Дело №2-2485/2010
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 октября 2010 года
Заднепровский районный суд города Смоленска
В лице председательствующего судьи Степченковой Е.А.
При секретаре Андреевой А.А.
С участием истицы Антоненковой Т.М., ответчика Стройкова В.П., третьего лица Дмитраченковой Т.П.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Антоненковой Т.М. к Стройкову В.П. о признании переданной суммы задатком, признании ответственным за неисполнение обязательства, обязании возврата задатка, возмещении убытков,
у с т а н о в и л:
Антоненкова Т.М. обратилась в суд с иском к Стройкову В.П. о признании переданной ею суммы в размере <данные изъяты> рублей, признании ответственным за неисполнение обязательства, обязании возврата суммы задатка в размере <данные изъяты> рублей, возмещении убытков в размере <данные изъяты> рублей. В обоснование заявленных требований указывает, что в связи с необходимостью улучшения жилищных условий ею было принято решение о продаже принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: г. Смоленск, <адрес> и приобретении двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ответчику. В устном порядке стороны договорились о цене договора в <данные изъяты> рублей. Стройков В.П. потребовал передать ему задаток в сумме <данные изъяты> рублей, которую Антоненкова передала ему под расписку. При этом ответчик сказал, чтобы после продажи Антоненковой Т.М. своей квартиры, он незамедлительно освободит ей свою квартиру, и они зарегистрируют данную сделку. 22.06.2010 Антоненкова Т.М. заключила договор купли-продажи в отношении принадлежащей ей квартиры №<адрес>. По условиям договора истица должна освободить свою квартиру к 20.07.2010. Регистрация договора купли-продажи продолжалась в течение семи дней. 30 июня 2010 года Стройков В.П. представил истице проект договора купли-продажи, в котором предусматривался срок его снятия с регистрационного учета до 15.08.2010, а также соглашение, из которого следовало, что супруга ответчика не согласна с тем, чтобы вся сумма за квартиру была передана Антоненковой ответчику. Данные условия истицу не устроили, о чем она сделала отметку на проекте договора. 02.07.2010 Стройков В.П. вместе со своей супругой сообщили Антоненковой, что они не могут заключить договор купли-продажи квартиры, так как сорвалась покупка Стройковым В.П. жилого дома. При этом ответчик согласился вернуть деньги. Однако ответчик деньги не вернул, отказался явиться в агентство недвижимости для заключения договора купли-продажи. 08 июля 2010 года в газете «Все для вас» было опубликовано объявление о продаже двухкомнатной квартиры по <адрес>, в котором был указан телефон Стройкова. Цена была указана выше той, которая предлагалась истице, а именно <данные изъяты> рублей. Ввиду необходимости исполнения своих обязательств перед покупателем, Антоненкова заключила договор купли-продажи в отношении другой квартиры, расположенной по адресу: г. Смоленск, <адрес> за <данные изъяты> рублей, что на <данные изъяты> рублей больше цены, ранее оговоренной со Стройковым (л.д.2-3).
Истица Антоненкова Т.М. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, обосновав их доводами, изложенными в исковом заявлении. Суду также пояснила, что квартиру ответчика она намеревалась приобрести совместно со своей сестрой Дмитраченковой Т.П. за счет средств, вырученных от продажи их жилых помещений. При передаче ею задатка Стройкову, условия о сроке заключения договора купли-продажи не оговаривались, поскольку на тот момент было сложно предположить, когда она и Дмитроченкова смогут выручить деньги от продажи их недвижимости. Но в устном порядке Стройков пообещал, что как только у них появится необходимая сумма, сразу же будет заключен договор купли-продажи и в течении 7-10 дней он с семьей освободит квартиру. Также в устном порядке оговаривалась стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей, срок снятия Стройкова и членов его семьи с регистрационного учета по указанному адресу. Предварительный договор купли-продажи в письменной форме не заключался, поскольку ответчик уверил ее в том, что данной им расписки о принятии задатка в сумме <данные изъяты> рублей, является достаточным условием для заключения с нею договора купли-продажи впоследствии. Задаток в сумме <данные изъяты> рублей, переданный ответчику, состоял только из денежных средств истицы. В июне 2010 года Дмитраченкова Т.П. продала свою комнату за <данные изъяты> рублей, а 22.06.2010 Антоненкова по договору купли-продажи продала свою квартиру. Денежной суммы, состоящей из средств, вырученных от продажи недвижимости, а также личных сбережений, было достаточно для того, чтобы истица приобрела квартиру Стройкова за <данные изъяты> рублей. При встрече 30.06.2010 Антоненкова сообщила ответчику, что по условиям договора купли-продажи должна освободить свою квартиру не позднее, чем 20 июля 2010 года. Просила его ускорить оформление документов и изменить в представленном им проекте договора купли – продажи квартиры дату снятия с регистрационного учета, указанную как 15.08.2010. Ответчик ответил отказом, а кроме этого не представил нотариально удостоверенного согласия своей супруги на продажу квартиры. Соглашение, которое представил Стройков, требовало дополнительной государственной регистрации в течение месяца, что также не устраивало Антоненкову. Учитывая, что государственная регистрация договора купли-продажи квартиры также заняла бы месяц, въехать в указанную квартиру они с сестрой могли бы не раньше сентября 2010 года. Поскольку ответчик не смог предоставить все необходимые документы для заключения договора купли-продажи, отказался явиться в агентство недвижимости для заключения договора купли-продажи, Антоненкова и Дмитраченкова 09.07.2010 вынуждены были приобрести другую квартиру за <данные изъяты> рублей. В связи с этим, истица понесла убытки в сумме <данные изъяты> рублей, которые представляют собой разницу между суммой, уплаченной ею по договору купли-продажи и суммой, которая оговаривалась в устном порядке с ответчиком о стоимости его квартиры (<данные изъяты> рублей).
Третье лицо Дмитраченкова Т.П., привлеченная к участию в деле на основании определения суда от 18.10.2010, в судебном заседании считала требования Антоненковой Т.М. обоснованными и подлежащими удовлетворению. Подтвердила доводы, изложенные Антоненковой в судебном заседании. Суду также пояснила, что задаток, переданный Антоненковой Стройкову в счет купли-продажи квартиры, состоял из денежных средств, принадлежащих истице.
Ответчик Стройков В.М. в судебном заседании заявленные требования не признал. Суду пояснил, что в апреле 2010 года между ним и истицей, Дмитраченковой Т.П. была достигнута устная договоренность о продаже им принадлежащей ему квартиры <адрес> города Смоленска. Изначально им была установлена стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей, однако по просьбе истицы и ее сестры он им в устной форме сделал скидку на <данные изъяты> рублей. На момент их первой встречи, Антоненкова и Дмитраченкова пояснили, что не имеют необходимой денежной суммы на покупку квартиры. Каждой из них было необходимо продать свое жилье для приобретения новой квартиры. Стройков сказал, что как только они будут иметь необходимую сумму, он заключит с ними договор купли-продажи. Однако конкретные сроки заключения договора купли-продажи, равно как и срок снятия его со своей семьей с регистрационного учета по указанному адресу не оговаривались. Он считал, что после заключения договора купли-продажи должен будет освободить свою квартиру и сняться с регистрационного учета в разумные сроки – от 1,5 до 2 месяцев. Поскольку ответчиком одновременно решался вопрос с приобретением жилого дома, он предложил сестрам дать ему задаток в размере <данные изъяты> рублей с тем, чтобы он смог внести свой задаток за приобретаемый дом, а также погасить имевшуюся задолженность по уплате коммунальных платежей. Задаток был ему передан Антоненковой, о чем он написал расписку. В июне 2010 года Антоненкова и Дмитраченкова сообщили ему, что продали свое жилье и имеют требуемую сумму для покупки его квартиры. При встрече 30.06.2010 он с женой передал им проект договора купли-продажи, в котором был оговорен срок его снятия с регистрационного учета – 15.08.2010. Данные условия истицу не устроили, а при встрече 02.07.2010 в присутствии и по совету представителя агентства недвижимости, Антоненкова и Дмитраченкова отказались заключать с ним договор купли-продажи. В связи с этим, им повторно было дано объявление в газету о продаже этой квартиры. Считает, что договор купли-продажи не был заключен по вине Антоненковой и ее сестры, в связи с чем полагал необоснованными требования Антоненковой и просил отказать в иске в полном объеме.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 ГК РФ).
Согласно пунктам 1-6 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В судебном заседании установлено, что на основании договора от 07 июля 1994 года Стройков В.П. приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: город Смоленск, <адрес> Указанный договор зарегистрирован в Смоленском областном бюро технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.42).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество информация о правах на квартиру <адрес> города Смоленска отсутствует, о чем свидетельствует уведомление государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.10).
Из пояснений сторон, данных в ходе судебного заседания, следует, что в апреле 2010 года между ними была достигнута устная договоренность о том, что между ними в будущем будет заключен договор купли – продажи квартиры, принадлежащей Стройкову, за <данные изъяты> рублей. Предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес> города Смоленска в письменной форме ими не составлялся, поскольку стороны сочли достаточным наличие расписки Стройкова о получении им суммы задатка в счет продажи квартиры.
Согласно исследованной в судебном заседании расписке Стройкова В.П. он получил от Антоненковой Т.М. деньги в сумме <данные изъяты> рублей в качестве задатка в счет продажи квартиры, находящейся по адресу: г. Смоленск, <адрес>, принадлежащей ему по договору от 07.07.1994г. (л.д.9).
В судебном заседании ответчик Стройков В.П. также не оспаривал получение от Антоненковой Т.М. в качестве задатка в счет продажи квартиры суммы в размере <данные изъяты> рублей.
Из пояснений третьего лица Дмитраченковой Т.П., данных в ходе судебного заседания, следует, что в июне 2010 года ею был заключен договор купли – продажи в отношении принадлежащей ей комнаты № в <адрес> и получены денежные средства по договору в сумме <данные изъяты> рублей.
Изложенные обстоятельства подтверждены исследованным в судебном заседании договором купли-продажи от 10.06.2010, заключенным между Дмитраченковой Т.П. и ФИО5, ФИО6
Из пояснений истицы, данных в ходе судебного заседания, копии договора купли – продажи квартиры от 22.06.2010 (л.д.14), следует, что 22.06.2010 Антоненковой Т.П. был заключен договор купли-продажи на принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес> получены денежные средства по указанному договору в сумме <данные изъяты> рублей. С учетом денежных средств, вырученных от продажи комнаты Дмитраченковой, а также с учетом личных сбережений, необходимая сумма на покупку квартиры Стройкова была собрана и она об этом известила Стройкова. Однако представленный им вариант договора купли-продажи, а также представленный им проект соглашения между ним, его женой ФИО9, Дмитраченковой Т.П. и Антоненковой Т.М., не устроил истицу. Она настаивала на том, чтобы Стройков представил нотариально удостоверенное согласие супруги на продажу квартиру и перечислении денег непосредственно ответчику. Указанный документ ответчиком представлен не был. С учетом изложенных обстоятельств, истица вынуждена была приобрести 09.07.2010 другую квартиру по цене на <данные изъяты> рублей выше, нежели той, которая оговаривалась со Стройковым в устном порядке.
В подтверждение указанных обстоятельств истицей представлен суду договор купли-продажи квартиры от 09.07.2010, заключенный между ФИО8 и Антоненковой Т.М., Дмитраченковой Т.П., согласно которому последние приобрели в долевую собственность по ? доли, находящейся в двухкомнатной квартире по адресу: г. Смоленск, <адрес> за <данные изъяты> рублей (л.д.17-18).
Ответчик Стройков В.П., оспаривая данные утверждения, в судебном заседании пояснил, что при встрече 02.07.2010 договор купли-продажи квартиры не был подписан только по той причине, что представитель агентства недвижимости посоветовала истице с ее сестрой не подписывать данный договор и заняться поисками другой квартиры. Посчитав, что Антоненкова более не желает заключать договор купли-продажи, им повторно было опубликовано объявление о продаже своей квартиры по цене <данные изъяты> рублей. Телеграмму Антоненковой Т.М. он не получал, телефонный разговор с истицей не содержал предложения явиться ему для подписания договора купли-продажи.
Допрошенная в судебном заседании 19.10.2010 свидетель ФИО9 суду показала, что ее мужем Стройковым В.П. действительно был получен от Антоненковой Т.М. задаток в размере <данные изъяты> рублей в счет продажи их квартиры, расположенной по адресу: г. Смоленск, ул. <адрес>. По устной договоренности между ними договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен после того, как у истицы и ее сестры появятся деньги для приобретения квартиры. При встрече 30 июня 2010 года Стройковы вручили Антоненковой и Дмитроченковой проекты договора купли-продажи квартиры и соглашения, по которому истица была согласна с тем, чтобы заплатить Стройкову В.П. и ФИО9 каждому по ? стоимости указанной квартиры, то есть по <данные изъяты>. рублей каждому. Истица с сестрой попросили время с тем, чтобы согласовать условия данного договора, а при встрече 02.07.2010 в присутствии представителя агентства недвижимости отказались от заключения договора на тех условиях, которые предложили им Стройковы.
Свидетель ФИО10 в судебном заседании 20.10.2010 суду показала, что, являясь представителем агентства недвижимости, оказывала содействие Антоненковой в заключении со Стройковым договора купли-продажи квартиры. Проекты договора, соглашения, которые передал Стройков истице, были составлены некорректно, требовали уточнений и дополнений. При встрече 02.07.2010 согласия между сторонами о заключении договора купли-продажи на взаимовыгодных условиях достигнуто не было, и ФИО10 посоветовала сторонам разойтись миром. Между тем, Антоненкова предприняла еще попытку для согласования условий и заключения договора купли-продажи квартиры со Стройковым. Она в его адрес отправила телеграмму, в которой предлагала ответчику явиться в агентство недвижимости для заключения договора купли-продажи. 08.07.2010, в присутствии свидетеля, она звонила Стройкову и предлагала ему явиться в агентство для подписания договора. Ответчик в грубой форме ответил отказом. В связи с тем, что у Антоненковой были свои обязательства по заключенному ею договору купли-продажи, а именно, она должна была освободить свою квартиру в срок не позднее 20 июля, она была вынуждена 09.07.2010 заключить договор купли-продажи на другую квартиру.
Оценивая представленные суду доказательства в их совокупности, суд исходит из следующего.
По смыслу пункта 1 статьи 380 ГК РФ при достижении соглашения о задатке необходимо наличие такого договора или указание именно о таком условии в основном или предварительном договоре, в счет которого уплачивается денежная сумма.
В соответствии с пунктом 3 статьи 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.
Исследованную в судебном заседании расписку Стройкова В.П. о получении от Антоненковой Т.М. в качестве задатка <данные изъяты> рублей в счет продажи его квартиры, суд не может расценить как заключение сторонами предварительного договора купли-продажи, поскольку в данном документе не определены предмет, сроки, цена и иные существенные условия.
Следовательно, с учетом положений пункта 3 статьи 380 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что передачу Антоненковой Т.М. суммы в размере <данные изъяты> рублей ответчику, следует квалифицировать как передачу аванса, который подлежит возвращению только в случае не заключения основного договора.
Поскольку предварительный, основной договор купли-продажи сторонами не заключен, правовые основания к удержанию Стройковым В.П. указанной выше денежной суммы отсутствуют.
При таких обстоятельствах, требования, заявленные истицей, подлежат удовлетворению в сумме <данные изъяты> рублей, то есть в части взыскания аванса, уплаченного в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи недвижимости.
С учетом вышеизложенного, в удовлетворении исковых требований Антоненковой Т.П. о признании переданной ею суммы в размере <данные изъяты> рублей задатком, признания ответственным за неисполнение обязательств Стройкова В.П., как стороны, получившей задаток, надлежит отказать.
Разрешая требования Антоненковой Т.П. о взыскании суммы убытков в размере <данные изъяты> рублей, суд исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Поскольку между сторонами в установленном законом порядке предварительный, основной договор купли-продажи квартиры не заключался, существенные условия договора, в том числе цена, в установленной законом форме не согласовывались, оснований для признания суммы в размере <данные изъяты> рублей, составляющей разницу между устной договоренностью сторон о цене квартиры, с ценой квартиры, которую истица фактически приобрела по договору купли-продажи, у суда не имеется.
На основании части 1 статьи 98 ГПК РФ, с учетом частичного удовлетворения требований Антоненковой Т.М. на сумму <данные изъяты> рублей, на основании подп.1 п.1 ст. 333.19 НК РФ, с ответчика подлежат взысканию расходы в ее пользу в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Иск Антоненковой Т.М. удовлетворить частично.
Взыскать со Стройкову В.П. в пользу Антоненковой Т.М. денежные средства в сумме <данные изъяты>, расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты>) рублей, а всего <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении остальных требований отказать за необоснованностью.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Смоленского областного суда через Заднепровский районный суд города Смоленска в течение десяти дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий Е.А. Степченкова
Мотивированное решение составлено 25.10.2010