Дело № 2 – 3
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
5 марта 2010 года город Юрьевец
Юрьевецкий районный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Котова АЛ, при секретаре Стефанской ТМ, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Юрьевец Ивановской области гражданское дело по иску К. к открытому акционерному обществу «Д» и администрации Юрьевецкого муниципального района Ивановской области о понуждении провести ремонт выгребной ямы, установить перила лестничного ограждения в подъезде дома, провести работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома № 56 на улице Ч. в г. Ю.
У с т а н о в и л:
Прокурор Юрьевецкого района Ивановской области обратился в суд в интересах К.Е. с иском о понуждении произвести ремонт выгребной ямы и установить перила лестничного ограждения в подъезде. По определению суда в качестве надлежащего истца к участию в деле допущен К. Исковые требования обоснованы тем, что в соответствии с требованиями статьи 161 ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 56 на улице Ч. в городе Ю. от 16 августа 2008 года был выбран способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией МУП «Д», которое приступило к управлению домом с 1 октября 2008 года. Впоследствии МУП «Д» было преобразовано в ОАО «Д». В настоящее время ОАО «Д» осуществляет управление многоквартирным домом на основании результатов открытого конкурса от 6 октября 2009 года. Собственник квартиры № 5 – К. своевременно и регулярно платит за содержание и эксплуатацию жилья, участвуя в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования и содержания придомовой территории, соразмерно занимаемой им площади в доме. К.Е., проживающая в квартире № 5, неоднократно обращалась в ОАО «Д» с требованием произвести ремонт выгребной ямы и установления перил лестничного ограждения, однако до настоящего времени работы не выполнены. Истец просит обязать ответчика выполнить данные работы.
В дополнительном исковом заявлении истец обратился к суду с требованиями обязать ОАО «Д» провести работы по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома № 56 на улице Ч. согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
Истец К. исковые требования с учетом их дополнения в суде поддержал, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, и пояснил, что он является собственником квартиры № 56 га улице Ч. Приватизировал квартиру в 1993 году. В доме восемь квартир, одна из них не приватизированная. Дом построен в 1957 году. С момента постройки дома капитальный ремонт никогда не проводился. Соответственно ремонт выгребной ямы также никогда не проводился. Управляющая организация ОАО «Д» управляет домом в течение двух лет, но никакого ремонта в местах общего пользования в доме не проводилось, несмотря на то, что собственники квартир платят за содержание мест общего пользования. Его мать К.Е., проживающая в этой же квартире неоднократно обращалась в ОАО «Д» с требованиями произвести ремонт выгребной ямы.
Представитель истца Б. исковые требования поддержал, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.
Представители ответчика ОАО «Д.» А., О., М., К., участвовавшие в судебных заседаниях, исковые требования не признали. Давая аналогичные друг другу показания, представители ответчика пояснили, что с собственниками дома заключен договор управления многоквартирным домом. По условиям договора вопросы капитального ремонта регулируются отдельным договором. Выгребная яма дома требует капитального ремонта, поэтому собственники квартир в доме обязаны произвести капитальный ремонт дома за свой счет, заключив отдельный договор с ОАО «Д» или любой другой организацией. Лестничных перил при подъеме на площадку первого этажа никогда не существовало, поскольку это не предусмотрено проектом. Управляющая организация обслуживает дом в рамках договора. Истец в дополнительном исковом заявлении требует провести работы, которые не предусмотрены договором. Истец просит провести благоустройство и озеленение придомовой территории, однако границы земельного участка собственниками дома не определены, земельный участок не стоит на кадастровом учете. У ОАО «Д» отсутствуют денежные средства на проведение текущих и косметических ремонтов, поскольку имеется большая задолженность по оплате за содержание общего имущества.
Представитель ответчика – администрации Юрьевецкого муниципального района, привлеченной судом к участию в деле в качестве соответчика, – В. исковые требования не признал и пояснил, что жилищный фонд не находится в собственности администрации муниципального района, поэтому администрация не может быть ответчиком по настоящему делу.
Представитель третьего лица – администрации Юрьевецкого городского поселения – В. пояснил, что в 2007 году муниципальные квартиры в многоквартирных домах перешли в собственность городского поселения. Городское поселение, как и граждане-собственники квартир, вносят плату за содержание мест общего пользования управляющей организации. В 2009 году путем проведения открытого конкурса ОАО «Д» выдвинуло свою кандидатуру на управление домом № 56 на улице Ч. В доме была одна квартира, принадлежащая городскому поселению, но в 2009 году квартира была приватизирована. В настоящее время дом находится в собственности граждан.
Третье лицо Ю. пояснила, что она собственник квартиры 8 в доме 56 на улице Ч., проживает в доме в течение шести лет. Собственниками дома подавалась заявка управляющей организации на ремонт крыши, но ремонт так и не проведен. На потолке в подъезде практически штукатурки нет, стены дома не окрашены. Ремонт подъезда производят собственники, лампочки меняют собственники.
Третье лицо К. пояснила, что ремонт выгребной ямы необходим. За содержание дома она вносит плату.
Третье лицо К.Н. пояснила, что оплату за содержание мест общего пользования она вносит регулярно. Исковые требования она поддерживает. Управляющая компания только установила в подъезде электрические автоматы, закрыла окно пленкой и отремонтировала входную дверь в подъезд.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, третьих лиц, показания свидетеля, суд приходит к следующему.
Согласно исследованным в суде данным о доме № 59 на улице Ч. в городе Ю. данный дом двухэтажный, восьмиквартирный, 1964 года постройки.
По результатам голосования на общем собрании собственников помещений в названном доме, проводимом в форме заочного голосования (протокол № 98 от 16 августа 2008 года) собственниками избран способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией – МУП «Д» (в настоящее время ОАО «Д»).
По истечении года администрацией городского поселения объявлен открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, в том числе и домом № 56 на улице Ч. (протокол № 4/09 рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 6 октября 2009 года). В конкурсе принимала участие единственная организация – ОАО «Д», которая взяла на себя обязанности управления многоквартирными домами.
В соответствии с конкурсной документацией открытого конкурса на право заключения договоров управления многоквартирными домами, при котором имеется проект договора управления многоквартирным домом, и в соответствии договором управления многоквартирным домом № 56 на улице Ч. от 8 октября 2009 года вопросы капитального ремонта многоквартирного дома регулируются отдельным договором (п.п. 2.2 абз.2).
Истец обратился в суд с требованиями произвести ремонт выгребной ямы. Представители ответчика ОАО «Д», оспаривая требования, указывали на необходимость проведения капитального ремонта выгребной ямы, при этом, ссылаясь на п.п. 2.2. Договора управления многоквартирным домом, указали, что проведение капитального ремонта находится вне компетенции управляющей организации.
Для определения вида ремонта (текущий или капитальный) судом назначен осмотр выгребной ямы с участием специалиста – индивидуального предпринимателя строителя Б. Согласно Акту осмотра дома № 56 на улице Ч. от 8 февраля 2010 года выгребная яма требует капитального ремонта.
Согласно статье 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1 приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Исходя из системного толкования названной нормы, статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем (органом государственной власти или органом местного самоуправления) обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.
В судебном заседании установлено, что до передачи квартир в доме № 56 на улице Ч. в г. Ю. гражданам, наймодателем являлась администрация Юрьевецкого муниципального района.
В соответствии с Законом Ивановской области от 17 мая 2007 года № 60-ОЗ «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между Юрьевецким муниципальным районом и поселениями, находящимися на его территории», администрация Юрьевецкого муниципального района передала, а Юрьевецкое городское поселение приняло муниципальные жилые помещения в многоквартирных домах, в том числе и в доме № 56 на ул. Ч., о чем свидетельствует Акт приема-передачи имущества.
Последнее муниципальное жилье в названном доме (квартира № 7) было передано в собственность П. 24 февраля 2009 года. До передачи квартиры в собственность Юрьевецкое городское поселение наравне с другими собственниками дома выполняло свою обязанность по содержанию мест общего пользования путем несения платы управляющей организации.
В этой связи, учитывая то, что на момент передачи муниципального жилья городскому поселению выгребная яма уже требовала капитального ремонта, о чем свидетельствует тот факт, что с момента введения жилого дома в эксплуатацию капитальный ремонт не проводился, а также наличие Акта осмотра ямы, а также характер разрушений, суд считает, что обязанность на проведение капитального ремонта выгребной ямы должна быть возложена на администрацию Юрьевецкого муниципального района, как на бывшего наймодателя.
Истец обратился в суд с иском о понуждении ОАО «Д» провести работы по содержанию и текущему ремонту дома № 56 на улице Ч. Перечень требований изложен истцом в исковом заявлении.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в много квартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в много квартирном доме, бремя которых несет собственник в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Главой первой Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 ( далее – Правила) определен состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
8 октября 2009 года между ОАО «Д», как управляющей организацией, и собственниками помещений в доме № 56 на улице Ч. заключены договоры управления многоквартирным домом.
В судебном заседании установлено, что договор управления оформлен не на собственника квартиры № 5 названного дома – истца К., а на его мать – К.Е., не являющуюся собственником квартиры. Между тем, истец регулярно вносит установленную плату за содержание мест общего пользования.
Состав общего имущества дома и перечень работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества определены в приложении № 1 и № 2 Договора.
По определению суда сторонами был произведен осмотр дома. Согласно Акту осмотра состояния общего имущества от 26 февраля 2010 года, подтвержденных приобщенными к делу фотографиями, необходимо проведение следующего текущего ремонта: перекладка отдельных участков кирпичной стены дома, штукатурка стен дома снаружи и внутри подъездов; штукатурка потолка в подъезде; ремонт фундамента и отмостки по периметру дома; ремонт крыши и антисептирование деревянных конструкций стен и крыши; ремонт полов и ступеней в подъездах; проведение работ по ремонту электропроводки в подъездах, а также проведение других работ, направленных на ликвидацию недостатков.
Согласно статье 162 ЖК РФ с момента принятия многоквартирного дома № 56 на улице Ч. в управление у ОАО «Д» возникли обязанности по его содержанию и ремонту.
В соответствии со статей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено, что собственники данного дома несут бремя содержания общего имущества дома и исполняют свою обязанность путем внесения платежей за содержание и ремонт жилого помещения. Вместе с тем, ОАО «Д» свою обязанность по управлению данным домом не выполняет. Установлено, что в течении двух лет управления названным домом текущий ремонт мест общего пользования не проводился за некоторым исключением, однако проведенные работы не обеспечивают поддержание в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы конструкций, оборудования и технических устройств, тем самым не обеспечивается нормальное функционирование здания и его инженерных систем.
Доводы представителей ОАО «Д» о том, что дом передан в управление в ненадлежащем состоянии, и о недостаточности денежных средств на его содержание и ремонт суд отвергает, поскольку ОАО «Д» само выставило свою кандидатуру на управление домом во время проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации. При этом для ОАО «Д» было очевидным состояние принимаемого в управление жилья и объемах поступивших в его распоряжение денежных средств.
Кроме того, ни ЖК РФ, ни ГК РФ, ни Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда не ставят исполнение управляющей организацией своих обязанностей по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном дом в зависимость от наличия денежных средств на эти цели.
В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцом и его представителем не представлено доказательств, свидетельствующих о необходимости проведения технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений дома, а именно: регулировка и набивка сальников; уплотнение сгонов; очистка от накипи запорной арматуры; отключение радиаторов при их течи; очистка грязевиков воздухосборников, вантузов; промывка системы центрального отопления; ликвидация воздушных пробок в радиаторах и стояках; утепление трубопроводов в чердачных помещениях; прочистка трубопроводов холодного водоснабжения; утепление трубопроводов; герметизация стыков элементов полносборных зданий; замена сливов на оконных проемах; усиление элементов деревянной стропильной системы, замена отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, лежней, мауэрлатов, коробок; восстановление устройство новых переходов на чердак через трубы отопления; смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений; работы, связанные с ремонтом межквартирных перегородок; проведение работ с центральным отоплением и водопроводом.
Кроме того, в судебном заседании установлено, что в названном доме отсутствуют подвальное помещение, технические подполья, дренажная система, горячее водоснабжение.
Истец просит обязать ответчика провести устройство и восстановление газонов, клумб, посадку и замену деревьев и кустов, посев трав. Вместе с тем, в соответствии с п.п. «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включается:…земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основе данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Однако, границы земельного участка в соответствии с законом не определены, данный участок на кадастровом учете не состоит.
Истец обратился в суд с требованием установить лестничные перила в подъезде дома при подъеме на площадку первого этажа. В подтверждение наличия перил в указанном месте истец представил показания свидетеля К.Е.
Свидетель К.Е. показала, что она помнит, когда была меленькая, то, спускаясь с лестницы, держалась за перила.
Вместе с тем, стороны не представили убедительных доказательств, свидетельствующих как о наличии, так и отсутствии перил в указанном месте, какими могла бы быть техническая документация. Однако из акта осмотра дома, составленного специалистом, видно, что согласно типовым проектам однотипных домов перила лестничного ограждения на 2-3 ступеньки перед площадкой первого этажа не предусмотрены.
В этой связи в указанной части исковых требований истцу должно быть отказано.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования К. удовлетворить частично.
Обязать администрацию Юрьевецкого муниципального района Ивановской области произвести капитальный ремонт выгребной ямы, обслуживающую квартиры №№ 2,4,5 и 7 в доме № 56 на улице Ч. в городе Ю. Ивановской области, за счет средств районного бюджета.
Обязать управляющую организацию ОАО «Д» провести текущий ремонт общего имущества собственников дома № 56 на улице Ч. в городе Ю., а именно:
- провести отбивку отслоившейся отделку наружной поверхности стены дома;
- укрепить козырьки крылец;
- укрепить оголовки дымовых труб;
- закрыть слуховые окна, люки и входы на чердак;
- закрыть чердачные лазы на замки;
- провести утепление оконных и дверных проемов;
- заменить перегоревшие электрические лампы;
- укрепить плафоны и ослабленные участки наружной электропроводки;
- произвести ремонт запирающих устройств и закрытие на замки групповых щитков и распределительных шкафов;
- провести восстановление неисправных участков электрической сети;
- произвести ремонт электрощитов;
- произвести заделку и расшивку швов, трещин фундаментов стены дома, устранить местные деформации путем перекладки, усиления;
- произвести ремонт отмостки по периметру здания;
- произвести заделку трещин, расшивку швов, перекладку отдельных участков кирпичной стены дома;
- произвести восстановление поврежденных участков штукатурки стены дома;
- провести антисептирование и противопожарную защиту деревянных конструкций стен и крыши;
- восстановить и отремонтировать обрешетку крыши, участков коньковых прогонов;
- произвести заделку выбоин, трещин ступеней лестниц и площадок, укрепить элементы деревянных лестниц;
- произвести замену участков полов и покрытия полов в подъездах;
- восстановить штукатурку стен и потолков в подъезде;
- выполнить малярные и стекольные работы на лестничных клетках; чердаке;
- произвести установку светильников в местах общего пользования.
Обязать ОАО «Д» производить уборку мусора и грязи с кровли, удалять снег и наледи с кровли.
Взыскать с администрации Юрьевецкого муниципального района и ОАО «Д» в доход государства государственную пошлину в размере по 2000 рублей с каждого.
В удовлетворении остальной части иска К. отказать.
Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Юрьевецкий районный суд в десятидневный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья:
Резолютивная часть решения сторонам оглашена 5 марта 2010 года
Решение в окончательной форме принято 10 марта 2010 года.
Судья: