г. Ярославль «09» декабря 2011 г.

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при секретаре Васильевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Симакиной В. И., Симакина С. Г. к ОРГАНИЗАЦИЯ1 о признании права долевой собственности,

установил:

ОРГАНИЗАЦИЯ2 ОРГАНИЗАЦИЯ1 выдано разрешение ... на строительство <данные изъяты> жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. №) первой очереди жилого района без объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно разрешению на строительство общая площадь объекта строительства – ... кв.м.

Между ОРГАНИЗАЦИЯ1 («Застройщик», ответчик), с одной стороны, и Симакиной В. И., Симакиным С. Г. («Участники долевого строительства»), с другой стороны, заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №... от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту – Договор), который зарегистрирован в ОРГАНИЗАЦИЯ3

В соответствии с п. ... Договора Участники долевого строительства принимает участие в реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного, кирпичного, <данные изъяты>, <данные изъяты> жилого дома, состоящего из ... квартир; общая площадь здания – ... кв.м., очередь строительства – первая, расположенного по адресу: <адрес> (далее по тексту – Объект).

Согласно п. ... Договора Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Объекта передать Участникам долевого строительства двухкомнатную квартиру №..., расположенную на седьмом этаже в строении № общей площадью ... кв.м.

В соответствии с п. .... Договора участники долевого строительства приобретают право общей долевой собственности на «помещения» в следующем соотношении: Симакина В.И. – ... доли, Симакин С.Г. – ... доли после исполнения сторонами всех своих обязательств по настоящему договору и государственной регистрации права собственности.

В соответствии с п. .... Договора срок строительства Объекта указывается в разрешении на строительство Объекта и должен быть завершен до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. ... Договора Застройщик после окончания строительства и получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта эксплуатацию передает Участнику долевого строительства «помещения» в течение ... месяцев.

Стоимость квартиры в соответствии с п. ... Договора определена в сумме ... руб., является окончательной и не подлежит изменению. Оплата по договору производится Участниками долевого строительства (любым из них) либо третьим лицом по поручению любого из Участников путем перечисления денежных средств на расчетный счет подрядчика ОРГАНИЗАЦИЯ4 по распоряжению застройщика в счет оплаты договора подряда на строительство жилых домов №... от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в размере равной либо превышающей ... руб., а оставшаяся сумма цены квартиры вносится ежемесячно долями (допускаются неравные доли), но не позднее ввода дома в эксплуатацию.

Симакина В. И., Симакин С. Г. обратились в суд с иском к ОРГАНИЗАЦИЯ1 С учетом уточнения исковых требований, окончательно просили

- признать денежное обязательство по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ... от ДД.ММ.ГГГГ со стороны участников долевого строительства Симакина С.Г. и Симакиной В.И. исполненным в полном объеме.

- признать за Симакиной В.И. и Симакиным С.Г. право общей долевой собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: <адрес> равную: доля Симакина С. Г. - ..., доля Симакиной В. И. - ..., что в сумме составляет долю равную ..., что соответствует <данные изъяты> квартире с проектным №, с общей площадью ... кв.м (в общей площади не учитываются площади двух лоджий) с двумя лоджиями, каждая по ... кв. м., суммарной площадью (с лоджиями) ... кв.м. После завершения строительства указанного дома передать указанную квартиру № ... в общую долевую собственность: Симакину С. Г. ... в праве общей собственности на квартиру №...; Симакиной В. И. ... в праве общей собственности на квартиру №....

В заявлении указали, что оплата во исполнение Договора производилась в соответствии с письмами ответчика. Квартира в срок, установленный в договоре, не передана, жилой дом не введен в эксплуатацию, ответчик не исполняет своих обязательств. Строительство Объекта не ведется. По объяснениям застройщика, ситуация вызвана тяжелым финансовым положением и нехваткой денежных средств для завершения строительства. Не исключается банкротство застройщика. В случае объявления процедуры банкротства, незавершенное строительство может быть продано с торгов, при этом право истца на получение жилого помещения будет нарушено. Объект незавершенного строительства был создан на денежные средства, уплаченные истцом и остальными участниками долевого строительства.

В судебное заседание не явились: истец – Симакин С.Г.; ответчик – ОРГАНИЗАЦИЯ1 третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – ОРГАНИЗАЦИЯ4, ОРГАНИЗАЦИЯ3. Извещены надлежаще. Дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебных заседаниях Симакина В.И. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, письменной позиции по делу (л.д....). Дополнительно пояснила, что денежные средства согласно Договору уплачены в полном объеме. Частично денежные средства платились в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ4 по просьбе самого ответчика, так как расчетный счет ОРГАНИЗАЦИЯ1 был арестован. Между истцами состоялось соглашение, согласно которому квартира №... будет передана в собственность истцов в следующих долях: Симакиной В.И. – ... доли в праве собственности, а Симакину С.Г. – ... доля в праве собственности на квартиру. Между истцами спор в отношении долей в праве собственности на объект незавершенного строительства, либо на квартиру отсутствует, как отсутствует спор и в отношении уплаты денежных средств. Истцы состоят в браке. Доля в праве собственности на объект незавершенного строительства определена как отношение общей площади квартиры, исчисленной в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ без учета площади лоджий, к общей площади всех квартир в доме, исчисленной в том же порядке.

В судебных заседаниях представитель Симакина С.Г. по доверенности – Овчинникова Н.Б. заявленные исковые требования (с учетом уточнений) поддержала в полном объеме. Дала пояснения, аналогичные пояснениям Симакиной В.И.

Ранее ОРГАНИЗАЦИЯ1 представлен отзыв, в котором указано, что исковые требования не подлежат удовлетворению (л.д. ...)Рарр. Указано, что денежное обязательство не исполнено Участниками долевого строительства в полном объеме. Цена квартиры в Договоре занижена в результате счетной ошибки. Сумма площадей всех помещений в квартире составляет ... кв.м., в то время как цена квартиры определялась исходя из общей площади равной ... кв.м. Договор является незаключенным, так как не определен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства. Условие Договора о том, что оплата производится в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ4 противоречит закону, так как денежные средства, привлекаемые Застройщиком, носят строго целевой характер и могут быть израсходованы только на создание объекта долевого участия. Для признания объекта строительства незавершенным необходимо отсутствие действующего разрешения на строительство, в то время, как у ОРГАНИЗАЦИЯ1 действующее разрешение на строительство имеется. Строение № не является физически завершенным, в него постоянно вносятся изменения в связи со строительством дома. Указанный объект невозможно сформировать как объект незавершенного строительства. Истцом не представлено доказательств отсутствия строительных работ на Объекте, как и доказательств грозящего ответчику банкротства. Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не указывает на возможность признания права долевой собственности за участниками долевого строительства.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО1 пояснил, что работал юристом в ОРГАНИЗАЦИЯ1 с ДД.ММ.ГГГГ В связи с тяжелым финансовым положением ОРГАНИЗАЦИЯ1 предлагал участникам долевого строительства платить на расчетный счет подрядчика – ОРГАНИЗАЦИЯ4 Свидетель сам носил письма с предложением Симакиным об уплате денежных средства в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ4 на подпись директору ОРГАНИЗАЦИЯ1 директор ФИО2 ставил подпись при нем.

Суд, заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что ответчиком осуществлялось строительство Объекта, а также привлекались денежные средства физических лиц для его строительства.

Во исполнение указанного Договора:

- на основании письма ОРГАНИЗАЦИЯ1 о перечислении ... руб. в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ4 (л.д....) Симакиной В. И. перечислено в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ4 ... руб. – согласно мемориальному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ...);

- на основании письма ОРГАНИЗАЦИЯ1 о перечислении ... руб. в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ4 (л.д....) Симакиной В. И. перечислено в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ4 ... руб. – согласно мемориальному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ...); Симакиным С. Г. перечислено в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ4 ... руб. – согласно мемориальному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ...);

- на основании письма ОРГАНИЗАЦИЯ1 о перечислении ... руб. в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ1 (л.д....) Симакиной В. И. перечислено в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ1 ... руб. – согласно банковскому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ...); Симкиным С. Г. перечислено в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ1 ... руб. – согласно банковскому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д....);

- на основании письма ОРГАНИЗАЦИЯ1 о перечислении ... руб. в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ4 (л.д....) Симакиной В. И. перечислено в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ4 ... руб. – согласно банковскому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д....);

- на основании письма ОРГАНИЗАЦИЯ1 о перечислении ... руб. в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ4 (л.д....) Симакиной В. И. перечислено в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ4 ... руб. – согласно банковскому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ...);

- согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Симакиной В. И. уплачено в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ1 ... руб. (л.д....). Из справки ОРГАНИЗАЦИЯ1 № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ...) следует, что указанная оплата принята в качестве надлежащего исполнения обязательств Участника долевого строительства по Договору;

- согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Симакиной В. И. уплачено в адрес ОРГАНИЗАЦИЯ1 ... руб.(л.д....). Из пояснений Симакиной В.И. в судебном заседании, справки ОРГАНИЗАЦИЯ1 № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ...) следует, что в квитанции допущена техническая ошибка: денежные средства в действительности были уплачены Симакиным С.Г. Из указанной справки следует, что данная оплата принята в качестве надлежащего исполнения обязательств Участника долевого строительства по Договору.

Таким образом, Участниками долевого строительства во исполнение своих денежных обязательств по Договору перечислено ... руб. Суд приходит к выводу, что обязательство Симакиной В. И., Симакина С. Г. перед ОРГАНИЗАЦИЯ1 по уплате денежных средств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома №... от ДД.ММ.ГГГГ выполнено в полном объеме. Перечисление денежных средств, в соответствии со ст. 312 ГК РФ, осуществлено либо самому кредитору – ОРГАНИЗАЦИЯ1 либо управомоченному им лицу – ОРГАНИЗАЦИЯ4 Такое исполнение было принято кредитором, что подтверждается пояснениями свидетеля, которым суд доверяет. Кроме того, из отзыва ОРГАНИЗАЦИЯ1 на исковое заявление (л.д. ...) усматривается, что сумма в размере ... руб. (уплаченная согласно представленным банковским и мемориальным ордерам) признавалась ОРГАНИЗАЦИЯ1 уплаченной в соответствии с Договором. Сумма в размере ... руб. также принята ответчиком в качестве надлежащего исполнения Договора, что подтверждено справками ОРГАНИЗАЦИЯ1 №№ от ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств того, что исполнение было ненадлежащим, кредитором не принято, ОРГАНИЗАЦИЯ1 представлено.

Следовательно, строительство квартиры профинансировано Участниками долевого строительства в полном объеме.

Отношения, сложившиеся между истцами и ответчиком, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – ФЗ «Об участии в долевом строительстве», Закон), Законом РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (в силу п.9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), а также иными нормативными актами.

Суд считает установленным, что Объект в эксплуатацию не введен, срок окончания строительства и срок передачи квартиры Участнику долевого строительства Застройщиком существенно нарушены, свои обязательства ответчиком, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, п. 4 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" не доказано.

По мнению суда, пунктами ... Договора в соответствии с пп. 2 п. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» установлен срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – до ДД.ММ.ГГГГ (с учетом срока окончания строительства - ДД.ММ.ГГГГ, срока передачи объекта строительства участнику долевого строительства – в течение ... месяцев после окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с учетом ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Условия пунктов ... Договора, предусматривающие в совокупности возможность автоматического продления срока строительства с учетом изменений, вносимых в разрешение на строительство, суд считает не подлежащими применению. По мнению суда, в указанной части положения Договора противоречат п. 3 ст. 6 Закона, так как предусматривают возможность изменения Застройщиком сроков строительства без согласия Участника долевого строительства, без изменения договора. В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В силу ст. 168, 180 ГК РФ сделка в указанной части ничтожна, а следовательно, в указанной части не влечет юридических последствий в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ суд вправе применять последствия ничтожности сделки по собственной инициативе; в настоящем деле последствия ничтожности Договора в указанной части означают невозможность применения положений об определении срока передачи квартиры с учетом продления сроков действия разрешения на строительство. В то же время дополнительных соглашений к Договору, предусматривающих дальнейшее продление срока передачи квартиры, сторонами не заключалось.

В связи с нарушением срока окончания строительства, срока передачи квартиры, права истцов как участников долевого строительства на получение квартиры в собственность, существенно нарушены и подлежат защите. В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, следовательно, являются объектами гражданских прав.

С учетом изложенного, за истцами подлежит признанию право долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В части определения размера доли в праве собственности на объект незавершенного строительства суд считает требования истцов обоснованными.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Суд соглашается с позицией истцов, согласно которой доля в праве собственности на объект незавершенного строительства может быть определена как отношение общей площади квартиры №..., исчисленной в соответствии со ст. 15 ЖК РФ, к общей площади всех квартир в доме, исчисленной в том же порядке.

Из приложения к Договору, проекта <данные изъяты> жилого дома, усматривается, что согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь квартиры №... составляет ... кв.м, а общая площадь всех квартир в доме – ... кв.м.

С учетом изложенного, квартире №... до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию соответствует доля, равная ..., в объекте незавершенного строительства.

Суд учитывает, что между истцами достигнуто соглашение (л.д. ...), о том, что квартира будет передана в общую долевую собственность: Симакину С.Г. – ... доля в праве, Симакиной В.И. – ... доли в праве. Споров по вопросу исполнения денежного обязательства между истцами не имеется.

Указанное соглашение соответствует п. ... Договора, не противоречит положениям п. 2 ст. 245, п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, ст. 252-254 ГК РФ.

С учетом изложенного, право долевой собственности на объект незавершенного строительства должно быть признано за Симакиной В. И. – в размере ... доли в праве, а за Симакиным С. Г. – в размере ... доли в праве, что соответствует праву на получение в собственность ... доли и ... доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру с проектным № общей площадью ... кв. м. с двумя лоджиями (по ... кв.м. каждая) на седьмом этаже жилого дома (стр. №) после окончания строительства и ввода его в эксплуатацию.

Расчет доли истцов ответчиком не опровергнут. Иной размер доли ответчиком не доказан. Положения Договора, устанавливающие общую площадь квартиры, ответчиком не оспорены, в связи с чем должны применяться. При вынесении решения суд учитывает, что техническая инвентаризация дома не проводилась; площади квартир, дома, являются проектными (ориентировочными) и могут не соответствовать фактическим показателям. В любом случае после окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию долям истцов будет соответствовать право на получение в долевую собственность квартиры (... и ... доли), в отношении которой заключен Договор, и, следовательно, размер доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома будет определен в соответствии с требованиями ЖК РФ. В данной части решение суда не противоречит положениям ст. 289, п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 36, п. 1 ст. 37 ЖК РФ.

В силу ч. 1 ч. 1 ст. 12 ГПК РФ, закрепляющей принцип состязательности сторон, ответчику надлежало доказать нарушение его прав в случае удовлетворения исковых требований. По мнению суда, признанием права долевой собственности за истцами права ответчика не нарушаются. Ответчиком не доказано, что доля истцов завышена и данное завышение приводит к ущемлению прав ответчика. В связи с удовлетворением иска, договор долевого участия в строительстве не прекращает своего действия: препятствий к завершению строительства дома и исполнению иных обязанностей по Договору для ответчика не создается.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать исполненным в полном объеме обязательство Симакиной В. И., Симакина С. Г. перед ОРГАНИЗАЦИЯ1 по уплате денежных средств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома №... от ДД.ММ.ГГГГ

Признать за Симакиной В. И. право долевой собственности (на ... доли в праве) на незавершенный строительством <данные изъяты> жилой дом, состоящий из ... квартир (стр. №), расположенный по адресу: <адрес>, что соответствует праву на получение в собственность ... доли в праве собственности на <данные изъяты> квартиру с проектным № общей площадью ... кв. м. с двумя лоджиями (по ... кв.м. каждая) на ... этаже указанного жилого дома после окончания строительства и ввода его в эксплуатацию.

Признать за Симакиным С. Г. право долевой собственности (на ... доли в праве) на незавершенный строительством <данные изъяты> жилой дом, состоящий из ... квартир (стр. №), расположенный по адресу: <адрес>, что соответствует праву на получение в собственность ... доли в праве собственности на <данные изъяты> квартиру с проектным № общей площадью ... кв. м. с двумя лоджиями (по ... кв.м. каждая) на ... этаже указанного жилого дома после окончания строительства и ввода его в эксплуатацию.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Патрунов С.Н.