решение вступило в законную силу 24.06.2010

г. Ярославль «06» мая 2010 года

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при секретаре Хлопотининой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яблокова А. С. к ОРГАНИЗАЦИЯ1 о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, убытков, компенсации морального вреда, и по встречному иску ОРГАНИЗАЦИЯ1 к Яблокова А. С. о признании договора долевого участия в строительстве незаключенным,

установил:

Яблоков А.С. обратился в суд с иском к ОРГАНИЗАЦИЯ1 В заявлении (с учетом уточненного искового заявления) указал, что Дата обезличена г. между истцом и ОРГАНИЗАЦИЯ1 (застройщик) был заключён договор Номер обезличен долевого участия в строительстве, согласно которому Яблоков А.С. должен был оплатить застройщику ... рублей (п.Номер обезличен Договора), а ОРГАНИЗАЦИЯ1 обязалось завершить строительство в срок, установленный в разрешении на строительство (п.Номер обезличен Договора) и в течение 3-х месяцев после окончания строительства и получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать его Участнику долевого строительства (п.Номер обезличен Договора). Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, однако объект был передан застройщиком с нарушением срока. Истец указал, что согласно п. Номер обезличен. договора Номер обезличен от Дата обезличена года (далее по тексту – Договор долевого участия в строительстве), заключенного между ним и ОРГАНИЗАЦИЯ1 администрацией Заволжского сельского поселения выдано разрешение на строительство Номер обезличен. Указанное разрешение на строительство Номер обезличен получено ОРГАНИЗАЦИЯ1 Дата обезличена года и действовало до Дата обезличена года, в связи с чем, исходя из п. Номер обезличен. Договора долевого участия в строительстве, указанная дата и является датой окончания строительства объекта. Дальнейшее изменение срока возможно только при взаимном согласии сторон с уведомлением за 2 месяца Застройщиком другой стороны договора об его изменении. Такого уведомления со стороны ОРГАНИЗАЦИЯ1 истцу не поступало. Кроме того, ОРГАНИЗАЦИЯ1 и в своей проектной декларации в п. Номер обезличен в качестве информации о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома указало срок - Дата обезличена. Истец планировал переехать в построенную квартиру именно в этот срок. В исковом заявлении (с учетом уточненного искового заявления) истец просил взыскать с ОРГАНИЗАЦИЯ1 неустойку за период с Дата обезличена по Дата обезличена года в сумме ... коп., убытки в виде расходов по найму комнаты в сумме ...., компенсацию морального вреда в сумме .... Истец испытывал нравственные страдания переживал, поскольку не был уверен в том, что, в конце концов, получит свою квартиру.

В ходе судебного разбирательства от ОРГАНИЗАЦИЯ1 поступило встречное исковое заявление к Яблокову А.С., ОРГАНИЗАЦИЯ2 по ..., которое было принято к производству в качестве встречного. Во встречном исковом заявлении ОРГАНИЗАЦИЯ1 указало, что Договор долевого участия в строительстве является незаключенным, так как не содержит существенного условия договора – срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Указанное условие является существенным в силу п. 4,5 ст. 4 Федерального закона от Дата обезличена N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон). Указание в п.Номер обезличен Договора долевого участия на срок строительства в соответствии с разрешением на строительство в силу статьи 190 ГК РФ является недопустимым, так как срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В то же время в силу п. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ срок действия разрешения на строительство зависит от воли застройщика и административного органа. В п. Номер обезличен Договора долевого участия в строительстве указано, что при продлении срока строительства в порядке, установленном действующим законодательством, срок строительства определяется разрешением на строительство Объекта с учетом последующих изменений дополнений в него. Такое продление срока строительства не является нарушением Застройщиком своих обязательств по своевременному строительству. П. Номер обезличен Договора долевого участия в строительстве предусматривает, что Застройщик передает Участнику долевого строительства «помещения» в течение трех месяцев с момента получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Таким образом, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства не определен, поскольку не содержит конкретного указания на дату передачи объекта или момента времени, с которого возможно определить её исчисление. В силу п. 5 ст. 4 Закона при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. Во встречном исковом заявлении ОРГАНИЗАЦИЯ1 просило отказать Яблокову А.С. в удовлетворении первоначального иска, признать договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома Номер обезличен от Дата обезличена незаключенным; аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от Дата обезличена г. Номер обезличен о государственной регистрации сделки-договора участия в долевом строительстве и от Дата обезличена г. Номер обезличен о праве собственности на 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: ... В ходе судебного заседания представители ОРГАНИЗАЦИЯ1 по доверенности – Клеандров М.В., Белова Е.В. от исковых требований в части аннулирования записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отказались. Отказ от исковых требований принят судом, производство в указанной части прекращено, о чем вынесено определение.

С согласия представителей ОРГАНИЗАЦИЯ1 ОРГАНИЗАЦИЯ2 исключено из состава ответчиков по делу, ОРГАНИЗАЦИЯ3 - из состава третьих лиц.

В судебном заседании истец по первоначальному иску и ответчик по встречному – Яблоков А.С. исковые требования поддержал, встречный иск не признал. Дополнительно пояснил, что у многих участников долевого строительства сроки окончания строительства согласно договоров долевого участия в строительстве указаны разные, в то время как срок окончания строительства для всех дольщиков должен быть одинаков. В связи с задержкой передачи ему квартиры по Договору долевого участия в строительстве вынужден был снимать комнату в трехкомнатной квартире по адресу: ..., ..., ..., .... Срок договора коммерческого найма был установлен с Дата обезличена по Дата обезличена года, по договору им уплачено всего ... руб., однако с ответчика он просит взыскать только половину суммы убытков в виде платы за найм комнаты – ... руб. Просил также не применять п. Номер обезличен Договора долевого участия в строительстве (за исключением первого предложения), как противоречащий Закону. Пояснил также, что приобретенная по Договору долевого участия квартира является его единственным жильем, в указанной квартире он сделал ремонт. Ранее он проживал в ..., где у него была квартира. Указанную квартиру он продал. В настоящее время живет и работает в ..., вынужден снимать комнату.

Представители ОРГАНИЗАЦИЯ1 по доверенности – Клеандров М.В., Белова Е.В. в судебном заседании требования по первоначальному иску не признали, встречный иск поддержали. Пояснили, что Договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации, которая осуществлена в отношении Договора долевого участия только Дата обезличена года л.д. Номер обезличен, оборот). Ссылка в п. Номер обезличен Договора долевого участия в строительстве на разрешение на строительство Номер обезличен сделана, вероятно, ошибочно. Указанное разрешение на строительство на момент государственной регистрации договора долевого участия в строительстве уже не действовало, поэтому неприменимо. Указанное разрешение на строительство не может быть принято во внимание, и потому, что не конкретизировало объект строительства указанием на конкретный дом. На строительной площадке, выделенной ОРГАНИЗАЦИЯ1 осуществлялось строительство 4-х домов. В случае определения срока строительства в соответствии с разрешением на строительство, должно применяться разрешение на строительство Номер обезличен л.д. Номер обезличен), которое выдано именно в отношении дома, в котором находится квартира Яблокова А.С. Данное разрешение на строительство выдано до Дата обезличена года. Передавая квартиру Яблокову А.С. по акту от Дата обезличена года, ОРГАНИЗАЦИЯ1 не допустило просрочки, так как передало квартиру в трехмесячный срок. Формулировка п. Номер обезличен Договора долевого участия в строительстве противоречит ст. 190 ГК РФ. Вывод о невозможности определения срока отсылочным способом подтверждается решением Арбитражного суда ... и Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда по делу Номер обезличен. В части убытков, вызванных наймом квартиры, затраты Яблокова А.С. не подтверждены документально, так как не предоставлено расписок о получении денежных средств наймодателем.

Свидетель ФИО1, допрошенная в судебном заседании по инициативе Яблокова А.С., пояснила, что Яблоков А.С. снимал у нее комнату в трехкомнатной квартире, переехал к ней из другой съемной квартиры в .... Квартира принадлежит на праве собственности ей и ее дочери. Плата за найм комнаты составляла ... руб. в месяц, Яблоков А.С. платил исправно. Расписки о получении денежных средств не оформлялись. За год получила от Яблокова А.С. в качестве платы за найм квартиры ... руб. В конце действия договора истец съехал, претензий к нему по исполнению договора нет. Истец очень переживал по поводу строящейся квартиры в связи с тем, что затягивается строительство. У Яблокова А.С. периодически из-за переживаний болела голова, ФИО1 давала ему таблетки. Свидетелю известно, что Яблоков А.С. продал квартиру в ....

Заслушав истца, представителей ответчика, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд считает исковые требования по первоначальному иску подлежащими частичному удовлетворению, а требования по встречному иску – не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что Дата обезличена года между Яблоковым А.С. и ОРГАНИЗАЦИЯ1 заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома Номер обезличен л.д. Номер обезличен). В соответствии с указанным договором (п.Номер обезличен Застройщик обязался создать в предусмотренный договором срок Объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Объекта передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру Номер обезличен, расположенную на втором этаже в строении Номер обезличен.

Дата обезличена года указанный договор зарегистрирован, что подтверждается штампом ОРГАНИЗАЦИЯ4 л.д. Номер обезличен,оборот).

Дата обезличена года ОРГАНИЗАЦИЯ1 получено разрешение Номер обезличен на ввод объекта (строение Номер обезличен) в эксплуатацию л.д. Номер обезличен)

Дата обезличена года между ОРГАНИЗАЦИЯ1 и Яблоковым А.С. подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства Номер обезличен л.д. Номер обезличен), в соответствии с которым Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял объект долевого строительства – квартиру Номер обезличен (строение Номер обезличен), расположенную по адресу: ...

Дата обезличена года Яблоковым А.С. зарегистрировано право собственности на указанную квартиру, что подтверждается свидетельством о праве собственности Номер обезличен).

Дата обезличена года Яблоковым А.С. вручена ОРГАНИЗАЦИЯ1 претензия, в которой Яблоков А.С. просил выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры л.д. Номер обезличен). Требования Яблокова А.С. в досудебном порядке удовлетворены не были.

Принимая решение, суд исходит из следующего.

В силу пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона договор долевого участия в строительстве должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При отсутствии такого условия договор считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Закона).

Суд считает, что спорный Договор долевого участия в строительство содержал указание на срок передачи застройщиком объекта долевого строительства. Срок передачи квартиры возможно определить, исходя из предложения Номер обезличен Договора долевого участия в строительстве.

Из спорного Договора (п.Номер обезличен усматривается, что строительство объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство Номер обезличен. Срок действия указанного разрешения был установлен с Дата обезличена по Дата обезличена года. На момент подписания договора долевого участия в строительстве и возникновения соответствующих обязательств по договору срок строительства продлен не был. Таким образом, на дату заключения договора стороны правомерно исходили из того обстоятельства, что строительство объекта будет завершено не позднее Дата обезличена года. До Дата обезличена г. истец в силу ст. 55 Градостроительного кодекса РФ должен был получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В течение трех месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. Номер обезличен Договора) застройщик должен был передать квартиру участнику долевого строительства. Исходы из указанных положений срок передачи квартиры Яблокову А.С. определен как Дата обезличена года. Определение срока передачи объекта указанным образом не противоречит ст. 190 ГК РФ. Дата – Дата обезличена года не зависела от воли или действий ОРГАНИЗАЦИЯ1 так как продление срока действия указанного разрешения на строительство, получение иных разрешений на строительство не влечет изменение порядка определения срока и самой даты передачи объекта долевого строительства физическому лицу.

Суд считает остальные положения (помимо предложения Номер обезличен) п. Номер обезличен Договора долевого участия, предусматривающие возможность продления срока строительства с учетом изменений, вносимых в разрешение на строительство, не подлежащими применению. По мнению суда, в указанной части положения п. Номер обезличен. Договора не подлежат применению как противоречащие п. 3 ст. 6 Закона и предусматривающие возможность изменения Застройщиком сроков строительства без согласия Участника долевого строительства. В силу ст. 168, 180 ГК РФ сделка в указанной части ничтожна, а, следовательно, в указанной части не влечет юридических последствий в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ суд вправе применять последствия ничтожности сделки по собственной инициативе; в настоящем деле последствия ничтожности п. Номер обезличен Договора (за исключением предложения Номер обезличен) означают невозможность применения положений указанного пункта при разрешении спора.

Несмотря на то, что спорный договор был зарегистрирован только Дата обезличена года (то есть после истечения срока действия разрешения Номер обезличен на строительство, однако до истечения срока передачи квартиры Яблокову А.С. - Дата обезличена года) в силу п. Номер обезличен положения указанного договора распространяются на отношения сторон, возникшие с момента его подписания, т.е. с Дата обезличена года.

Таким образом, с Дата обезличена года ОРГАНИЗАЦИЯ1 допустило просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры Яблокову А.С. и в силу п. 2 ст. 6 Закона, должно уплатить неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования ЦБ РФ на Дата обезличена года составляла Номер обезличен

Таким образом, пени, подлежащие взысканию в пользу Яблокова А.С. за период с Дата обезличена по Дата обезличена, составляют: ...

Истец просит взыскать неустойку в сумме ...

Однако неустойку в указанном размере суд считает несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Исходя из положений ст. 333 ГК РФ, учитывая длительность и сложность процесса строительства жилого дома, с учетом момента заключения договора и фактических ожиданий Яблокова А.С., пояснившего, что исходя из проектной декларации, информации о строительстве дома он планировал переехать в новую квартиру в Дата обезличена, суд считает необходимым снизить размер неустойки, подлежащей взысканию до ...

Суд также считает требования Яблокова А.С. в части взыскания убытков в виде платы за найм комнаты подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 9 ст.4 Закона — к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу п. 2 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени). В силу п. 1 ст. 16, п. 1 ст. 28 указанного Закона убытки подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Суд считает, что плата за найм комнаты является реальным ущербом, считает факт несения расходов в сумме ... руб. доказанным. Данное обстоятельство подтверждается пояснениями Яблокова А.С., свидетеля ФИО1, договором коммерческого найма жилого помещения б/н от Дата обезличена года л.д. Номер обезличен), передаточным актом от Дата обезличена года л.д. Номер обезличен), свидетельством о праве собственности на квартиру л.д. Номер обезличен) и не опровергается иными материалами дела. Суд доверяет пояснениям Яблокова А.С. в том, что последний не имел иного жилья на территории ..., в связи с чем вынужден был снимать комнату. Данное обстоятельство подтверждается копией паспорта л.д. Номер обезличен) согласно которой Яблоков А.С. был прописан в ... и только после передачи ему спорной квартиры был в ней зарегистрирован. Расходы по найму комнаты суд считает обоснованными, не чрезмерными. Суд учитывает, что указанный договор найма не предусматривал составление письменных расписок в подтверждение уплаты по договору. Факт оплаты не отрицается ни нанимателем, ни наймодателем. В соответствии с п.2, 3 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Стороной сделки ОРГАНИЗАЦИЯ1 не является.

Суд учитывает, что требования Яблокова А.С. о взыскании убытков в связи с наймом комнаты могут быть признаны обоснованными только за период с Дата обезличена по Дата обезличена, в то время как договором предусматривался найм комнаты в период с Дата обезличена по Дата обезличена г. Учитывая желание истца взыскать убытки частично, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме – в сумме ... руб.

В части компенсации морального вреда требования Яблокова А.С. подлежат удовлетворению частично. В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. ОРГАНИЗАЦИЯ1 не предоставило доказательств отсутствия вины с учетом п. 2 ст. 1064 ГК РФ в связи с чем компенсация морального вреда подлежит взысканию.

Однако, исходя из ст. 1101 ГК РФ, с учетом характера причиненных потерпевшему нравственных страданий, индивидуальных особенностей потерпевшего, а также степени вины причинителя вреда, с учетом требований разумности и справедливости суд считает компенсацию морального вреда подлежащей взысканию в размере ... руб. Суд учитывает, что задержкой передачи квартиры Яблокову А.С. были причинены нравственные страдания: последний вынужден был жить на съемной комнате, что доставляло истцу неудобства, влекло нравственные страдания последнего. Суд доверяет пояснениям Яблокова А.С., свидетеля ФИО1 о том, что Яблоков А.С. переживал в период строительства, так как не был уверен в том, что получит свою квартиру.

Встречный иск ОРГАНИЗАЦИЯ1 по мнению суда, удовлетворению не подлежит. Суд считает договор долевого участия в строительстве заключенным, срок передачи объекта долевого строительства согласованным по основаниям, указанным выше. Дополнительно суд отмечает, что решение Арбитражного суда ... и Постановление Второго арбитражного апелляционного суда по делу Номер обезличен не имеют преюдициального значения, так как Яблоков А.С. не был лицом, участвовавшим в арбитражном разбирательстве. Ссылки представителей ОРГАНИЗАЦИЯ1 о невозможности применения разрешения на строительство Номер обезличен ввиду неопределенности объекта строительства также не могут быть приняты во внимание. Указанным документом разрешено строительство жилого района без объектов соцкультбыта по адресу: ... Указанное разрешение относится к отношениям между участником долевого строительства и застройщиком лишь постольку, поскольку предусматривает период действия разрешения (дату окончания строительства). В части определения объекта строительства и иных условий разрешение на строительство регулирует отношения между ОРГАНИЗАЦИЯ1 и органами, осуществляющими контроль за строительством, но не между участником долевого строительства и застройщиком.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 88, 98, 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Яблокова А. С. удовлетворить частично.

Взыскать с ОРГАНИЗАЦИЯ1 в пользу Яблокова А. С. неустойку за просрочку исполнения обязательства в сумме ..., убытки в сумме ...., компенсацию морального вреда в сумме ... руб., а всего – ...

В удовлетворении оставшейся части исковых требований Яблокова А. С. отказать.

Взыскать с ОРГАНИЗАЦИЯ1 в доход бюджета государственную пошлину в сумме ...

В удовлетворении встречного иска ОРГАНИЗАЦИЯ1» отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Патрунов С.Н.