г. Ярославль «18» ноября 2011 г.

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при секретаре Васильевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Масловского Ю. М. к ОРГАНИЗАЦИЯ1 о признании права долевой собственности,

установил:

ОРГАНИЗАЦИЯ2 ОРГАНИЗАЦИЯ1 выдано разрешение RU ... на строительство <данные изъяты> жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. №) <данные изъяты> очереди жилого района без объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: АДРЕС1 Согласно разрешению на строительство общая площадь объекта строительства – ... кв.м.

Между ОРГАНИЗАЦИЯ1 («Застройщик»), с одной стороны, и Масловский Ю. М. («Участник долевого строительства»), с другой стороны, заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №... от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту – Договор долевого участия), который зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается отметкой на договоре (л.д....), выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. ... Договора долевого участия Участник долевого строительства принимает участие в реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного, кирпичного, <данные изъяты> одно секционного жилого дома, состоящего из ... квартир; общая площадь здания – ... кв.м., очередь строительства – <данные изъяты>, расположенного по адресу: АДРЕС1 (далее по тексту – Объект).

Согласно п. .... Договора долевого участия Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства трехкомнатную квартиру №..., расположенную на <данные изъяты> этаже в строении № общей площадью ... кв.м.

В соответствии с п. ... Договора долевого участия срок строительства Объекта указывается в разрешении на строительство Объекта и должен быть завершен до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. ... Договора долевого участия Застройщик после окончания строительства и получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта эксплуатацию передает Участнику долевого строительства «помещения» в течение ... месяцев.

Стоимость квартиры в соответствии с п. ... Договора долевого участия определена в сумме ... руб., является окончательной и не подлежит изменению. Из п. ... следует, что ... руб. зачтены Участнику долевого строительства в счет оплаты настоящего договора в соответствии с договором цессии от ДД.ММ.ГГГГ; ... руб. уплачиваются до ДД.ММ.ГГГГ; ... руб. уплачиваются до ДД.ММ.ГГГГ.

В материалы дела представлен Договор уступки прав (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Масловским Ю.М. (Цедент) и ОРГАНИЗАЦИЯ1 (Цессионарий) (далее по тексту – Договор уступки – л.д. ...). Согласно п.... Договора уступки Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования оплаты долга по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Цедентом и ОРГАНИЗАЦИЯ3 Согласно п. ... Договора уступки сумма уступаемого в соответствии с п. ... Договора уступки требования составляет ... руб. Согласно п. ... Договора уступки за уступаемое право требования по договору Цессионарий засчитывает Цеденту денежные средства в размере ... руб. в счет оплаты договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Масловским Ю.М. и ОРГАНИЗАЦИЯ3 (далее по тексту – Договор инвестирования). В соответствии с п. ... Договора инвестирования предметом указанного договора является совместное участие сторон в инвестировании проектирования и строительства пятиэтажного жилого дома на принадлежащем ей на праве аренды земельном участке по адресу: АДРЕС1 (далее – Объект). По завершении строительства Масловский Ю.М. получает на праве собственности трехкомнатную квартиру №..., расположенную на <данные изъяты> этаже в строении №, планируемой общей площадью ... кв.м. В соответствии с п. ... Договора инвестирования инвестирование проектирования и строительства Объекта производится путем прямого финансирования. Сумма инвестирования в Объект составляет ... руб.

На основании указанного Договора инвестирования Масловским Ю.М. уплачено в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ3 ... руб., что подтверждается платежными поручениями (л,д....)

Денежные средства в сумме ... руб., уплата которых, согласно Договору долевого участия, должна была производиться в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ1 уплачена Масловским Ю.М. в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями (л.д. ...).

Масловский Ю.М. обратился в суд с иском к ОРГАНИЗАЦИЯ1 Просила признать за ним право долевой собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: АДРЕС1, равную ..., что соответствует трехкомнатной квартире с проектным № общей площадью ... кв.м., расположенной на ...-м этаже в строении №.

Дополнительно просил взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме ... руб. (л.д. ...)

В иске указал, что квартира оплачена в полном объеме. Однако, квартира в срок, установленный в договоре, не передана, жилой дом не введен в эксплуатацию, ответчик не исполняет своих обязательств. Строительство Объекта не ведется. Не исключается банкротство застройщика с включением дома в конкурсную массу должника. В этом случае право должника будет нарушено.

В судебное заседание не явились: ответчик – ОРГАНИЗАЦИЯ1 третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – ОРГАНИЗАЦИЯ4. Извещены надлежаще. О причинах неявки не сообщили. Дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебных заседаниях истец – Масловский Ю.М., его представитель – Булгакова П.В., заявленные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Масловский Ю.М. дополнительно пояснил, что Договоры долевого участия в строительстве и Договор уступки заключались с незначительным промежутком времени между их подписанием. На момент заключения Договора уступки денежные средства были оплачены в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ3 в сумме ... руб.; в дате договора уступки, вероятно, допущена техническая ошибка. ОРГАНИЗАЦИЯ3 и ОРГАНИЗАЦИЯ1 тесно сотрудничали в процессе подписания всех договоров.

Представитель истца – Булгакова П.В, пояснила, что Договору уступки не исключает уступку права требования возврата неосновательного обогащения, возникшего у ОРГАНИЗАЦИЯ3 в связи с перечислением истцом в его адрес ... руб. ОРГАНИЗАЦИЯ3 как следует из протокола, владел ...-процентной долей в уставном капитале ОРГАНИЗАЦИЯ1

Ранее в судебных заседаниях представитель ОРГАНИЗАЦИЯ1 по доверенности – ФИО1 заявленные исковые требования не признала. Указала, что Договор инвестирования является недействительным в силу ничтожности. Из анализа условий указанного соглашения и толкования его условий следует, что действительная общая воля его сторон с учетом цели договора была направлена на вложение Масловским Ю.М. денежных средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и приобретение в собственность после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию индивидуально-определенного жилого помещения. На дату заключения Договора инвестирования действовал и подлежал обязательному применению Федеральный закон от 30.11.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту – Закон). Договор инвестирования нарушает ст. ст. 3, 4 Закона, поскольку у ОРГАНИЗАЦИЯ3 отсутствовали законные основания для привлечения средств долевого участия в строительстве многоквартирного дома от физических лиц. ОРГАНИЗАЦИЯ3 арендатором земельного участка не являлся, а застройщик - ОРГАНИЗАЦИЯ1 полномочий на заключение таких договоров с правом получения денежных средств ОРГАНИЗАЦИЯ3 не предоставлял. В силу ст. 168 ГК РФ, Договор инвестирования ничтожен. В связи с ничтожностью Договора инвестирования права требования сторон по нему не возникли. В соответствии со ст. ст. 382, 384 ГК РФ уступка несуществующего права (требования) ничтожна. Таким образом, Договор уступки также является ничтожным. В связи с ничтожностью договора цессии, недействительным в силу ничтожности является и указанное в п. ... условие Договора долевого участия о зачете, поскольку зачет несуществующего (не возникшего) требования невозможен. Обязательства Масловского Ю.М, по оплате ... руб. по Договору долевого участия не исполнены.

Представитель ОРГАНИЗАЦИЯ3 - директор ФИО2 считал исковые требования подлежащими удовлетворению. Пояснил, что являлся директором ОРГАНИЗАЦИЯ3 а настоящее время ОРГАНИЗАЦИЯ3 фактически не функционирует. ФИО2 числится директором до сих пор, так как не может уволиться. Изначально ОРГАНИЗАЦИЯ1 принято решение о продаже квартир, решено, что договоры будут заключаться с ОРГАНИЗАЦИЯ3 а затем будут заключаться договоры уступки прав требования. Такую схему предложило ОРГАНИЗАЦИЯ1 Истец уплатил всю сумму в размере ... руб. в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ3 деньги направлялись на строительство. Договоры с истцом составлял юрист ОРГАНИЗАЦИЯ1 ФИО3

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО4 пояснил, что с ДД.ММ.ГГГГ являлся директором ОРГАНИЗАЦИЯ1 Подписывал указанные ранее Договор долевого участия и Договор уступки добровольно. Между ОРГАНИЗАЦИЯ3 и ОРГАНИЗАЦИЯ1 существовали договорные отношения: ОРГАНИЗАЦИЯ3 было генеральным подрядчиком строительства строений № и частично строения №. В момент строительства было необходимо, чтобы денежные средства поступали на счет непосредственно ОРГАНИЗАЦИЯ3 либо для ускорения поступления денежных средств, либо в связи с наличием инкассовых требований на счетах ОРГАНИЗАЦИЯ1 ОРГАНИЗАЦИЯ3 привлекало денежные средства физических лиц на строительство. ОРГАНИЗАЦИЯ1 решило заключить Договор уступки, чтобы выкупить права требования. При этом бухгалтерия ОРГАНИЗАЦИЯ1 проверяла все платежи. Если бы сумма в размере ... руб. не была уплачена Масловским Ю.М. в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ3 ФИО4 Договор уступки не подписал бы. В отношении исполнения Договора долевого участия к Масловскому Ю.М. претензий не было, в том числе по факту оплаты ... руб. Требований к ОРГАНИЗАЦИЯ3 об оплате задолженности по Договору уступки ОРГАНИЗАЦИЯ1 не предъявляло, так как денежные средства были использованы на строительство дома. Допускает, что в Договоре уступки неправильно указана его дата, что Договор уступки фактически заключен позднее.

Свидетель ФИО3 пояснил, что с ДД.ММ.ГГГГ года работал юристом в ОРГАНИЗАЦИЯ1 ОРГАНИЗАЦИЯ3 выполняло подрядные работы по строительству дома. У ОРГАНИЗАЦИЯ1 были финансовые трудности, много долгов. Масловскому Ю.М. руководством ОРГАНИЗАЦИЯ1 предложено произвести оплату в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ3 а затем заключить договор уступки, зачет. Дата в Договоре уступки, скорее, указана неверно, в результате технической ошибки. Договор уступки был заключен позднее, чем в нем указано, на тот момент все оплаты в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ3 на сумму ... руб. уже были произведены. Договор уступки заключался приблизительно в то же время, что и Договор долевого участия. Директор ОРГАНИЗАЦИЯ1 подписывал Договор долевого участия, Договор уступки. Претензий к Масловскому по факту оплаты Договора долевого участия в период работы свидетеля в ОРГАНИЗАЦИЯ1 не предъявлялось.

Суд, заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, свидетелей, исследовав и оценив письменные материалы дела, считает исковые требования Масловского Ю.М. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ответчиком осуществлялось строительство Объекта, а также привлекались денежные средства физических, юридических лиц для его строительства.

Суд приходит к выводу, что обязательства Масловского Ю.М. по оплате Квартиры исполнены участником долевого строительства в полном объеме, в соответствии с условиями Договора долевого участия.

В части денежных средств, перечисленных Масловского Ю.М. непосредственно на расчетный счет ОРГАНИЗАЦИЯ1 у ОРГАНИЗАЦИЯ1 претензии отсутствуют. Спор сводится к тому, считать ли произведенной оплату в части, в которой произведен зачет встречных однородных требований: задолженности по Договору долевого участия, с одной стороны, и задолженности по Договору уступки – с другой.

По мнению суда, Договор уступки является действительным. Из пояснений свидетелей, которым суд доверяет, следует, что Договор уступки заключался после оплаты истцом в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ3 денежных средств в сумме ... руб., приблизительно в то же время, что и Договор долевого участия. Суд приходит к выводу, что дата, указанная в договоре уступки – ДД.ММ.ГГГГ, указана ошибочно. Указанное обстоятельство подтверждается п.... Договора уступки, в котором упоминается договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №... от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, Договор уступки не мог быть заключен ранее ДД.ММ.ГГГГ. На указанную дату сумма в размере ... руб. в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ3 согласно представленным платежным поручениям, была уплачена по Договору инвестирования в полном объеме.

Таким образом, по Договору уступки уступалось действительное, существующее право требования к ОРГАНИЗАЦИЯ3 задолженности по Договору инвестирования. Доводы ОРГАНИЗАЦИЯ1 о ничтожности Договора инвестирования не могут служить основанием для признания ничтожным Договора уступки. В соответствии с п.... Договора уступки уступалось «право требования оплаты долга по Договору инвестирования». Такое право у истца существовало. По Договору уступки мог быть уступлен долг, возникший в связи с неосновательным обогащением ОРГАНИЗАЦИЯ3 в результате уплаты Масловским Ю.М. денежных средств на основании Договора инвестирования.

При указанных обстоятельствах Договор уступки является действительным, как и п. ... Договора долевого участия. С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истцом профинансировано строительство спорной квартиры в полном объеме.

Отношения, сложившиеся между истцом и ответчиком, регулируются Законом, а также Законом РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (в силу п.9 ст. 4 Закона), а также иными нормативными актами.

Суд считает установленным, что Объект в эксплуатацию не введен, срок окончания строительства и срок передачи квартиры Участнику долевого строительства Застройщиком существенно нарушены, обязательства ответчиком, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, п. 4 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" не доказано.

По мнению суда, пунктами ... Договора долевого участия в соответствии с пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – до ДД.ММ.ГГГГ (с учетом срока окончания строительства -ДД.ММ.ГГГГ, срока передачи объекта строительства участнику долевого строительства – в течение ... месяцев после окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с учетом ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Условия пунктов ... Договора долевого участия, предусматривающие в совокупности возможность автоматического продления срока строительства с учетом изменений, вносимых в разрешение на строительство, суд считает не подлежащими применению. По мнению суда, в указанной части положения Договора долевого участия противоречат п. 3 ст. 6 Закона, так как предусматривают возможность изменения Застройщиком сроков строительства без согласия Участника долевого строительства, без изменения договора. В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В силу ст. 168, 180 ГК РФ сделка в указанной части ничтожна, а следовательно, в указанной части не влечет юридических последствий в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ суд вправе применять последствия ничтожности сделки по собственной инициативе; в настоящем деле последствия ничтожности Договора долевого участия в указанной части означают невозможность применения положений об определении срока передачи квартиры с учетом продления сроков действия разрешения на строительство. В то же время дополнительных соглашений к Договору долевого участия, предусматривающих дальнейшее продление срока строительства, передачи квартиры, сторонами не заключалось.

В связи с нарушением срока окончания строительства, срока передачи квартиры, права истца как участника долевого строительства на получение квартиры в собственность, существенно нарушены и подлежат защите. В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

При вынесении решения суд учитывает, что Решением <данные изъяты> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО5 к ОРГАНИЗАЦИЯ1 оказано в удовлетворении иска о признании права последней на долю в незавершенном строительством доме. Масловский Ю.М. участвовал в указанном деле в качестве третьего лица. Кассационным определением от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение суда отменено: принято новое решение: признать за ФИО5 право собственности на долю в незавершенном строительством <данные изъяты> жилом доме, состоящем из ... квартир, находящемся по адресу: АДРЕС1, строение № в размере ..., что соответствует праву на получение в собственность после ввода данного объекта в эксплуатацию однокомнатной квартиры №... расположенной на <данные изъяты> этаже в строении № общей площадью ... кв.м. Указанным определением установлено, что с момента срока окончания строительства, указанного в договоре долевого участия, заключенного с ФИО5 прошло более ... лет, обязательства ОРГАНИЗАЦИЯ1 не выполнены, работы по строительству объекта в течение длительного времени не ведутся (стр. №). В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. В силу п. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" срок передачи объекта долевого строительства, предусмотренный договором, должен быть единым для всех участников долевого строительства. Таким образом, судом установлено, что ОРГАНИЗАЦИЯ1» допустило значительную просрочку в выполнении обязательств перед участниками долевого строительства квартир в строении №.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, следовательно, являются объектами гражданских прав.

С учетом надлежащего исполнения истцом своих обязательств, суд считает возможным признать за ним право долевой собственности на объект незавершенного строительства, что, по мнению суда, является единственным эффективным средством правовой защиты для истца.

В части определения размера доли в праве собственности на объект незавершенного строительства дело рассмотрено в пределах заявленных исковых требований (ст. 290 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 36, п. 1 ст. 37 ЖК РФ.

В силу ч. 1 ч. 1 ст. 12 ГПК РФ, закрепляющей принцип состязательности сторон, ответчику надлежало доказать нарушение его прав в случае удовлетворения исковых требований. По мнению суда, признанием права долевой собственности за истцом права ответчика не нарушаются. Ответчиком не доказано, что доля истца завышена и данное завышение приводит к ущемлению прав ответчика: ответчиком не доказано, что отношение общей площади (исчисленной в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) квартиры, подлежащей передаче истцу, к сумме общей площади всех квартир в доме (исчисленной также в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) меньше размера доли, определенной истцом. В связи с удовлетворением иска, договор долевого участия в строительстве не прекращает своего действия: препятствий к завершению строительства дома и исполнению иных обязанностей по Договору для ответчика не создается.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Расходы на оплату услуг представителя в сумме ... руб. подтверждены документально квитанцией к приходному кассовому ордеру (л.д....).

Исходя сложности дела, характера защищаемого (оспариваемого) права, трудозатрат представителя Булгаковой П.В. (количества судебных заседаний, в которых принимала участие представитель – ..., их длительности, причин отложения, количества лиц, участвующих в деле, количества допрошенных свидетелей, количества составленных представителем процессуальных документов, представленных материалов), с учетом удовлетворения исковых требований суд считает разумными расходы на оплату услуг представителя в сумме ... руб. В удовлетворении заявления о взыскании расходов на оплату услуг представителя в остальной части должно быть отказано.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Масловским Ю. М. право долевой собственности (на ... доли в праве) на незавершенный строительством <данные изъяты> жилой дом, состоящий из ... квартир (стр. №), расположенный по адресу: АДРЕС1, что соответствует праву на получение в собственность <данные изъяты> квартиры с проектным № общей площадью ... кв. м. на ... этаже указанного жилого дома после окончания строительства и ввода его в эксплуатацию.

Взыскать с ОРГАНИЗАЦИЯ1 в пользу Масловского Ю. М. судебные расходы в сумме ... руб.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Патрунов С.Н.