Р Е Ш Е Н И Е Дело № 2-183-2011
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Строитель 12 апреля 2011 года
Яковлевский районный суд Белгородской области в составе: председательствующего судьи Чавкина А.А., при секретаре судебного заседания Ковалевич О.С., с участием истца Лариной П.Г., представителя истца Крюкова А.Ф., ответчика Колесниковой Л.В., представителя ответчика Мирошниченко Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лариной П.Г. к Колесниковой Л.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительной ничтожной сделки, прекращении регистрационной записи, признании права собственности за истицей на квартиру, взыскании в доход Российской Федерации полученного по сделке,
У С Т А Н О В И Л :
Ларина Павлина Григорьевна на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от <Дата>, выданного нотариусом Яковлевского нотариального округа Пузановой Л.Н., договора на передачу и продажу квартир(домов) в собственность граждан в Яковлевском районе от <Дата>, Свидетельства о государственной регистрации права <Номер>, на праве собственности, имела двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <Адрес>.
<Дата> между Лариной Павлиной Григорьевной и Колесниковой Людмилой Владимировной заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу <Адрес>.
В договоре купли-продажи цена продаваемой двухкомнатной квартиры составила 400000 рублей, с указанием, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
<Дата> указанные стороны подписали передаточный акт, по которому покупатель принял указанное имущество в том состоянии, в котором оно есть на день подписания.
<Дата>, на основании договора купли-продажи от <Дата>, Колесникова Л.В. получила свидетельство о государственной регистрации права на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <Адрес>.
Сделка совершена с нарушением требований действующего законодательства: фиктивно, без достижения сторонами тех юридических последствий, которые предусмотрены договором купли-продажи, при отсутствии документальных данных об уплате покупателем продавцу покупной цены квартиры, скрыт факт и не отражена в договоре договоренность между сторонами о продолжении проживания Лариной в квартире пожизненно.
В результате сделки, совершенной с нарушением требований действующего законодательства, истица Ларина П.Г. юридически лишена жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности, денежных средств за данное жилое помещение по сделке.
Дело инициировано иском Лариной П.Г. к Колесниковой Л.В. о признании недействительным, ничтожным договор купли-продажи от <Дата>, применении последствий недействительной ничтожной сделки, прекращении регистрационной записи права собственности за Колесниковой Л.В. на квартиру, о признании права собственности на квартиру за Лариной П.Г., взыскании с Лариной П.Г. в доход Российской Федерации 50000 рублей, полученных по сделке( л.д.2-4).
<Дата> истица Ларина П.Г. изменила исковые требования в части оснований исковых требований-обстоятельств, обосновывающих исковые требования( л.д.42-45).
В обосновании иска сослалась на то, что до заключения договора купли-продажи квартиры с ответчиком было достигнуто соглашение о цене продаваемой квартиры-550000 рублей. Данную сумму Колесникова обязалась выплатить в рассрочку на протяжении 3-х лет. Однако, используя доверительные отношения, некомпетентность Лариной в юридических вопросах, цена квартиры в договоре была указана 400000 рублей, а также указано, что расчет произведен полностью до подписания договора купли-продажи. Колесникова Л.В. только частично уплатила обговоренную сумму, а именно заплатила 50000 рублей, оставшуюся сумму не выплатила до настоящего времени. Сделку вынуждена была совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств - болезни дочери и производства ей операции, вынужденных затрат на ее лечение. Другого жилья не имеет. Исковые требования основаны на нормах права, предусмотренных ст.ст.166, 167, 179 ГК РФ.
В письменных возражениях на измененные исковые требования ответчик Колесникова Л.В. сослалась на то, что при заключении договора купли-продажи была обговорена цена квартиры-400000 рублей. Цена квартиры обговаривалась ниже рыночной, с тем расчетом, что Ларина П.Г. будет проживать в квартире пожизненно. Ларина П.Г. не просили денежные средства на лечение своей дочери <ФИО>4 Условия договора, в соответствии со ст.421 ГК РФ, были обговорены по усмотрению сторон, по свободному волеизъявлению, без какого-либо давления. Денежные средства по договору купли-продажи были переданы в полном объеме Лариной П.Г. Исковые требования не подлежат удовлетворению полностью.
В судебном заседании Ларина П.Г., ее представитель Крюков А.Ф. поддержали исковые требования и пояснили те же обстоятельства, которые указаны в измененном исковом заявлении. Кроме того Ларина П.Г. пояснила, что по договору купли-продажи от <Дата> цена квартиры определялась в 550000 рублей, а не 400000 рублей, она получила по сделке только 50000 рублей, иной суммы не получала. Расписки о получении денежной суммы не составлялись. Колесникова Л.В. неоднократно обещала вернуть оставшуюся сумму, но не возвратила до настоящего времени. С 2007 года по 2011 год продолжает проживать в спорной квартире, оплачивает самостоятельно коммунальные услуги.
В судебном заседании ответчик Колесникова Л.В. не признала исковые требования и пояснила, что в договоре купли-продажи от <Дата> проставлена обговоренная с Лариной П.Г. цена квартиры - 400000 рублей. Данная сумма была в полном объеме выплачена Лариной П.Г. Расписки о получении денежной суммы не составлялись. На оплату коммунальных услуг по спорной квартире Колесниковой Л.В. передавалось Лариной П.Г. ежемесячно по 1000 рублей.
В судебном заседании представитель ответчика по ордеру Мирошниченко Е.А. пояснила, что ее объяснения аналогичны обстоятельствам, изложенным в возражениях на исковые требования. Все условия договора купли-продажи ответчик Колесникова Л.В. выполнила, выплатила Лариной П.Г. за квартиру 400000 рублей. В договоре купли-продажи имеется запись, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
В судебное заседание представитель третьего лица от Управления Росреестра по Белгородской области, Яковлевский отдел не явились, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом уведомлен. В письменном заявлении просили дело рассмотреть без их участия.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения, показания свидетелей, исследовав доказательства по делу, суд частично удовлетворяет исковые требования Лариной П.Г.
Принадлежность Лариной П.Г. до заключения сделки спорной квартиры подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону(л.д.5), свидетельством о государственной регистрации права( л.д.6).
Факт заключения договора купли-продажи и передаточного акта двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу <Адрес>, подтвержден документально договором купли-продажи от <Дата>(л.д.10), передаточным актом( л.д.23).
В соответствии с условиями договора купли-продажи: продавец продает, а покупатель приобретает в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <Адрес>. Цена продаваемой квартиры по договоренности сторон составляет 400000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Квартира считается переданной продавцом покупателю с момента подписания передаточного акта. На момент подписания настоящего договора в указанной квартире зарегистрирована и проживает Ларина Павлина Григорьевна. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной государственной службы по <Адрес>, которая может быть произведена только после полной оплаты покупателем стоимости двухкомнатной квартиры и ее передачи, произведенной в соответствии с п.5 настоящего договора.
Колесникова Л.В., после заключения договора купли-продажи, зарегистрировала право собственности на указанную квартиру за собой, о чем свидетельствуют : выписка из ЕГРП от <Дата>( л.д.11), свидетельство о государственной регистрации права от <Дата>( л.д.24).
При конкретных обстоятельствах дела имеются предусмотренные ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
На основании ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество - квартиру.
При конкретных обстоятельствах дела, переход права собственности на недвижимость-квартиру по договору купли-продажи к покупателю, фактически не произошел.
Стороны сделки скрыли факт и не отразили в договоре договоренность между сторонами о продолжение проживания Лариной в квартире пожизненно.
Факт продолжения проживания истицы Лариной П.Г. в двухкомнатной квартире, с момента заключения сделки(2007 год) по настоящее время(2011год), ни кем не оспаривается и подтверждается:
-справкой »Управляющей компания Жилищник-3» от <Дата>, согласно которой Ларина П.Г. проживает по адресу <Адрес>( л.д.12);
-данными о регистрации Лариной П.Г. по адресу <Адрес>, отраженными в паспорте на имя истицы( л.д.14);
Ларина П.Г., с момента заключения сделки по настоящее время, продолжает оплачивать коммунальные услуги за указанную квартиру(л.д.101-200);
Наряду с тем, в силу ст.ст.292, 558 ГК РФ при совершении сделки купли-продажи за истицей не сохранялось предусмотренное законом право на постоянное, пожизненное пользование жилым помещением.
На основании ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имуществу.
В договоре купли-продажи от <Дата> указана цена продаваемой квартиры 400000 рублей.
В судебном заседании истица Ларина П.Г. пояснила, что действительно договор купли-продажи она подписала, однако считала, что в договоре проставлена цена квартиры 550000 рублей, которая будет выплачиваться с рассрочкой три года. Имеет образование 3 класса. Договор ей при подписании не зачитывали, экземпляр договора ей не вручили. Договор купли-продажи получила в регистрационной службе только в 2011 года, тогда же и узнала, что в договоре проставлена цена квартиры 400000 рублей, вместо 550000 рублей.
Указанные доводы стороной ответчика не опровергнуты, отсутствует подпись Лариной П.Г. на лицевой стороне договора купли-продажи, где указана цена квартиры, отсутствует запись о том, что договор прочитан сторонами, отсутствует расписка Лариной П.Г. о получении денежных средств за квартиру от покупателя.
При изложенных обстоятельствах суд считает, что между сторонами отсутствует обоюдная договоренность о цене продаваемой квартиры, удостоверенная и подтвержденная сторонами в надлежащей форме.
В пункте 4 договора купли-продажи от <Дата> указано дословно: » Цена продаваемой квартиры по договоренности сторон составляет 400000(четыреста тысяч) рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора».
В пункте 8 договора купли-продажи от <Дата> указано дословно: « « Покупатель» приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области, которая может быть произведена только после полной оплаты « Покупателем» стоимости двухкомнатной квартиры и ее передачи в соответствии с п.5 настоящего договора».
Таким образом, п.8 договора противоречит п.4 договора в части оплаты стоимости квартиры.
В договоре купли-продажи закрепляются сторонами определенные действия сторон.
Так как в договоре купли-продажи указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, то соответственно должен быть документ, который подтверждал бы действия сторон, совершенных до подписания договора. Действия сторон по заключению договора купли-продажи и передачи денежных средств осуществлены в разный временной период.
То есть исполнение финансовых обязательств по договору купли-продажи должно быть зафиксировано документально в простой письменной форме, как это предписано законодательством. Документ, подтверждающий исполнение покупателем своих финансовых обязательств, до заключения договора купли-продажи, это расписка, которую пишет продавец, получив деньги.
При этом, вышеуказанные условия сделки и их выполнение должно подтверждаться определенными средствами доказывания и не могут подтверждаться никакими другими доказательствами( ст.60 ГПК РФ).
Доказательства действий сторон, в частности совершения расчета между сторонами до подписания договора, отсутствуют.
Не имеется документа, подтверждающего юридический факт, расписки продавца-Лариной П.Г. о получении денежной суммы за квартиру, не имеется расписки покупателя –Колесниковой Л.В. о передаче денежной суммы за квартиру. Наряду с тем, произведенные расчеты - неотъемлемая и обязательная часть сделки, без отдельного подтверждения которой договор купли-продажи является « протоколом намерений». Данная расписка необходима и при регистрации перехода права собственности на квартиру, т.к. согласно п.8 договора купли-продажи, регистрация может быть произведена только после полной оплаты покупателем стоимости двухкомнатной квартиры.
В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, то есть необходим дополнительный документ, свидетельствующий, что покупатель исполнил указанное в договоре обязательство оплатить приобретенную квартиру.
Стороной ответчика в качестве доказательства полной оплаты стоимости квартиры представлены показания свидетелей <ФИО>1, <ФИО>2, <ФИО>3
Свидетель <ФИО>1 показал, что оплата за двухкомнатную квартиру истице Лариной П.Г. полностью произведена. Истице выплачено 400000 рублей. 290000 рублей были семейные накопления Колесниковых, 60000 рублей дала на приобретение квартиры его мать –Колесникова Т.М., 50000 рублей он занимал у <ФИО>3 При передаче денег Лариной П.Г. расписка не составлялась.
Свидетель <ФИО>2 показала, что она действительно занимала своему сыну-<ФИО>1 60000 рублей на приобретение квартиры. При передаче денег <ФИО>1 расписка не составлялась.
Свидетель <ФИО>3 показал, что он действительно занимал <ФИО>1 50000 рублей на приобретение квартиры. При передаче денег <ФИО>1 расписка не составлялась.
Сторона истца в качестве доказательства частичной оплаты стоимости квартиры предоставлены показания свидетелей <ФИО>4, <ФИО>5, <ФИО>6
Свидетель <ФИО>4 показала, что она является дочерью Лариной П.Г. В 2007 году ей сделали сложную операцию. Со слов Лариной свидетель знает, что Ларина продала квартиру за 550000 рублей Колесниковой Л.В., но получила за квартиру только 50000 рублей. Данную сумму Ларина передала Гайворонской
Свидетель <ФИО>5 показал, что Ларина продала квартиру за 550000 рублей Колесниковой Л.В., но получила за квартиру только 50000 рублей. Данные обстоятельства знает со слов Лариной.
Свидетель <ФИО>6 показала, что Ларина продала квартиру за 550000 рублей Колесниковой Л.В., но получила за квартиру только 50000 рублей. Данные обстоятельства знает со слов Лариной.
Признания фактов полной оплаты стоимости квартиры или частичной оплаты стоимости квартиры на основании показаний как свидетелей со стороны ответчика, так и свидетелей со стороны истца, не может быть признаны законными, т.к. отсутствует условие допустимости доказательств.
Подтверждение исполнения сделки должно быть в простой письменной форме. Причем, согласно кодексу, неисполнение требований в письменной форме приводит к тому, что показания свидетелей не рассматриваются как допустимые доказательства.
Обязательство покупателя по передаче денег продавцу по договору купли-продажи квартиры является существенным, а нарушение существенных условий договора, приводит к его недействительности.
Не составлены расписки, при обстоятельствах, когда сторона ответчика утверждает о цене квартиры в 400000 рублей, когда сторона истца утверждает о цене квартиры в 550000 рублей, что свидетельствует об отсутствии между сторонами обоюдной договоренности о цене продаваемой квартиры и добросовестности покупателя квартиры.
На основании ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.
На основании ст.167 ч.2 ГК РФ каждая из сторон данной сделки обязана возвратить другой все полученное по сделке, а именно, Ларина Павлина Григорьевна обязана возвратить Колесниковой Людмиле Владимировне 50000 рублей, полученные по сделке, Колесникова Людмила Владимировна обязана возвратить Лариной Павлине Григорьевне двухкомнатную квартиру, общей площадью 50,5 кв.м., расположенную по адресу <Адрес>, полученную по сделке.
В связи с тем, что договор купли-продажи от <Дата> судом признан недействительным, подлежит прекращению регистрационная запись <Номер> от <Дата> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Яковлевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о праве собственности Колесниковой Людмилы Владимировны на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <Адрес>.
Для восстановления нарушенного права истицы Лариной П.Г., последующей государственной регистрации права собственности за истицей, суд признает право собственности за Лариной Павлиной Григорьевной на двухкомнатную квартиру, общей площадью 50,5 кв.м., расположенную по адресу <Адрес>.
Исковые требования Лариной П.Г. в части взыскания с Лариной П.Г. в доход Российской Федерации 50000 рублей, полученные по сделке с Колесниковой Л.В., удовлетворению не подлежат.
Суд считает, что при конкретных обстоятельствах дела отсутствуют законные основания для признания сделки, совершенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась( кабальная сделка), что не влечет взыскание с истицы в доход Российской Федерации все полученное при сделке. Разница между стоимостью квартиры в 400000 рублей( со слов Колесниковой Л.В.) и 550000 рублей( со слов Лариной П.Г.) не высокая, что не подтверждает основания совершения кабальной сделки. Тяжелые обстоятельства имели место быть не в отношении истицы Лариной П.Г., а имели место быть в отношении ее дочери <ФИО>4
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Истицей Лариной П.Г., ее представителем Крюковым А.Ф. доказаны обстоятельства, на которые они ссылались как на основания своих исковых требований, в удовлетворенной судом части.
Оценив представленные истицей доказательства, суд считает их относимыми, допустимыми, достоверными, а в совокупности достаточными, дающими суду основания для удовлетворения исковых требований Лариной П.Г. в указанной судом части.
Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
При рассмотрении настоящего гражданского дела представителем истицы Крюковым А.Ф. изготовлено измененное исковое заявление, он принимал участие при подготовках дела к судебному разбирательству, участвовал в судебных заседаниях, истребовал и предоставлял доказательства.
За указанные услуги истицей Лариным П.Г. представителю Крюкову А.Ф. оплачено 6000 рублей, что подтверждается квитанциями ( л.д.93-94).
Учитывая характер спора, количество времени потраченного представителем истицы на ведение дела, суд находит, что размер расходов, понесенных истицей на оплату услуг представителя, подлежит взысканию с ответчика Колесниковой Л.В. в размере 6000 рублей, что соответствует требованиям разумности и справедливости, характеру и объему выполненной представителем истицы работы.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с Колесниковой Л.В. в доход местного бюджета МР» Яковлевский район» подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 600 рублей.
С целью обеспечения прав истицы на своевременное рассмотрение дела, что включает в себя и исполнение принятого судом решения, суд считает необходимым указать в решении, что при неисполнении решения суда в двухмесячный срок с момента предъявления исполнительного листа взыскателем для исполнения, в соответствии с положениями ст.395 ГК РФ, с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного суда РФ № 13 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 14 от 08.10.1998 г. «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 34, Пленума ВАС РФ N 15 от 04.12.2000), на сумму денежных средств подлежат уплате проценты. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Лариной П.Г. к Колесниковой Л.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительной ничтожной сделки, прекращении регистрационной записи, признании права собственности за истицей на квартиру, взыскании в доход Российской Федерации полученного по сделке, удовлетворить частично.
Признать недействительным, ничтожным договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенный по адресу <Адрес>, заключенный между Лариной Павлиной Григорьевной и Колесниковой Людмилой Владимировной от <Дата>.
Применить последствия недействительной, ничтожной сделки, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке :
- Ларина Павлина Григорьевна обязана возвратить Колесниковой Людмиле Владимировне 50000 рублей, полученные по сделке;
-Колесникова Людмила Владимировна обязана возвратить Лариной Павлине Григорьевне двухкомнатную квартиру, общей площадью 50,5 кв.м., жилой площадью 48,9 кв.м., расположенную по адресу <Адрес>, полученную по сделке.
Прекратить регистрационную запись <Номер> от <Дата> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Яковлевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о праве собственности Колесниковой Людмилы Владимировны на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <Адрес>.
Признать право собственности за Лариной Павлиной Григорьевной на двухкомнатную квартиру, общей площадью 50,5 кв.м., жилой площадью 48,9 кв.м., расположенную по адресу <Адрес>.
Взыскать с Колесниковой Людмилы Владимировны в пользу Лариной Павлины Григорьевны судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 6000 рублей.
Взыскать с Колесниковой Людмилы Владимировны в доход местного бюджета МР» Яковлевский район» государственную пошлину в сумме 600 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований Лариной П.Г. к Колесниковой Л.В., в части взыскания с Лариной П.Г. в доход Российской Федерации 50000 рублей, полученные по сделке с Колесниковой Л.В., отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей кассационной жалобы через Яковлевский районный суд.
Судья :