xx.xx.xxxxг. г. Новосибирск Заельцовский районный суд г. Новосибирска в с о с т а в е: Судьи Пащенко Т.А. при секретаре Ясинской Н.А. рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Орлова Александра Анатольевича к Громову Юрию Николаевичу о взыскании задолженности по договору, пени, встречному иску Громова Юрия Николаевича к Орлову Александру Анатольевичу о признании договора исполненным сторонами, прекращении записи об ипотеке в силу закона, У С Т А Н О В И Л: Орлов А.А. обратился с иском в суд к Громову Ю.Н. о взыскании долга по договору купли – продажи от xx.xx.xxxxг. в размере 50000 руб., пени в размере 507000 руб., судебных расходов в размере 1000 руб. В обоснование своих требований указал, что в xx.xx.xxxxг. между ним и Громовым Ю.Н. заключен договор купли – продажи земельного участка и жилого дома __ по ... в г. Новосибирске. Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что цена дома и земельного участка определена по договоренности сторон в размере 200000 руб., часть указанной суммы в размере 100000 руб. выплачена Громовым Ю.Н. до подписания настоящего договора, остальные 100000 руб. покупатель обязуется выплатить продавцу до xx.xx.xxxxг. xx.xx.xxxxг. произведена государственная регистрация сделки, ответчиком получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества. xx.xx.xxxxг. Громовым Ю.Н. в нарушении п. 2.2. договора вместо 100000 руб. выплачена сумма в размере 50000 руб., оставшаяся сумма долга до настоящего времени не выплачена. Пункт 5.2 договора предусматривает, при неуплате покупателем продавцу в срок до xx.xx.xxxxг. платежей, установленных договором, начисляется пеня в размере 1% просроченной суммы за каждый день просрочки. В связи с тем, что ответчик не исполнил в полной мере свое обязательство по уплате денежных средств за переданный ему объект недвижимости, с ответчика подлежит взысканию сумма долга и пеня в соответствии с условиями договора: сумма долга – 50000 руб., пеня за период с xx.xx.xxxxг. по xx.xx.xxxxг. в сумме 507000 руб., всего 557000 руб., судебные расходы за составление искового заявления в размере 1000 руб. В обоснование требований ссылается на ст. ст. 309,310 ГК РФ. Ответчик Громов Ю.Н. обратился в суд со встречным иском к Орлову А.А. (л.д. 180,181), просит договор купли-продажи земельного участка площадью 285 кв.м. и находящийся на нём индивидуальный жилой дом по адресу: г. Новосибирск, ... признать исполненным сторонами в полном объёме, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области погасить запись об обременении ипотекой в силу закона земельного участка, кадастровый (условный) __ и индивидуального жилого дома, кадастровый (условный) __ находящихся по адресу : г.Новосибирск, ул.2-ая Сухарная, __ В обоснование встречного иска указал, что весной xx.xx.xxxx г. к Швец A.M. обратился Орлов А.А. с просьбой о проведении капитального ремонта в его однокомнатной квартире по адресу: г. Новосибирск, ...., а также - 2 - на его даче. В указанной квартире Швец A.M. были выполнены ремонтные работы, на даче Орлова А.А. им произведена полная штукатурка внутренних стен. В это время Орлов А.А. предложил Швец A.M. приобрести у него земельный участок площадью 285 кв.м. и находящийся на нём индивидуальный жилой дом по адресу : г.Новосибирск, .... Швец A.M. согласился на покупку дома и участка, поскольку нуждался в жилье. Швец A.M. и ответчик договорились о цене сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка в 200 000 руб. При этом цена жилого дома была определена в 150 000 руб., а цена земельного участка в 50 000 руб. Также, между ними было заключено устное соглашение о том, что в качестве оплаты за выполненные Швец A.M. ремонтные работы, Орлов А.А. передаст ему в собственность указанный земельный участок. В подтверждение достигнутой договоренности составлена расписка об отказе Швец A.M. от претензий по оплате ремонтных работ в случае передачи ему в собственность земельного участка по адресу: г.Новосибирск, .... Оплата стоимости жилого дома, по взаимной договоренности сторон, должна была быть произведена в два этапа: 100 000 руб. в момент подписания договора и следующие 100 000 руб. к xx.xx.xxxxг., при этом 50 000 руб. оплачиваются наличными, оставшиеся 50 000 руб. оплачиваются путём зачёта стоимости ремонтных работ, которые должны быть выполнены к тому времени. Поскольку на тот момент Швец А.М. не имел паспорта (был утерян), нельзя было оформить сделку на него, он попросил Громова Ю.Н.о б оформлении покупки недвижимости на своё имя, Впоследствии, после получения Швец A.M. паспорта, он должен был по договору дарения передать земельный участок и дом ему в собственность. xx.xx.xxxxг. между ним и ответчиком заключен договор купли продажи жилого дома и земельного участка, в момент заключения договора были переданы 100 000 руб., xx.xx.xxxxг. Орлову А.А. были переданы 50 000 руб., денежные средства, переданные Орлову А.А., принадлежали Швец A.M. К этому времени ремонтные работы Швец A.M. были выполнены в полном объёме, работы были приняты, претензий по качеству не имелось. Таким образом, Швец A.M. в полном объёме исполнил свои обязательства по оплате недвижимого имущества. Следовательно, обязательства покупателя по договору исполнены в полном объёме. Поскольку земельный участок и жилой дом были куплены в рассрочку, в соответствии с ст.489 ГК РФ данные объекты недвижимости признаются находящимися в залоге, то есть, обременены ипотекой в силу закона. Данное обстоятельство нарушает его права, как лица обладающего правом собственности в силу закона. В частности, не возможно переоформить право собственности на указанные объекты недвижимости на Швец A.M. В настоящее время Орлов А.А. уклоняется от предоставления совместного заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО о погашении записи об ипотеке. Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Швец А.М. (л.д. 77 оборот), а также Управление Росреестра по Новосибирской области (л.д. 183 оборот). В судебном заседании истец Орлов А.А. исковые требования и доводы, изложенные в иске, поддержал в полном объеме, встречные исковые требования Громова Ю.Н. не признал, по основаниям, изложенным в письменном заявлении (л.д. 185-187) и в судебном заседании, ссылается на то, что все отношения по купле-продаже жилого дома и земельного участка он имел с Громовым Ю.Н., который является покупателем по договору и передавал ему – Орлову А.А. денежные средства в оплату договора, за исключением спорных __SPAN class="isl">00 руб
- 3 -
качестве оплаты за ремонтные работы спорного земельного участка не оговаривал. После регистрации права собственности на дом и земельный участок документы – технический паспорт, свидетельства о государственно регистрации права Громов Ю.Н. не забирал.
Ответчик Громов Ю.Н., его представитель Косенко С.А. в судебном заседании исковые требования Орлова А.А. не признали, поддержали требования и доводы встречного иска, ссылаются на то, что Громов Ю.Н. является формальным собственником жилого дома __ и земельного участка по ... в г. Новосибирске, договор купли – продажи от xx.xx.xxxxг. и дополнительное соглашение подписано им, но переговоры с Орловым А.А. вел Швец А.М., денежные средства Швец А.М. передавал Громов Ю.Н. по договору Орлову А.А. На тот период у Швец А.М. отсутствовал паспорт, в связи чем, сделку купли – продажи с Орловым А.А. оформлял Громов Ю.Н. Швец А.М. производил ремонтные работы в квартире и на даче Орлова А.А. и по устному соглашению, которое подтверждено распиской Швец А.М., представленной истцом, оставшаяся сумма оплаты по договору в размере 50000 руб. подлежала зачету в счет оплаты за произведенные Швец А.М. Орлову А.А. ремонтные работы, в связи с чем, считают договор перед истцом исполненным. В письменной форме указанное соглашение не заключали, поскольку считали достаточным устного соглашения. На регистрационный учет в доме __ по ул. 2-1 Сухарная в г. Новосибирске Громов Ю.Н. поставлен в связи с невозможностью в настоящее время зарегистрироваться по месту фактического жительства в п. Восход, так как находящийся там жилой дом не введен в эксплуатацию.
Третье лицо Швец А.М. в судебном заседании указал, что исковые требования Орлова А.А. считает необоснованными, встречный иск считает обоснованным, подтвердил доводы встречного иска, пояснил, что с Орловым А.А. ранее знаком, производил ремонт в его квартире и на даче. Орлов А.А. сказал ему, что собирается продать дом по ... в г. Новосибирске, предложил его купить за 150000 руб., а в счет оплаты ремонтных работ забрать земельный участок по этому адресу. Ремонтные работы стоили 50000 руб., были заменены обои, трубы, произведены иные работы. Соответствующих письменных соглашений не подписывали, имеется расписка. В связи с отсутствием на тот момент у него – Швец А.М. паспорта, договор купли – продажи и дополнительное соглашение с Орловым А.А. подписывал Громов Ю.Н., денежные средства на покупку дома он – Швец А.М. передавал Громову Ю.Н.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен (л.д. 184).
Суд, выслушав Орлова А.А., Громова Ю.Н,, его представителя Косенко С.А., Швец А.М., показания свидетеля Гроо Г.В., исследовав письменные доказательства по делу, приходит к выводу о том, что исковые требования Орлова А.А. являются обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению, встречные исковые требования Громова Ю.Н. удовлетворению не подлежат на основании ст. ст. 307,308,309, 310,330,331,333,ч. 3 ст. 334, ст. ст. 407, 408, 420, 432, 454, 485, 486, ч. 5 ст. 488, ст. ст. 489, 549,555 ГК РФ, ч. 2 ст. 1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Судом установлено следующее:
xx.xx.xxxxг. между Орловым А.А. (продавец) и Громовым Ю.Н. (покупатель) заключен договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого Орлов А.А. обязуется передать в собственность, а Громов Ю.Н. обязуется
- 4 -
принять в собственность и оплатить индивидуальный жилой дом и земельный участок, находящийся в г. Новосибирске по ..., д. __ цена дома и земельного участка определена по договоренности сторон в размере __SPAN class="isl">00 руб., часть указанной суммы в размере __SPAN class="isl">00 руб. выплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора, остальные __SPAN class="isl">00 руб. покупатель обязуется выплатить продавцу до xx.xx.xxxxг. (п. п. 2.1,2.2 договора) При неуплате покупателем продавцу в срок до xx.xx.xxxxг. платежей, установленных п. 2.2. раздела 2 договора, начисляется пеня в размере 1% просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора). продавец передает, а покупатель принимает указанный жилой дом и земельный участок и относящиеся к нему документы в момент подписания настоящего договора, который по взаимному соглашению сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи (л. 4.4. договора). Дополнительным соглашением от xx.xx.xxxxг. к договору купли продажи жилого дома и земельного участка от xx.xx.xxxxг. внесены изменения в пункт 1.2. договора купли – продажи (л.д. 5,6, 96-98,135,136).
xx.xx.xxxxг. произведена государственная регистрация права собственности Громова Ю.Н. на индивидуальный жилой дом и земельный участок по адресу: г. Новосибирск, ... на основании указанных договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и дополнительного соглашения к нему (л.д. 8,69,70,96-98,135,136).
Согласно отчету __ ООО «Группа Экспертов»об оценке рыночной стоимости индивидуального жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... итоговая величина рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, по состоянию на xx.xx.xxxxг., составляет, округленно, с учетом НДС: __SPAN class="isl">00 руб. (л.д. 38-68).
Как следует из доводов иска Орлова А.А., пояснений лиц, участвующих в деле, материалов дела, xx.xx.xxxxг. Орловым А.А. получено 50000 руб. от Громова Ю.Н. согласно условиям договора купли – продажи жилого дома и земельного участка, о чем Орловым А.А. составлена расписка (л.д. 9,15). Получение оставшихся __SPAN class="isl">00 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи от xx.xx.xxxxг. истец Орлов А.А. отрицает, указывая, что отсутствие оплаты по договору в данной сумме явилось основанием для его обращения с данным иском в суд.
Оценивая доказательства по делу в их совокупности, с учетом пояснений лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о том, что ответчиком Громовым Ю.Н. не представлено доказательств уплаты им по договору купли-продажи от xx.xx.xxxxг. в установленном договором порядке Орлову А.А. __SPAN class="isl">00 руб. в счет оплаты цены договора, а доводы Громова Ю.Н, и Швец А.М. о фактическом исполнении данного обязательства путем производства ремонта в квартире и на даче Орлова А.А. не могут являться основанием для отказа Орлову А.А. в удовлетворении исковых требований и удовлетворения требований встречного иска Громова Ю.Н.
Так, указанный договор купли-продажи от xx.xx.xxxxг. заключен между Орловым А.А, (продавец) и Громовым Ю.Н. (покупатель) и породил соответствующие ему права и обязанности именно для указанных лиц, право собственности на указанные жилой дом и земельный участок зарегистрировано в установленном порядке за Громовым Ю.Н., по данному адресу Громов Ю.Н. поставлен на регистрационный учет, что также является следствием возникшего у
- 5 -
него права собственности на указанные объекты недвижимости, данный договор указывает на выплату покупателем Громовым Ю.Н. продавцу Орлову А.А. денежных средств в сумме __SPAN class="isl">00 руб. до подписания настоящего договора.
Расписка Орлова А.А. о получении xx.xx.xxxxг. __SPAN class="isl">00 руб. денежных средств по договору констатирует их получение Орловым А.А. также от Громова Ю.Н. (л.д. 9,15).
Доводы Громова Ю.Н., Швец А.М. о фактическом заключении договора купли-продажи дома и земельного участка Орловым А.А. со Швец А.М., зачете спорной суммы __SPAN class="isl">00 руб. по договору в счет оплаты произведенных Швец А.М. ремонтных работ со ссылкой на расписку (л.д. 154), не могут быть приняты. Как указано ранее, покупателем по договору от xx.xx.xxxxг. выступал Громов Ю.Н., а указанная расписка (л.д. 154) дана Швец А.М. Орлову А.А. и содержит указание на то, что Швец А.М. не будет иметь никаких претензий к Орлову А.А. по ремонту его квартиры о цене, на условиях если Орлов А.А. продаст ему участок земли, находящийся на ... (л.д. 154). Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по спорному адресу от xx.xx.xxxxг. заключен между Орловым А.А. и Громовым Ю.Н., а не со Швец А.М., данные объекты недвижимости Орлов А.А. согласно договору от xx.xx.xxxxг. передавал Громову Ю.Н., каких-либо сведений о согласии Орлова А.А. продать Швец А.М. и на каких условиях земельный участок, в расписке не содержится, данная расписка отражает волю Швец А.М., а не Орлова А.А.
Кроме того, в силу ст. ст. 307,308,410 ГК РФ, прекращение обязательства зачетом возможно между его сторонами, а Швец А.М. стороной договора от xx.xx.xxxxг. с Орловым А.А. не являлся.
С учетом установленных судом обстоятельств, объем, стоимость ремонтных работ, их фактическое производство Швец А.А. и расчет за них, не имеют правового значения для разрешения данного спора.
Таким образом, до настоящего времени Громов Ю.Н. обязательства по договору купли – продажи жилого дома и земельного участка от xx.xx.xxxxг. в надлежащем объеме не исполнил, сумму долга по договору в размере __SPAN class="isl">00 руб. истцу Орлову А.А. не выплатил, соответствующих доказательств не представил, ссылаясь на указанные ранее обстоятельства, оценка которым дается судом.
На основании изложенного, с Громова Ю.Н. в пользу Орлова А.А. подлежит взысканию сумма задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от xx.xx.xxxxг. в размере 50 000 руб., требований Орлова А.А, о взыскании с Громова Ю.Н, задолженности по договору в указанной сумме подлежит удовлетворению.
Поскольку в установленный договором от xx.xx.xxxxг. срок – до xx.xx.xxxxг. Громов Ю.Н, обязательства по оплате Орлову А.А. __SPAN class="isl">00 руб. не исполнил, требований Орлова А.А. о взыскании с Громова Ю.Н, пени по договору является обоснованным. Размер пени на основании п. 5.2 договора за заявленный истцом период с xx.xx.xxxxг. (поскольку расчет должен был быть произведен до xx.xx.xxxxг.) по xx.xx.xxxxг. исходя из размера задолженности __SPAN class="isl">00 руб. составил __SPAN class="isl">00 руб. (__ х 1% х 1014 дней).
Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры
- 6 -
имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Приведенный размер неустойки в форме пени суд считает явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств Громовым Ю.Н. перед Орловым А.А. и, на основании ст. 333 ГК РФ, учитывая размер задолженности Громова Ю.Н. перед Орловым А.А. по оплате по договору от xx.xx.xxxxг. в сумме __SPAN class="isl">00 руб., заявленный истцом период просрочки, который является значительным – с xx.xx.xxxxг. по xx.xx.xxxxг., а также то, что отсутствуют доказательства несения истцом убытков в результате просрочки исполнения обязательств ответчиком, уменьшает размер неустойки, подлежащий взысканию с Громова Ю.Н. в пользу Орлова А.А. до __SPAN class="isl">00 руб.
При этом суд учитывает, что данный размер превышает сумму процентов, которые подлежали бы начислению за указанный период исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ согласно ст. 395 ГК РФ, а сторонами в договоре установлен более высокий размер неустойки – 1% за каждый день просрочки от суммы задолженности, что является правом сторон и данное обязательство в силу договора принято Громовым Ю.Н., с учетом права покупателя на получение более высокого размера неустойкиисходя из условий договора, суд считает указанный размер неустойки в сумме __SPAN class="isl">00 руб. соразмерным последствиям нарушения обязательств Громовым Ю.Н. перед Орловым А.А.
Иные доводы лиц, участвующих в деле, не влияют на установленные судом обстоятельства.
На основании изложенного, поскольку Громовым Ю.Н. обязательства по оплате __SPAN class="isl">00 руб. Орлову А.А. по договору от xx.xx.xxxxг. до настоящего времени не исполнены, суд отказывает Громову Ю.Н. в удовлетворении встречных исковых требований о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от xx.xx.xxxxг. исполненным сторонами в полном объеме.
Также, поскольку в силу ч. 3 ст. 489, ст. 304 ГК РФ, на которую ссылается во встречном иске Громов Ю.Н., применению не подлежит.
На основании изложенного, исковые требования Орлова А.А. подлежат частичному удовлетворению, с Громова Ю.Н. в пользу Орлова А.А. подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи от xx.xx.xxxxг. в сумме 50000 руб. 00 коп., пени в сумме 40000 руб. 00 коп., встречные исковые
- 7 -
требования Громова Ю.Н. к Орлову А.А. удовлетворению не подлежат в полном объеме.
Показания свидетеля Гроо Г.В. с учетом их содержания, исходя из установленных судом обстоятельств и правоотношений сторон, указанных норм закона, не могут доказывать как требования Орлова А.А., так и требования Громова Ю.Н.
Расходы истца Орловым А.А. за составление искового заявления в сумме
1 000 руб. 00 коп. документально подтверждены (л.д.11,156) и подлежат возмещению истцу ответчиком Громовым Ю.Н. в полном объеме, на основании ст. ст. 88,94,98 ГПК РФ, поскольку признаются судом необходимыми при обращении в суд и поскольку исковые требования Орлова А.А. о взыскании долга и пени по договоры признаны судом обоснованными, уменьшен лишь размер пени по договору.
На основании ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска освобожден (п. 3 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 2 ФЗ РФ «О ветеранах»), взыскивается с ответчика в доход бюджета в сумме 2 900 руб. 60 коп.
Руководствуясь ст. ст. 194-199,98 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Орлова А.А. удовлетворить частично.
Взыскать с Громова Юрия Николаевича в пользу Орлова Александра Анатольевича задолженность по договору купли-продажи от xx.xx.xxxxг. в сумме 50000 руб. 00 коп., пени в сумме 40000 руб. 00 коп., судебные расходы в сумме 1000 руб. 00 коп., а всего: 91 000 руб. 00 коп.
Взыскать с Громова Юрия Николаевича в доход бюджета госпошлину по делу в сумме 2900 руб. 00 коп.
В удовлетворении встречных исковых требований Громова Юрия Николаевича к Орлову Александру Анатольевичуо признании договора купли-продажи исполненным сторонами, прекращении записи об ипотеке в силу закона – ОТКАЗАТЬ.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Заельцовский районный суд г. Новосибирска в течение 10 дней.
Судья подпись Т.А. Пащенко
Копия верна, подлинное решение находится в материалах гражданского дела
__ Заельцовского районного суда г. Новосибирска.
Судья Т.А. Пащенко
Секретарь Н.А. Ясинская