Судья Архипов О.А. Дело № 33-1512
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе: председательствующего Абрамовой Н.Н.
судей Маньковой Е.Н., Пискуновой В.А.
при секретаре Деминой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле 12 апреля 2012 года
гражданское дело по апелляционным жалобам Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», Управления земельных ресурсов мэрии г. Ярославля
на решение Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 26 января 2012 года, которым постановлено:
Исковые требования Бараташвили Л.Т. удовлетворить.
Обязать муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» заключить с 01.10.2011 г. с Бараташвили Л.Т. дополнительное соглашение к договору № 23012-и от 13.12.2010 г. аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с указанием вида функционального использования для индивидуального жилищного строительства, арендной платой, исходя из вида функционального использования для индивидуального жилищного строительства.
Заслушав доклад судьи Маньковой Е.Н., проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, выслушав объяснения представителя УЗР мэрии г. Ярославля по доверенности Березкиной Ю.С., представителя Департамента архитектуры и развития территорий города по доверенности Алексеевой Д.Д., поддержавших жалобы, возражения на жалобы представителя Бараташвили Л.Т. по доверенности Бараташвили Д.Т., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
13 декабря 2010 г. между муниципальным учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и Ломакиной В.В. заключен договор № 23012-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, на срок с 29 октября 2010 года по 27 октября 2011 года.
Дополнительным соглашением от 29 марта 2011 года срок аренды продлен по 13 апреля 2020 года.
По договору уступки прав требования от 20 июня 2011 г., заключенному между Ломакиной В.В. и Бараташвили Л.Т., последнему переданы права арендатора по указанному выше договору аренды земельного участка.
Бараташвили Л.Т. обратился в суд с иском к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее Агентство), учетом уточнения требований просил обязать ответчика заключить с 01.10.2011 года дополнительное соглашение к договору № 23012-и от 13.12.2010 г. аренды находящегося в государственной собственности земельного участка на условиях арендатора, указанных в его заявлении от 31.08.2011 г. (л.д. 90). В упомянутом заявлении от 31.08.2011 г. Бараташвили Л.Т. просил внести изменения в названный выше договор аренды путем изменения вида разрешенного использования земельного участка – вместо «для целей, не связанных со строительством – для переноса существующих сетей инженерно-технического обеспечения и последующего благоустройства» указать «для индивидуального жилищного строительства». Однако арендодатель неправомерно отказал во внесении изменений в договор аренды земельного участка.
Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены мэрия г. Ярославля, Управление земельных ресурсов мэрии г. Ярославля, в качестве третьих лиц - Управление Росреестра по Ярославской области, департамент архитектуры и развития территорий города мэрии г. Ярославля, федеральное бюджетное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Ярославской области, Ломакина В.В.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласно МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», Управление земельных ресурсов мэрии г. Ярославля.
В апелляционных жалобах Агентства и УЗР ставится вопрос об отмене решения суда. Доводы жалобы сводятся к неправильному применению норм материального права. Обращается внимание на то, что договор аренды земельного участка мог быть изменен только по взаимному согласию. Такого согласия арендодатель не выразил, договор аренды заключался с условием использования земельного участка для целей, не связанных со строительством, данное условие является существенным. Постановления органа местного самоуправления по вопросу изменения вида разрешенного использования в отношении земельного участка Бараташвили Л.Т. не принималось. Суд неправильно истолковал нормы материального права, в результате чего нарушается установленный в городе Ярославле порядок принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков.
Проверив законность и обоснованность решения суда с учетом доводов жалоб и возражений на них, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Удовлетворяя исковые требования Бараташвили Л.Т., суд исходил из того, что в установленном порядке органом кадастрового учета законно внесены изменения в кадастровый паспорт спорного земельного участка об изменении вида разрешенного использования, договор аренды заключен на срок свыше 5 лет, арендатор правомерно, по своему усмотрению выбрал вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом, у Агентства отсутствуют законные основания для отказа во внесении в договор аренды изменений, о которых просит истец.
С указанными выводами согласиться нельзя, т.к. они постановлены с нарушением норм материального права.
Приведенные в решении мотивы суда об удовлетворении иска Бараташвили Л.Т. не свидетельствуют о наличии у истца в настоящее время права требовать в судебном порядке изменения договора аренды земельного участка в части вида разрешенного использования земельного участка.
В соответствии со статьями 128, 129, 130 ГК РФ земельные участки являются объектами гражданских прав, относятся к недвижимому имуществу.
Согласно пункту 1 статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Из статей 8, 11.1, 11.2 Земельного кодекса РФ, части 3 статьи 1, пункта 14 части 2 статьи 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что целевое использование, вид разрешенного использования земельного участка относится к уникальным характеристикам объекта недвижимости, позволяющим определить данное имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 27 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков в аренду, оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из материалов дела следует, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13 декабря 2010 года № 23012-и был заключен с Ломакиной В.В. на основании постановления мэра г. Ярославля от 29.10.2010 года № 4249 с условием использования названного участка «для целей, не связанных со строительством – для переноса существующих сетей инженерно-технического обеспечения и последующего благоустройства» (л.д. 13). Данное условие договора является существенным, т.к. касается согласованного сторонами предмета договора, его уникальной характеристики.
Ломакина В.В. как арендатор приняла на себя обязанности хозяйствовать на арендуемом земельном участке исключительно в соответствии с указанным целевым назначением и видом функционального использования (пункты 2.3.1, 2.4.1 договора), без письменного согласия арендодателя не возводить на арендуемом земельном участке постоянных объектов недвижимости и временных сооружений, не оговоренных договором (пункт 2.4.2 договора).
При уступке прав арендатора от Ломакиной В.В. Бараташвили Л.Т. по договору от 20 июня 2011 года, Бараташвили Л.Т. принял на себя те же обязанности, что и Ломакина В.В., в частности, в предмете договора уступки вид функционального использования земельного участка указан тот же самый, что и в договоре от 13.12.2010 года. Ссылка истца на то, что ещё предыдущим арендатором вид разрешенного использования был изменен, не соответствует тексту названного договора уступки, выписке из кадастрового паспорта от 15.07.2011 года (л.д. 12).
Из названных выше договоров следует, что арендодатель, представляющий собственника, позволил арендатору использовать арендованный участок строго в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды. Исходя из указанного в договоре предмета договора аренды, между сторонами была согласована и арендная плата.
Истец ошибочно полагает, что указанный договор аренды, заключенный на срок более пяти лет, позволяет ему самостоятельно, без согласия арендодателя, изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Позиция истца не основана на законе.
В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Пунктом 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ определено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Градостроительный регламент, в силу пункта 2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ, является составной частью правил землепользования и застройки, которые, в свою очередь, согласно пункту 1 статьи 32 Градостроительного кодекса РФ, утверждаются представительным органом местного самоуправления.
Кроме того, правила землепользования и застройки также включают в себя порядок их применения, который в том числе содержит положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Таким образом, установление положений об изменении видов разрешенного использования земельных участков и их применение относятся к компетенции представительных органов местного самоуправления.
Заинтересованное лицо вправе изменять вид разрешенного использования земельным участком на иные виды разрешенного использования в соответствии с порядком, предусмотренным правилами землепользования и застройки.Правила землепользования и застройки города Ярославля утверждены решением муниципалитета города Ярославля от 17.09.2009 г. № 201, действуют с 1 января 2010 года.
В соответствии с частью 1 статьи 9 названных Правил виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указаны в 28 градостроительных регламентах, установленных Правилами применительно к каждой из 28 территориальных зон (статьи 36 - 63 Правил).
Действие установленных градостроительных регламентов распространяется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации на все земельные участки и объекты капитального строительства, находящиеся в границах соответствующей территориальной зоны, за исключением поименованных в данной статье земельных участков, использование которых определяется в соответствии с федеральным законодательством уполномоченными органами государственной власти или мэрией города.
Согласно части 2 статьи 9 Правил в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными регламентами применительно к каждой территориальной зоне установлены следующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
В силу части 3 статьи 9 Правил основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в отношении которых распространяется действие градостроительного регламента, выбираются правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований, за исключением случаев, указанных в части 4 настоящей статьи.
В случае если земельный участок не связан с расположением объекта капитального строительства, ранее не предоставлялся для размещения объекта капитального строительства (земельные участки, указанные в пункте 6 части 1 статьи 7 Правил), выбор вида разрешенного использования земельного участка, связанный с размещением объекта капитального строительства, допускается в соответствии с регламентом соответствующей территориальной зоны в порядке, предусмотренном для предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования статьей 15 Правил.
Бараташвили Л.Т. относится к правообладателям земельного участка, поименованным в пункте 6 части 1 статьи 7 названных Правил.
Статьей 15 указанных Правил урегулирована процедура предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.
Согласно части 1 статьи 15 Правил предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, установленном статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В силу части 2 статьи 15 Правил после поступления заявления о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Ярославля специально уполномоченное структурное подразделение мэрии города Ярославля осуществляет подготовку заключения по вопросу предоставления разрешения для рассмотрения на комиссии, при необходимости запрашивает соответствующую информацию в структурных подразделениях мэрии, государственных органах, организациях.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Правил в случае если земельный участок не связан с расположением объекта капитального строительства, ранее не предоставлялся для размещения объекта капитального строительства (земельные участки, указанные в пункте 6 части 1 статьи 7 Правил), возможность размещения на указанном участке индивидуального жилого дома или объекта капитального строительства нежилого назначения оценивается комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки с учетом градостроительных и иных условий использования территории.
Судом правильно установлено, что спорный земельный участок находится в зоне Ж-3, которая согласно градостроительному регламенту относится к зоне застройки малоэтажными жилыми домами (статья 38 Правил землепользования и застройки города Ярославля).
Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства.
Данный участок не предоставлялся для целей строительства.
Из дела видно, что орган местного самоуправления как уполномоченный орган по управлению земельным участком, находящимся в государственной собственности, не принимал решения об изменении вида разрешенного использования спорного участка и внесении изменений в договор аренды. Арендатор также не получил согласия арендодателя по данному вопросу. Арендодатель не желает менять вид разрешенного использования спорного земельного участка, находящегося в государственной собственности, и подтверждает свое согласие на то, чтобы сданный в аренду земельный участок использовался в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре аренды.
При указанных фактических обстоятельствах в соответствии с названными выше нормами статей 9 и 15 Правил землепользования и застройки города Ярославля изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка должно производиться по процедуре получения истцом разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, т.е. путем подачи соответствующих документов в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Ярославля и с обязательным проведением публичных слушаний в порядке, установленном статьей 39 Градостроительного кодекса РФ.
Данный порядок истцом не соблюден, публичные слушания не проводились.
Из статьи 1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что государственный кадастр недвижимости – это систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе.
В соответствии с частью 1 статьи 16 названного закона кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10-21 части 2 статьи 7 настоящего закона сведений об объекте недвижимости.
Изменение уникальных характеристик объекта недвижимости происходит в установленном порядке, чего в данном случае не произошло.
В основу судебного решения по настоящему делу фактически положено решение органа кадастрового учета о внесении изменений в кадастровый учет в части вида разрешенного использования спорного земельного участка, в то время как установленная Градостроительным кодексом РФ и Правилами землепользования и застройки города Ярославля процедура для изменения вида разрешенного использования земельного участка в данном случае не соблюдена.
Сам по себе факт нахождения спорного земельного участка в зоне, в которой допускается индивидуальное жилищное строительство, не является достаточным основанием для изменения вида разрешенного использования земельного участка без соблюдения порядка, установленного Правилами землепользования и застройки города Ярославля.
То обстоятельство, что УЗР и Агентство, ссылаясь на незаконность действий органа кадастрового учета по изменению вида разрешенного использования спорного земельного участка, не заявили об этом самостоятельных требований, а свою позицию отразили лишь в возражениях против иска, не является самостоятельным аргументом в пользу обоснованности заявленных истцом требований.
Судебная коллегия исходит из того, что по взаимному согласию сторон договор аренды в соответствии со статьей 450 ГК РФ не изменялся. Изменять его принудительно в судебном порядке оснований в настоящее время не имеется, т.к. установленная для этого процедура не соблюдена, а закон либо иной нормативный правовой акт не предписывает арендодателю в обязательном порядке по желанию арендатора изменять вид разрешенного использования сданного в аренду земельного участка.
Удовлетворение иска Бараташвили Л.Т. фактически свидетельствует о том, что арендатор, получивший земельный участок в городе Ярославле в аренду для конкретных целей, не связанных со строительством, и на условиях согласованного сторонами вида разрешенного использования, вправе по своему усмотрению, в одностороннем порядке, в нарушение установленного в городе Ярославле порядка землепользования и застройки, изменять вид разрешенного использования арендованного земельного участка - без согласия арендодателя, без соблюдения процедуры, предусмотренной Правилами землепользования и застройки города Ярославля, Градостроительным кодексом РФ.
Такая позиция не основана на правильном применении и толковании норм материального права.
Законных оснований для удовлетворения иска Бараташвили Л.Т. не имелось.
По указанным мотивам решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 26 января 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Бараташвили Л.Т. по настоящему делу отказать.
Председательствующий
Судьи