Судья Киселев А.Ф. Дело № 33-7865
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Волковой В.Г.
Судей Драчева Д.А., Малахова В.А.
при секретаре Нуваховой О.А.
с участием прокурора Ярославской областной прокуратуры Лемеховой Т.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Драчева Д.А.
29 декабря 2011 года
гражданское дело по кассационным жалобам Кувинова В.И., его представителя по доверенности Титова А.Г. и Вавачкиной Т.Ю. на решение Гаврилов-Ямского районного суда Ярославской области от 25 октября 2011 года, которым постановлено:
Кувинову В.И. в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Встречные исковые требования Субботина Ю.М. удовлетворить частично.
Договор купли-продажи 3/4 долей в праве собственности на квартиру № расположенную по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Вавачкиной Т.Ю. и Кувиновым В.И., признать недействительным.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ выданное Кувинову В.И., признать недействительным и прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от ДД.ММ.ГГГГ
Признать право собственности Субботина Ю.М. на квартиру № расположенную по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи областного суда Драчева Д.А., судебная коллегия
установила:
Кувинов В.И. является собственником 3/4 долей в праве собственности на квартиру № по адресу: <адрес>, соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена ДД.ММ.ГГГГ.
Кувинов В.И. обратился в суд с иском к Субботину Ю.М. о выселении, ссылаясь на отсутствие у ответчика законных оснований для проживания в спорной квартире. Исковые требования мотивированы тем, что 3/4 доли в праве собственности на квартиру Кувинов В.И. приобрел у Вавачкиной Т.Ю. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Вавачкиной Т.Ю. право собственности на указанную квартиру принадлежало на основании договора передачи жилой площади в долевую собственность от ДД.ММ.ГГГГ когда она с мужем ФИО1 приватизировала квартиру в равных долях, и свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного после смерти ДД.ММ.ГГГГ ФИО1
После смерти ФИО1 1/4 доли в праве собственности на квартиру перешла в порядке наследования его матери ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ Наследником наследства, открывшегося со смертью ФИО2, является Куприянов В.В.
С осени 2002 года с разрешения ФИО2 в квартире проживает Субботин Ю.М. Однако после смерти ФИО2 между Субботиным Ю.М. и собственниками квартиры соглашения о пользовании квартирой не заключалось. Какие-либо законные основания для проживания в указанной квартире у Субботина Ю.М. отсутствуют.
Субботин Ю.М. предъявил встречный иск к Кувинову В.И. и Вавачкиной Т.Ю., в котором просил признать за ним право собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>; обязать Гаврилов-Ямский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области зарегистрировать переход права собственности к Субботину Ю.М. на указанную квартиру; признать недействительным договор купли-продажи 3/4 долей в праве собственности на спорную квартиры, заключенный между Вавачкиной Т.Ю. и Кувиновым В.В. от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ
Требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Вавачкиной Т.Ю - собственником 3/4 долей спорной квартиры и ФИО2 - собственником 1/4 доли спорной квартиры состоялась договоренность о продаже квартиры <адрес>. В связи с тем, что Вавачкина Т.Ю. и ФИО2 не оформили наследственные права на дом после смерти ФИО1, договор был оформлен распиской, согласно которой Вавачкина Т.Ю. и ФИО2 получили денежную сумму в размере <...> рублей за покупку дома. Субботин Ю.М. вместе со своей женой ФИО3 вселился в спорную квартиру, где и проживает по настоящее время.
Судом постановлено указанное решение.
В кассационных жалобах ставится вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение в тот же суд. Доводы жалоб сводятся к несоответствию выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушению норм материального и процессуального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда, в пределах доводов кассационных жалоб, обсудив их, изучив материалы дела, заслушав Вавачкину Т.Ю. и представителя Кувинова В.И. по доверенности Титова А.Г. в поддержание доводов кассационных жалоб, Субботина Ю.М. и его представителя Клименко С.А., возражавших против удовлетворения кассационных жалоб, заключение прокурора Лемеховой Т.С. об оставлении решения суда без изменений, судебная коллегия считает, что кассационные жалобы оснований к отмене решения суда не содержат.
При вынесении решения суд исходил из того, что ДД.ММ.ГГГГ между Субботиным Ю.М., Вавачкиной Т.Ю. и ФИО2 была заключена сделка купли-продажи квартиры <адрес>; оговорена цена сделки; продавцам переданы денежные средства; жилое помещение передано Субботину Ю.М.; однако оформлена сделка в установленном порядке не была, ввиду недобросовестного поведения Вавачкиной Т.Ю.
В указанное помещение Субботин Ю.М. вселился, на протяжении длительного времени относился к нему как к своей собственности, вкладывая в его содержание денежные средства, что подтверждается как свидетельскими показаниями, так и заключением специалиста.
Исходя из этих обстоятельств, суд не признал обоснованными доводы Кувинова В.И. и его представителя о заключении между Субботиным Ю.М. и Вавачкиными предварительного договора купли-продажи.
Вместе с тем, суд счел возможным признать недействительными договор купли-продажи 3/4 долей в праве собственности на спорную квартиру, заключенный между Вавачкиной Т.Ю. и Кувиновым В.И., а также выданное последнему свидетельство о государственной регистрации права собственности, посчитав недопустимым заключение Вавачкиной Т.Ю. сделки в отношении ранее отчужденного ей имущества, а Кувинова В.И. лицом, не отвечающим требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю.
Также, суд сделал вывод о том, что срок исковой давности Субботиным Ю.М. не пропущен, поскольку у него не было оснований полагать о нарушении его права Вавачкиной Т.Ю., которая не оспаривала его требований, признавала их в рамках заявленного Субботиным Ю.М. иска в 2005 году о признании права собственности на спорное жилое помещение.
Исходя из установленных обстоятельств, суд не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований Кувинова В.И. о выселении Субботина Ю.М. из спорного жилого помещения.
С указанными выводами судебная коллегия соглашается и находит их правильными, соответствующими обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Как видно из текста представленной в деле расписки от ДД.ММ.ГГГГ Субботин Ю.М. купил у Вавачкиной Т.Ю. и ФИО2 «дом <адрес>», передав по сделке <...> рублей и обязуясь выдать оставшуюся сумму <...> рублей в нотариальной конторе. Указанной распиской подтверждается факт принятия продавцами денежных средств от Субботина Ю.М. в счет оплаты по договору.
Следовательно, сторонами в письменной форме были согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренные ст.ст. 554-555 ГК РФ.
Оценив данные доказательства в совокупности с доказательствами совершения сторонами действий по исполнению указанной сделки; вступления во владение данным недвижимым имуществом Субботиным Ю.М., на протяжении более 7 лет пользовавшимся им как своим собственным; доказательствами существенного улучшения данного имущества; устранения от владения этим имуществом Вавачкиной Т.Ю. и ФИО2, суд пришел к обоснованному выводу о заключении данными лицами договора купли-продажи.
При установленных обстоятельствах заключения Вавачкиной Т.Ю. и ФИО2 с Субботиным Ю.М. договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия соглашается с выводами суда об удовлетворении исковых требований Субботина Ю.М. в части признания недействительным последующего договора купли-продажи 3/4 доли спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Вавачкиной Т.Ю. с Кувиновым В.И., и свидетельства о регистрации права собственности на данную квартиру, прекращения соответствующей записи в ЕГРП.
Поскольку в этом случае Кувинов В.И. не может считаться законным владельцем спорного жилого помещения, заявленные им требования о выселении Субботина Ю.М., обоснованно оставлены судом без удовлетворения.
Доводы кассационной жалобы Кувинова В.И. о том, что в расписке не конкретизирован продаваемый объект недвижимости и не определена его цена, по мнению судебной коллегии правового значение не имеют.
Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Имеющиеся в деле и исследованные судом доказательства со всей определенностью свидетельствуют о том, что Вавачкиной Т.Ю. и ФИО2 была продана квартира <адрес>. Цена сделки купли-продажи дома приведена в расписке от ДД.ММ.ГГГГ
Доводы кассационной жалобы Кувинова В.И. о несоблюдении положений ст. 556 ГК РФ обоснованными признать нельзя.
Как следует из положений ст. 556 ГК РФ, и разъяснений п. 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, непередача продавцом объекта недвижимости покупателю по правилам п. 1 ст. 556 ГК РФ допускает возможность защиты покупателем своих гражданских прав в судебном порядке способами, установленными законом.
Ссылки на нарушения судом прав на квартиру Куприянова В.В. также являются необоснованными. Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, наследство, право на которое получил Куприянов В.В. в соответствии с поданным им заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, состоит лишь из квартиры <адрес>.
Доводы кассационных жалоб о нарушении положений ст. 222 ГК РФ при рассмотрении спора и признании права собственности за Субботиным Ю.М. на спорную квартиру судебная коллегия считает несостоятельными. В решении не содержится выводов о признании за Субботиным Ю.М. права собственности на реконструированную квартиру. Указания на признание за Субботиным права собственности на спорную квартиру, в соответствии с техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, содержащим сведения о реконструкции, в резолютивной части решения суда не имеется.
Доводы кассационных жалоб о пропуске Субботиным Ю.М. срока исковой давности, что суд необоснованно не принял во внимание, судебная коллегия находит ошибочными.
С учетом выраженного Вавачкиной Т.Ю. согласия с исковыми требованиями Субботина Ю.М. о признании права собственности на спорное жилое помещение при рассмотрении в 2006 году Гаврилов-Ямским районным судом гражданского дела № и отсутствия каких-либо споров между ней и Субботиным Ю.М. относительно спорного жилого помещения, суд пришел к обоснованному выводу о том, что о своем нарушенном праве Субботин Ю.М. узнал лишь после возникновения спора о его выселении. Каких-либо убедительных доказательств, свидетельствующих об обратном, материалы дела не содержат.
В этом случае в соответствии со ст.ст. 196, 200 ГК РФ, срок исковой давности Субботиным Ю.М. при обращении в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ пропущен не был.
Доводы кассационных жалоб об отсутствии недобросовестности в действиях Кувинова В.И. при заключении договора купли-продажи спорного имущества также являются несостоятельными. Приходя к выводу об отсутствии оснований для признания Кувинова В.И. добросовестным приобретателем, суд обоснованно исходил из осведомленности Кувинова В.И. при заключении с Вавачкиной Т.Ю. договора купли-продажи 3/4 доли в праве собственности на спорную квартиру о наличии расписки, составленной ДД.ММ.ГГГГ Субботиным Ю.М., Вавачкиной Т.Ю. и ФИО2, а также проживании в продаваемом жилом помещении другой семьи. Данные обстоятельства с достоверностью установлены судом из пояснений Кувинова В.И., данных им в судебном заседании 03.11.2010 г. (т. 1, л.д. 68).
Доводы кассационных жалоб о недобросовестности действий Субботина Ю.М. при завладении спорной квартирой обоснованными не являются. По мнению судебной коллегии, предшествующее заключению договора поведение Субботина Ю.М. и последующие его действия не дают оснований для выводов о его недобросовестности. Проживание Субботина Ю.М. в квартире без регистрации правового значения при рассмотрении настоящего спора не имеет. Цена, определенная в договоре за приобретенную Субботиным Ю.М. квартиру, является разумной и соответствующей тому состоянию, в котором она находилась на момент приобретения (после пожара и без необходимого ухода в течении длительного времени). Характеристика жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, имеющаяся в техническом паспорте (инвентарный №) не отражает фактической стоимости спорной квартиры поскольку составлялась после вселения в квартиру Субботина Ю.М. в феврале 2003 года и частично проведенных им улучшений как жилого помещения, так и дома.
Указанные доводы в полной мере повторяют позицию Кувинова В.И., его представителя Титова А.Г., Вавачкиной Т.Ю. в суде первой инстанции, основанием к отмене решения не являются. Приведенным доводам в решении дана соответствующая правовая оценка и сделан обоснованный вывод об их несостоятельности.
Обстоятельства по делу установлены судом верно, тщательно и всесторонне исследованы на основе совокупности доказательств, оцененных не с позиции одной стороны, а объективно и беспристрастно, по правилам ст. 67 ГПК РФ. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, подробно и убедительно мотивированы, судебная коллегия с ними соглашается.
По изложенным мотивам судебная коллегия оставляет кассационные жалобы без удовлетворения.
Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым уточнить резолютивную часть решения суда, дополнив его указанием о прекращении права собственности Кувинова В.И. на 3/4 долей в праве собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, поскольку суд, признав договор купли-продажи указанного недвижимого имущества недействительным, не указал необходимые в данном случае правовые последствия недействительности сделки.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Кассационные жалобы Кувинова В.И., его представителя по доверенности Титова А.Г. и Вавачкиной Т.Ю. на решение Гаврилов-Ямского районного суда Ярославской области от 25 октября 2011 года оставить без удовлетворения.
Резолютивную часть решения Гаврилов-Ямского районного суда Ярославской области от 25 октября 2011 года уточнить, дополнив абзацем следующего содержания:
«Прекратить право собственности Кувинова В.И. на 3/4 долей в праве собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>».
Председательствующий:
Судьи: