Дело № 2-1994/2011 в г. Выборге

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 июня 2011 года

Выборгский городской суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Смирнова Г.В.

при секретаре Сосункевич Т.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ребо В.В. к закрытому акционерному обществу «Северо-Западная Инвестиционно-Строительная корпорация» о признании права собственности на объект незавершенного строительства – квартиру,

У С Т А Н О В И Л :

Ребо В.В. обратился в суд с иском к ЗАО «Северо-Западная Инвестиционно-Строительная корпорация» о признании права собственности на объект незавершенного строительства – квартиру, расположенную по строительному адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что по договору, заключенному Дата с ответчиком, являющимся застройщиком, он передал ему 2 770580 рублей в счет долевого участия, а ответчик принял на себя обязательство передать ему в собственность двухкомнатную квартиру общей площадью 63,4 кв. м со строительным номером №, расположенную на втором этаже, в строительных осях <данные изъяты>, однако от исполнения обязательств уклоняется, чем нарушает его права, которые могут быть защищены только в судебном порядке.

После изменения иска, истец просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную на втором этаже указанного жилого дома.

С согласия истца произведена замена ответчика надлежащим – ЖСК «Линдуловская роща».

Ответчик в суд не явился. Просит дело рассмотреть в его отсутствие. Иск признает.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ЗАО «Северо-Западная Инвестиционно-Строительная корпорация» в суд не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено. Как следует из его заявления в суд, общество не имеет правовой заинтересованности в результатах судебных процессов по искам дольщиков.

Третье лицо, Управление Росреестра по Ленинградской области в суд не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено.

Суд, исследовав доказательства, приходит к следующему.

Ребо В.В., действующий как потребитель в целях приобретения квартиры для личного проживания, заключил с ЗАО «Северо-Западная Инвестиционно-Строительная Корпорация», являющимся Застройщиком, Договор № от Дата о долевом участии в финансировании строительства жилого дома расположенного по строительному адресу: <адрес>, именуемого в дальнейшем «Объект» (далее по тексту — Договор).

Согласно п. 1.1 Договора он, как Дольщик, привлекался указанным обществом, для долевого участия в финансировании строительства кирпичного пятиэтажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, именуемого в дальнейшем «Объект».

В соответствии с требованиями пунктов 1.2 и 1.5. Договора, финансирование истцом строительства указанного дома являлось основанием для возникновения у него в дальнейшем, в данном доме права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 63,4 кв. м со строительным номером №, расположенную на втором этаже, в строительных осях <данные изъяты>, характеристика которой указана в Приложении №1 к Договору, являющемся неотъемлемой частью Договора, а также права на долю в общем имуществе Объекта, в том числе на земельный участок, на котором расположен Объект.

Согласно п. 2.2.1 Договора общий размер долевого участия истца в осуществлении финансирования строительства жилого дома в денежном выражении составил 2 770 580,00 (Два миллиона семьсот семьдесят тысяч пятьсот восемьдесят) рублей, 00 коп.

Он своевременно и в полном объёме исполнил свои обязательства по участию в финансировании строительства, в порядке, указанном в разделе пункта 2.2. Договора, что подтверждается следующими платёжными документами на общую сумму 2 770 580,00 (Два миллиона семьсот семьдесят тысяч пятьсот восемьдесят) рублей, 00 коп:

- платёжным поручением № 205 от 13.03.2008 года на сумму 270 058,00 (Двести семьдесят тысяч пятьдесят восемь) руб. 00 коп.;

- платёжным поручением № 3 от 24.03.2008 года на сумму 2 500 522,00 (Два миллиона пятьсот тысяч пятьсот двадцать два) руб.00 коп.

В свою очередь, ЗАО «СЗИК» обязался:

осуществить строительство жилого дома и обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию ориентировочно в четвертом квартале 2008 года, предельный срок ввода Объекта в эксплуатацию – второй квартал 2009г. (п.2.1.3. Договора);

не позднее трех месяцев с момента ввода Объекта в эксплуатацию и при отсутствии неисполненных денежных обязательств со стороны истца передать ему по акту приёма-передачи квартиру, указанную в п. 1.2 Договора, в состоянии, предусмотренном Приложением №1 к Договору (п. 2.1.5 Договора);

предоставить в соответствующий регистрирующий орган (<данные изъяты>) все документы, необходимые для оформления права собственности Дольщика на квартиру, (п. 2.1.6 Договора).

Однако Договор в части завершения строительства и введения дома в эксплуатацию, а также передачи истцу квартиры, указанной в п. 1.2 Договора соответственно, не исполнен.

На момент подачи искового заявления дом возведен полностью.

09 февраля 2011 года ООО как единственный акционер указанного акционерного общества принял решение о добровольной ликвидации данного акционерного общества.

В этот же день ЗАО «Северо-Западная инвестиционно-строительная корпорация» было подано заявление в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области о признании должника банкротом. ( Дело № А56-5498/2011г.) - судья НОВ

05 марта 2011 года в ЕРГЮЛ была внесена запись о начале ликвидации этого общества.

Дата обществом подано ещё одно заявление в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области о признании ликвидируемого должника банкротом. (Дело № А56-14191/2011г.) - судья КАМ.

Указанные обстоятельства в совокупности позволяют предположить, что незавершённый строительством объект может быть отчуждён другому застройщику без учёта интересов истца - дольщика-потребителя, либо, в случае признания несостоятельным (банкротом), дом может быть включен в конкурсную массу, что ставит под угрозу реальное получение истцом квартиры, на которую он рассчитывал при заключении Договора долевого участия в финансировании строительства жилого дома.

В такой ситуации до момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома единственным способом защиты его интересов от возможных негативных последствий, становится признание за ним в судебном порядке права собственности на объект, который подлежит ему передаче в собственность по договору.

Согласно требованиям ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства.

Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В силу п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо не исполнившее или надлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Таким образом, истец вправе требовать исполнения договора.

Как следует из договора (п.1.2.1), заключенного между ЗАО «Северо-Западная Инвестиционно-Строительная корпорация» и ЖСК «Линдуловская роща» общество:

передает на баланс ЖСК затраты по строительству Объекта, а также заключенные долевые договоры;

осуществляет передачу ЖСК исполнительной, проектной документации и разрешительной документации;

передает ЖСК, а ЖСК принимает в управление, владение и пользование для окончания строительства вышеуказанный объект

В свою очередь ЖСК:

осуществляет проектирование, строительство, сдачу в эксплуатацию Объекта, осуществляет функции заказчика и застройщика или нанимает организации, имеющие соответствующий допуск для выполнения этих работ.

(при условии получения прав на Объект) по окончании строительства Объекта обязуется передать квартиры в Объекте дольщикам, заключившим с обществом договоры долевого участия. Перечень дольщиков указан в Приложении № 1 к договору (п.1.2.2).

В этом перечне указан и истец.

Спорная квартира существует в натуре, является обособленным объектом строительства в многоквартирном доме, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, конструкции здания находятся в нормальном состоянии и не создают угрозы жизни и здоровью находящимся в здании другим гражданам, строительно-монтажные работы в квартире и по дому в целом выполнены в полном объеме.

Таким образом, фактически построенная и возможная к выделению в натуре квартира не может быть передана истцу в собственность из-за невозможности окончания строительства в установленный в договоре срок.

Согласно ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 названного Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество. Недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда своим обобщением практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (Бюллетень Верховного суда № 2 за февраль 2003 г.) – пояснила: несмотря на многообразие договоров (подряда, купли-продажи, договор простого товарищества, инвестиционный договор и т. д.), суд при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающие денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходит из содержания таких договоров, их условий, прав и обязанностей сторон, а так же целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, соответственно - с извлечением прибыли).

К указанным правоотношениям применяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Истец заключил договор о долевом участии в финансировании строительства жилого дома в целях приобретения в доме-новостройке конкретной квартиры для личных нужд.

Это следует в частности из п.п. 1.1. и 1,2 договора, согласно которому истец привлекается в качестве дольщика по финансированию строительства жилого дома с целью приобретения в нем соответствующего жилого помещения в собственность.

Следовательно он, инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), является приобретателем оказываемых услуг по строительству, так как фактически приобретает свою квартиру для личных нужд и как участник долевого строительства, является потребителем и может требовать защиты своих прав на основании ГК РФ, закона «О защите прав потребителей»..

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как- то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.

В соответствии со ст.6 Федерального закона №39-ФЗ от 25.02.1999г. «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ст.5 Закона РСФСР №1488-1 от 26.06.91г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

При этом императивная норма части 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» определяет, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В сложившейся ситуации истец может лишиться квартиры, которую был намерен получить в собственность при заключении договора, несмотря на то, что принятые на себя обязательства он выполнил в полном объеме.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права.

Как видно из кадастрового паспорта, помещение, на которое истец просит признать право собственности является квартирой, имеет инвентарный номер № и расположено в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, согласно Справке о присвоении постоянного адреса Объекту недвижимости от Дата №, выданной Администрацией <данные изъяты>. Площадь жилого помещения составляет 64, 5 кв. м.

Ответчик и третье лицо признают право истца на указанную в договоре квартиру.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины при подаче иска, то она в силу ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст.12, 307,309,310 ГК РФ, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.ст.5,7 Закона РСФСР №1488-1 от 26.06.91г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст.6 Федерального закона №39-ФЗ от 25.02.1999г. «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст., ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Признать за Ребо В.В., Дата рождения, пол. муж, место рождения: <данные изъяты>, паспорт: №, выдан <данные изъяты> Дата, зарегистрированным по адресу: <адрес>,

право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 64,5 кв.м, строительный номер №, имеющую инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) №, расположенную на втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>).Взыскать с ЖСК «Линдуловская роща» 1772 рубля 86 коп. госпошлины в доход государства.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение 10 дней.

Судья