РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Ялуторовск 6 июля 2010 года
Ялуторовский городской суд ... в составе:
председательствующего - судьи ФИО4,
при секретаре - ФИО0,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-376/2010 по иску ФИО1 к Администрации ... и ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении Администрации ... заключить новый договор аренды земельного участка,
установил:
ФИО5 (в настоящее время ФИО1) А.М. обратилась в суд с иском к Администрации ... о понуждении к заключению договора аренды земельного участка. Изменение фамилии истицы в период рассмотрения дела в суде подтверждено свидетельством о заключении брака, выданного ... отделом ЗАГС управления ЗАГС ... 11 июня 2010 года.
В ходе судебного разбирательства по делу, ФИО1 изменила свои исковые требования и предъявила иск к Администрации ... и ФИО3 Согласно изменений искового заявления, поступивших в Ялуторовский городской суд 16 июня 2010 года, она требовала от ответчиков применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать Администрацию ... заключить с ней новый договор аренды земельного участка. В судебном заседании истица уточнила свои исковые требования и требует от ответчиков расторжения договора аренды земельного участка, заключенного между ними и о понуждении Администрации ... заключить с ней новый договор аренды того же земельного участка.
Исковые требования мотивированы тем, что 23 октября 2009 года она приобрела путем купли-продажи у ответчика ФИО3 в собственность незавершенный строительством жилой дом, расположенный в ... по ... .... Этот незавершенный строительством жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером - 72:26:0306001:1066 (далее по тексту - спорном участке). Данный земельный участок находится в муниципальной собственности и на основании договора аренды №1864-А от 28 октября 2008 года был передан в аренду для строительства индивидуального жилого дома прежнему собственнику названного выше незавершенного строительством жилого дома - ответчику ФИО3
Истица считает, что в данной ситуации она имеет право на заключение договора аренды спорного участка и для этого обратилась в Администрацию ... с заявлением о заключении с ней договора аренды этого участка. Однако ответчик - Администрация ..., отказал ей в удовлетворении ее заявления, предложив ей произвести переуступку прав и обязанностей по ранее заключенному с ФИО3 договору аренды земельного участка. Истица считает, что данные действия Администрации ... противоречат действующему земельному законодательству и нарушают ее преимущественное право как собственника объекта недвижимости на заключение договора аренды спорного земельного участка.
В связи с продажей незавершенного строительством жилого дома, по мнению истицы, ответчик ФИО3 утратил свое право аренды спорного земельного участка, и договор в силу этого между ответчиками должен быть расторгнут.
В судебном заседании истица ФИО1 свой иск поддержала по тем же основаниям. При этом она пояснила дополнительно, что заключать соглашение о переуступке прав по ранее заключенному договору аренды она не желает, поскольку по этому договору установлен размер арендной платы по итогам аукциона, выигранного ответчиком ФИО3, который ставит ее (истицу) в затруднительное материальное положение.
Представитель ответчика - Администрации ..., в суд не явился. От него поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Согласно отзыва на заявленные истицей требования, Администрация ... иск не признает, считает, что в данной ситуации должно быть заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по ранее заключенному договору аренды земельного участка от прежнего арендатора новому арендатору. Кроме того, Администрация ... считает, что оснований для расторжения договора аренды с прежним арендатором спорного земельного участка не имеется.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании участия не принимал. От него поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В своем заявлении он иск ФИО1 признает и поддерживает.
Представитель ответчика ФИО3 ФИО2, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от 13 сентября 2009 года (срок действия доверенности - 1 год), иск признал и пояснил, что действительно его доверитель ФИО3 продал находящийся на спорном земельном участке незавершенный строительством жилой дом истице. В связи с этой сделкой ФИО3 обращался в Администрацию ... с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с ним. Однако Администрация ... в расторжении договора аренды ему отказала и предложила заключить с истицей соглашение о переуступке прав и обязанностей по заключенному с ним договору аренды земельного участка. Представитель ответчика ФИО2 считает, что в данной ситуации Администрацией ... нарушены требования ст. 35 и ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Представитель 3-его лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ..., в суд не явился. От него поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск ФИО1 обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно договора №1864-А от 28 октября 2008 года между Администрацией ... и ФИО3, как победителем аукциона, был заключен настоящий договор. По этому договору Администрация ... передала в аренду сроком до 21 октября 2011 года земельный участок площадью 750 кв. метра, расположенный в ... по ..., кадастровый номер участка - 72:26:0306001:1066, для строительства индивидуального жилого дома. Данным договором установлен размер арендной платы, который составляет 85048 рублей в год. Арендная плата вносится равными частями ежеквартально.
Из договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома от 23 октября 2009 года следует, что ФИО3 незавершенное строительством жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, продал истице ФИО1 (в том время ФИО6 ФИО7
Этот договор купли-продажи прошел государственную регистрацию и истице выдано 20 ноября 2009 года свидетельство о государственной регистрации ее права собственности на указанный незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности 18%.
Согласно заявления от 18 января 2010 года истица обратилась на имя Главы Администрации .... В этом заявлении она просит предоставить ей спорный земельный участок в аренду для продолжения строительства жилого дома, а имеющийся договор аренды, заключенный между Администрацией ... и ФИО3 она просит расторгнуть.
Из ответа заместителя Главы Администрации ... от 29 марта 2010 года видно, что в удовлетворении заявления истицы было отказано. Ей разъяснено, что в данной ситуации возможна лишь переуступка прав и обязанностей по ранее заключенному договору аренды. Для решения вопроса о расторжении названного выше договора аренды ей было предложено обратиться в суд.
Данный отказ Администрации ... в удовлетворении заявления истицы суд признает не правомерным.
Так ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Ответом Председателя комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации ... от 11 января 2010 года подтверждено, что ФИО3 в связи с продажей названного выше незавершенного строительством жилого дома обратился 15 декабря 2009 года в Администрацию ... с заявлением о расторжении указанного выше договора аренды земельного участка. Ему в этом было также отказано и предложено передать свои права и обязанности по договору аренды новому собственнику незавершенного строительством жилого дома.
Поскольку истица в настоящее время является собственником указанного выше незавершенного строительством жилого дома и владеет в силу закона земельным участком на тех же правах и на тех же условиях спорным земельным участком, на которых владел этим земельным участком ответчик ФИО3, то имеющийся договор аренды, заключенный между ним и Администрацией ... в этом случае нарушает право истицы на заключение с ней договора арены земельного участка.
Так как одной из сторон договора аренды земельного участка №1864-А от 28 октября 2008 года, а именно ответчиком ФИО3 нарушено основное его условие - строительство индивидуального жилого дома, то признать этот договор аренды действительным в настоящее время нельзя. Суд признает за истицей, как за заинтересованным лицом, в этой ситуации право требовать расторжения имеющегося по этому земельному участку действующего договора аренды, заключенного между ответчиками.
Согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, являются основанием для его изменения или расторжения.
Поскольку ответчик ФИО3 отказался от строительства жилого дома на спорном земельном участке и тем самым существенно нарушил условия заключения договора аренды земельного участка, названный договор аренды подлежит расторжению.
В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе прав собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане, имеющие в собственности и т.д. здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность или в аренду.
Истица требует предоставить ей спорный земельный участок в аренду путем заключения с ней нового договора аренды и не желает при этом принимать на себя обязательства и права прежнего собственника недвижимости, расположенной на спорном участке, по заключенному с ним договору аренды. Такое требование является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Договор аренды земельного участка, предоставляемого для строительства №1864-А от 28 октября 2008 года, заключенный между Администрацией ... (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) расторгнуть.
Обязать Администрацию ... предоставить ФИО1 для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений на праве аренды земельный участок, расположенный в ... по ... ..., кадастровый номер - 72:26:0306001:1066, площадью 750 кв. метров, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, путем заключения с ней договора аренды этого земельного участка.
Решение может быть обжаловано в ... суд в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 11 июля 2010 года.
Судья - ФИО4