Дело № 2-49

Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации

03 апреля 2012 года гор. Юрьевец, Ивановской области

Юрьевецкий районный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Капустиной Е.А., при секретаре Овчинниковой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в гор. Юрьевец, Ивановской области гражданское дело по иску Клюкиной О.С. к Пискарёвой Т.А. о признании договора недействительным (незаключённым), применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л :

Клюкина О.С. обратилась в Юрьевецкий районный суд Ивановской области с исковым заявлением к Пискарёвой Т.А. о признании договора недействительным (незаключённым) по следующим основаниям... сентября.. года между сторонами был заключён договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: … (первый этаж дома). По смыслу договора истец получила 1\2 доли, однако, какая именно доля (конкретные помещения) на момент купли-продажи перешла в собственность истице, договором не определено. За месяц до подачи данного иска в суд между истицей и вторым сособственником возник спор по поводу принадлежности помещений в данном доме. Истец полагает, что при заключении данного договора нарушены положения ст. 554 ГК РФ, а именно, при покупке не был определён точный объект сделки. Кроме того, истицей не в полном объёме произведена оплата по данному договору, а именно, в договоре цена имущества определена в …рублей, а фактически она передала ответчику …рублей (по договорённости). В связи с этим истица опасается о возможном споре с ответчиком по поводу взыскания невыплаченной суммы по данному договору. Клюкина О.С. полагает, что в данном случае договор не исполнен, что является нарушением ст. 555 ГК РФ. Истец считает, что, поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи отсутствуют данные о лицах, пользующихся частью дома, принадлежащей истице, данный договор нарушает её права (ст.558 ГК РФ). В связи с изложенным истица просит суд признать договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: …, заключённый.. сентября …года, недействительным (незаключённым), а также применить последствия недействительности (незаключённости) сделки, обязав стороны возвратить друг другу всё полученное по сделке.

Истица Клюкина О.С. в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещённая о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Представитель истицы по доверенности Марков В.Л. исковые требования истицы поддержал, ссылаясь на обстоятельства, указанные в заявлении. Дополнительно просил суд признать недействительным и свидетельство о государственной регистрации права собственности на 1\2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу:... Марков В.Л. пояснил, что в настоящее время между сособственниками возник спор по порядку пользования общим имуществом, в результате которого истица вместе с дочерью зарегистрировались по другому адресу:…

Представитель третьего лица – Органов опеки и попечительства ТОСЗН по Юрьевецкому муниципальному району Корнилова Н.В. решение по делу оставила на усмотрение суда, однако, полагает, что в целях защиты прав несовершеннолетней К. договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности не должен быть расторгнут.

Ответчик Пискарёва Т.А. в ходе судебного заседания иск признала, поддержала письменный отзыв (т.1 л.д.51). Из отзыва следует, что действительно между сторонами был заключён договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу:.. . Ответчик указала, что она не сообщила Клюкиной О.С. при оформлении сделки о том, что в доме проживают иные лица, так как считала это необязательным. По договору они определили сумму в …рублей, но в дальнейшем решили, что сумма договора составит …рублей и произвели расчёт по новой стоимости. При продаже доли дома предполагалась, что указанная доля - это первый этаж дома, поскольку входы в дом разграничены, и первый этаж является обособленным. Денежные средства обязуется передать Клюкиной О.С. в разумные сроки. В ходе судебного заседания Пискарёва Т.А. пояснила, что до оформления сделки семья Клюкиной О.С. также проживала на первом этаже указанного дома. Клюкина О.С. приходится ей племянницей. Ответчик полагает, что с её стороны нарушений прав истицы Клюкиной О.С. не допущено, однако, она не возражает получить назад проданную долю. Оформить сделку купли - продажи в обратном порядке они не желают, поскольку это очень дорого. Оспариваемый договор был удостоверен нотариусом, который перед заключением сделки спросил стороны, произведён ли между ними расчёт, она ответила, что денежные средства в сумме …рублей получены. Подписи в договоре и передаточном акте принадлежат сторонам, т.е., ей и Клюкиной О.С..

Представитель третьего лица – нотариус Юрьевецкого нотариального округа Ивановской области Сидорова С.В. в судебное заседание, назначенное на 03 апреля 2012 года, не явилась, будучи надлежащим образом извещённая о дате, времени и месте судебного разбирательства. В суд представила письменный отзыв, из которого следует, что явиться в суд она не сможет в связи с командировкой, дело просит рассмотреть в её отсутствии. Кроме того, в отзыве указано, что иск она не поддерживает по следующим основаниям. Согласно п.1 оспариваемого договора предметом договора выступает конкретная доля, которая и отчуждается, что и соответствует ст. 554 ГК РФ. В соответствии с положениями ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Следовательно, для того, чтобы в договоре купли-продажи указать, какая именно конкретная часть жилого дома отчуждается, всем участникам долевой собственности необходимо заключить договор о реальном разделе жилого дома, тем самым, прекратив общую долевую собственность. Цена договора определена соглашением сторон и составляет …рублей, что указано и в передаточном акте. В случае, если стороны соглашением сторон изменяют стоимость недвижимости, им необходимо составлять дополнительное соглашение, которое подлежит регистрации в Росреестре. Обратила внимание суда на тот факт, что до оформления сделки действительно в доме были зарегистрированы лица, в отчуждаемом помещении (с …октября …года), но это была сама покупательница и члены её семьи. Нотариус полагает, что при удостоверении данного договора с её стороны каких-либо нарушений закона не допущено. Нотариус полагает также, что основанием к отказу в удовлетворении иска служит и пропуск срока исковой давности. Выступая в ходе судебного заседания 21 февраля 2012 года, нотариус выражала аналогичную позицию по делу.

Представитель третьего лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещённый о дате, времени и месте рассмотрения настоящего дела. В суд представлен письменный отзыв, из которого следует, что государственная регистрация права собственности Клюкиной О.С. проведена правомерно, без нарушений норм действующего законодательства. Вместе с тем, разрешение спора оставляют на усмотрение суда и просят рассмотреть дело без участия представителя.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее – суд).

В соответствии с положениями ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Одним из способов защиты гражданских прав, перечисленных в ст. 12 ГК РФ, является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий её недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Истица обратилась в суд с требованием о признании договора купли-продажи 1\2 доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу:…, недействительным (незаключённым) в связи с тем, что данный договор не соответствует требованиям закона, а, кроме того, указанная сделка нарушает её права.

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела следует, что …сентября …года между истцом (Клюкиной О.С.) – покупатель и ответчиком (Пискарёвой Т.А.) - продавец заключён договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: …(л.д.10-12). Данный договор заключён в письменной форме путём составления единого документа, подписанного Клюкиной О.С. и Пискарёвой Т.А., что соответствует требованиям ст. 550 ГК РФ, которая гласит, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Принадлежность подписей сторонам лица, участвующие в деле, не оспаривают. Из текста договора следует, что данную сделку стороны заключили, «находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно». Указанное обстоятельство не отрицает ответчик и не оспаривает сторона истца.

Истец утверждает, что оспариваемый договор не соответствует требованиям ст. 558 ГК РФ, поскольку в нём не указан точный объект сделки.

Данный довод истца не основан на законе и не подтверждается материалами дела.

Согласно п.1 оспариваемого договора, его предметом явилась «1\2 доли в праве общей собственности на жилой дом, находящийся по адресу: …, с кадастровым номером № …, инвентарным номером №.. , в целом состоящего из основного двухэтажного бревенчатого строения литер.. , общей площадью дома …кв.метров, в том числе жилой площадью дома …кв.м. Необходимые характеристики жилого дома и план его размещения на земельном участке определены в техническом паспорте, являющемся неотъемлемым приложением настоящего договора. До заключения настоящего договора Покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемой недвижимости и претензий не имеет» (л.д.10-11, 15-24).

Таким образом, оспариваемый договор соответствует положениям ст. 558 ГК РФ.

Следует отметить, что к договорам купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимость применяются положения главы 30 ГК РФ («Купля-продажа»). Указанный вывод также подтверждается и положениями ст. 24 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Более того, как установлено в судебном заседании, истец до совершения оспариваемой сделки проживала в указанном доме, пользовалась имуществом, а именно, помещениями первого этажа дома. Таким образом, суд делает вывод о том, что Клюкина О.С. была осведомлена о характеристиках приобретаемой доли.

Оспаривая договор купли-продажи, истец указала, что при его заключении были нарушены положения ст. 558 ГК РФ, а именно, ей не было известно о лицах, имеющих право пользования частью дома истицы.

Указанный довод также не основан на законе.

В соответствии с положениями пункта первого статьи 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из материалов дела следует, что на момент заключения сделки – …года в доме №… по ул., гор…, …области были зарегистрированы и проживали: с …года – истец Клюкина О.С. и её дочь К.

Суд обращает внимание на то, что природа доли в праве общей собственности такова, что право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью вещи, а распространяется на вещь в целом. Имущество в качестве объекта общей долевой собственности является единым целым, по отношению к нему все участники выступают как единый собственник и должны выражать общую волю в отношении предмета собственности (ст. ст. 244-246 ГК РФ). Таким образом, сособственники данного домовладения Клюкина О.С. и Г. (т.1 л.д.50) вправе пользоваться общим имуществом наравне друг с другом.

Истец Клюкина О.С. утверждает, что оспариваемый договор не является заключённым, поскольку, цена, указанная в договоре – …рублей, не соответствует действительности, так как они с продавцом – ответчиком по иску позднее договорились об иной цене – …рублей, которые она и передала ответчику. Истец опасается, что ответчик может предъявить к ней требование о взыскании недополученной суммы по договору.

Ответчик Пискарёва Т.А. в ходе судебного заседания пояснила, что, действительно, они со своей племянницей – истицей по делу Клюкиной О.С. после заключения договора устно договорились о том, что сумма сделки будет не …рублей, а …рублей, и именно …рублей она получила от продажи имущества.

Суд полагает, что нарушений законности при заключении договора купли-продажи и его удостоверения допущено не было, в связи со следующим.

Из текста оспариваемого договора следует, что «цена проданной недвижимости определяется по обоюдному соглашению сторон, с учётом качества, технического состояния жилого дома и составляет …рублей. Расчёт между Продавцом и Покупателем недвижимости произведён полностью до подписания настоящего договора. Цена проданной недвижимости, указанная в договоре, является истинной, все другие документы, в которых говорится об иной цене отчуждаемой недвижимости, признаются сторонами недействительными. Сторонам разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия сторонами подлинной цены отчуждаемой недвижимости, нотариус не несёт ответственности при наступлении отрицательных последствий» (л.д.11). Факт получения Пискарёвой Т.А. – ответчицей по делу с Клюкиной О.С. – истицей по делу денежных средств в сумме …рублей за проданную 1\2 долю в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: …, подтверждается и передаточным актом от … года (л.д.18).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смысла договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в п.4 договора от …года следует, что стоимость продаваемой доли жилого дома определена по соглашению сторон договора в размере …рублей и данная сумма оплачена Клюкиной О.С. (покупателем) Пискарёвой Т.А. (продавцу) до подписания договора.

Как указывалось выше, договор купли - продажи от …года подписан сторонами, что не оспаривалось и в ходе судебного заседания.

Таким образом, стороны, подписав указанный договор лично, тем самым подтвердили факт оплаты стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения продавцом и покупателем договора купли-продажи.

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ, регулирующей последствия изменения и расторжения договора, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Какого-либо дополнительного соглашения, оформленного и удостоверенного в соответствии с требованиями закона, между сторонами не имеется.

Указанный вывод суда подтверждается пояснениями ответчицы Пискарёвой Т.А., из которых следует, что они действительно, первоначально договорились и заключили договор с суммой в …рублей, а потом устно договорились о цене в …рублей, о чём никому не сообщили. Договор был составлен с их слов, им прочитан вслух. Данный договор они лично подписали, претензий к его условиям у них не было.

Об исполнении договора сторонами свидетельствует тот факт, что 1\2 доля жилого дома по указанному адресу была передана Клюкиной О.С. Пискарёвой Т.А.. Оговоренная сторонами денежная сумма в размере …рублей уплачена Клюкиной О.С. продавцу – Пискарёвой Т.А. до подписания договора, о чём указано в п.4 договора и передаточном акте. Право собственности на данное недвижимое имущество зарегистрировано за Клюкиной О.С. …октября …года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области (л.д.14).

В ходе судебного заседания ответчик Пискарёва Т.А. признала исковые требования, однако пояснила, что с её стороны нарушений прав и законных интересов Клюкиной О.С. допущено не было. Она не против возвратить деньги, полученные ею по сделке, если договор будет расторгнут в судебном порядке. Оформить обратную сделку в добровольном порядке она не желает, поскольку это потребует значительных денежных затрат.

В соответствии с положениями ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В ходе рассмотрения дела сторонам предлагалось заключить мировое соглашение, однако они это сделать отказались. Представитель истца Марков В.Л. пояснил, что стороне истца необходимо решение суда, которым бы оспариваемая сделка была признана недействительной (незаключённой) с момента её совершения.

Из материалов дела следует, что семья истицы Клюкиной О.С. по постановлению главы администрации Юрьевецкого муниципального района Ивановской области от … июля …года № … признана нуждающейся в улучшении жилищных условий и включена в сводный список молодых семей, участников подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей» и одновременно поставлена на учёт в общую очередь граждан Юрьевецкого городского поселения, нуждающихся в улучшении жилищных условий. …января …года в адрес Клюкиной О.С. было направлено уведомление №… о необходимости срочного представления документов, подтверждающих статус нуждающейся в жилом помещении. В ответ на данное уведомление …февраля …года Клюкиной О.С. было направлено заявление и копия искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным (незаключённым), которое и послужило основанием к возбуждению настоящего гражданского дела. Информацию о результатах рассмотрения дела Клюкина О.С. обязалась представить после его рассмотрения (л.д.107-120).

Суд, с учётом обстоятельств настоящего дела не принимает признание иска ответчиком, поскольку он противоречит закону и нарушает права и законные интересы других лиц.

О непринятии признания иска ответчиком суд вынес соответствующее определение.

Нарушений законности при удостоверении и заключении оспариваемой сделки в ходе рассмотрения настоящего дела не выявлено. Отказ совладельца от преимущественного права покупки получен и удостоверен нотариусом Сидоровой С.В. … г. №… (л.д. 87), согласие супруга покупателя – К.М. на покупку 1\2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом получено и нотариально удостоверено …сентября … года по реестру № … (л.д.88).

Суд, с учётом вышеизложенных обстоятельств, приходит к выводу о том, что в ходе рассмотрения настоящего дела нарушений законных прав и интересов истицы не выявлено, в связи с чем Клюкиной О.С. в удовлетворении исковых требований должно быть отказано в полном объёме.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Клюкиной О.С. в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ивановского областного суда через Юрьевецкий районный суд Ивановской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 09 апреля 2012 года.

Председательствующий:

Решение вступило в законную силу 13 июня 2012 года.