Дело № 2-1747/2010г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Ярославский районный суд Ярославской области в составе председательствующего судьи Сайфулиной А. Ш.
при секретаре Лукьянове А. А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ярославле
28 мая 2010 года
гражданское дело по иску Цапуриной Н.Е. к Цапурину К.С. и ОРГАНИЗАЦИЯ 1 об изменении условий договора купли-продажи недвижимости, признании утратившим права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, перерасчете платы за коммунальные услуги,
у с т а н о в и л:
Трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: АДРЕС 1 находилась в долевой собственности Цапуриной Н. Е., ее несовершеннолетнего сына ФИО1 и совершеннолетнего сына Цапурина К. С.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на основании договора купли-продажи ответчик Цапурин К. С. продал истцу Цапуриной Н. Е. свою долю в квартире в виде комнаты НОМЕР, соответствующую ..., данная доля оценена сторонами в ... руб. В соответствии с передаточным актом передача объекта недвижимости продавцом была осуществлена ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
Цапурина Н. Е. обратилась в суд с иском к Цапурину К. С. об изменении условий договора купли-продажи, снятии его с регистрационного учета, а также обязать ОРГАНИЗАЦИЯ 1 счет за комнату НОМЕР в квартире выставлять с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА без платы за пользование холодной и горячей водой, канализацией, мусоросбора.
В ходе судебного разбирательства истица исковые требования уточнила. В уточненном исковом заявлении указано, что передача объекта недвижимости состоялась ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, ответчик в нарушение условий договора купли-продажи ликвидировал в комнате отдельное электроснабжение. На день передачи жилого помещения цены на недвижимость в связи с финансовым кризисом резко упали. Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для изменения условий договора купли-продажи в части стоимости объекта, в связи с чем, просит снизить стоимость до ... руб. Кроме того, ответчик в комнате не проживает, но до настоящего времени сохраняет регистрацию. ОРГАНИЗАЦИЯ 1 производит начисление за коммунальные услуги, предоставляемые ответчику на основании его регистрации. Ответчик оплату не производит, обязанность по оплате коммунальных услуг возложена на истца, как собственника. Истец просит признать ответчика Цапурина К. С. утратившим право пользования жилым помещением по указанному адресу с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года и снять его с регистрационного учета, и обязать ОРГАНИЗАЦИЯ 1 произвести перерасчет платы за коммунальные услуги, начисляемые на Цапурина К. С.
В судебном заседании истица исковые требования поддержала в полном объеме и дала пояснения, соответствующие содержанию уточненного иска. При этом пояснила, что ответчик Цапурин К. С. передал ей комнату не ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА а ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА., на момент передачи комната имела иные качественные характеристики, отличные от предусмотренных договором: в комнате отсутствовало отдельное электроснабжение. Стоимость работ по восстановлению отдельного электроснабжения в спорной комнате составляет порядка ... руб., ориентировочная стоимость спорной комнаты на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по оценке специалистов составляла ... руб. Полагает, что цена комнаты должна быть уменьшена до ... руб. Цапурин К. С. в спорной комнате не проживает с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, после продажи своей доли в квартире с регистрационного учета не снялся, при этом, начисляемые на него коммунальные услуги не оплачивает, тем самым нарушает ее права собственника.
Ответчик Цапурин К. С. в судебном заседании исковые требования об изменении условий договора купли-продажи в части снижения стоимости проданной им доли в праве собственности на квартиру не признал, пояснив, что в соответствии с передаточным актом Цапурина Н. Е. приняла недвижимость, составляющую ... доли в праве собственности, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, при этом каких-либо претензий по качеству истцом не было заявлено. Действия, связанные с электроснабжением комнаты, были совершены после исполнения договора купли-продажи. Уменьшение покупной цены должно быть соразмерно стоимости расходов на устранение недостатков товара, истец не представил доказательств несения расходов на восстановление электроснабжения. Соглашаясь с тем, что он утратил право пользования жилым помещением, Цапурин К. С. просил суд не снимать его с регистрационного учета по вышеуказанному адресу, поскольку он с семьей проживает в квартире на условиях аренды, строительство оплаченной ими квартиры не завершено. Требования истца, адресованное ОРГАНИЗАЦИЯ 1 о перерасчете коммунальных услуг, Цапурин К. С. поддержал, пояснил, что начисление коммунальных платежей производится необоснованно, он в комнате не проживает, коммунальными услугами не пользуется.
Представитель ответчика ОРГАНИЗАЦИЯ 1 ФИО2 в судебном заседании поддержала требование истца о признании Цапурина К. С. утратившим право на пользование жилым помещением и снятии его с регистрационного учета. Вместе с тем, ни истцом, ни ответчиком Цапуриным управляющей компании не представлялись необходимые документы в качестве оснований для перерасчета платы за коммунальные услуги. В случае признания Цапурина К. С. утратившим право на пользование жилым помещением с момента продажи доли в праве собственности на квартиру такой перерасчет будет произведен.
Представитель третьего лица - ОРГАНИЗАЦИЯ 2 - в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства был извещен надлежаще, возражений суду не представил.
Заслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии с договором купли-продажи доли в собственности на квартиру и передаточного акта от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА., свидетельства о регистрации права на недвижимое имущество Цапурин К. С. продал Цапуриной Н. Е. долю в размере ... в общей долевой собственности на квартиру по адресу: АДРЕС 1
Как установлено судом, сторонами договор купли-продажи заключен добровольно без какого-либо понуждения, в соблюдение требований п. 3 ст. 154 ГК РФ в договоре выражена согласованная воля двух сторон.
Согласно п. НОМЕР договора доля продавца оценена по соглашению сторон в ... руб. (л. д. НОМЕР). В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как видно из содержания договора, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Договор зарегистрирован в ОРГАНИЗАЦИЯ 3 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА о чем Цапуриной Н. Е. выдано свидетельство о государственной регистрации права, и в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ с момента его регистрации считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Статьей 451 ГПК РФ предусмотрены условия изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.
По мнению истца, переданный ей ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА объект недвижимости был ненадлежащего качества: отсутствовало отдельное электроснабжение в комнате, что является основанием для применения последствий передачи товара ненадлежащего качества, оговоренных в ст. 475 ГК РФ, а именно: уменьшения цены товара.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ.
Состоявшимся ранее решением мирового судьи судебного участка № 1 Ярославского района Ярославской области установлено, что в день подписания сторонами акта ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и на день вынесения решения (ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.) передача объекта фактически не состоялась, Цапурин К. С. демонтировал электроснабжение в комнате (л. д. НОМЕР).
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением указанного суда Цапурин К. С. обязан восстановить электропроводку, установить электросчетчик, розетку и электровыключатель. Во исполнение решения ответчик установил в комнате розетку и выключатель, присоединил электроснабжение к общему для квартиры счетчику (л. ...), что в суде подтвердили истец и свидетель ФИО3
Со слов ответчика он не имеет возможности восстановить отдельное электроснабжение в отсутствие представителя энергослужбы, вызов которого относится к компетенции Цапуриной Н. Е. как собственника. Выполнить работы по восстановлению отдельного электроснабжения в комнате при наличии договора между Цапуриной Н. Е. и надлежащей энергоснабжающей организацией не отказывается.
В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ, к объектам недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Объектом недвижимости в рассматриваемом споре является комната, демонтаж электросчетчика не ухудшает качество объекта недвижимости. Расходы на восстановление отдельного электроснабжения в комнате истцом не подтверждены.
Суд приходит к выводу, что доводы истца о продаже ей объекта недвижимости ненадлежащего качества являются необоснованными, оснований соразмерного уменьшения покупной цены не имеется.
Снижение цен на недвижимость из-за экономического кризиса так же не может являться основанием для изменения цены объекта недвижимости, установленного по соглашению сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Переход права собственности на комнату к Цапуриной Н. Е. является основанием для прекращения права пользования жилым помещением прежнего собственника Цапурина К. С. (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Поскольку договор считается заключенным с момента государственной регистрации, с этого дня (ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.) Цапуриным К. С. утрачено право пользования жилым помещением, указанное обстоятельство является юридически значимым по делу.
Дальнейшее сохранение регистрации ответчика в комнате истицы, нарушает ее законные права собственника. С учетом указанных выше обстоятельств, Цапурин К. С. подлежит снятию с регистрационного учета из спорной квартиры.
Требования о перерасчете платы по начислению коммунальных услуг на непроживающего Цапурина К. С. удовлетворению подлежат по следующим основаниям.
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).
В соответствии с п. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
Согласно п. 54. Порядка предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановления Правительства РФ № 307 от 23.05.2006г. при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение.
Пунктом 56 Правил предусмотрено, что перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя.
При этом потребитель обязан подтвердить продолжительность периода временного отсутствия потребителя и проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства соответствующими документами.
Собственником жилого помещения такие документы представлены ОРГАНИЗАЦИЯ 1 не были, в связи с чем, управляющая компания правомерно отказала в перерасчете задолженности.
Вместе с тем, судом установлено, что Цапурин К. С. в связи с продажей доли в праве собственности на квартиру утратил право пользования жилым помещением с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в квартире не проживал, коммунальными услугами не пользовался. Указанные обстоятельства, по мнению суда, являются основанием для освобождения от оплаты коммунальных услуг, начисляемых на Цапурина К. С. с этого времени.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковые требования удовлетворить частично.
Отказать Цапуриной Н.Е. в удовлетворении исковых требований об изменении условий договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного между Цапуриной Н.Е. и Цапуриным К.С., о снижении стоимости доли в праве собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: АДРЕС 1
Признать Цапурина К.С. с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА утратившим право пользования жилым помещением по адресу: АДРЕС 1 и снять его с регистрационного учета по указанному адресу.
Обязать ОРГАНИЗАЦИЯ 1 произвести перерасчет по начислению коммунальных услуг по лицевому счету НОМЕР по жилому помещению по адресу: АДРЕС 2
Решение может быть обжаловано в течение десяти дней в Ярославский областной суд через Ярославский районный суд.
Судья А. Ш. Сайфулина