г. Ярославль «10» ноября 2011 г.

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при секретаре Васильевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Паутовой С. В. к ОРГАНИЗАЦИЯ1 о признании права долевой собственности,

установил:

ОРГАНИЗАЦИЯ2 ОРГАНИЗАЦИЯ1 выдано разрешение ... на строительство ... жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. №...) первой очереди жилого района без объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: АДРЕС1 Согласно разрешению на строительство общая площадь объекта строительства – ... кв.м.

Между ОРГАНИЗАЦИЯ1 («Застройщик»), с одной стороны, и Паутовой С. В. («Участник долевого строительства»), с другой стороны, заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №... от ДД.ММ.ГГГГ, который зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается отметкой на договоре (л.д....).

К указанному договору заключено Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ (л.д....), также зарегистрированное в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту указанный договор и дополнительное соглашение вместе – Договор долевого участия).

В соответствии с п. ... Договора долевого участия Участник долевого строительства принимает участие в реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного, кирпичного, <данные изъяты>, одно секционного жилого дома, состоящего из ... квартир; общая площадь здания – ... кв.м., очередь строительства – <данные изъяты>, расположенного по адресу: АДРЕС1 (далее по тексту – Объект).

Согласно п. ... Договора долевого участия Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства <данные изъяты> квартиру №..., расположенную на <данные изъяты> этаже в строении №... общей площадью ... кв.м.

В соответствии с п. .... Договора долевого участия срок строительства Объекта указывается в разрешении на строительство Объекта и должен быть завершен до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. .... Договора долевого участия Застройщик после окончания строительства и получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта эксплуатацию передает Участнику долевого строительства «помещения» в течение ... месяцев.

Стоимость квартиры в соответствии с п. ... Договора долевого участия определена в сумме ... руб., является окончательной и не подлежит изменению. Уплата цены квартиры производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика после подписания сторонами настоящего договора, либо иным способом, не противоречащим действующему законодательству, по следующему графику: сумма в размере ... руб. зачтена участнику долевого строительства в счет оплаты настоящего договора в соответствии с договором цессии № от ДД.ММ.ГГГГ; ... руб. Участник долевого строительства уплачивает до ДД.ММ.ГГГГ.

В материалы дела представлен Договор уступки прав (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Паутовой С.В. (Цедент) и ОРГАНИЗАЦИЯ1 (Цессионарий) (далее по тексту – Договор уступки – л.д. ...). Согласно п.... Договора уступки Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования в полном объеме оплаты долга по соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), заключенному между Цедентом и ОРГАНИЗАЦИЯ3 Согласно п. ... Договора уступки сумма уступаемого в соответствии с п. ... Договора уступки требования составляет ... руб. Согласно п. ... Договора уступки за уступаемое право требования по договору Цессионарий засчитывает Цеденту денежные средства в размере ... руб. в счет оплаты договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №... от ДД.ММ.ГГГГ.

В материалы дела также представлено Соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), заключенное между Паутовой С.В. и ОРГАНИЗАЦИЯ3 действующим от имени ОРГАНИЗАЦИЯ4 (далее по тексту – Соглашение №...). В соответствии с п. .... Соглашения №... данное соглашение является смешанным договором и содержит условия предварительного договора купли-продажи квартиры и договора процентного займа денежных средств. К отношениям сторон применяются соответствующие части правил, регулирующие вышеуказанные договоры. Согласно п. ... Соглашения №... Паутова С.В. заключает настоящее соглашение для резервирования за ней прав на приобретение квартиры, в целях покупки ее в будущем по договору купли-продажи у ОРГАНИЗАЦИЯ4 и письменной фиксации обязанности ОРГАНИЗАЦИЯ4 заключить договор купли-продажи, а также с целью передачи ОРГАНИЗАЦИЯ4 денежных средств на возвратной основе и получения прибыли путем начисления процентов на переданные по договору займа денежные средства. В силу п. .... Соглашения №... Паутова С.В. передает ОРГАНИЗАЦИЯ4 займ в размере ... руб., а ОРГАНИЗАЦИЯ4 обязуется вернуть сумму займа в обусловленный срок и уплатить на нее указанные в соглашении проценты.

Сумма займа перечислена Паутовой С.В. в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ3 в соответствии с графиком перечисления займа, установленным п. ... Соглашения №..., в общей сумме ... руб., что подтверждается платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму ... руб. (л.д. ...), от ДД.ММ.ГГГГ № сумму ... руб. (л.д. ...), от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму ... руб. (л.д. ...).

Денежные средства в сумме ... руб., уплата которых согласно Договору долевого участия должна была производиться путем перечисления на расчетный счет Застройщика, уплачена Паутовой С.В. в полном объеме, что подтверждается мемориальными ордерами № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ...) на сумму ... руб. и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ...) на сумму ... руб.

Паутова С.В. обратилась в суд с иском к ОРГАНИЗАЦИЯ1 С учетом уточненного искового заявления (л.д. ...), просила признать за ней право долевой собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: АДРЕС1, равную ..., что соответствует <данные изъяты> квартире с проектным № общей площадью ... кв.м. в строении №.

В иске указала, что договор заключался ею исключительно для личных, семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Квартира оплачена в полном объеме. Однако, квартира в срок, установленный в договоре, не передана, жилой дом не введен в эксплуатацию, ответчик не исполняет своих обязательств. Строительство Объекта не ведется. По объяснениям застройщика, ситуация вызвана тяжелым финансовым положением и нехваткой денежных средств для завершения строительства. Не исключается банкротство застройщика. Если строительство дома не возобновится, единственным способом удовлетворения требований дольщиков является процедура обращения взыскания на предмет залога - объект незавершенного строительства и право аренды на земельный участок, на котором оно осуществлялось. В этом случае требования дольщиков будут удовлетворены из суммы, вырученной от продажи имущества, то есть существует риск, что вместо оплаченной квартиры истец получит лишь часть вложенных денег, которых не хватит на покупку другого равноценного жилья.

В судебном заседании истец – Паутова С.В., ее представитель по ордеру - Лыскова А.А., заявленные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ОРГАНИЗАЦИЯ1 по доверенности – ФИО1. заявленные исковые требования не признала. Указала, что Соглашение № является недействительным. Из анализа условий указанного соглашения и толкования его условий следует, что действительная общая воля его сторон с учетом цели договора была направлена на вложение Паутовой С.В. денежных средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и приобретение в собственность после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию индивидуально-определенного жилого помещения. На дату совершения Соглашения ... действовал и подлежал обязательному применению Федеральный закон от 30.11.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту – Закон). Соглашение ... нарушает ст. ст. 3, 4 Закона, поскольку у ответчиков ОРГАНИЗАЦИЯ3 и ОРГАНИЗАЦИЯ4 отсутствовали законные основания для привлечения средств долевого участия в строительстве многоквартирного дома от физических лиц, застройщик - ОРГАНИЗАЦИЯ1 полномочий на заключение таких договоров с правом получения денежных средств им не предоставлял. В силу ст. 168 ГК РФ, Соглашение № ничтожно. В связи с ничтожностью Соглашения № права требования сторон по нему не возникли. В соответствии со ст. ст. 382, 384 ГК РФ уступка несуществующего права (требования) ничтожна. Таким образом, Договор уступки также является ничтожным. В связи с ничтожностью договора цессии, недействительным в силу ничтожности является и указанное в п. .... условие Договора долевого участия о зачете, поскольку зачет несуществующего (не возникшего) требования невозможен.

В судебное заседание не явились третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ОРГАНИЗАЦИЯ4 ОРГАНИЗАЦИЯ3 Извещены надлежаще. О причинах неявки не сообщили. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Суд, заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные материалы дела, считает исковые требования Паутовой С.В. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ответчиком осуществлялось строительство Объекта, а также привлекались денежные средства физических, юридических лиц для его строительства.

Суд приходит к выводу, что обязательства Паутовой С.В. по оплате помещения исполнены участником долевого строительства в полном объеме, в соответствии с условиями Договора долевого участия.

В части денежных средств, перечисленных Паутовой С.В. непосредственно на расчетный счет ОРГАНИЗАЦИЯ1 у ОРГАНИЗАЦИЯ1 претензии отсутствуют. Спор сводится к тому, считать ли произведенной оплату в части, в которой произведен зачет встречных однородных требований: задолженности по Договору долевого участия, с одной стороны, и задолженности по Договору уступки – с другой.

По мнению суда, Соглашение №, Договор уступки, п. ... Договора долевого участия являются действительными, так как не противоречат действующему законодательству.

Соглашение №, по мнению суда, сочетает в себе черты предварительного договора купли-продажи, а также процентного займа, что соответствует буквальному толкованию указанного соглашения (ст. 382 ГК РФ.

Оснований считать Соглашение № Договором долевого участия в строительстве у суда не имеется. При толковании договора учитывается воля сторон договора. ОРГАНИЗАЦИЯ1 при заключении указанного соглашения № стороной данной сделки не являлся, в связи с чем доводы о направленности воли сторон договора на заключение именно договора долевого участия в строительстве голословны и носят предположительный характер.

Суд учитывает, что основной договор купли-продажи между Паутовой С.В. и ОРГАНИЗАЦИЯ4 так и не был заключен. Обязательства по предварительному договору у сторон прекратились на основании п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ (в связи с истечением годичного срока действия договора, в то время как в самом Соглашении № срок его действия в части предварительного договора купли-продажи не определен). Однако, указанное обстоятельство не делает недействительным указанное Соглашение № в части процентного займа.

Материалами дела достоверно установлено, что Паутова С.В. внесла всю сумму займа в соответствии с условиями Соглашения №. При указанных обстоятельствах, она получила права требования возврата указанной суммы. Даже если предположить, что Соглашение № ничтожно, по Договору уступки мог быть уступлен долг, возникший в связи с неосновательным обогащением ОРГАНИЗАЦИЯ4 в результате уплаты Паутовой С.В. денежных средств на основании Соглашения №. Доказательств возврата суммы займа (или суммы неосновательного обогащения) Паутовой С.В. со стороны ОРГАНИЗАЦИЯ4 ОРГАНИЗАЦИЯ3» или ОРГАНИЗАЦИЯ1 в материалы дела не представлено. Таким образом, на основании Соглашения № в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ1 уступалось действительно существующее право требования возврата долга.

При указанных обстоятельствах Договор уступки является действительным, как и п. ... Договора долевого участия. С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истцом профинансировано строительство спорной квартиры в полном объеме.

Отношения, сложившиеся между истцом и ответчиком, регулируются Законом, а также Законом РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (в силу п.9 ст. 4 Закона), а также иными нормативными актами.

Суд считает установленным, что Объект в эксплуатацию не введен, срок окончания строительства и срок передачи квартиры Участнику долевого строительства Застройщиком существенно нарушены, обязательства ответчиком, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, п. 4 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" не доказано.

По мнению суда, пунктами ... Договора в соответствии с пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – до ДД.ММ.ГГГГ (с учетом срока окончания строительства -ДД.ММ.ГГГГ, срока передачи объекта строительства участнику долевого строительства – в течение ... месяцев после окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с учетом ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Условия пунктов ... Договора, предусматривающие в совокупности возможность автоматического продления срока строительства с учетом изменений, вносимых в разрешение на строительство, суд считает не подлежащими применению. По мнению суда, в указанной части положения Договора противоречат п. 3 ст. 6 Закона, так как предусматривают возможность изменения Застройщиком сроков строительства без согласия Участника долевого строительства, без изменения договора. В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В силу ст. 168, 180 ГК РФ сделка в указанной части ничтожна, а следовательно, в указанной части не влечет юридических последствий в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ суд вправе применять последствия ничтожности сделки по собственной инициативе; в настоящем деле последствия ничтожности Договора в указанной части означают невозможность применения положений об определении срока передачи квартиры с учетом продления сроков действия разрешения на строительство. В то же время дополнительных соглашений к Договору, предусматривающих дальнейшее продление срока строительства, передачи квартиры, сторонами не заключалось.

В связи с нарушением срока окончания строительства, срока передачи квартиры, права истца как участника долевого строительства на получение квартиры в собственность, существенно нарушены и подлежат защите. В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

При вынесении решения суд учитывает, что Решением <данные изъяты> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО2. к ОРГАНИЗАЦИЯ1 оказано в удовлетворении иска о признании права последней на долю в незавершенном строительством доме. Паутова С.В. участвовала в указанном деле в качестве третьего лица. Кассационным определением от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение суда отменено: принято новое решение: признать за ФИО2. право собственности на долю в незавершенном строительством пятиэтажном пятисекционном жилом доме, состоящем из ... квартир, находящемся по адресу: АДРЕС1 в размере ..., что соответствует праву на получение в собственность после ввода данного объекта в эксплуатацию однокомнатной <адрес>, расположенной на пятом этаже в строении № общей площадью ... кв.м. Указанным определением установлено, что с момента срока окончания строительства, указанного в договоре долевого участия, заключенного с ФИО2., прошло более ... лет, обязательства ОРГАНИЗАЦИЯ1 не выполнены, работы по строительству объекта в течение длительного времени не ведутся (стр. №). В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. В силу п. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" срок передачи объекта долевого строительства, предусмотренный договором, должен быть единым для всех участников долевого строительства. Таким образом, судом установлено, что ОРГАНИЗАЦИЯ1 допустило значительную просрочку в выполнении обязательств перед участниками долевого строительства квартир в строении №.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, следовательно, являются объектами гражданских прав.

С учетом надлежащего исполнения истцом своих обязательств, суд считает возможным признать за ним право долевой собственности на объект незавершенного строительства, что, по мнению суда, является единственным эффективным средством правовой защиты для истца.

В части определения размера доли в праве собственности на объект незавершенного строительства дело рассмотрено в пределах заявленных исковых требований (ст. 290 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 36, п. 1 ст. 37 ЖК РФ.

В силу ч. 1 ч. 1 ст. 12 ГПК РФ, закрепляющей принцип состязательности сторон, ответчику надлежало доказать нарушение его прав в случае удовлетворения исковых требований. По мнению суда, признанием права долевой собственности за истцом права ответчика не нарушаются. Ответчиком не доказано, что доля истца завышена и данное завышение приводит к ущемлению прав ответчика: ответчиком не доказано, что отношение общей площади (исчисленной в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) квартиры, подлежащей передаче истцу, к сумме общей площади всех квартир в доме (исчисленной также в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) меньше размера доли, определенной истцом. В связи с удовлетворением иска, договор долевого участия в строительстве не прекращает своего действия: препятствий к завершению строительства дома и исполнению иных обязанностей по Договору для ответчика не создается.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Паутовой С. В. право долевой собственности (на ... доли в праве) на незавершенный строительством <данные изъяты> жилой дом, состоящий из ... квартир (стр. №), расположенный по адресу: АДРЕС1, что соответствует праву на получение в собственность <данные изъяты> квартиры с проектным № общей площадью ... кв. м. на ... этаже указанного жилого дома после окончания строительства и ввода его в эксплуатацию.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Патрунов С.Н.