Дело №2-2547/2010
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 ноября 2010 года
Заднепровский районный суд города Смоленска
В лице председательствующего судьи Степченковой Е.А.
При секретаре Андреевой А.А.
С участием истца Черноусова В.А., ответчиков Панфилова В.С., Киреевой Д.А.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черноусова В.А. к Панфилову В.С., Киреевой Д.А. о признании недействительной сделки купли-продажи жилого помещения, свидетельства о государственной регистрации права,
у с т а н о в и л:
Черноусов В.А. обратился в суд с иском к Панфилову В.С., Киреевой Д.А. о признании недействительной сделки купли-продажи жилого помещения - комнаты общей и жилой площадью 15 кв. метров, расположенной по адресу: город Смоленск, <адрес>, дом №, квартира №. В обоснование заявленных требований указывает, что ему на праве собственности принадлежит комната жилой площадью 8,6 кв. метров, расположенная в квартире № дома № по <адрес>. Собственником комнаты жилой площадью 15 кв.метров в указанной квартире являлась Киреева Д.А. В июне 2010 года Панфилов В.С. вручил ему копию свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следовало, что ответчиком была заключена сделка купли-продажи комнаты, принадлежащей Киреевой Д.А., и за Панфиловым зарегистрировано право собственности на указанную жилую комнату. До этого Черноусовым В.А. с Киреевой Д.А. было подписано соглашение о разделе долей в натуре. Киреева Д.А. предлагала истцу выкупить принадлежащую ей комнату вначале за <данные изъяты> рублей, позже – за <данные изъяты> рублей. Эта сумма превышала финансовые возможности Черноусова, в связи с чем он предложил Киреевой приобрести у нее комнату в рассрочку, но она не согласилась. Истец был вынужден согласиться на продажу комнаты третьему лицу, с выплатой ему 21,3% от стоимости продажи. Киреева Д.А. не известила истца о том, что подписала доверенность на продажу комнаты риэлтерской конторе. За какую сумму Киреева Д.А. продала свою комнату истцу неизвестно. Поскольку Черноусов не был извещен о предстоящей сделке купли-продажи, комната была продана по цене явно ниже той, которая предлагалась ответчицей, считает, что его права были ущемлены (л.д.3-7).
В судебном заседании истец Черноусов В.А. заявленные требования поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что после подписания им и Киреевой Д.А. соглашения о разделе долей в натуре, ответчица сообщила ему о том, что намерена продать свою комнату. Предложила Черноусову В.А. выкупить комнату вначале за <данные изъяты> рублей, затем за <данные изъяты> рублей. Таких средств у Черноусова не имелось. Он предложил Киреевой Д.А. свою помощь в продаже комнаты, через объявления искал покупателей. Однако приобрести комнату Киреевой Д.А. желающих не было, покупателей отпугивало то обстоятельство, что в квартире также зарегистрирован сын Черноусова, который в настоящее время отбывает наказание в местах лишения свободы. Сам Черноусов каких-либо предложений Киреевой о приобретении у нее комнаты не делал, поскольку на тот момент не имел постоянного места работы, денежных средств. В мае 2010 года в его квартиру пришел Панфилов В.С. и предъявил ему свидетельство о государственной регистрации права собственности на комнату Киреевой. О том, что Киреева Д.А. заключила договор купли-продажи с ответчиком, она ему не сообщала. Письменных предложений Киреевой Д.А. о покупке принадлежащей ей комнаты за цену <данные изъяты> рублей он не получал. Через несколько месяцев спорная комната была продана Панфиловым В.С. ФИО4 Он получал письменное предложение Панфилова В.С. о продаже ему комнаты за <данные изъяты> рублей, но данная сумма также была очень завышена и Черноусов В.А. отказался от покупки за такую сумму. Считает, что сделка купли-продажи, заключенная между Панфиловым В.С. и Киреевой Д.А. является недействительной, поскольку Киреева Д.А. не уведомила истца в устной форме (по телефону, либо при личной встрече) о намерении продать комнату за <данные изъяты> рублей. Факт направления ею ценного письма с указанным предложением не является подобного рода уведомлением, поскольку она не могла быть уверена, что истцу данное предложение будет вручено. В апреле 2010 года ему действительно приходили по адресу почтовые извещения, однако, когда он через некоторое время пришел в отделение связи, ему сообщили, что на его имя уже ничего не имеется.
Ответчица Киреева Д.А. в судебном заседании заявленные требования не признала. Суду пояснила, что после подписания с Черноусовым В.А. соглашения о разделе долей в натуре, она сразу же сообщила ему, что проживать совместно с ним в квартире не намерена, собирается продавать свою комнату. Истец предложил ей цену в <данные изъяты> рублей, что явно не соответствовало рыночной стоимости. На предложение Киреевой выкупить комнату за <данные изъяты> рублей Черноусов согласился, но с условием, что ответчица предоставит ему рассрочку. Поскольку истец отказался оформить указанные условия нотариально, Киреева отказалась продавать ему комнату в рассрочку. В течение нескольких месяцев желающих приобрести комнату Киреевой не находилось, в связи с чем ответчица позвонила в риэлтерскую контору. По предварительной договоренности с ФИО5 цена сделки была установлена в сумме <данные изъяты> рублей. Киреева Д.А. в устных беседах уведомляла Черноусова В.А. о том, что намеревается продавать комнату на указанных условиях. Поскольку никаких конкретных предложений от Черноусова не поступило, ФИО5 сказал ей направить предложение в адрес истца о выкупе ее комнаты за <данные изъяты> рублей. Данное предложение было направлено Киреевой Д.А. в адрес Черноусова, однако вернулось ей за истечением срока хранения. Ответчица оформила доверенность на имя ФИО5, которой уполномочила его на совершение сделки купли-продажи комнаты. Фактически комната была продана Киреевой Д.А. за <данные изъяты> рублей. После получения указанной денежной суммы, Киреева Д.А. намеревалась вернуть Черноусову В.А. разницу в стоимости комнаты, исходя из площадей комнат, однако Черноусов отказался брать у нее эти деньги и сказал, что все вопросы будет решать в суде.
Ответчик Панфилов В.С. заявленные требования не признал. Пояснил, что ФИО5- его дядя – взял у него в долг деньги в сумме <данные изъяты> рублей. По устной договоренности между ними, в возврат указанной суммы ФИО5 обещал ему приобрести комнату. В апреле 2010 года ФИО5 сказал, что есть хороший вариант покупки комнаты в двухкомнатной квартире по проезду Дзержинского. Рассчитывая впоследствии приобрести в собственность всю квартиру, путем выкупа у второго собственника второй комнаты, Панфилов В.С. согласился на предложенный ему вариант. Между ФИО6, действующим на основании доверенности от Киреевой Д.А., и Панфиловым В.С. был подписан договор купли-продажи комнаты за <данные изъяты>. рублей. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра. После получения свидетельства о праве собственности на спорную комнату, Панфилов В.С. пришел в квартиру № по <адрес>. При беседе с Черноусовым В.А., тот согласился с предложением Панфилова В.С. на продажу своей комнаты. Однако в дальнейшем, несмотря на предлагаемые ответчиком варианты, свою комнату истец продавать отказался. Поскольку Черноусов злоупотребляет спиртным, проживать с ним в одной квартире крайне затруднительно, а также учитывая, что от возможных вариантов купли-продажи своей комнаты истец отказался, Панфилов В.С. принял решение о продаже принадлежащей ему спорной комнаты. В этих целях он направил Черноусову письмо с предложением о покупке комнаты за <данные изъяты> рублей. Письмо было вручено истцу, однако никаких действий им принято не было. По истечении месяца ФИО5 был заключен с ФИО4 договор купли-продажи комнаты, который прошел государственную регистрацию.
Третье лицо – ФИО4, извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, сведений об уважительных причинах неявки суду не представила. С учетом положений части 3 статьи 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие ФИО4
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (Управления Росреестра по Смоленской области), извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В ранее представленном суду отзыве и.о. руководителя Управления Лыткин В.И. просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Указал, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра поступили заявления о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Киреевой Д.А. (продавец), в интересах которой по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ действовал ФИО5, с одной стороны и Панфиловым В.С. (покупателем) с другой стороны, перехода права и права собственности Панфилова В.С. на комнату площадью 15 кв. метров, расположенную по адресу: г. Смоленск, пр. Дзержинского, дом №, квартира №. Все представленные на регистрацию права собственности документы соответствовали требованиям действующего законодательства и отражали необходимую для внесения в ЕГРП информацию. Основания для приостановления либо отказа в государственной регистрации права собственности, отсутствовали. В связи с этим, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о праве собственности Панфилова В.С. на вышеуказанный объект недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ в Управление поступили заявления о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Панфиловым В.С. (продавец) и Карпец О.П. (покупатель) с другой стороны, перехода права и права собственности Карпец О.П. на комнату площадью 15 кв. метров, расположенную по адресу: г. Смоленск, <адрес>, дом №, квартира №. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о праве собственности Карпец О.П. на указанный выше объект недвижимого имущества. В деле правоустанавливающих документов имеются копии писем, направленных ответчиками Черноусову В.А., в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 250 ГК РФ. В соответствии с п.1 ст. 14 Закона о регистрации свидетельство является документов, удостоверяющим факт проведенной государственной регистрации. Свидетельство о регистрации не является ненормативным правовым актов и не может быть обжаловано в порядке, установленном статьей 13 ГК РФ, главой 25 ГПК РФ. Свидетельство о государственной регистрации права носит правоподтверждающий, а не распорядительный характер, свойственным правовым актам органов исполнительной власти. В действиях по проведению регистрации и выдаче свидетельства не выражаются какие-либо юридически властные волеизъявления регистрирующего органа – Управления, а действие акта регистрации не прекращается исполнением, как это свойственно ненормативным правовым актам. В соответствии с Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ №, в случае если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности, а также в случае применения последствий ничтожной сделки, государственную регистрацию прав рекомендуется проводить на общих основаниях в соответствии с требованиями статей 13,16 Закона о регистрации на основании заявления заинтересованных лиц с приложением всех необходимых для государственной регистрации документов (л.д.33-35).
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2 статьи 244 ГК РФ).
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц (пункт 5 статьи 244 ГК РФ).
Из положений пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а вправе на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В судебном заседании установлено, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО9, Черноусову В.А. принадлежит одна вторая доля в наследстве, состоящим из квартиры, находящейся в городе Смоленске, по <адрес>, в доме №, квартира № (л.д.20).
ДД.ММ.ГГГГ Черноусовым В.А. и Киреевой Д.А. было заключено соглашение о разделе долей в натуре, согласно которому стороны пришли к соглашению о том, что Киреевой Д.А. выделяется комната, площадью 15,0 кв. метров, в квартире размером 41,8 кв. метров, находящейся по адресу: г. Смоленск, <адрес>, дом №, квартира №, а Черноусову В.А. – комната площадью 8,6 кв. метров в указанной квартире (л.д.19).
На основании соглашения о разделе долей в натуре от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, за Черноусовым В.А. зарегистрировано право собственности на комнату, общей площадью 8,6 кв. метров в квартире № дома № по <адрес> города Смоленска, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии <данные изъяты> № (л.д.21).
ДД.ММ.ГГГГ Киреевой Д.А. в адрес Черноусова В.А. ценным письмом направлено письменное предложение о покупке принадлежащей ей спорной комнаты, площадью 15 кв. метров в квартире № дома № по <адрес> города Смоленска за <данные изъяты> рублей (л.д.53,82).
Согласно отметке на почтовом конверте, письменное предложение Киреевой Д.А., направленное в адрес Черноусова В.А., возвращено отправителю, за истечением срока хранения ДД.ММ.ГГГГ (л.д.52).
Из пояснений ответчицы Киреевой Д.А. следует, что с предложением о продаже своей комнаты за <данные изъяты> рублей она обращалась к Черноусову и в устном порядке, однако соглашения между ними достигнуто не было, в связи с чем ею было принято решение о продаже этой комнаты ФИО5 О том, что она намерена продавать комнату за 250 тыс. рублей, она извещала истца как ценным письмом, которое впоследствии ей вернулось, так и неоднократно в устном порядке.
Изложенные обстоятельства в судебном заседании подтверждены также показаниями свидетеля ФИО10, который суду показал, что в его присутствии Киреева Д.А., а также он сам в беседах с истцом, предлагал ему приобрести комнату за <данные изъяты> рублей. Однако Черноусов считал эту цену явно завышенной, отказывался приобрести комнату за такую стоимость.
Из соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного Киреевой Д.А. и ФИО5, следует, что покупатель (ФИО5) передал, а продавец (Киреева Д.А.) получила задаток в размере <данные изъяты> рублей за продажу комнаты площадью 15 кв. метров в квартире № дома № по <адрес>, в счет причитающегося платежа за вышеуказанный объект недвижимости в общей сумме <данные изъяты> рублей (л.д.51).
ДД.ММ.ГГГГ Киреевой Д.А. и ФИО5 подписан договор купли-продажи спорной комнаты за <данные изъяты> рублей, а также акт приема-передачи указанного жилого помещения (л.д.49,50).
Из пояснений ответчицы Киреевой Д.А. следует, что указанный договор от ДД.ММ.ГГГГ на государственную регистрацию не предъявлялся. После его подписания, Киреевой Д.А. была выдана доверенность на имя ФИО5, которой она уполномочила его продать свою комнату за цену и на условиях по его усмотрению.
Данные обстоятельства подтверждены представленной суду доверенностью № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Смоленского городского нотариального округа ФИО11, в соответствии с которой Киреева Д.А. уполномочила Панфилова М.В. продать за цену и на условиях по его усмотрению принадлежащую ей на праве собственности комнату под № в доме № по <адрес> города Смоленска (л.д.75).
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5, действующим на основании доверенности, удостоверенной нотариусом, за Кирееву Д.А., и Панфиловым В.С., комната общей площадью 15 кв. метров в квартире № дома № по <адрес> города Смоленска, была продана Панфилову В.С. за <данные изъяты> рублей. В этот же день ФИО5, действующим в интересах Киреевой Д.А., и Панфиловым В.С. подписан акт приема – передачи жилого помещения (л.д.36,77).
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация указанного договора, а ДД.ММ.ГГГГ Панфилову В.С. выдано свидетельство о государственной регистрации права на указанное жилое помещение (л.д.36,76).
ДД.ММ.ГГГГ Панфиловым В.С. в адрес Черноусова в.А. было направлено предложение о покупке спорной комнаты за <данные изъяты>. рублей, предложение вручено Черноусову ДД.ММ.ГГГГ (л.д.38).
Из пояснений сторон, данных в ходе судебного заседания, следует, что с предложенной ценой в <данные изъяты> рублей Черноусов В.А. не согласился, и намерений приобрести спорное помещение за такую стоимость у него не имелось.
ДД.ММ.ГГГГ Панфиловым В.С. и ФИО4 заключен договор купли-продажи, по которому продавец (Панфилов В.С.) продал, а ФИО4 купила комнату, общей площадью 15 кв. метров в квартире № дома № по <адрес> города Смоленска за <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация указанного договора, а ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д.37,72).
Мотивируя свои требования, Черноусов В.А. суду пояснил, что считает сделку, заключенную от имени Киреевой Д.А. ФИО5 с Панфиловым В.С. недействительной, поскольку Киреева Д.А. в устном порядке не уведомила его о продаже спорной комнаты за цену в <данные изъяты> рублей, чем нарушила его права.
Из положений пункта 3 статьи 250 ГК РФ, пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной истец не имеет права, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
Таким образом, Черноусов В.А., являющийся участником долевой собственности на квартиру № в доме № по <адрес> города Смоленска, заявляя о нарушении своего преимущественного права покупки продаваемой Киреевой Д.А. доли по цене, за которую она продается, вправе был предъявить требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимости.
В судебных заседаниях Черноусову В.А. данное право неоднократно разъяснялось, и ему предлагалось уточнить заявленные требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору.
От предъявления указанных требований к ответчикам истец отказался, о чем представил суду письменное заявление.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований Черноусова В.А. о признании недействительной сделки купли-продажи спорной комнаты не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Черноусову В.А. в удовлетворении требований к Киреевой Д.А., Панфилову В.С. о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного Панфиловым В.С. и Киреевой Д.А. ДД.ММ.ГГГГ в отношении комнаты, жилой и общей площадью 15 кв. метров, расположенной в квартире № дома № по <адрес> города Смоленска, отказать за необоснованностью.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Смоленского областного суда через Заднепровский районный суд города Смоленска в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.А. Степченкова
Мотивированное решение составлено 02 декабря 2010 года