду заявлениях (л.д. 38) Щетникова Л.Н. указала, что исковые требования Полева А.В. признает.
Согласно ответу Новосибирского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от xx.xx.xxxx – его обследование не проводилось, дом на инвентаризационный учет не ставился, проектной документацией на него БТИ не располагает, рабочий проект также не предоставлялся(л.д. 111, 117 том 2).
Согласно ответу ОГУП «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью Новосибирской области» от xx.xx.xxxx0 года проектная документация на данный объект недвижимости отсутствует, обследование спорной квартиры проводилось xx.xx.xxxx, площадь по результатам инвентаризации составляет 137,8 кв.м. (л.д. 130 том 2).
Согласно протоколам собраний инвесторов от xx.xx.xxxx, от xx.xx.xxxx, выполненных на бланках ТСЖ «В сосновом бору» и удостоверенных печатью ТСЖ «Сосновый бор» было решено для оптимизации затрат на отопление дома произвести замеры фактических площадей квартир и помещений общего пользования, установленная по результатам обмеров площадь спорной квартиры составила 137,8 кв.м. (Том 2, л.д. 1, 2).
Согласно договору от xx.xx.xxxx, заключенному между ТСЖ «В сосновом бору» и начальником АПМ-3 ОАО «Новосибгражданпроект» Колупаевым С.Ф. (л.д. 214 том 2) последний принял на себя обязанность по сбору документов и выполнении проектной документации для сдачи в эксплуатацию 40-квартирного дома по территория санатория Ельцовка, 9.
Как следует из корректировки проекта ОАО ПИ «Новосибгражданпроект» АПМ-3 40-квартирного жилого дома зоны отдыха «Ельцовка», выполненного Колупаевым, в нем содержится указание на площади помещений (л.д. 9 том 2).
В приговоре от xx.xx.xxxx, вынесенном Октябрьским районным судом г. Новосибирска в отношении Фоминцева К.А., обвиняемого в совершении преступлений, предусмотренных статьями 159, 160 УК РФ указано, что Фоминцев К.А., с целью приобретения права на чужое имущество, изготовил фиктивные документы по ..., на основании которых произвел государственную регистрацию права собственности в отношении спорной квартиры на имя Щетниковой Л.Н. (преступное действие 16, л.д. 18-110, том 2).
Свидетели Колупаев С.Ф., Гуменюк О.А., Иванькин А.А будучи допрошенными в качестве свидетелей по гражданскому делу, находящемуся в производстве Заельцовского районного суда пояснили: Гуменюк О.А., что при подготовке дома к его сдаче был утерян проект, в связи с чем, в конце 2004 года изготовили проект по фактическим замерам, что было необходимо для расчетов по отоплению (л.д. 186 том 2); Иванькин А.А. о том, что по обращению Рябовой Н.А. провел обмеры дома, выполнив их с помощью лазерной линейки, результаты обмеров оформили в черновом виде (л.д. 186 том 2); Колупаев С.Ф., что работал в 2004 г. начальником АПМ-3 ПИ «Новосибгражданпроект», имел полномочия на заключение договоров (л.д. 192 том 2), но договор с ТСЖ «Сосновый бор» был заключен лично с ним как с гражданином. Он выполнил чертежи, это был рабочий проект, подписал его от имени ПИ «Новосибгражданпроект» по договоренности с руководством.
Свидетель Рахимов А.Р. пояснил, что на собраниях ТСЖ в 2004 году поднимался вопрос о необходимости производства обмеров квартир (л.д.199,200 том 2).
Свидетель Редько Е.З. пояснил (л.д. 218, 219), что работал прорабом на строительстве дома, в котором расположена спорная квартира. На момент сдачи дома многие квартиры не соответствовали проекту, а он бы необходим; «Военпроект» отказался делать проект, поэтому пришлось искать организацию для его изготовления. Несущие стены были без изменений, а внутренние перегородки не соответствовали фактическим обмерам. По инициативе инвесторов для подготовки проекта была привлечена АПМ-3, работу выполнил Колупаев.
4. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с положениями статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 169 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна; притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В силу ст. 53 ГК РФ и статей 33, 40 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» в редакции, действовавшей до xx.xx.xxxx, решение вопроса о назначении руководителя общества являлось исключительной компетенцией общего собрания его участников.
В силу положений статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом; владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
5. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку, с учетом требования к их относимости и допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований, заявленных Полевым А.В. и необходимости отказа в удовлетворении требований Ромах Е.В.
Судом установлено, что в отношении спорного объекта недвижимости было последовательно заключено три инвестиционных договора:
- xx.xx.xxxx между ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» и Ромах Е.В.;
- xx.xx.xxxx между ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» и Полевым А.В.;
- xx.xx.xxxx между ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» и Щетниковой Л.Н.
Рассмотрев правоотношения, возникшие в рамках договора от xx.xx.xxxx, суд приходит к выводу, что данный договор является незаключенным, поскольку Ромах М.М., указанный в нем в качестве генерального директора, таковым не являлся (подтверждается материалами дела), следовательно, был неуполномоченным лицом, последующего одобрения указанной сделки со стороны общества не последовало, что подтверждается, в том числе наличием дебиторской задолженности по указанной квартире перед ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» у ТОО «ТОР», отсутствием иных допустимых доказательство одобрения сделки. Ссылка представителя Ромах Е.В. на одобрение сделки в форме признания исковых требований при рассмотрении спора, не может, по мнению суда, свидетельствовать об одобрении сделки, поскольку до такого признания ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» совершило в отношении указанной квартиры иные сделки, являющиеся предметом спора.
Назначение Ромаха М.М., исполняющим обязанности генерального директора по приказу генерального директора Липницкого Л.И., не свидетельствует о наличии у него надлежащих полномочий, в силу ст. 53 ГК РФ и статей 33,40 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» в редакции, действовавшей до xx.xx.xxxx, решение вопроса о назначении руководителя общества являлось исключительной компетенцией общего собрания его участников, а Липницкий Л.И. таковым не являлся.
Доказательств, свидетельствующих об одобрении действий сторон, в рамках данного договора не представлено.
Таким образом, договор от xx.xx.xxxx между ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» и Ромах Е.В., не одобренный впоследствии ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» является незаключенным и не может являться основанием для признания за Ромах Е.В. права собственности на спорную квартиру, в удовлетворении ее исковых требований следует отказать.
Вместе с тем, не подлежат удовлетворению по изложенным основаниям и требования Полева А.В. о признании ничтожным договора об инвестиционной деятельности, заключенного между ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» и Ромах Е.В.
Как установлено судом, и подтверждается материалами дела, Фоминцев К.А. и Щетникова Л.Н. xx.xx.xxxx заключили договор об инвестиционной деятельности в отношении спорной квартиры без оплаты инвестиционного взноса, с использованием фиктивных документов, что дает основание суду придти к выводу, что сделка была заключена с целью противной основам правопорядка и нравственности, кроме того является притворной. Суд полагает, что имеется два основания недействительности указанной сделки – ее притворность и заключение с целью противной основам правопорядка и нравственности.
По изложенным основаниям, и принимая признание иска Щетниковой Л.Н., как не противоречащее закону и не нарушающее права и законные интересы других лиц, суд приходит к выводу об обоснованности требований Полева А.В. в этой части и признания договора об инвестиционной деятельности, заключенного между ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» и Щетниковой Л.Н. – ничтожным.
Договор от xx.xx.xxxx между ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» и Полевым А.В. заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства; объект инвестиционной деятельности, после ввода дома в эксплуатацию, передан инвестору, что подтверждается актом приема-передачи, находится в пользовании Полева А.В., им производится оплата коммунальных платежей, в связи с чем по основаниям ст. 218 ГК РФ у истца возникло право на приобретение квартиры в собственность.
Доводы представителя Шатрова С.В. о незаключенности договора, подписанного между ООО НПСТ «Сибстроймонтиаж» и Полевым А.В., основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку вышеуказанный договор заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, в нем сторонами согласованы все существенные условия договора, отсутствие конкретных сумм по каждой квартире не может свидетельствовать о незаключенности договора, т.к. данные обстоятельства не относятся к существенным условиям договора, заключенного между сторонами.
Иные возражения и доводы, по которым ООО НПСТ «Сибстроймонтаж» и Ромах Е.В. считают иск Полева А.В. не подлежащим удовлетворению: невозможность указания в договоре точной площади квартиры до проведения замеров БТИ, отсутствие полномочий Фоминцева К.А. на заключение договора до внесения изменений в ЕГРЮЛ, отсутствие у Фоминцева К.А. печати общества –необоснованны, опровергаются фактом проведения замеров площадей жилых помещений по инициативе инвесторов, противоречат положениям п. 4 ст. 40 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», из которого следует, что трудовой контракт устанавливает порядок деятельности единоличного исполнительного органа и принятия им решений, но не его полномочия и компетенцию; не влекут недействительности либо незаключенности договора с Полевым А.В., в связи с чем не являются основанием для отказа в удовлетворении его требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 197, 198 ГПК РФ, суд
решил:
Удовлетворить исковые требования Полева Алексея Викторовича частично.
2. Признать за Полевым Алексеем Викторовичем право собственности на четырехкомнатную ... 40-квартирном доме, расположенном ..., общей площадью 137,8 кв.м., кадастровый номер xxx.
3. Отказать в удовлетворении исковых требований Ромах Елены Вячеславовны в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд города Новосибирска в течение 10 дней
Судья «подпись» К.А. Гаврилец
Копия верна, подлинник решения находится в гражданском деле xxx Заельцовского районного суда г. Новосибирска.
Судья К.А. Гаврилец