Дело №2-1069/2011 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 20 июля 2011 года Заднепровский районный суд города Смоленска В лице председательствующего судьи Степченковой Е.А. При секретаре Андреевой А.А. С участием представителя истца-ответчика Зайцева М.М., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22), представителя ответчика – истца Ковалевой Ю.А., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.70), Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Усачевой И.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Эльчин» о взыскании задолженности по арендной плате, понуждении к освобождению арендованного имущества, по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Эльчин» к Усачевой И.В. о взыскании денежных средств, у с т а н о в и л: Усачева И.В. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Эльчин» о взыскании задолженности по арендной плате, понуждении к освобождению арендованного имущества. В обоснование заявленных требований указала, что 03.01.2008 она заключила с ответчиком договор аренды нежилого помещения – павильона общей площадью 56 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, возле <адрес>, сроком действия по 31.12.2008. Данное помещение принадлежит истице на основании акта №3 приемки законченного строительством объекта от 20 октября 2004 года. По истечении срока действия договора, договор аренды на новый срок с ООО «Эльчин» не заключался. Арендатор отказался подписывать договор аренды на новый срок, и перестал вносить арендную плату. 14 марта 2011 года Усачевой в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды и освобождении имущества. Однако до настоящего времени ООО «Эльчин» продолжает занимать торговый павильон. Просит обязать ООО «Эльчин» в течение пяти дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить и передать по акту приема-передачи павильон, расположенный по вышеуказанному адресу, взыскать задолженность по арендной плате за время просрочки возврата занимаемого жилого помещения в сумме <данные изъяты> рублей, а также взыскать с ответчика судебные расходы (л.д.2-3). Уточнив требования, Усачева И.В. просила взыскать с ООО «Эльчин» задолженность по арендной плате за период январь-май 2011 года в сумме <данные изъяты> рублей (л.д.62). ООО «Эльчин» предъявило встречные требования к Усачевой И.В. о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме <данные изъяты> рублей. В обоснование встречных требований указало, что по истечении срока договора аренды ООО «Эльчин» при отсутствии возражений со стороны Усачевой продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем в силу статьи 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. В период эксплуатации павильона ООО «Эльчин» были проведены работы по ремонту арендованного имущества: утеплено внутреннее помещение и потолок (с применением стекловаты и гипсокартона), произведено оборудование вентиляционной системы, замена электропроводки, выполнена декоративная отделка (малярные работы, покраска). Произведенные улучшения являются неотделимыми, несут выгоду арендодателю, и произведены с фактического согласия Усачевой. Просит также взыскать с Усачевой судебные расходы по оплате госпошлины (л.д.65). Истица-ответчица Усачева И.В., извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. В представленном суду письменном заявлении просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Представитель Усачевой И.В. Зайцев М.М. в судебном заседании заявленные требования в их уточненном варианте, поддержал в полном объеме, обосновав их доводами, изложенными в исковом заявлении. Суду также пояснил, что по истечении срока аренды, установленного в договоре от 03.01.2008, с устного согласия Усачевой арендатор продолжал пользоваться павильоном, расположенным по адресу: <адрес>, возле <адрес>. Данный павильон представляет собой сооружение из сборных металлический конструкций, не является капитальным строением. До января 2011 года ООО «Эльчин» в полном объеме выполнял взятые на себя по договору обязательства, в том числе и по своевременному внесению истице арендной платы в сумме <данные изъяты> рублей ежемесячно. В январе 2011 года арендатором в счет арендной платы Усачевой И.В. были выплачены денежные средства в сумме <данные изъяты>. рублей, с февраля 2011 года ответчик перестал вносить арендную плату в полном объеме. 14 марта 2011 года истица направила в адрес руководителя ООО «Эльчин» уведомление о расторжении договора аренды и необходимости погашения задолженности по арендной плате. Указанное уведомление было получено арендатором 13 апреля 2011 года, однако по настоящее время ответчик не освободил арендуемый павильон и использует его для осуществления предпринимательской деятельности. Встречные требования ООО «Эльчин» не признал, пояснив суду, что по условиям договора аренды осуществление любых отделимых и неотделимых улучшений арендованного имущества, должно было производиться с письменного согласия Усачевой. При отсутствии письменного согласия арендодателя, стоимость произведенных улучшений возмещению не подлежит. Такого согласия Усачева ООО «Эльчин» не предоставляла. Представитель ответчика – истца ООО «Эльчин» Ковалева Ю.А. в судебном заседании заявленные Усачевой требования не признала. Суду пояснила, что с 2006 года Усачева занималась незаконной предпринимательской деятельностью, уклонялась от уплаты налогов, поскольку с указанного времени она была снята с налогового учета. Кроме того, по устной договоренности между сторонами была достигнута договоренность о том, что Усачева приватизирует земельный участок, на котором расположен павильон, и впоследствии продаст ООО «Эльчин» эту землю вместе с павильоном. Однако, как стало известно ООО «Эльчин», Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области с 2007 года с Усачевой не заключались договоры аренды земельного участка. По данным основаниям требования истицы о взыскании арендной платы являются необоснованными. Встречные требования Ковалева Ю.А. поддержала в полном объеме, пояснив суду, что письменного согласия на осуществление перечисленных ремонтных работ в арендованном торговом павильоне ООО «Эльчин» у арендодателя получено не было. Однако Усачева знала о том, что указанные работы проводятся, следовательно, данные обстоятельства следует расценивать как ее согласие на осуществление неотделимых улучшений павильона. Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам. В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В судебном заседании установлено, что на основании акта №3 приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии введен в действие магазин из сборных металлических конструкций, расположенный по адресу: <адрес>, предъявленный к приемке Усачевой И.В. (л.д.7-10) 03 января 2008 года индивидуальным предпринимателем Усачевой И.В. (арендодатель) и ООО «Эльчин» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения – павильона общей площадью 56,0 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, сроком действия до 31.12.2008 (л.д.5-6). Из пояснений сторон, данных в ходе судебного заседания, следует, что после истечения срока действия договора аренды от 03.01.2008, договор на новый срок Усачевой и ООО «Эльчин» заключен не был. Однако по устной договоренности между сторонами, арендатор продолжал использовать арендованное имущество на ранее оговоренных условиях, в том числе ежемесячно вносил арендодателю арендную плату в размере <данные изъяты>. рублей. Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Изложенное свидетельствует о том, что договор аренды, заключенный 03 января 2008 года между Усачевой и ООО «Эльчин» на срок до 31.12.2008, возобновлен на ранее предусмотренных сторонами условиях на неопределенный срок. Согласно пунктам 2.2.6, 3.1, 3.2 договора аренды арендатор ООО «Эльчин» обязан ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца, производить оплату арендной платы за следующий месяц в сумме <данные изъяты> рублей. Из пояснений представителя истца-ответчика Зайцева М.М., данных в ходе судебного заседания, следует, что в январе 2011 года арендатором в счет арендной платы были уплачены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, с февраля 2011 года арендная плата ООО «Эльчин» не уплачивалась, несмотря на то обстоятельство, что ответчик продолжал использовать арендованное имущество для осуществления своих целей. Задолженность по внесению арендной платы ООО «Эльчин» не погашена по настоящее время. 14 марта 2011 года Усачевой И.В. в адрес руководителя ООО «Эльчин» направлено уведомление, в котором она просит оплатить задолженность, а также отказывается от договора аренды (л.д.23). Уведомление получено руководителем ООО «Эльчин» 13 апреля 2011 года, что подтверждается почтовым извещением (л.д.24). Согласно представленному истцом-ответчиком расчету, задолженность ООО «Эльчин» по внесению арендной платы за период январь-май 2011 года составила <данные изъяты>. рублей (<данные изъяты>. рублей – январь; за период с февраля по май 2011 – <данные изъяты>. рублей (4 месяца х <данные изъяты> рублей). Представитель ООО «Эльчин» Ковалева Ю.А. в судебном заседании не оспаривала приведенные обстоятельства, подтвердив, что действительно ООО «Эльчин» по настоящее время занимает помещение павильона, переданного ему Усачевой по договору аренды от 03.01.2008. Причиной невнесения ООО «Эльчин» арендной платы, начиная с января 2011 года, а также отказа в освобождении арендуемого имущества, является то обстоятельство, что Усачева с 10 апреля 2006 года снята с налогового учета. Следовательно, взимание ею арендной платы является незаконной предпринимательской деятельностью. Кроме того, Усачева не выполнила устного обязательства об оформлении земельного участка, на котором расположен павильон, в собственность, и в дальнейшем заключения сделки купли-продажи с ООО «Эльчин» в отношении названных объектов. В настоящее время это не представляется возможным, поскольку с 2007 года с Усачевой не были заключены договоры аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Суд находит данные доводы представителя ООО «Эльчин» несостоятельными по следующим основаниям. В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно положениям статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ). Действительно, как следует из Выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 15.09.2009, Усачева И.В. снята с учета в налоговом органе 10 апреля 2006 года (л.д.13-14). Между тем, исследованный в судебном заседании договор аренды нежилого помещения от 03.01.2008, заключенный между ООО «Эльчин» и Усачевой, не содержит положений, касающихся возможности отказа арендатора от исполнения обязательств по внесению арендной платы при прекращении арендодателем деятельности в качестве индивидуального предпринимателя. Кроме того, доказательств, подтверждающих направление ООО «Эльчин» требования в адрес Усачевой И.В. (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) об изменении или о расторжении договора аренды, суду не представлено. При таких обстоятельствах следует признать, что односторонний отказ арендатора ООО «Эльчин» от исполнения обязательств по внесению арендной платы, предусмотренных договором аренды, заключенным с Усачевой, является недопустимым, поскольку не предусмотрен законом и договором. Также суду не представлено доказательств, свидетельствующих о намерении Усачевой заключить с ООО «Эльчин» договор купли-продажи земельного участка и спорного торгового павильона. Условия договора аренды от 03.01.2008 также не содержат положений, предусматривающих односторонний отказ арендатора от обязанности по внесению арендной платы по данным основаниям. Следовательно, исходя из положений статьи 309, пункта 1 статьи 614 ГК РФ требования Усачевой о взыскании с ООО «Эльчин» задолженности по уплате арендной платы и платы за фактическое пользование в размере <данные изъяты> рублей, являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме. Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Исследованные в судебном заседании доказательства позволяют суду прийти к выводу о том, что Усачевой соблюден предусмотренный законом порядок для расторжения договора аренды. Установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, истек. Однако, имущество, переданное в аренду, по настоящее время ответчиком арендодателю не возвращено и используется им для осуществления предпринимательской деятельности. Из положений статьи 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Пунктами 1,2 статьи 655 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту ил иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Согласно пояснениям сторон, данных в ходе судебного заседания, на момент рассмотрения дела ООО «Эльчин» пользуется переданным ему по договору аренды торговым павильоном, расположенным по адресу: <адрес>, возле <адрес>. С учетом изложенного, требования Усачевой об обязании ООО «Эльчин» освободить павильон общей площадью 56,0 кв. метров, находящийся по адресу: <адрес>, также являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Разрешая требования ООО «Эльчин» о взыскании с Усачевой денежных средств в счет возмещения арендатору расходов по улучшению арендованного имущества, суд исходит из следующего. В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ). Пунктом 2.3.1 договора аренды от 03.01.2008, заключенного между сторонами, установлено, что арендатор вправе производить любые отделимые и неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование арендуемого помещения с письменного согласия арендодателя и при соблюдении правил противопожарной безопасности. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, производимых без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 2.3.2) – л.д.32. Согласно представленному ООО «Эльчин» договору подряда от 10 августа 2009 года, акту сдачи приемки выполненных работ по договору подряда от 1 октября 2009 года в торговом павильоне, расположенном по адресу: <адрес>, около <адрес>, за счет средств арендатора были выполнены следующие ремонтные работы: утепление внутреннего помещения и потолков (с применением стекловаты и гипсокартона), оборудование вентиляционной системы, замена электропроводки, выполнение декоративной отделки (малярные работы, покраска) (л.д.68,69). Представитель Усачевой И.В. Зайцев М.М. в судебном заседании не оспаривал факт произведенных арендатором улучшений сданного в аренду торгового павильона. Вместе с тем, суду пояснил, что согласие в письменной форме на производство указанных работ Усачева И.В.арендатору не давала. Представитель ООО «Эльчин» Ковалева Ю.А. суду пояснила, что письменного согласия от Усачевой на производство вышеперечисленных ремонтных работ, арендатором действительно получено не было. Вместе с тем, она не могла не знать о том, что указанные работы были произведены, а, следовательно, ее устное согласие на производство текущего ремонта павильона у арендатора имелось. Данные доводы суд находит несостоятельными, поскольку оснований, предусмотренных законом и договором аренды для возмещения при прекращении договора аренды арендатору стоимости произведенных неотделимых улучшений, а именно письменного согласия арендодателя, являющегося в договоре основным условием для возмещения арендодателем стоимости неотделимых улучшений, суду не представлено. При таких обстоятельствах в удовлетворении требований ООО «Эльчин» о взыскании с Усачевой стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, надлежит отказать. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд р е ш и л: Иск Усачевой И.В. удовлетворить. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Эльчин» в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда освободить и передать по передаточному акту Усачевой И.В. павильон, общей площадью 56,0 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Эльчин» в пользу Усачевой И.В. в счет задолженности по арендной плате <данные изъяты> рублей, судебные расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> а всего <данные изъяты>) рублей. В удовлетворении встречных требований Общества с ограниченной ответственностью «Эльчин» к Усачевой И.В. отказать за необоснованностью. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Смоленского областного суда через Заднепровский районный суд города Смоленска в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме. Председательствующий Е.А. Степченкова Мотивированное решение составлено 25 июля 2011 года