дело № 2-746/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Яковлевский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Самыгиной С.Л.

при секретаре судебного заседания Ковалевич О.С.,

с участием представителей ОАО «Белгородпромстройбанк» по доверенностям от 18.04.2011 и 31.12.2010 Глотовой Т.В. и Лазоренко Н.В., представителя ответчика Гавуры М.М. по доверенности от 29.11.2010 Салаховой О.И.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОАО «Белгородпромстройбанк» к Гавуре М.М. об обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л :

30.06.2008 ОАО «Белгородпромстройбанк» (далее – Банк) заключил с ООО «Бизнес Строй Севрис» кредитный договор <номер> на предоставление кредита на сумму *** руб. сроком пользования до 6 месяцев для целей текущей деятельности.

В обеспечение исполнения обязательств по возврату кредита и всех предусмотренных договором платежей 30.07.2008 с Гавурой М.М. заключен договор об ипотеке, по условиям которого в залог переданы земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>. Залоговая стоимость недвижимости установлена сторонами в размере *** руб.

Обязательства по кредитному договору со стороны заемщика не исполнены.

Решением Свердловского районного суда от 09.02.2011 на ООО «Бизнес Строй Севрис» возложена обязанность выплатить в пользу Банка задолженность по кредиту в размере *** руб., судебные расходы – *** руб. (т.2 л.д.10-11).

Дело инициировано исковым заявлением Банка, представитель которого с учетом изменения исковых требований просил об обращении взыскания на предмет залога в сумме *** руб., установлении начальной продажной стоимости земельного участка и жилого дома в размере *** руб., о взыскании судебных расходов в – *** руб.

В судебном заседании представители истца Глотова Т.В. и Лазоренко Н.В. поддержали заявленные требования с учетом их изменения.

Ответчик Гавура М.М. в суд не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен в соответствии с требованиями ст.113,115 ГПК РФ посредством электронного сообщения и через своего представителя Салахову О.И., которая иск не признала.

Представитель третьего лица ООО «Бизнес Строй Сервис» – конкурсный управляющий Кротов В.Р. в суд не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

В силу ч.1,2 ст.335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо; залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

В соответствии с абз.2 ч.1 ст.348 ГК РФ залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Подписанный 30.07.2008 Договор об ипотеке заключен в соответствии с требованиями ст.334,336,339 ГК РФ (т.1 л.д.13-15). В Договоре указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом; имеется ссылка на то, что заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Сделка заключена в письменной форме, зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Со стороны Банка договор об ипотеке от 30.07.2008 подписан С.Н.А., действующей на основании зарегистрированной в реестре под №522 удостоверенной нотариусом доверенности от 30.01.2008.

В пп.1.2,1.3. Договора изложены все условия обеспечиваемого залогом кредитного договора (условия погашения кредита, выплаты процентов за пользование кредитом и ответственность за нарушение сроков выплат), по согласованию сторон залоговая стоимость предмета ипотеки установлена в размере *** руб.

Пунктом 1.5 Договора предусмотрено, что предмет ипотеки по настоящему договору обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, что согласуется с требованиями ст. 337 ГК РФ.

В соответствии с Договором основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является одноразовое нарушение заемщиком сроков платежа по одному из видов обязательств, вытекающих из кредитного договора и дополнительных соглашений к нему (п.2.4).

Несостоятельны доводы представителя ответчика Салаховой О.И. о ничтожности Договора об ипотеке в силу ст.446 ГПК РФ, поскольку при заключении сделки в нарушение перечисленных норм права залогодателем предоставлен, а залогодержателем принят в качестве предмета залога жилой дом, являющийся единственным жильем Гавуры М.М.

В соответствии с ч.1 ст.50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ч.2 ст.78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, принадлежащие на праве собственности залогодателю, и на них может быть обращено взыскание.

В силу п.2 ст.6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Согласно ст.79 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ГПК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.446 ГПК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Из содержания указанных норм следует, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Более того, из материалов дела (т.1 л.д.33) усматривается, представителем ответчика не оспорено, что Гавура М.М. на момент заключения договора об ипотеки 30.07.2008 и на момент рассмотрения дела в суде (с <дата>) зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес>, фактически пребывает в г.Москве.

Является несостоятельным и довод представителя ответчика о том, что Банком не соблюдена последовательность обращения взыскания на заложенное имущество, и сначала залогодержатель должен был поставить такого рода вопрос в отношении товаров в обороте, заложенных по договору о залоге <номер> от 30.06.2008, заключенного с ООО «БизнесСтройСервис».

В силу ст.329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, при этом является самостоятельным способом обеспечения исполнения обязательства. Оно может обеспечиваться как одним, так и несколькими способами, в том числе двумя договорами залога, которые по отношению друг к другу не носят взаимообусловливающего характера, могут быть применены одновременно.

Что касается вопроса о размере начальной продажной цены имущества на публичных торгах, то согласно п.4 ч.2 ст.54 Закона об ипотеке она определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

При заключении договора залога 30.07.2008 стороны пришли к соглашению, что залоговая стоимость предмета ипотеки составляет *** руб.

Согласно экспертному заключению ООО «Научно-производственное предприятие Контакт» №ЭК-11-3636 от 02.12.2011, рыночная стоимость заложенного имущества составляет *** руб., из которых: стоимость земельного участка – *** руб., стоимость жилого дома – *** руб.

На предложение суда принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге лица, участвующие в деле, ответили отказом.

Принимая во внимание, что залоговая стоимость имущества в договоре ипотеки существенно завышена, суд приходит к выводу о том, что начальная продажная цена подлежит установлению исходя из рыночной стоимости заложенного имущества, установленной в заключении эксперта и отражающей наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Заключение эксперта №ЭК-11-3636 от 02.12.2011 соответствует предъявляемым законом требованиям (ст.84-86 ГПК РФ). Оснований для признания проведенной экспертизы недопустимым доказательством по делу суду не представлено. Данное заключение эксперта является относимым доказательством, не вызывает у суда сомнений в его достоверности и подтверждает обстоятельства, на которые представители Банка ссылаются как на основание своих требований.

Доводы Салаховой О.И. в части несогласия с заключением экспертизы по существу сводятся к переоценке доказательств. Суду не представлено надлежащих документов, подтверждающих отличие рыночной цены от цены, установленной экспертизой. Даже заявляя ходатайство о проведении повторной экспертизы, представитель ответчика на протяжении судебного разбирательства настаивала только на определении начальной продажной цены имущества, исходя из его залоговой стоимости, определенной в договоре. При указанных обстоятельствах, а также ввиду отсутствия оснований для сомнений в правильности или обоснованности экспертного заключения судом было оказано в проведении повторной экспертизы. Приведенный Салаховой О.И. довод о том, что на странице 11 заключения эксперт указал неверный адрес нахождения имущества (в пос.Прохоровка, ул.Восточная, 33), не влечет недостоверность отчета эксперта. Ошибочное указание адреса носит признаки описки.

Ссылки представителя ответчика на необоснованное уменьшение стоимости объектов недвижимости в четыре раза, а также на служебную записку ведущего экономиста Ч.В.А. от 29.07.2008, в котором имеется вывод о соответствии цены недвижимости, предлагаемой Гавурой М.М. в обеспечение кредита – *** руб., рыночной неубедительны. При заключении договора об ипотеке залоговая стоимость имущества определялась по обоюдному согласию сторон, в настоящее время имеется спор. Утверждение Салаховой О.И. о возможном отказе Гавуры М.М. от намерения заключить договор залога при иной оценке имущества, носит предположительный характер, не имеет правового значения. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество предусмотрен перечисленными выше нормами права и предусматривает установление судом иной, чем в договоре стоимости такого имущества.

Не является юридически значимым обстоятельством и тот факт, что Банк при первоначальном рассмотрении дела соглашался с залоговой стоимостью имущества.

Довод представителя ответчика об ухудшении стоимости имущества по вине Банка, в собственности которого недвижимость находилась на протяжении полутора лет, не подтвержден доказательствами.

Суд приходит к выводу об установлении начальной продажной цены заложенных жилого дома и земельного участка в размере *** руб.

Оснований, предусмотренных ч.2 ст.348 ГК РФ, ст.54.1 Закона об ипотеке и препятствующих обращению взысканию на предмет ипотеки, судом не установлено: нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно – в сумме 16.487.409,95 руб., период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет около двух лет.

Представленные Банком доказательства являются относимыми, допустимыми, не вызывают у суда сомнения в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства, на которые заявитель ссылается как на основание своих требований.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных выше норм права, суд приходит к выводу о признании обоснованными заявленных требований.

В соответствии с положением ст.98 ГПК РФ в пользу Банка подлежат взысканию с ответчика понесенные им судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере *** руб. (платежное поручение №543 от 14.04.2010 – т.1 л.д.5).

Поскольку длительное неисполнение судебных решений признается нарушением п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод и ст. 1 Протокола к ней, ч.1 ст.36 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст.395 ГК РФ, суд считает необходимым установить двухмесячный срок исполнения решения суда, а также предусмотреть производство начисления и взыскания процентов в размере учетной ставки банковского процента на остаток суммы задолженности со дня предъявления исполнительного листа до дня исполнения решения суда. Ставка банковского процента на день вынесения решения суда – 8,25% годовых (указание ЦБ РФ 29.04.2011 №2618-У).

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ОАО «Белгородпромстройбанк» к Гавуре М.М. об обращении взыскания на заложенное имущество – признать обоснованными.

Обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом общей площадью *** кв.м с кадастровым (или условным) номером <номер>; земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером <номер>, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие Гавуре Михаилу Михайловичу, родившемуся <дата> в <адрес>.

Установить начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка в размере *** руб.

Обязать Гавуру М.М. выплатить в пользу ОАО «Белгородпромстройбанк» судебные расходы в сумме *** руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей кассационной жалобы через Яковлевский районный суд Белгородской области.

При неисполнении решения суда в течение двух месяцев со дня предъявления исполнительных документов на исполнение производить начисление и взыскание процентов в размере 8,25% годовых на остаток суммы задолженности.

Судья