Дело №2-2113/2010
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 ноября 2010 года
Заднепровский районный суд города Смоленска
В лице председательствующего судьи Степченковой Е.А.
При секретаре Андреевой А.А.
С участием истца Галактионова А.К., представителей истца Шкалдова С.В., ответчицы Галактионовой Н.Е.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галактионова А.К. к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, Галактионовой Н.Е. о признании недействительным договора аренды земельного участка, внесении изменений в договор аренды земельного участка,
у с т а н о в и л:
Галактионов А.К. обратился в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, Галактионовой Н.Е. о признании недействительным договора аренды, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Смоленска и Галактионовой Н.Е., внесении изменений в договор аренды, признав его заключенным между Галактионовым А.К. и Комитетом по управлению имуществом города Смоленска. В обоснование требований указал, что решением Ленинского районного суда города Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи торгового металлического киоска площадью 6,5 кв. метров, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. <адрес>, заключенный между ФИО3 и Галактионовой Н.Е., был признан недействительным. За истцом признано право собственности на вышеуказанный торговый металлический киоск. Судом установлено, что этим ларьком и земельным участком под ним Галактионов А.К. пользовался с 1997 года, владел и распоряжался им, неся расходы по содержанию имущества до и после подписания договор купли-продажи ларька от ДД.ММ.ГГГГ. На основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Смоленска и ЧП Галактионовой Н.Е., последней был предоставлен в аренду земельный участок на неопределенный срок для размещения сооружения временного типа. Поскольку судьба земельного участка неразрывно связана с торговым павильоном (металлическим киоском), истец обратился в Департамент имущественных и земельных отношений с заявлением о расторжении договора аренды с Галактионовой Н.Е. и заключением нового договора аренды земельного участка с ним. В данном требовании Галактионову А.К. было отказано. Галактионова Н.Е. уклоняется от перезаключения договора аренды (л.д.2).
Уточнив основания иска, Галактионов А.К. указал, что договор купли-продажи киоска между Галактионовой Н.Е. и ФИО3 был заключен ДД.ММ.ГГГГ, а фактически ФИО3, действуя в интересах истца, приобрел для него ларек в 1997 году, тогда же был заключен и договор аренды спорного земельного участка, то есть до выхода решения Смоленского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № «О запрещении размещения временных объектов мелкорозничной торговли». Таким образом, полагал, что договор аренды земельного участка должен был быть заключен с ним по нормам и правилам действующим на тот период времени, то есть на 1997-2000г.г. (л.д.48).
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по настоящему делу в части требований Галактионова А.К. о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Смоленска и ЧП Галактионовой Н.Е. прекращено в связи с отказом истца от данной части требований (л.д.43).
В судебном заседании истец Галактионов А.К., его представитель Шкалдов С.В. заявленные требования с учетом их дополнения, поддержали в полном объеме, просили удовлетворить. Истец Галактионов А.К. суду пояснил, что приобретенный в его интересах в 1997 году ФИО3 торговый ларек сгорел в декабре 1999 года. Заключение ФИО3 и Галактионовой Н.Е. ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи указанного ларька, носило лишь формальный характер и основной целью преследовало перезаключение в дальнейшем договора аренды земельного участка на Галактионову. Заключить в тот период договор купли-продажи с ФИО3, а также договор аренды земельного участка по улице <адрес> сам Галактионов не мог, поскольку не имел в тот период постоянной регистрации на территории города Смоленска. Поскольку ответчица являлась его женой, он был согласен с тем, чтобы все документы были оформлены непосредственно на нее. Восстановление торгового киоска производилось совместно истцом и ответчицей до июля 2000 года, то есть после заключения договора купли-продажи и договора аренды земельного участка. До 2009 года основную деятельность в указанном павильоне осуществлял сам истец. Галактионова Н.Е. участвовала в предпринимательской деятельности лишь незначительно, иногда помогала ему осуществлять закупки товаров, оформляла налоговые декларации. То обстоятельство, что Галактионов А.К. владел и распоряжался ларьком с 1997 года, нес расходы по его содержанию установлено и в решении Ленинского районного суда г. Смоленска. После расторжения брака в апреле 2009 года ответчица препятствует истцу в допуске в указанный торговый павильон, осуществляет там предпринимательскую деятельность в своих интересах. Учитывая, что в настоящее время право собственности на торговый ларек решением суда признано за ним, считает, что к нему перешло и право аренды земельного участка по улице <адрес>, на котором данный торговый кисок расположен.
Представитель истца Шкалдов С.В. суду пояснил, что торговый киоск, право на который признано за истцом, не является объектом капитального строительства. Вместе с тем, по аналогии права полагал возможным применить к возникшим правоотношениям положения статьи 271 ГК РФ, которая регулирует приобретение право пользования земельным участком собственником здания на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости. Поскольку к истцу перешло право собственности на торговый павильон, расположенный по адресу: ул. <адрес>, соответственно, к нему перешло и право пользования земельным участком на тех условиях, которые предусматривались в договоре аренды с Галактионовой Н.Е., а ранее с ФИО3 Указал, что в договор аренды земельного участка, заключенный с Галактионовой Н.Е., должны быть внесены изменения по нормам и правилам, действующим на период времени 1997-2000 г.г., касающиеся изменения арендатора – Галактионова А.К.
Ответчица Галактионова Н.Е. в судебном заседании возражала относительно заявленных требований. Суду пояснила, что по устной договоренности и с согласия истца, в 2000 году ею был заключен с ФИО3 о купле-продаже металлического торгового киоска, расположенного по адресу: ул. <адрес> г. Смоленска. После заключения договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ ею был заключен договор аренды указанного земельного участка с Комитетом по управлению имуществом г. Смоленска. Условием договора аренды являлось размещение на земельном участке сооружения временного типа, а не капитального строения. На момент заключения указанных договоров она обладала статусом индивидуального предпринимателя. Признание за истцом права собственности на торговый металлический киоск, расположенный по улице <адрес> города Смоленска, не является основанием для изменения договора аренды земельного участка, расположенного по указанному адресу. Данный киоск не является объектом капитального строительства, создан из металлических конструкций, не имеет фундамента. В связи с этим, он не может быть отнесен к объектам недвижимости. После вступления в законную силу решения Ленинского районного суда города Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ, металлический киоск, принадлежащий истцу, был перемещен ею на другой участок с тем, чтобы он мог беспрепятственно его вывезти.
Представитель ответчика – Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, своевременно и надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, сведений об уважительных причинах неявки, а также возражений по существу заявленных требований суду не представил. В ранее представленном суду отзыве представитель Департамента Дутов И.К., действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26), просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Возражал относительно заявленных исковых требований, указав, что, поскольку спорный участок сформирован, предоставление права аренды на него в дальнейшем возможно с соблюдением процедуры, предусмотренной разделом 6 Порядка об организации работы уполномоченного органа по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области городе-герое Смоленске, утвержденного постановлением Администрации Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ №. Поскольку к сложившимся правоотношениям положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются, металлический торговый павильон не является объектом недвижимости при расторжении спорного договора аренды, земельный участок будет освобожден от строения, а земельный участок выставлен на торги с целью дальнейшего предоставления (л.д.27-28).
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе (пункт 2 статьи 130 ГК РФ).
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из положений пункта 2 статьи 607 ГК РФ, пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) следует, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В судебном заседании установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. <адрес> площадью 6,00 кв. метров, с разрешенным использованием для размещения сооружения временного типа, находится в государственной собственности, о чем свидетельствует кадастровый паспорт земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.13).
Согласно распоряжению Администрации Заднепровского района города Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании заявления и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ торговый киоск по ул. <адрес>, принадлежащий АЗОТ ПКФ «<данные изъяты>», был перерегистрирован на частного предпринимателя ФИО3, оформлено разрешение (ордер) на установку торгового киоска в отделе технической инспекции мэрии г. Смоленска (л.д.16).
Из показаний допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО3 следует, что в 1997 году по просьбе Галактионова А.К. и на его денежные средства в сумме <данные изъяты>. долларов США, им был приобретен торговый киоск у ПКФ «<данные изъяты>». Высокая цена павильона была обусловлена местом его расположения, являющимся выгодным для осуществления предпринимательской деятельности. На момент заключения сделки купли-продажи сам Галактионов находился в Германии, в связи с чем все документы были оформлены на свидетеля. После заключения договора купли-продажи, ФИО3 был заключен договор аренды указанного земельного участка с Комитетом по управлению имуществом города Смоленска. В дальнейшем, в 2000 году также по просьбе Галактионова, им был заключен договор купли-продажи металлического киоска с Галактионовой Н.Е. – супругой истца. В связи с заключенной сделкой, договор аренды земельного участка был перезаключен с Галактионовой Н.Е.
Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО6 (мать истца) суду показала, что торговый киоск по адресу: ул. <адрес>, приобретался ФИО3 по просьбе ее сына Галактионова А.К. Он с 1997 года сам осуществлял предпринимательскую деятельность, а после регистрации брака с ответчицей в 1999 году, Галактионова Н.Е. оказывала ему незначительную помощь. В 2000 году истец около полугода не имел постоянной регистрации на территории города Смоленска, в связи с чем было принято решение об оформлении права собственности и договора аренды земельного участка на жену сына – Галактионову Н.Е. Однако основную предпринимательскую деятельность в торговом павильоне продолжал осуществлять непосредственно истец.
Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал, а Галактионова Н.Е. купила торговый металлический киоск, общим размером 6,5 квадратных метров, по улице <адрес> города Смоленска, расположенный на земельном участке мерою 6,0 кв. метров, арендуемом продавцом на неопределенный срок на основании Договора аренды земельного участка №, заключенного с Комитетом по управлению имуществом города Смоленска ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18).
ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом города Смоленска и ЧП Галактионовой Н.Е. заключен договор аренды земельного участка (регистрационный номер) 1906, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок на неопределенный срок, расположенный по адресу: ул. <адрес>, с кадастровым номером №, для размещения сооружения временного типа. ДД.ММ.ГГГГ Регистрационной палатой Смоленской области произведена государственная регистрация указанной сделки (л.д.17).
Решением Ленинского районного суда города Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Галактионовой Н.Е. договор купли-продажи торгового металлического киоска, размером 6,5 кв.метров, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. <адрес>, признан недействительным. За Галактионовым А.К. признано право собственности на указанный торговый металлический киоск, стоимостью <данные изъяты> рублей (л.д.4-10).
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ резолютивная часть решения Ленинского районного суда города Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ дополнена абзацем, касающимся взыскания с Галактионова А.К. в пользу Галактионовой Н.Е. денежной компенсации в части превышающей присужденной ответчику доли в совместном имуществе, что составляет <данные изъяты> рублей, в остальной части решение оставлено без изменения (л.д.71-72).
Согласно положениям пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чудом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 ГК РФ).
Из положений части 1 статьи 35 ЗК РФ следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 36 ЗК РФ).
Анализ исследованных в судебном заседании доказательств свидетельствует о том, что земельный участок под торговым металлическим киоском, расположенный по адресу: ул. <адрес> города Смоленска, предоставлялся не для целей капитального строительства, торговый металлический киоск был возведен без разрешительной документации, предусмотренной градостроительным законодательством для возведения спорных строений как объектов недвижимости, отсутствует акт ввода объекта в эксплуатацию.
При таких обстоятельствах, исходя из положений статьи 130 ГК РФ, данное сооружение к объектам недвижимости отнесено быть не может, и признается движимым имуществом.
Следовательно, признание за истцом права собственности на торговый киоск, расположенный по вышеуказанному адресу, не влечет для него приобретения права на использование земельного участка, на условиях, предоставленных по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Галактионовой Н.Е., поскольку положения статьи 271 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ к возникшим правоотношениям применены быть не могут.
Кроме того, исходя из положений статьи 450 ГК РФ, изменение условий договора возможно по соглашению сторон. Изменение условий договора по решению суда также возможно лишь по требованию одной из сторон договора. Галактионов А.К. не является стороной договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Смоленска и Галактионовой Н.Е.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных Галактионовым А.К. требований у суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Галактионову А.К. в удовлетворении требований к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, Галактионовой Н.Е. о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (регистрационный номер 1906), признании указанного договора заключенным между Галактионовым А.К. и Комитетом по управлению имуществом города Смоленска, отказать за необоснованностью.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Смоленского областного суда через Заднепровский районный суд города Смоленска в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.А. Степченкова
Мотивированное решение составлено 23 ноября 2010 года