2-2925/2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 ноября 2010 года
Заднепровский районный суд г. Смоленска
в лице судьи Мурашко М.С.,
при секретаре Кватидзе М.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Плетневой Н.И. к Администрации города Смоленска о признании договора найма специализированного жилого помещения недействительным, сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии и права собственности на жилое помещение в порядке приватизации,
у с т а н о в и л:
Плетнева Н.И. обратилась в суд с иском к Администрации города Смоленска о признании заключенного с нею договора найма специализированного жилого помещения недействительным, сохранении жилого помещения – комнаты № в блоке № в <адрес> по <адрес>, в перепланированном состоянии, и признании права собственности на данную комнату в порядке приватизации.
Истица в судебное заседание не явилась.
Исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала представитель истицы Демидова Н.Н., которая пояснила, что Плетнева Н.И. является нанимателем жилого помещения, предоставленного ей постановлением Главы города Смоленска №-адм от ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора найма специализированного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. В данном жилом помещении постоянно зарегистрирована с 14.10.1997 года. Желая приватизировать комнату, истица обратилась в Администрацию города Смоленска с соответствующим заявлением, но получила отказ со ссылкой на то, что жилые помещения в общежитии не подлежат приватизации. Данный отказ истица считает необоснованным, поскольку дом, в котором ей предоставлена жилая комната, был передан в муниципальную собственность, а в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые ранее находились в жилых домах, принадлежавших государственным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма, позволяющие приватизировать занимаемое жилье. Ранее в приватизации жилых помещений она не участвовала. Принимая во внимание положения приведенного закона, заключенный с нею договор найма специализированного жилого помещения, должен быть признан ничтожным, поскольку у ответчика отсутствовали основания для заключения такого договора. Занимаемая истицей комната образована в результате выполненных работ по перепланировке комнаты отдыха в блоке № дома. При выполнении работ по перепланировке в комнате отдыха были выполнены работы по монтажу конструкций, разделяющих перегородок, которыми образуемое жилое помещение № было отделено от коридора площадью 5.3 кв.м. для комнат № и № данного блока. Выход из жилой комнаты № в комнату отдыха был заложен и сделан в перегородке, смежной с коридором площадью 5.9 кв.м.. Существующая перегородка между коридором площадью 5.9 кв.м. и общей комнатой площадью 20.6 кв.м. в блоке была демонтирована. Работы в блоке выполнялись по согласованию со всеми жильцами, проживающими в указанном блоке. В результате выполненных работ образовалось жилое помещение, занимаемое истицей, площадью 7.6 кв.м., коридор площадью 5.3 кв.м. для жилых комнат № и № блока и помещение площадью 13.4 кв.м., являющееся коридором общего пользования для жилого блока № в <адрес> по <адрес> заключению перепланировка не затрагивает несущих конструкций здания, не влияет на их несущую способность, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.
Администрация г. Смоленска просила рассмотреть дело без участия своего представителя. В направленном в суд отзыве представитель ответчика Сысоев А.В. возражал относительно признания за истицей права собственности на комнату № в блоке № <адрес>-<адрес> по <адрес>, указывая, что дом является муниципальной собственности. Истице предоставлено специализированное жилое помещение. В соответствии со ст.4 Закона РФ от 04.07.1991 года №1541 «О приватизации жилищного фонда в РФ жилые помещения в общежитиях приватизации не подлежат. Ссылки истицы на положения ст.7 ФЗ от 29.12.2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» не обоснованны, поскольку действие указанной статьи распространяется на жилые помещения в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, а не на жилые помещения в общежитиях, которые изначально строились как общежития, и вводились в эксплуатацию как общежития (л.д.36).
Заслушав представителя истицы, исследовав письменные доказательства дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению.
Из копии лицевого счета (л.д.19), справки ЖЭУ № (л.д.18) следует, что Плетнева Н.И. с 14.10.1997 года постоянно зарегистрирована и проживает в жилой комнате №, общей, в том числе жилой площадью 7.6 кв.м., в блоке № в <адрес> по <адрес>.
Согласно пояснениям представителя истицы в жилую комнату № в блоке № в <адрес> по <адрес> истица была вселена в 1997 году в связи с работой на ООО «<данные изъяты>» и с этого времени постоянно пользуется данной жилой комнатой.
В подтверждение данного обстоятельства суду представлена копия справки ООО «<данные изъяты>» от 2006 года о том, что Плетнева (ранее – Фомченкова) Н.И. – работница б/отделочной фабрики ООО «<данные изъяты>» с 14.10.1997 года проживает в общежитии по адресу: <адрес> и имеет постоянную регистрацию (л.д.24,10,11).
Представленная справка, пояснения представителя истицы, свидетельствуют о том, что истица была на законных основаниях вселена в спорную комнату и соответственно приобрела право пользования данной комнатой в блоке № в <адрес> по <адрес> с октября 1997 года.
25 сентября 2008 года с истицей Администрацией г.Смоленска заключен договор найма специализированного жилого помещения на комнату № жилой площадью 7.6 кв.м. в блоке № в <адрес> по <адрес> (л.д.12-15).
Согласно справкам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» (л.д.17,20) <адрес> по <адрес> имеет статус общежития, комната № в блоке № в указанном доме, где проживает истица, не приватизирована.
Из поэтажного плана блока № <адрес> по <адрес>, где расположена занимаемая истицей комната, следует, что данная комната была образована в результате перепланировки комнаты отдыха блока (л.д.27,28).
Истица просит сохранить занимаемую ею комнату в перепланированном состоянии.
В соответствии с ч. 5 ст. 26 и ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Собственник или наниматель самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние. Однако на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном (перепланированном) состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно заключению главного инженера АНО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.29-32) жилое помещение № в блоке № <адрес> в <адрес> образовано в результате выполненных работ по перепланировке в комнате отдыха данного блока. При выполнении работ по перепланировке в комнате отдыха были выполнены работы по монтажу конструкций разделяющих перегородок, которыми образуемое жилое помещение № было отделено от коридора площадью 5.3 кв.м. для комнат № и № данного блока. Выход из жилой комнаты № в комнату отдыха был заложен и сделан в перегородке, смежной с коридором площадью 5.9 кв.м. Существующая перегородка между коридором площадью 5.9 кв.м. и общей комнатой площадью 20.6 кв.м. в блоке была демонтирована. Работы в блоке выполнялись по согласованию со всеми жильцами, проживающими в указанном блоке. В результате выполненных работ образовалось жилое помещение, занимаемое истицей, площадью 7.6 кв.м., коридор площадью 5.3 кв.м. для жилых комнат № и № блока и помещение площадью 13.4 кв.м., являющееся коридором общего пользования для жилого блока № в <адрес>.
По заключению перепланировка не затрагивает несущих конструкций здания, не влияет на их несущую способность, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.
Исходя из того, что истице по договору найма Администрацией города Смоленска предоставлено уже перепланированное жилое помещение, следует считать, что наймодатель также не возражает против сохранения данного жилого помещения в перепланированном состоянии.
Учитывая изложенное, а также то, что прав и законных интересов других лиц перепланировка, произведенная истицей, не нарушает, заявленное Плетневой Н.И. требование о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии подлежит удовлетворению.
Истица обратилась в Администрацию г. Смоленска с заявлением о приватизации занимаемого ею жилого помещения – комнаты № в блоке № в <адрес> в <адрес> и получила отказ в связи с тем, что жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда и поэтому не подлежат приватизации (л.д.16).
Согласно ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
В соответствии с приказом начальника Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области № от ДД.ММ.ГГГГ, дом <адрес> в городе Смоленске, являющийся государственной собственностью, находился на балансе ООО <данные изъяты>.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом <адрес> в <адрес> признано право муниципальной собственности (л.д.37).
По смыслу упомянутой статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма применяются с 1 марта 2005 года ко всем бывшим ведомственным жилым помещениям, имевшим статус общежития и переданным впоследствии в муниципальную собственность, вне зависимости от того, в каких дома (жилых, специализированных и т.п.) эти помещения расположены.
С Плетневой Н.И. заключен договор найма специализированного жилого помещения. Данный договор она просит признать недействительным.
В силу ч.2 ст.92 Жилищного кодекса РФ использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006г. №42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду.
В соответствии с пунктами 12, 15 Правил, включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных настоящими Правилами.
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с настоящими Правилами.
Согласно п.14 Правил решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения.
Из изложенного следует, что после принятия решения о включении жилой площади в число служебных данное жилое помещение должно быть зарегистрировано в качестве такого в органах государственной регистрации недвижимости.
Указанные правила ответчиком не соблюдены.
Из справки Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» следует, что жилое помещение не зарегистрировано в качестве служебного в установленном порядке.
Таким образом, до предоставления квартиры истице органом местного самоуправления не было принято решение о включении жилого помещения в число служебных, не произведена регистрация в качестве такого в органах регистрации недвижимости. Договор специализированного найма заключен не на отдельную квартиру, а на комнату, занятую уже на тот момент истицей, в соответствии с положениями ст.7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», фактически на условиях договора социального найма.
Последствия нарушения порядка предоставления жилых помещений нормами жилищного права не урегулированы. Поэтому на основании ч.1 ст. 7 ЖК РФ должны по аналогии закона применяться установленные нормами ГК РФ правила о недействительности договора.
Поскольку договор найма специализированного жилого помещения, заключенный 25 сентября 2008 года, с истицей Администрацией г.Смоленска, является не соответствующим закону, так как вынесен без учета положений ст.7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и ст.92 ЖК РФ, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ данный договор следует признать недействительным (ничтожным).
Судом установлено, что истица занимает спорное жилое помещение на условиях социального найма.
В силу ст.2 Закона РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. от 29.12.2004 г.) граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
На основании ст.8 названного Закона решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
Согласно ст.11 того же Закона каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Из представленных истицей документов следует, что в приватизации жилых помещений она участия не принимала.
Так, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Плетнева Н.И. была зарегистрирована по адресу: г.Смоленск, <адрес> (л.д.220
Согласно справке Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ Плетнева Н.И. в приватизации по адресу: г.Смоленск, <адрес> не участвовала и собственности по данному адресу не имеет (л.д.23).
С ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ Плетнева Н.И. была зарегистрирована в общежитии по адресу: г.Смоленск, <адрес> (л.д.26), где участия в приватизации также не принимала (л.д.39).
Спорная жилая комната № в блоке № <адрес> в <адрес>, в которой проживает истица, не приватизирована (л.д.17).
Поскольку ранее право на бесплатную приватизацию жилого помещения Плетнева Н.И. не использовала, за нею должно быть признано право собственности на занимаемое жилое помещение.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Признать недействительным договор найма специализированного жилого помещения в общежитии за №, заключенный 25 сентября 2008 года между Жилищным управлением Администрации города Смоленска и Плетневой Н.И., на жилую комнату № площадью 7.6 кв.м. в блоке № <адрес> <адрес> в <адрес>.
Сохранить жилое помещение - комнату № в блоке № <адрес> в г. Смоленске площадью 7.6 кв.м., в перепланированном состоянии в соответствии с поэтажным планом блока по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Признать за Плетневой Н.И. право собственности в порядке приватизации на жилое помещение – комнату № площадью 7.6 кв.м, в блоке № в <адрес> в <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через районный суд в течение 10 дней.
Судья М.С.Мурашко