Дело № 2-28-11Р Е Ш Е Н И ЕИ м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и
19 января 2011 года ст. Высокая Гора
Высокогорский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Рассохина А.И., с участием представителя истца по доверенности Тубальцева П.В., при секретаре Дербеневой Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Залляловой А.Р. кОбществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», Некоммерческой организации «<данные изъяты>» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме,
УСТАНОВИЛ:
Залялова А.Р. обратилась в суд с иском к ООО «<данные изъяты>» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме, в обоснование указав следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и Истцом был заключен предварительный договор №, в соответствии с которым Истец принимает участие в строительстве жилого дома по <адрес> Высокогорского муниципального района Республики Татарстан путем финансирования, а ООО «<данные изъяты>» передает в собственность Истцу после ввода дома в эксплуатацию двухкомнатную <адрес> общей проектной площадью 51,79 кв.м., расположенную на 3 этаже в 6 подъезде указанного дома.
Истец свои обязательства по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ исполнил надлежащим образом, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру на общую сумму 1 505 655 рублей, в полном соответствии с п. 4, 5, 6 вышеуказанного предварительного договора и заключенных во его исполнение договоров займа.
Основной договор купли-продажи должен был быть заключен в соответствии с разделом 14 предварительного договора в срок до IV квартала 2009 года после окончания строительства. Между тем, до настоящего времени строительство не завершено, основной договор не заключен.
Фактически Истец является инвестором строительства, поскольку переданные им Ответчику денежные средства являются целевыми средствами инвестирования. Соответственно, права Истца подлежат судебной защите как права инвестора, осуществляющего инвестирование в форме капитальных вложений.
На настоящий момент Ответчиком грубо нарушаются сроки окончания строительства указанного жилого дома, ввода его в эксплуатацию и передачи квартиры Истцу: с момента окончания ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени прошло уже восемь месяцев. Истец неоднократно обращался к Ответчику с требованиями завершить строительство и передать мне квартиру. Однако, Ответчик игнорирует указанные требования.
Поскольку Ответчик затягивает процесс завершения строительства, получения разрешения на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию и передачи квартиры, у Истца имеются серьезные опасения за судьбу своей доли в незавершенном строительством объекте, в строительство которого он вложил свои денежные средства.
На основании всего вышеизложенного истец просит признать за ним право собственности на долю в праве собственности на незавершенный строительством жилой дом по <адрес> Высокогорского муниципального района Республики Татарстан, соответствующую двухкомнатной <адрес> общей проектной площадью 51,79 кв.м., расположенной на 3 этаже в 6 подъезде указанного дома.
Истец Залялова А.Р. в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.
Представитель истца Тубальцев П.В., действующий по доверенности исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.
В ходе подготовки дела к рассмотрению, по ходатайству истца и с учетом характера спорных правоотношений, к участию в деле в качестве соответчика судом было привлечено ООО «<данные изъяты>», поскольку ответчик первоначально осуществлял строительство вышеуказанного объекта по условиям заключенного между ними инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. При этом спорная квартира в соответствии с Реестром распределения квартир от ДД.ММ.ГГГГ относилась к ведению ответчика.
Кроме того, к участию в деле в качестве соответчиков судом привлечены ООО «<данные изъяты>», НО «<данные изъяты>».
Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о невозможности явки в суд по уважительной причине не сообщил.
Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>», в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о невозможности явки в суд по уважительной причине не сообщил.
Представитель ответчика ООО<данные изъяты>», в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о невозможности явки в суд по уважительной причине не сообщил.
Представитель ответчика НО «<данные изъяты>», в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о невозможности явки в суд по уважительной причине не сообщил.
В представленном в ходе подготовки письменном отзыве ответчик ООО «<данные изъяты>» указал, что исковые требования истца Заляловой А.Р. не признает, отметив, что взаимоотношения между ООО «<данные изъяты>», Заказчиком-Застройщиком строительства жилого дома по <адрес>, и ООО «<данные изъяты>», Генподрядчиком и Инвестором строительства этого жилого дома, до ДД.ММ.ГГГГ строились на основании Договора на строительство жилого дома по адресу: <адрес> на условиях генерального подряда от ДД.ММ.ГГГГ и сопутствующего ему Инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГСогласно условий Договора на строительство жилого дома по адресу: <адрес> на условиях генерального подряда от ДД.ММ.ГГГГ и сопутствующего ему Инвестиционного договора № ООО «<данные изъяты>» стал главным Инвестором коммерческого строительства жилого дома, принимая на себя обязательство за свой счет и своими силами (и/или с привлечением субподрядчиков) «выполнить все работы по возведению объекта в объемах и в сроки, установленные договором, в соответствии состроительными нормами и правилами». Принимая на себяобязательство «построить за свой счет», ООО «<данные изъяты>» гарантировал наличие у него собственных финансовых возможностей для окончания строительства жилого дома. О привлечении со стороны ООО «<данные изъяты>» дольщиков, инвесторов, заемных средств для строительства дома не могло быть и речи, иначе договор с ООО «<данные изъяты>» как с главным Инвестором строительства, просто и не был бы подписан. Поэтому в Инвестиционный договор с ООО «<данные изъяты>» не было включено условие, разрешающее ему как Инвестору уступать свои права третьим лицам. На протяжении всего действия заключенных с ООО «<данные изъяты>» договоров, так и при их расторжении, мы не были даже оповещены о заключенных ООО «<данные изъяты>» предварительных договорах купли-продажи квартир и понятия не имели о том, что ООО «<данные изъяты>» строит дом не на собственные, а на привлеченные денежные средства.То есть, Договор генподряда обязывал ООО «<данные изъяты>» строить объект за свой счет, а Инвестиционный договор изначально не содержал условия, разрешающие Инвестору уступать свои права третьим лицам. Ввиду того, что Генподрядчик-Инвестор строительства жилого дома (ООО «<данные изъяты>») прекратил финансирование строительства и
полностью остановил строительные работы на объекте с марта 2008года, что подтверждается Письмом ИГСН РТ, Письмом авторского надзора
проектного института и данными журнала производства работ, объясняя
замораживание строительства поиском финансовых средств для
продолжения строительства, то ДД.ММ.ГГГГ с формулировкой «в связи с длительной остановкой строительства жилого дома по причине отсутствия финансовых средств с учетом кризисных явлений» Договор на строительство жилого дома по адресу: <адрес> договор были расторгнуты по соглашению сторон. Условие оплаты за выполненные работы квартирами в строящемся доме на условиях инвестирования стоимости выполненных/принятых работ в строительство квартир вышеуказанными соглашениями сторон было отменено.В сложившейся ситуации достроить дом было невозможно без привлечения к строительству дома нового Инвестора либо Покупателя объекта незавершенного строительства, поиски которых Заказчик-Застройщик начал вести с февраля 2009 года, о чем ООО «<данные изъяты>» знал и одобрял, понимая что только таким образом могут появиться финансовые средства для расчета с ним за выполненные к моменту расторжения договоров строительные работы. В результате долгих поисков объект незавершенного строительства был продан в мае ввиду наличия Соглашения о расторжении Инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ и отсутствия арестов, обременении объекта в тот период добросовестному Покупателю - ООО «<данные изъяты>», который и является в настоящий момент собственником незавершенки и достраивает жилой дом по государственной программе для ветеранов ВОВ.Что касается договоров, заключенных ООО «<данные изъяты>» с гражданами, то Инвесторами строительства, на что идет ссылка в Исковом заявлении, они не являются, поскольку переданные им ООО «<данные изъяты>» денежные средства не являются целевыми средствами инвестирования - уступка права Инвестора третьим лицам не оформлялась, кроме того такая уступка была бы и невозможна в силу указанного ранее отсутствия в Инвестиционном договоре с самим ООО «<данные изъяты>» условия, разрешающего ему как Инвестору уступать свои права третьим лицам, а были заключены предварительный договор и договор займа.Закон № «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» в данном случае не применим.
Предварительный договор.Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества - в данном случае квартиры - на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок заключения основного договора. В силу ст.554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор незаключенным.Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь, до момента предоставления данных технической инвентаризации БТИ и госрегистрации объекта недвижимости, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.Получение денег по предварительному договору запрещено законодательством, равно как и взаимозачеты по другим договорам (займ). Предварительный договор может лишь гарантировать заключение в будущем основного договора на раз согласованных условиях.
Договор займа.Права участников строительства на основе договоров займа в значительной степени отличаются от прав инвестора или соинвестора. Если вы дали «в долг», то Вам вернут деньги, но не квартиру. Даже если в договоре прописана возможность получения Вами жилплощади, требовать Вы сможете только возвращения денежных средств.А в случае заключенных ООО «<данные изъяты>» с гражданами договор займа даже и не прописано целевое назначение займа - на строительство конкретного жилого дома, вообще не прописано назначение. Он просто дал «в долг» предприятию на альтруистических началах - беспроцентно. И его деньги могли быть потрачены на что угодно по усмотрению этого предприятия. Утверждать же, что они были вложены в строительство дома нет возможности, это только домысел. Также не прописана возможность получения жилплощади, но даже если бы и было прописано, это бы шло в разрез с требованиями действующего законодательства РФ и соответствующее условие договора было бы недействительным. В договоре займа прописана обязанность вернуть сумму займа и вернуть ее не позже конца ДД.ММ.ГГГГ.
Уступка права требования.Уступать можно лишь реально существующее право требования, в противном случае уступка права признана законодателем недействительной. Договоры, подписанные ООО «<данные изъяты>» с гражданами, которые в свою очередь уступали свое право требования другим лицам, позволяют требовать лишь возврата денежных средств, переданных ООО «<данные изъяты>» по договорам займа. Теоретически можно было бы требовать еще заключения основного договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, однако ООО «<данные изъяты>» не является собственником ни самого строящегося дома, ни квартир в них, поэтому не сможет заключать с гражданами договоры купли-продажи. И уже изначально, ООО «<данные изъяты>» не мог обещать людям заключение основных договоров на основе предварительных договоров по трем причинам:Фактически у него не было права так или иначе уступать права Инвестора третьим лицам, строительство дома могло осуществляться им лишь за свой собственный счет на основании условий заключенных с Заказчиком-Застройщиком строительства дома договоровООО «<данные изъяты>» с марта 2008 года сам остановил строительство дома и заморозил стройку, с этого момента строительство дома им, как Инвестором дома, более не финансировалось расторжение Договора на строительство жилого дома на условиях генерального подряда и Инвестиционного договора с отменой условия оплаты за выполненные работы квартирами в строящемся доме с подписанием надлежащих двусторонних соглашений.Поэтому обязанностью ООО «<данные изъяты>» было уведомление граждан и расторжение заключенных им договоров по крайней мере до момента подписания им Соглашений о расторжении Договора на строительство жилого дома по адресу: с.<адрес> на условиях генерального подряда и Инвестиционного договора. С учетом вышеизложенного,считаем, что признание права собственности на долю в незавершенномстроительством объекте в данном случае невозможно.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Изучив характер возникших правоотношений между сторонами по делу, принимая во внимание положения Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №7 от 29 сентября 1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» о том, что в случае возникновения между гражданами и хозяйствующими организациями отношений по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину квартиры, к указанным правоотношениям применяется Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», суд приходит к выводу о том, что при разрешении данного спора подлежат применению как нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, так и нормы законодательства о защите прав потребителей, регулирующие указанные отношения.
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации - «право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».
Одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации является договор или иная сделка.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации - «право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом».
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации -«обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации -«имущество, находящееся в долевой собственности может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе требовать в судебном порядке выдела в натуре своей доли из общего имущества».
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и Истцом был заключен предварительный договор №, купли-продажи, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры условный № на третьем этаже в шестом подъезде в жилом доме, расположенном: с. <адрес> Высокогорского района РТ. (л.д. 6-7)
Согласно п.п.4,5 Договора стоимость квартиры является фиксированной и определяется в размере 1505655 рублей.
Стороны обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Свои обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнил в полном объеме, что подтверждается договорами займа и квитанциями к приходным кассовым ордерам. (л.д. 8-9).
До настоящего времени ответчик ООО «<данные изъяты>» свои обязательства, вытекающие из предварительного договора, не выполнил, квартиру истцу в предусмотренные договором сроки не передал, таким образом, нарушил условия договора.
При таких обстоятельствах, требования истца о признании за ним права собственности на объект незавершенный строительством - квартиру, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст.56 ч.1 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ответчик ООО «<данные изъяты>» каких-либо доказательств надлежащего исполнения предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, возврата полученных в счет исполнения заключенного договора денежных сумм, суду не представил.
В тоже время соответчики ООО «<данные изъяты>», НО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>» по настоящему гражданскому делу не лишены возможности урегулирования отношений между собой с учетом факта признания права собственности на часть незавершенного строительного объекта за истцом.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, освобождаются истцы, по искам, связанным с нарушением прав потребителей.
На основании части 1 статьи 98, части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15728,275 (пятнадцать тысяч семьсот двадцать восемь двести семьдесят пять) рублей.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Залляловой А.Р. кОбществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», Некоммерческой организации «<данные изъяты>» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме- удовлетворить.
Признать за Залляловой А.Р., право собственности на долю в незавершенном строительством объекте- на двухкомнатную квартиру № на третьем этаже в шестом подъезде в незавершенном строительством доме, расположенном по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский район, <адрес>.
С ООО «<данные изъяты>» взыскать госпошлину в сумме 15728,275 (пятнадцать тысяч семьсот двадцать восемь двести семьдесят пять) рублей в доход государства.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 суток со дня составления судом мотивированного решения в Верховный Суд Республики Татарстан через данный районный суд.
Судья: Рассохин А.И.