О признании недействительным договора купли-продажи квартиры

Именем Российской Федерации

Вышневолоцкий городской суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Кяппиева Д.Л.,

при секретаре Крылове А.М.,

с участием представителей истца Горлиной О.Э., Ефимова М.Н.,

ответчика Тарасовой В.И.,

соответчика Лихарева И.А.,

представителя соответчиков Лихарева И.А. и Лихарева Р.И., адвоката Шпаковой Т.В.,

третьего лица Жовно М.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Вышнем Волочке Тверской области 05 августа 2010 года гражданское дело по иску

Кузьмина В.А. к Тарасовой В.И., Тарасову О.Б., Лихареву И.А. и Лихареву Р.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и признании права собственности на квартиру,

установил:

Кузьмин В.А. обратился в суд с иском к Тарасовой В.И. и Тарасову О.Б., в котором просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный Дата обезличена.2006 года между Тарасовой В.И., Тарасовым О.Б. и Лихачевым И.А., Лихачевым Р.И., недействительным, а также признать за истцом право собственности на указанную квартиру.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что в 2005 году к истцу обратилась Жовно М.Б. по вопросу оформления наследственных прав на спорную квартиру, которую она в последующем желала продать. Истец решил приобрести спорную квартиру в собственность, стороны пришли к соглашению о приобретении истцом квартиры за 100000 рублей. Истец передал деньги Жовно М.Б., о получении которых Жовно написала расписки от Дата обезличена.2005 года и Дата обезличена.2005 года. В ... 2005 года к истцу обратились Тарасовы В.И. и О.Б. по вопросу получения денежных средств по имеющемуся у них жилищному сертификату, намерения покупать спорную квартиру у них не было. Тарасовы В.И. и О.Б. договорились с истцом об оформлении сделки купли-продажи, в результате чего через банк ими были получены денежные средства. Продавцом по сделке выступала Жовно М.Б. как собственник спорной квартиры. После совершения сделки истец передал полученные через банк деньги в сумме 150000 рублей Тарасовой В.И. и Тарасову О.Б., которые написали расписки в получении денег и оформили доверенность на распоряжение спорной квартирой на имя ФИО1 и ФИО2, являющимися сотрудниками агентства недвижимости, принадлежащего истцу. Тарасовы являлись формальными собственниками. Истец в 2006 году был осужден и не мог оформить за собой право собственности на квартиру. В 2009 году истец узнал, что спорная квартира продана Тарасовой В.И. и Тарасову О.Б. третьи лицам без его согласия. Тарасовы не имели право отчуждать спорную квартиру, поскольку, совершил фиктивную сделку, не оплатили покупку спорной квартиры. Спорная сделка не несет каких-либо последствий, так как квартира была передана безвозмездно, однако в договоре указано, что покупатель заплатил 800000 рублей.

Истец просит признать договор купли-продажи квартиры от Дата обезличена.2006 года недействительным (ничтожным) по ст.168 Гражданского кодекса РФ как несоответствующую требованиям закона.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены Лихарев И.А. и Лихарев Р.И.

Истец в судебное заседание не явился, отбывает наказание в ..., его интересы по доверенности представляют Горлина О.Э. и Ефимов М.Н.

Представитель истца Горлина О.Э., действующая в пределах полномочий, предоставленных доверенностью от Дата обезличена.2010 года, и представитель истца Ефимов М.Н., действующий в пределах полномочий, предоставленных доверенностью, выданной Дата обезличена 2010 года, исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры между Жовно М.Б. и Тарасовыми В.И. и О.Б. право собственности Жовно М.Б. не оспаривается. Однако Тарасовы В.И. и О.Б. не могли продать спорную квартиру Лихаревым И.А. и Р.И., поскольку фактически не были её собственниками, поскольку денежные средства на её получение от Жовно М.Б. давал истец. Договор купли-продажи от Дата обезличена.2006 года фактически прикрывала собой договор дарения спорной квартиры между Тарасовыми и Лихаревыми. Срок давности должен течь с момента когда истец узнал о своих нарушенных правах. В 2006 году истец не мог оформить договор купли-продажи спорной квартиры на себя, поскольку содержался под стражей, после чего отправлен в места лишения свободы. ФИО1 и ФИО2, на которых были выданы доверенности, без распоряжения истца не могли самостоятельно заниматься оформлением договора купли-продажи спорной квартиры.

Ответчик Тарасова В.И. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что в 2005 году они приехали с Севера, ей и мужу был предоставлен жилищный сертификат, она обратились к Кузьмину с просьбой подыскать квартиру, чтобы воспользоваться денежными средствами по сертификату, истец нашел квартиру, проживать в квартире они не намеревались, 50000 рублей она получила от Кузьмина, под его диктовку писала расписку, полученные по сертификату деньги передала истцу. Подписала договор купли-продажи квартиры с Жовно М.Б., передаточный акт, после чего сделка была зарегистрирована в регистрационной палате. Всеми вопросами занимался истец, собственником спорной квартиры она и муж были формально. В последующем она и муж подписали договор купли-продажи квартиры с Лихаревыми, передаточный акт, денег от Лихаревых за квартиру не получала, поскольку договорились, что оформят договор купли-продажи безвозмездно.

Ответчик Тарасов О.Б. в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее показания поддержал.

Ранее в суде ответчик Тарасов О.Б. иск не признал, поддержал мнение Тарасовой В.И.

Соответчик Лихарев И.А. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что на момент продажи спорной квартиры Тарасовым Жовно М.Б. обладала правом собственности на квартиру; истец нашел Жовно М.Б. и стал предлагать ей продать спорную квартиру, в 2005 году Жовно М.Б. злоупотребляла спиртными напитками.

Соответчик Лихарев Р.И. в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее данные в суде показания подтвердил.

Ранее в судебном заседании Лихарев Р.И. пояснил, что иск не подлежит удовлетворению.

Представитель соответчиков Лихарева И.А. и Лихарева Р.И. адвокат Шпакова Т.В. в судебном заседании поддержала мнение своих доверителей, заявив о пропуске Кузьминым В.А. срока исковой давности, который начал течь когда сделка исполнения договора купли-продажи квартиры от Дата обезличена.2006 года, то есть с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, на момент заключения договора купли-продажи между Жовно М.Б. и Тарасовыми от Дата обезличена 2005 года Жовно М.Б. обладала правом собственности на спорную квартиру; расписка, которую выдала Тарасова В.И. относительно получения от истца денег не имеет правового значения при рассмотрении возникшего спора, так как не содержит обязательных условий и не свидетельствует о том, что Тарасова В.И. обещала продать спорную квартиру истцу; договор купли-продажи спорной квартиры от Дата обезличена.2006 года не нарушает права и законные интересы истца.

Третье лицо Жовно М.Б. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснив, что Кузьмин В.А. предлагал ей продать спорную квартиру за 170000 рублей; расписки писала под диктовку Кузьмина В.А.; в период общения с Кузьминым В.А. по поводу продажи квартиры в 2005 году злоупотребляла спиртными напитками, Кузьмин В.А. привозил ей спиртное; документов на продажу она не видела, всем занимался Кузьмин В.А.; поскольку квартира была не нужна, то она продала ее Тарасовым.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области представило в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в удовлетворении иска возражают.

Заслушав объяснения представителей истца, ответчиков, соответчиков и их представителя, мнение третьего лица, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Суд обсуждает позицию представителя соответчиков относительно пропуска истцом срока давности.

Представители истца пояснили, что срок давности должен течь с момента, когда истец узнал о своих нарушенных правах.

Суд не может согласиться с данной позицией стороны истца.

В силу п.1ст.199 ГК РФ, исковая давность применяется судами только по заявлению стороны в споре независимо от истечения срока исковой давности.

Истец просит призвать спорный договор недействительным по причине его ничтожности, ссылаясь на ст.168 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п.2 ст.166 ГК РФ).

В соответствии со ст.168 ГПК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п.1 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Договор купли-продажи квартиры между Тарасовыми В.И. и О.Б. и Лихаревыми И.А. и О.И. был заключен Дата обезличена 2006 года, передаточный акт был подписан Дата обезличена 2006 года, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана Дата обезличена 2006 года.

Таким образом, сделка начала исполняться Дата обезличена 2006 года.

Исковое заявление подано в суд Дата обезличена 2010 года, то есть по истечении трех лет после того как началось исполнение сделки.

В качестве обоснования своей позиции относительно срока давности сторона истца также указала на то обстоятельство, что истец не знал о заключении договора по причине нахождения в заключении.

Однако суд считает несостоятельными доводы стороны истца относительно невозможности воспользоваться своими правами по причине нахождения в местах лишения свободы.

Нахождения лица в местах лишения свободы не ограничивает его гражданских прав. Истец мог воспользоваться своим право на оспаривание совершенной сделки.

Таким образом, в судебном заседании не установлены обстоятельства, предусмотренные в ст.205 ГК РФ, могущими быть уважительными причинами пропуска срока исковой давности.

В силу абзаца 2 п.2 ст.199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Однако суд считает необходимым также рассмотреть материальную сторону возникшего спора.

При этом суд учитывает, что стороны не оспаривают договор купли-продажи квартиры, заключенный Дата обезличена 2005 года между Жовно М.Б., с одной стороны, и Тарасовой В.И. и Тарасовым О.Б., с другой стороны.

Из расписок от Дата обезличена.2005 года и Дата обезличена.2005 года видно, что Жовно М.Б. получила от Кузьмина В.А. денежные средства за проданную квартиру, расположенную по адресу: ..., полностью, претензий не имеет.

Суд анализирует представленные расписки и приходит к выводу, что данные расписки не могут служить в качестве доказательства доводов истца о том, что спорная квартира была приобретена Кузьминым В.А. у Жовно М.Б.

Согласно договору купли-продажи от Дата обезличена.2005 года, Жовно М.Б. продала принадлежащую спорную квартиру Тарасовой В.И. и Тарасову О.Б. Во исполнение договора Дата обезличена 2005 года был подписан передаточный акт.

Суд принимает во внимание, что сторонами по договору купли-продажи квартиры от Дата обезличена 2005 года выступали Жовно М.Б. и Тарасовы В.И. и О.Б. Какого-либо указания в договоре о Кузьмине В.А. нет.

Истец не оспаривает договор купли-продажи квартиры от Дата обезличена 2005 года, заключенный между Жовно М.Б. и Тарасовы В.И. и О.Б.

В соответствии с п.2 ст.223 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Тарасова В.И. и Тарасов О.Б. зарегистрировали за собой право собственности права собственности по 1/2 доли в праве на спорную квартиру, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Дата обезличена 2005 года.

Представленные стороной истца расписки Тарасовой В.И. от Дата обезличена 2005 года, согласно которой она обязалась по факту получения денег по обналичиванию сертификата подписать доверенность на продажу квартиры по адресу: ..., не имеют юридического значения к рассматриваемому спору.

Расписку от Дата обезличена 2005 года, в которой Тарасова В.И. указала на получение денег в сумме 50000 рублей в качестве аванса за проданную квартиру по адресу: ... суд также не может принять в качестве обоснования требования истца.

Данные расписки суд не может расценить также как предварительный договор купли-продажи квартиры, поскольку он не отвечает установленным требованиям.

В силу п.3 ст.429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В расписке не указаны существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно вторая сторона сделки (покупатель квартиры), цена договора.

Суд также учитывает, что истец не обратился в установленном порядке к Тарасовым В.И. и О.Б. о понуждении заключить с ним договор купли-продажи квартиры.

Суд учитывает, что расписки выдала Тарасова В.И., тогда как собственниками спорной квартиры на тот момент являлись Тарасовы В.И. и О.Б. в равных долях.

Что касается выданных Тарасовой В.И. и Тарасовым О.Б. доверенностей на имя ФИО1 и ФИО2, то содержащимися в них полномочиями доверенные лица не воспользовались.

Представители истца пояснили, что без личного распоряжения истца ФИО1 и ФИО2 не могли самостоятельно заниматься оформлением договора купли-продажи спорной квартиры на основании выданных доверенностей.

На момент заключения договора купли-продажи квартиры от Дата обезличена2006 года Тарасова В.И. и Тарасов О.Б. обладали правом собственности на спорную квартиру.

В силу п.1 ст.209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Суд считает, что выданные Тарасовой В.И. расписки, а также оформленные доверенности не могут ограничивать права собственника, в том числе по вопросу распоряжения своей собственностью.

Поэтому Тарасовы В.И. и О.Б. как собственники спорной квартиры, заключая договор купли-продажи, воспользовались своим законным правом по распоряжению своей собственностью.

Суд также обсуждает позицию истца относительно того, что договор купли-продажи прикрывал собой договор дарения.

Таким образом, истец фактически указывает на притворность сделки как одно из оснований предъявляемого требования.

Согласно п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Однако суд также полагает, что истцом пропущен срок давности для предъявления иска в суд и по данному основанию.

Анализируя все указанные истцом основания иска, суд считает, что заключенный между Тарасовыми В.И. и О.Б. и Лихаревыми И.А. и Р.И. Дата обезличена.2006 года договор купли-продажи квартиры не нарушает права и законные интереса истца, поскольку не усматривается, что истец обладал каким-либо правомочиями по отношению к спорной квартире.

В этой связи суд полагает необходимым отказать Кузьмину В.А. в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от Дата обезличена2006 года.

Суд не находит основания, предусмотренные ст.218 Гражданского кодекса, для признания за истцом права собственности на спорную квартиру.

В этой связи суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворения требования о признании права собственности на квартиру № ...

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Кузьмина В.А. к Тарасовой В.И., Тарасову О.Б., Лихареву И.А. и Лихареву Р.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры № ..., заключенного Дата обезличена 2006 года между Тарасовой В.И., Тарасовым О.Б. и Лихачевым И.А., Лихачевым Р.И., о признании права собственности на квартиру № ..., отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Вышневолоцкий городской суд Тверской области в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.