Дело № 2 – 2265
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1 декабря 2010 года
Заднепровский районный суд города Смоленска
в лице председательствующего судьи Осипова А.А.,
при секретаре Борисовой О.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Фомченковой Т.П. к ОАО «Жилищник» о расторжении договора, к ОАО «Жилищник» и Смоленскому муниципальному унитарному предприятию «Вычислительный центр жилищно-коммунального хозяйства» (далее - СМУП «ВЦ ЖКХ») о понуждении к передаче документов, к Администрации города Смоленска о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
У С Т А Н О В И Л:
Фомченкова Т.П. обратилась в суд с требованиями о понуждении ОАО «Жилищник» и СМУП «ВЦ ЖКХ» к передаче ей по акту технической документации на дом №54Б по ул. <...> г. Смоленска, к ОАО «Жилищник» о расторжении договора управления домом от 27 декабря 2007 года. При этом истица сослалась на следующие обстоятельства.
Она является собственником одного из жилых помещений указанного многоквартирного жилого дома – квартиры №238. До 31.01.2010. дом находился на обслуживании ОАО «Жилищник». В период с 14 ноября по 9 декабря 2009 года инициативная группа собственников дома провела общее собрание собственников помещений дома в форме заочного голосования, в результате которого был избран способ управления – непосредственное управление домом. Также было принято решение о заключении договора на оказание услуги по содержанию и текущему ремонту дома с <...>. О решении общего собрания собственников было уведомлено ОАО «Жилищник», которое, однако отказывается передавать документацию, ссылаясь на наличие у жильцов дома долга (т. 1 л.д. 2-4).
Впоследствии Фомченкова Т.П. предъявила еще одно требование – о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в указанном доме, оформленного протоколом от 31 мая 2010 года, инициатором которого явилась Администрация г. Смоленска.
По мнению истицы, если собрание и проводилось, то с существенными нарушениями установленного порядка проведения такого собрания. Многие собственники, включая ее саму, не были надлежащим образом извещены о проводимом собрании и не имели возможности принять участие в нем. Отсутствуют доказательства, что представители Администрации г. Смоленска, организовывавшие это собрание, были наделены соответствующими полномочиями. Отсутствовал кворум собрания. По ряду квартир (№№ 2, 17, 30-32, 43, 46, 50, 54, 70, 83, 85, 95, 110,111, 134, 135, 153, 156, 160, 195, 201, 230, 241, 243, 246-248) голосовали граждане, в отношении которых отсутствуют сведения о том, что они являются собственниками квартир. По некоторым квартирам при подсчете голосов учитывалась вся площадь квартиры, хотя из нескольких собственников голосовал лишь один (№№ 11, 88, 103, 123, 148, 168, 170, 192, 206, 207, 236). В представленном уведомлении отсутствуют сведения о лице-инициаторе проведения собрания, о дате, позволяющей установить, что собственники уведомлялись не менее чем за 10 дней до собрания. Уведомление никем не подписано. Отсутствуют доказательства, подтверждающие, что все жильцы дома уведомлены о результатах собрания. Нельзя было принимать решение о выборе управляющей компании, поскольку до этого решением общего собрания собственников помещений в доме, никем не оспоренном, был выбран совершенно иной способ управления – непосредственное управление собственниками помещений дома. В уведомлении и протоколе общего собрания с одной стороны и в индивидуальных решениях с другой стороны вопросы повестки дня сформулированы по-разному. Решен вопрос, не входящий в компетенцию общего собрания. В индивидуальном решении Администрации г. Смоленска не указаны документы, на основании которых установлено право собственности, отсутствуют сведения о квартирах, по которым этот собственник голосовал (т.1 л.д. 112, 128, т.4 л.д. 24-26).
В судебном заседании представитель не явившейся в суд истицы Бубнов В.Е. исковые требования поддержал, вышеприведенные доводы подтвердил.
Представители ответчиков, ОАО «Жилищник» (Азаров М.П.) и Администрации г. Смоленска (Новикова Е.А.), иск не признали, утверждая, что на самом деле общее собрание собственников в мае 2010 года проводилось.
При этом они не отрицают, что по отдельным квартирам отсутствуют сведения о праве собственности граждан, принявших участие в голосовании, или голосовал один собственник при наличии нескольких собственников, а также то, что, не смотря на то, что в ноябре 2009 года на общем собрании собственников дома было решено изменить способ управления домом, в мае 2010 года новое решение об изменении способа управления домом не принималось.
Указанные представители также пояснили, что уведомления о проведении собрания выдавались собственникам под роспись, о чем свидетельствует соответствующий реестр. То, что в уведомлении не указано лицо-инициатор проведения собрания, и отсутствует его подпись, не является существенным нарушением. Информация о результатах собрания размещалась на стендах в каждом подъезде дома.
Представитель ответчика, СМУП «ВЦ ЖКХ», Глухова Э.В. в судебное заседание не явилась, письменно ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствии.
Заслушав объяснения представителей истицы и двух ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (часть 6 статьи 46 ЖК РФ).
Истица является собственником квартиры №238 в многоквартирном доме №54Б по ул. <...> г. Смоленска (т.2 л.д. 238).
9 сентября 2010 года она подала в суд заявление о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в данном доме в форме заочного голосования, оформленного протоколом от 31 мая 2010 года (т.1 л.д. 112).
Истица участия в данном собрании не принимала, о чем, помимо ее собственных объяснений, свидетельствует отсутствие среди индивидуальных решений собственников помещений в данном доме, представленных представителем одного из ответчиков, решения истицы (т.3 л.д. 232-233). Кроме того, данный факт признан представителями ответчиков.
Как усматривается из копий протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 31.05.2010., в повестку дня были включены вопросы о выборе управляющей организации, заключении с ней договоров управления многоквартирным домом, об утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества на 2010 год, о наделении полномочиями управляющей организации. По этим вопросам прошло голосование, было решено «принять предложение управляющей организации ОАО «Жилищник» о заключении договора управления многоквартирным домом… сроком на 5 лет. Ранее заключенный договор управления с ОАО «Жилищник» от 29.12.2007. признать расторгнутым с момента заключения нового договора управления». Другие решения принимались с учетом предложений ОАО «Жилищник» (т.1 л.д. 61, 87, т.3 л.д. 17).
В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: а) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, б) управление товариществом собственников либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в) управление управляющей организацией.
При непосредственном управлении многоквартирным домом каждый собственник помещения в таком доме на основании решения общего собрания собственников заключает договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (часть 1 статьи 164 ЖК РФ).
В случае выбора такого способа управления как управление управляющей организацией заключаются договоры управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 162 ЖК РФ).
Действительно, с декабря 2007 года действовал договор управления многоквартирным домом от 27.12.2007., и управляющей организацией являлось ОАО «Жилищник» (т.1 л.д. 38).
Однако в период с 14 ноября по 9 декабря 2009 года было проведено общее собрание собственников помещений в данном доме, которое приняло решение об изменении способа управления домом, был выбран способ управления – непосредственное управление собственниками помещений. В качестве организации, осуществляющей работы по содержанию и текущему ремонту дома, было выбрано <...>. Эти обстоятельства подтверждаются объяснениями представителя истицы, копией протокола от 10 декабря 2009 года (т.1 л.д. 10-11), не оспаривается также представителями ответчиков. Указанное решение в установленном порядке никем не обжаловано.
Впоследствии общим собрания собственников помещений в доме решения об изменения способа управления домом не принималось, что подтверждается материалами дела и не оспаривается никем из участвующих в деле лиц.
Следовательно, обжалуемое истицей решение, оформленное протоколом от 31.05.2010., существенным образом противоречит действующему законодательству. Является юридически ничтожным решение о выборе управляющей компании, заключении с ней договора управления домом (что в принципе возможно лишь при таком способе управления домом как управление управляющей организацией), поскольку на предыдущем общем собрании собственников помещений дома был выбран совершенно иной способ управления домом, который в установленном порядке не изменялся.
В ходе судебного разбирательства были выявлены также и другие нарушения законодательства, допущенные при проведении общего собрания собственников помещений дома.
Помимо очередных годовых собраний собственников помещений в доме по инициативе собственника помещения в доме может быть проведено внеочередное собрание собственников. При этом собственник-инициатор собрания должен сообщить собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Данное сообщение не должно быть анонимным, и в нем должны быть указаны, в частности, сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание (части 2, 4, 5 статьи 45 ЖК РФ).
В рассматриваемом случае сообщение о собрании никем не подписано и не содержит сведений о лице, по чьей инициативе оно созывается (т.3 л.д. 1).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (часть 2 статьи 46 ЖК РФ).
Общее собрание собственников, оформленное протоколом от 31.05.2010., тем не менее, изменило повестку дня данного собрания, принимало решение по вопросам, не включенным в повестку дня в установленном порядке.
Так, вопрос под №3 в извещении о созываемом собрании сформулирован следующим образом «выбор управляющей организации». Из решений же собственников помещений дома следует, что голосование проводилось по вопросу №3 следующего содержания «принять предложение управляющей организации ОАО «Жилищник» о заключении договора управления многоквартирным домом №54Б по ул. <...> сроком на 5 лет с 01 июня 2010 года. Ранее заключенный договор управления с ОАО «Жилищник» от 29.12.2007. признать расторгнутым с момента заключения нового договора управления».
Кроме того, голосование проводилось по вопросу №3.1. «Утвердить условия договора управления с 01.06.2010.», хотя изначально повестка дня такого вопроса вообще не содержала (т.3 л.д. 1, 17-240).
Голосование по повестке дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников, которые, помимо прочего, должны содержать сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем доме (пункт 2 части 3 статьи 47, часть 5 статьи 48 ЖК РФ).
В решении собственника – Администрации г. Смоленска отсутствуют как сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещения в доме №54Б по ул. <...>, так и сведения о самих помещениях (перечень помещений), площадь которых учитывалась при подсчете голосов, отданных представителем Администрации г. Смоленска (т.3 л.д. 18).
Отсутствуют сведения о документах, подтверждающих право собственности также и во многих других решениях собственников-физических лиц.
Заслуживают внимания доводы истицы относительно того, что в данном случае имело место голосование даже по вопросу, не относящемуся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 ЖК РФ), что представителями ответчиков признано. Это касается вопроса о наделении управляющей организации полномочиями за или от всех собственников помещений инициировать проведение внеочередных общих собраний собственников.
Также заслуживают внимания доводы истицы о том, что при проведении в мае 2010 года общего собрания собственников помещений дома отсутствовал кворум.
Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Правом голоса на таком собрании обладают собственники помещений. Причем количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (части 1 и 3 статьи 48 ЖК РФ).
В свою очередь доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ).
В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Утверждая, что вышеперечисленные квартиры фактически в собственности граждан не находятся, хотя представлены решения граждан по ним, представитель истицы представил суду выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по одним квартирам и сообщения об отсутствии государственной регистрации по другим (см. том 2) и заявил ходатайство об истребовании индивидуальных решений собственников (см. том 3).
Согласно этим документам, право собственности принявших в голосовании граждан на указанные представителем истицы квартиры действительно не зарегистрировано (общая площадь квартир – 1433 кв.м.). При этом нельзя не отметить, что даже в индивидуальных решениях граждан, проголосовавших по этим квартирам, не указаны документы, подтверждающие право собственности на жилые помещения.
Из этих же документов усматривается, что собственниками ряда квартир (указаны истицей) являются сразу несколько граждан, однако в голосовании принимали участие не все из них (общая площадь квартир, приходящаяся на лиц, не принимавших участие в голосовании, 375, 42 кв.м.).
Собственником квартиры №14 общей площадью 37,4 кв.м. является П., а в голосовании по этой квартире принимал участие К.
Таким образом, из общей площади жилых помещений 8145,95 кв.м., учитываемой при подсчете голосов, принявших участие в голосовании, согласно изначально представленным копиям протокола общего собрания (т.1 л.д.61, 87, т.3 л.д. 17), следует исключить 1845,82 кв.м. (1433+375,42+37,4) Тогда оставшиеся 6300,13 кв.м. составят лишь 46% от общей площади, учтенной при подсчете голосов (6300,13х100:13694,6).
При таком положении дела представители ответчиков должны были представить со своей стороны доказательства, подтверждающие, что перечисленные истицей квартиры находятся в собственности граждан, принявших участие в голосовании, а также то, что (как они утверждали) по нескольким квартирам, что опять же указаны истицей, где из нескольких собственников голосовало только часть из них, площадь квартир при подсчете голосов учитывалась также частично, т.е. пропорционально принадлежащей голосующему собственнику доле. Так, им было предложено представить соответствующий расчет, подтверждающий их доводы о наличии кворума.
Между тем, таких доказательств, расчета представителями ответчиков так и не было представлено.
В последнем судебном заседании представитель ответчика, ОАО «Жилищник», представил суду копию протокола общего собрания собственников помещений в указанном доме от 31.05.2010., содержащего совершенно иные данные об общей площади помещений, собственники которых приняли участие в голосовании. Согласно этим данным кворум при голосовании имелся (т.4 л.д. 37).
В то же время представитель ответчика не смог определенно объяснить причину, по которой оказалось два протокола одного собрания с разными данными, не сообщил обстоятельств изготовления второго протокола, не представил суду подлинники протоколов.
Суд лишен возможности проверить этот, вновь представленный протокол, на соответствие действительности данных о числе голосов, принявших участие в голосовании. Это можно было бы сделать, имея соответствующий расчет (таблицу, содержащую сведения о подсчете голосов), однако, как выше указано, от представителей ответчиков суду такого расчета не поступило. По вышеизложенным причинам суд не может принимать во внимание второй (вновь представленный) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, оспариваемое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №54Б по ул. <...> г. Смоленска (по всем вопросам, поставленным на голосование) как принятое с существенными нарушениями требований закона, влекущее нарушение прав и законных интересов истицы как собственника помещения в этом доме, следует признать недействительным.
Оснований считать, что голосование истицы могло повлиять на общие результаты голосования, нет. Однако, не смотря на данное обстоятельство, с учетом всех вышеприведенных обстоятельств дела, исходя из значительного количества допущенных при проведении общего собрания нарушений закона, в том числе и нарушений, носящих существенный характер, суд не считает возможным оставить в силе обжалуемое решение.
Нельзя не учесть довод истицы относительно причинения ей обжалуемым решением убытков, которые возникают для нее в виду разницы между размером платы за содержание и текущий ремонт жилья, утвержденной на общем собрании собственников помещений дома в декабре 2009 года, и размером аналогичной платы, установленной обжалуемым решением (т.1 л.д. 10-15, 61-62).
Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений этого дома
Отсюда следует, что, изменяя способ управления домом, собственники помещений дома вправе досрочно расторгнуть также и договор управления домом.
Соответствующее положение закреплено в вышеупомянутом договоре управления с ОАО «Жилищник» от 27.12.2007. (т.1 л.д. 44).
Поскольку решением общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме в декабре 2009 года был изменен способ управления домом и избран способ – непосредственное управление собственниками помещений, последние вправе досрочно расторгнуть договор управления от 27.12.2007. с 31 января 2010 года, как решено общим собранием.
Следовательно, подлежит удовлетворению также исковое требование Фомченковой Т.П. о расторжении указанного договора управления домом.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы в случае непосредственного управления домом собственниками помещений одному из них, указанному в решении общего собрания данных собственников, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Исходя из данного положения Закона, с учетом вышеприведенных обстоятельств дела, а также того, что ответчики, ОАО «Жилищник» и СМУП «ВЦ ЖКХ», уклоняются от передачи вышеуказанной документации, следует, кроме того, удовлетворить требование о понуждении этих ответчиков к передаче документации.
Истица требует не более того, чтобы предусмотрено Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006. №491, а также утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003. №170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.
Принимая во внимание вышеизложенное и руководствуясь ст. ст. 194, 195, 197, 198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Расторгнуть договор управления многоквартирным домом №54б по ул. <...> г. Смоленска, заключенный собственниками жилых помещений с ОАО «Жилищник» 29 декабря 2007 года.
Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №54б по ул. Смоленска, оформленное протоколом от 31 мая 2010 года.
Обязать ОАО «Жилищник» и СМУП «ВЦ ЖКХ» передать Фомченковой Т.П. следующую документацию на указанный жилой дом:
- план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем,
- проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на дом,
- акт приемки дома от застройщика,
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-,газо-, электроснабжения,
- паспорта лифтового хозяйства,
- исполнительные чертежи контуров заземления (при наличии таковых),
- документы технического учета жилищного фонда, содержание сведения о состоянии общего имущества,
- копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра,
- карточки регистрационного учета граждан по формам Ф9 и Ф10,
- копии лицевых счетов собственников и нанимателей жилых помещений,
- копии договоров социального найма нанимателей муниципальных жилых помещений для начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги,
- перечень (список) граждан, пользовавшихся на момент передачи льготами по оплате жилищно-коммунальных услуг,
- перечень (список) предприятий-поставщиков жилищно-коммунальных услуг, с которыми до изменения способа управления были заключены соответствующие договоры,
- сведения о проведении капитального и текущего ремонта за последние три года,
- сведения о составе общего имущества многоквартирного жилого дома,
- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, конструктивных частей дома (крыши, объектов, расположенных на земельном участке, других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
Взыскать с ОАО «Жилищник» и СМУП «ВЦ ЖКХ» в пользу Фомченковой Т.П. в возмещение судебных расходов по госпошлине по 100 руб. с каждого.
Взыскать с Администрации г. Смоленска в пользу Фомченковой Т.П. в возмещение судебных расходов по госпошлине 200 руб.
Довзыскать с ОАО «Жилищник» в доход бюджета госпошлину в размере 200 руб.
Решение может быть обжаловано в коллегию по гражданским делам Смоленского областного суда через районный суд в течение 10 дней.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ