№ 2-1765/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Вязьма Смоленской области «08» декабря 2011 года
Вяземский районный суд Смоленской области в составе:
Судьи Вяземского районного суда Смоленской области Ивановой М.Ю.,
при секретаре Лукьяновой С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нефедовой Н.Н. к открытому акционерному обществу «ВВВ» о взыскании задолженности по арендной плате, по коммунальным платежам и услугам связи, возмещении убытков, причиненных ухудшением состояния арендованного имущества, возложении обязанности передать арендованное имущество по акту,
у с т а н о в и л:
Нефедова Н.Н. обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу «ВВВ» (далее по тесту – ОАО «ВВВ») о взыскании задолженности по арендной плате, по коммунальным платежам и услугам связи, возмещении убытков, причиненных ухудшением состояния арендованного имущества, возложении обязанности передать арендованное имущество по акту, указав, что после выполнения ООО «ЖЖ» работ, необходимых для эксплуатации, принадлежащей ей на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: Смоленская область, г.... ул.... д.ХХХ кв.ХХХ, и передачи по акту от 15 июля 2009 года, 01 августа 2009 года она заключила с ответчиком договор аренды квартиры, на срок с 01 августа 2009 до 01 июля 2010 года, с возможным продлением по соглашению сторон, арендная плата определялась в размере ХХХ руб. ежемесячно, с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца, с возложением на арендатора обязанности самостоятельно оплачивать все коммунальные услуги и прочие виды услуг по квартире, поддерживать ее в надлежащем состоянии, возместить убытки, причиненные в случае повреждения арендованного имущества. До марта 2010 года ответчик обязательства по оплате аренды и коммунальных услуг выполнял надлежащим образом. С 01 апреля 2010 года платежи не производились, уведомлений о прекращении пользования квартирой, расторжении договора от ответчика не поступало. По окончании срока аренды ключи от квартиры не возвращались, что было расценено ею, как продолжение пользования квартирой на тех же договорных условиях. 01 февраля 2011 года, ввиду значительного срока просрочки платежей, она направила ответчику письмо, в котором напомнила о невыполнении обязательств по возврату квартиры и комплекта ключей, соответственно срок договора продлился на неопределенный срок, а также о необходимости уведомить ее произведен ли текущий ремонт квартиры, на которое 04 февраля 2011 года ей направили ответ о признании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам только за период с 01 апреля по 01 июля 2010 года, поскольку новый срок аренды не согласовывался, факт пользования квартирой ею не доказан, текущий ремонт не сделан в связи с тем, что она, как арендодатель не делала капитальный ремонт, а он необходим. Поскольку содержание ответа относительно необходимости производства капитального ремонта, учитывая, что квартира ею передавалась в новом состоянии сразу после окончания отделочных работ, являлось либо способом защиты от требований истца о производстве текущего ремонта, либо говорило об умышленной порче арендатором квартиры, она предприняла все возможные меры к истребованию ключей от квартиры, чтобы войти в нее и проверить данное обстоятельство. Фактически ключи возвращены 30 марта 2011 года, после чего квартира осмотрена и составлен акт о необходимости произвести в квартире работы по оклейке новыми обоями зала и коридора, замены ламината в зале и балконной двери. Поскольку добровольно погасить задолженность по арендной плате с 05 апреля по 05 сентября 2011 года в сумме ХХХ руб., задолженность по коммунальным платежам за период с марта 2010 года по апрель 2011 года в размере ХХХ руб., а также произвести текущий ремонт в квартире ответчик отказался, истец, ссылаясь на ст.ст.309, 310, 610, 616, п.2 ст.621,п.2 ст.622, п.2 ст.655 ГК РФ, просил взыскать с ответчика указанные суммы, обязать произвести текущий ремонт, возвратить квартиру по акту приема- передачи, возместить расходы по оплате услуг представителя ХХХ руб.
В процессе рассмотрения дела представитель истца в связи с добровольным удовлетворением требований ответчиком относительно выплаты суммы задолженности за период с апреля по июнь 2010 года, увеличил и уточнил исковые требования, окончательно сформулировав их следующим образом: взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с июля 2010 года по ноябрь 2011 года ХХХ рублей, по коммунальным платежам и услугам связи ХХХ руб. ХХХ коп., убытки, причиненные ухудшением состояния арендованного имущества ХХХ руб., обязать ответчика передать арендованное имущество по акту приема- передачи, возместить расходы по оплате услуг представителя ХХХ руб.
В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал.
Представитель ответчика иск в части взыскания арендной платы с июля 2010 года ноябрь 2011 года включительно не признал, поскольку срок договора истек 01 июля 2010 года и по соглашению сторон не продлевался, одновременно согласился с утверждениями представителя относительно фактического пользования квартирой до 30 марта 2011 года, против удовлетворения требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и услуг связи, документально подтвержденной, не возражал.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.
Судом установлено, что Нефедова Н.Н. является собственником квартиры № ХХХ, расположенной по адресу: Смоленская область, г.... ул.... д.ХХХ кв.ХХХ, на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 06 декабря 2003 года, зарегистрированного в установленном законом порядке 18 ноября 2008 года, переданной ей по акту приема- передачи 22 мая 2008 года.
01 июня 2009 года Нефедова Н.Н.- заказчик заключила с ООО «ЖЖ»- подрядчиком договор подряда на производство отделочных работ, необходимых для надлежащей эксплуатации вышеуказанной квартиры с целью проживания, в том числе отделку из материалов заказчика стен, потолков и полов во всех помещениях, установку межкомнатных дверей, устройство электрических розеток и включателей, установку унитаза и раковин, которые окончены 15 июля 2009 года и квартира передана заказчику.
01 августа 2009 года Нефедова Н.Н. – арендодатель заключила с ОАО «ВВВ» - арендатором договор аренды жилого помещения- вышеуказанной квартиры, на срок с 01 августа 2009 до 01 июля 2010 года, с возможным продлением по соглашению сторон, арендная плата определялась в размере ХХХ руб. ежемесячно, с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца, с возложением на арендатора обязанности самостоятельно оплачивать все коммунальные услуги и прочие виды услуг по квартире, поддерживать ее в надлежащем состоянии, возместить убытки, причиненные в случае повреждения арендованного имущества.
До марта 2010 года ответчик обязательства по оплате аренды и коммунальных услуг выполнял надлежащим образом.
С 01 апреля 2010 года платежи не производились, уведомлений о прекращении пользования квартирой, расторжении договора от ответчика не поступало.
01 февраля 2011 года истец направила ответчику письмо, в котором, просила в пятидневный срок погасить задолженность по арендной плате, коммунальным услугам с апреля 2010 года по январь 2011 года включительно, указав, что после истечения срока договора ключи от квартиры не возвращались, пользование квартирой продолжалось, соответственно, в силу п.2 ст.621 ГК, договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, и предложила, со ссылкой на ст.622 ГК РФ, в случае нежелания в дальнейшем пользоваться квартирой, привести ее в надлежащее состояние и передать по акту.
10 февраля 2011 года истцом получен ответ от 04 февраля 2011 года № ХХХ о признании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам только за период с 01 апреля по 01 июля 2010 года, со ссылкой на толкование закона в свою пользу, что новый срок аренды не согласовывался, факт пользования квартирой ею не доказан, текущий ремонт не сделан, поскольку она, как арендодатель не делала капитальный ремонт, а он необходим, одновременно предлагалось представить квитанции по коммунальным платежам, которые следует оплатить и реквизиты расчетного счета для перечисления арендной платы.
Задолженность по арендной плате за период с 01 апреля по 01 июля 2010 года в процессе рассмотрения дела выплачена истцу ответчиком добровольно.
В обоснование исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате с июля 2010 года по ноябрь 2011 года представитель истца сослался на ст.655 ГК РФ, предусматривающий передачу здания и сооружения арендодателем и арендатором по передаточному акту, которые, по мнению представителя истца, ответчиком нарушаются, соответственно истец вправе требовать арендной платы до подписания акта.
Между тем, суд считает данное утверждение основанным на неправильном применение норм материального права. Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривалось, что после 01 июля 2010 года арендатор- ООО «ВВВ» продолжал пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений арендодателя- Нефедовой Н.Н.
В этой связи договор аренды по правилам п.2 ст.621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок.
Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могут быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом.
Ответчик известил арендодателя о нежелании продолжать договорные отношения в письме № ХХХ от 04 февраля 2011 года, которое истец, как пояснили стороны, получила 10 февраля 2011 года.
Фактически ключи от квартиры возвращены 30 марта 2011 года, после чего квартира осмотрена и составлен акт о необходимости произвести в ней работы по оклейке новыми обоями зала и коридора, заменить ламината в зале и балконную дверь.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд отмечает, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохранял свою силу для обеих сторон. Поэтому возражения ответчика против взыскания арендной платы за указанный период с 10 февраля до 10 мая 2011 года не обоснованы даже учитывая, что квартира освобождена им до истечения трех месяцев.
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца к ответчику с соответствующим предложением.
Отсутствуют и доказательства передачи ответчиком истцу квартиры в надлежащем состоянии до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Таким образом, датой прекращения обязательств по договору аренды жилого помещения от 01 августа 2009 года является 10 мая 2011 года, то есть по истечении трех месяцев с даты получения 10 февраля 2011 года истцом от ответчика письма № ХХХ от 04 февраля 2011 года.
Следовательно, требования о взыскании задолженности по арендной плате суд удовлетворяет за период с 01 июля 2010 года по 10 мая 2011 года на сумму ХХХ руб. ХХХ коп. (ХХХ – аренда за месяц х 10 мес. = ХХХ руб. + ХХХ руб. ХХХ коп. = ХХХ руб. ХХХ коп. (ХХХ = ХХХ руб. ХХХ коп. - аренда за день х 10 дней мая = ХХХ руб. ХХХ коп.)
В подтверждение требований о взыскании задолженности по коммунальным платежам и услугам связи истцом представлены квитанции- извещения ООО «ИС» за оказание услуг электроэнергии, вывоза и утилизации мусора, подогрева воды, технического облуживания с апреля 2010 по апрель 2011 года, ... филиала ООО «СТО» за услуги отопления и горячего водоснабжения за сентябрь, декабрь 2010 года, январь, февраль, сентябрь 2011 года, ОАО «РТ» за услуги интернет связи за период с сентября 2010 года по февраль 2011 года, ОАО «ЦТ» за услуги телефонной связи за период с сентября 2010 года по февраль 2011 года.
Из квитанций ООО «ИС» усматривается, что по состоянию на 01 июля 2010 года имелась задолженность ХХХ руб. ХХХ коп., которая погашена и на 01 августа 2010 года к оплате предъявлялось ХХХ руб. ХХХ коп.
Доказательств оплаты указанной задолженности Нефедовой Н.Н. в суд не представлено.
Кроме того, фактически в уточненном иске требования заявлены о взыскании задолженности перед ООО «ИС» с июля 2010 года по апрель 2011 года, составляющей ХХХ руб. ХХХ коп.
Согласно квитанциям ... филиала ООО «СТО» задолженность по состоянию на февраль составляла ХХХ руб. ХХХ коп., на сентябрь 2011 года ХХХ руб. ХХХ коп.
Задолженность перед ОАО «РТ» по состоянию на 28 февраля 2011 года составляет ХХХ руб. ХХХ коп., ОАО «ЦТ» на 28 февраля 2011 года ХХХ руб. ХХХ коп. и за март начислено ХХХ руб.
Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, доказательств оплаты перечисленных задолженностей представить не может, однако данное обстоятельство, в силу ч.2 ст.150 ГПК РФ, не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам.
Кроме того, представитель ответчика не возражал против удовлетворения требований о взыскании задолженности по коммунальным платежам и услугам связи до 01 июля 2010 года – даты окончания срока договора.
Учитывая обязательства арендатора, предусмотренные абз.2,3 п.9 договора аренды, руководствуясь п.1 ст. 614, ч.3 ст.678 ГК РФ, принимая во внимание установленный в ходе судебного разбирательства срок прекращения договорных обязательств 10 мая 2011 года, отсутствие других документов, подтверждающих наличие задолженности по состоянию на указанную дату, суд удовлетворяет требования истца о взыскании задолженности по коммунальным платежам и услугам связи частично и взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по услугам, предоставленным ООО «ИС» ХХХ руб. ХХХ коп., ... филиалом ООО «СТО» - ХХХ руб. ХХХ коп, ОАО «РТ» ХХХ руб. ХХХ коп., ОАО «ЦТ» - ХХХ руб. ХХХ коп. и ХХХ руб., всего ХХХ руб. ХХХ коп.
Относительно требования о возмещении убытков, причиненных ухудшением состояния арендованного имущества в размере ХХХ руб. возражений представителем ответчика не изложено, доказательств опровергающих законность и обоснованность предъявленных требований не представлено, следовательно они также подлежат удовлетворению.
Доводы представителя ответчика об отсутствии доказательств, подтверждающих, что квартира передавалась арендатору без перечисленных повреждений обоев, ламината, балконной двери, суд находит не состоятельными, поскольку представленный истцом договор подряда на производство отделочных работ от 01 июня 2009 года и акт приема- передачи оконченных производством работ от 15 июля 2009 года убедительно свидетельствует о том, что квартира на момент передачи арендатору находилась в только что отремонтированном состоянии.
Изрисованные цветными чернилами и надорванные обои, применительно к п.1 ст.622 ГК РФ, состоянием нормального износа спорного жилого помещения признать нельзя.
В иске в части возложения на ответчика обязанности передать арендованное имущество по акту суд отказывает, поскольку договором данная обязанность арендатора не установлена, действующее гражданское законодательство предусматривает требование о передаче по акту арендованного имущества только, в отношении предприятий, зданий, сооружений (ст.ст.655,659), к которым, учитывая установленные федеральным законодательством понятия указанных объектов недвижимого имущества (в частности Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384- ФЗ), спорная квартира не относится, общие нормы, регламентирующие договор аренды- параграф первый главы 34 и глава 35, содержащие требования относительно договоров найма жилого помещения, требований по оформлению передаточного акта не предусматривают.
Кроме того, в порядке, предусмотренном ст.98 ГПК РФ, учитывая требования п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в сумме ХХХ руб. ХХХ коп. в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Определяя размер расходов на оплату услуг за составление искового заявления и участие представителя в суде, подлежащих возмещению истцу с ответчика, суд, учитывая требования ст.100 ГПК РФ, исходит из критериев разумности, продолжительности и степени сложности дела, фактического участия представителя в судебном разбирательстве, и считает достаточным к взысканию ХХХ рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198- 199 ГПК РФ,
р е ш и л:
Иск Нефедовой Н.Н. к открытому акционерному обществу «ВВВ» о взыскании задолженности по арендной плате, по коммунальным платежам и услугам связи, возмещении убытков, причиненных ухудшением состояния арендованного имущества, возложении обязанности передать арендованное имущество по акту удовлетворить частично.
Взыскать с открытого акционерного общества «ВВВ» в пользу Нефедовой Н.Н. ХХХ руб. ХХХ коп, из них: задолженность по арендной плате ХХХ руб. ХХХ коп., по оплате коммунальных платежей ХХХ руб. ХХХ коп., услуг связи ХХХ руб. ХХХ коп., убытки, причиненные ухудшением состояния арендованного имущества ХХХ руб., в возмещение расходов по оплате услуг представителя ХХХ руб., по уплате госпошлины ХХХ руб. ХХХ коп.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Вяземский районный суд Смоленской области в течение 10 дней.
Судья М.Ю. Иванова
26.12.2011 решение вступает в законную силу