о признании договора купли-продажи квартиры ничтожным



Дело                                                      

                                                    

                                                        РЕШЕНИЕ

                             ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

         ДД.ММ.ГГГГ                                              

Верхнеуральский районный суд Челябинской области в составе: председательствующего судьи Голубовой М.Ю.,

при секретаре Перминовой Ф.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ниетбаевой Сарсенбике Мухаметжановны к Писаревой Надежде Вениаминовне, Мусиной Елене Раисовне о признании договора купли-продажи квартиры ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании собственником квартиры, признании недействительной регистрационной записи в ЕГРП о регистрации права собственности, и о регистрации сделки купли-продажи указанной квартиры, обязании погасить указанные записи в ЕГРП.

                                                  

УСТАНОВИЛ:

Ниетбаева С.М. обратилась в суд с иском к Писаревой Н.В. о признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки: договора купли-продажи квартиры в жилом доме по <адрес>, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между Писаревой Н.В. и Мусиной Е.Р., признании собственником квартиры в доме <адрес> Писареву Н.В., указав, что данный договор заключен сторонами без намерения создать соответствующие договору правовые последствия. Квартира фактически не передана покупателю Мусиной Е.Р., в квартире продолжают проживать Писарева Н.В. с семьёй.Просила взыскать государственную пошлину в сумме 200 руб.

          В судебном заседании истец Ниетбаева С.М. изменила исковые требования и просила признать договор купли-продажи квартиры ничтожным, применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать собственником квартиры Писареву Н.В., признать недействительной регистрационную запись в ЕГРП о регистрации права собственности, и о регистрации сделки купли-продажи указанной квартиры, обязать Росреестр погасить указанные записи в ЕГРП. Пояснила, что Писарева Н.В. ДД.ММ.ГГГГ в счет стоимости дома получила <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской, уклонилась от сделки-купли продажи, деньги не вернула. Она обратилась в суд. С Писаревой было заключено мировое соглашение, согласно которого Писарева должна была отдать ей <данные изъяты> руб., но она продала дом, деньги не вернула. Отдавала деньги небольшими суммами, что ее не устраивает.

- 2 -

           Представитель истца по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 поддержала измененные исковые требования, просила иск удовлетворить.

           Ответчик Писарева Н.В. в суд не явилась, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела. В письменном заявлении просила дело рассмотреть без нее. Суд определил дело рассмотреть без Писаревой Н.В. в соответствии ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик Мусина Е.Р. в суд не явилась, о дате рассмотрения дела по существу извещена своевременно, надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила, об отложении дела не просила. Суд определил дело рассмотреть без нее.

          Представитель ответчика Мусиной Е.Р. - ФИО7, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32) в судебном заседании с иском Ниетбаевой С. М. не согласился. Просил суд оставить его без удовлетворения, пояснив, что сделка купли-продажи спорной квартиры соответствует закону, и права Ниетбаевой С. М. не нарушает.

          Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области в суд не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно, надлежащим образом. Просил дело рассмотреть без него. Суд определил дело рассмотреть без него в соответствии ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав истца, его представителя, представителя ответчика Мусиной Е.Р., исследовав материалы дела, суд полагает в иске отказать.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

           В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

            В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

            Согласно п. п. 1, 2 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

            Как установлено п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

           Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

- 3 -

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

         В соответствии с п.1 ст. 170, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ). На основании п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействтельности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

          По смыслу закона мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки. В случае совершения мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение каких бы то ни было гражданско-правовых отношений между сторонами, и целью сторон является возникновение правовых последствий для каждой или для одной из них в отношении третьих лиц.

          Согласно представленного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Писаревой Н.В. и представителем Мусиной Е.Р. - ФИО8, действующим на основании доверенности, следует, что стороны заключили договор купли-продажи квартиры в жилом доме по <адрес>. (л.д. 21-22).

         Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области Верхнеуральский отдел ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 21-22).

         Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Мусиной Е.Р., что подтверждается представленным Свидетельством о государственной регистрации права собственности. ( л.д. 27).     

         Суд считает, что ФИО8 действовал в соответствии с имеющейся у него доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная доверенность не отозвана, не признана недействительной.

         Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ п.3 ст.7 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» распорядиться капиталом в полном объеме либо по частям возможно для получения ребенком образования, улучшения жилищных условий и формирования накопительной части трудовой пенсии для женщин.

- 4 -

         Требования статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» допускает возможность направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилого помещения.В силу ч. 6.1 ст. 7 Закона заявление о распоряжении материнским капиталом может быть подано на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты.

         К материалам дела приобщен договор целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.100), из которого следует, что Мусина Е.Р. заключила договор займа с ООО « ЛЕВБЕРГ». В силу п.1.2. Заем предоставлен на 12 месяцев на срок до ДД.ММ.ГГГГ на приобретение в собственность двухкомнатной квартиры общей площадью 80,6 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>. Данный договор ни Пенсионным фондом, ни ООО «Левберг» не оспорен, не признан недействиительным. Более того, обязательство по данному договору Мусиной Е.Р. исполнено, она полностью погасила целевой займ. о чем свидетельствует справка ООО «ЛЕВБЕРГ» от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.87).

         В деле имеется решение Верхнеуральского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску Мусиной Е.Р. к Писаревой Н.В., Писареву К.Н., Писареву Н.В., Писареву Н.Н., Семенову В.В. о выселении из жилого помещения- квартиры жилого дома по <адрес>, вступившее в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.28-30). Кроме того, суду представлен акт о выселении Писаревой и членов ее семьи, и описи имущества от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.85).

         Со слов представителя Мусиной Е.Р. - ФИО7 суду известно о том, что Мусина Е.Р. при заключении сделки не встречалась ни с Писаревой Н.В., ни с Писаревым Н.В. До заключения сделки не являлись ни родственниками, ни знакомыми.

         Таким образом, судом установлено, что последовательные действия Мусиной Е.Р. были направлены на заключение сделки купли-продажи спорной квартиры, поэтому суд считает, что Мусина Е.Р. является добросовестным приобретателем спорной квартиры.        

         В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна представить доказательства в подтверждение своих доводов.

         Ни истцом Ниетбаевой С. М., ни ее представителем ФИО6 не представлено доказательств того, что договор заключен сторонами без намерения создать соответствующие договору правовые последствия.

          Определением Верхнеуральского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ утверждено мировое соглашение между Ниетбаевой С.М. и Писаревой Н.В., которым Писарева Н.В. обязалась передать Ниетбаевой С.М. <данные изъяты> рублей. (л.д.10).

           Со слов Ниетбаевой С.М. Писарева Н.В. исполняла указанное обязательство, однако, ее не устраивали суммы, которые она уплачивала в

- 5 -

погашение долга. Из поянений Ниетбаевой С.М. видно, что по условиям мирового соглашения, Писарева Н.В. должна была продать спорную квартиру и вернуть ей деньги. Кроме того, как утверждают Ниетбаева С.М. и ее представитель, Писарева Н.В. неоднократно продает свою квартиру с целью избежать ареста квартиры, и ее реализации за долги. Таким образом, судом установлено, что поводом обращения в суд с иском о признании сделки купли-продажи спорной квартиры является неудовлетворительное исполнение определения суда об утверждении мирового соглашения Писаревой Н.В., а также стремление Писаревой Н.В. избежать ареста спорной квартиры и ее продажи для погашения долгов кредиторов.

           Из ответа исполняющего обязанности заместителя руководителя Управления федеральной службы судебных приставов по Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ на имя Ниетбаевой С.М. видно, что в соответствии со ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» и ст. 446 ГПК РФ определен перечень имущества должника, на которое не может быть обращено взыскание, в том числе на жилое помещение (его части), если для гражданина - должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Суд согласен с данным ответом, поскольку, исходя из положений Федерального закона «Об исполнительном производстве», ст. 446 ГПК РФ на единственное жилье не может быть обращено взыскание. Следовательно, на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, взыскание не может быть обращено. Истцом, ее представителем не представлено доказательств наличия иного жилья у Писаревой Н.В. на момент заключения сделки между Мусиной и Писаревой. Поэтому утверждение представителя истца о том, что Писарева Н.В. заключает ничтожные сделки с целью ухода от ответственности перед кредиторами, несостоятельна. Суд также считает мнение истца ошибочным в том, что по условиям мирового соглашения Писарева Н.В. должна была продать спорную квартиру и отдать ей деньги. Мировое соглашение и определение суда об утверждении мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ такого условия не содержат.

          Также суд не может принять во внимание мнение представителя истца о том, что при заключении сделки купли-продажи спорной квартиры Писарева Н.В. и Мусина Е.Р. действовали согласованно, не имели намерения реально исполнить условия договора купли-продажи, Мусина Е.Р. хотела обналичить материнский капитал, а Писарева Н.В. избежать ответственности перед третьими лицами, поэтому сделка нижтожна.

         То обстоятельство, что Писарева Н.В. является должником перед другими лицами, согласно сводного исполнительного производства, не имеет юридического значения, так как истцом и ее представителем не представлено доказательств того, что Мусина Н.В. действовала в интересах Писаревой Н.В., и ее действия были направлены на то, чтобы Писарева Н.В. избежала ответственности перед кредиторами.

- 6 -

       Последовательные действия Мусиной Е.Р. как-то: оформление договора целевого займа, заключение договора купли-продажи квартиры, исполнение обязательства о погашении кредита перед банком, заявление в суд о выселении Писаревой и ее семьи, исполнение решения о выселении Писаревой и членов ее семьи, свидетельствуют о добросовестности приобретателя.

       Доводы представителя истца о том, что о ничтожности сделки свидетельствует и тот факт, что изначально не был составлен акт приема передачи квартиры, также не может быть принят судом, так как отсутствие данного акта не препятствовало как заключению сделки, так и регистрации права.

         Не заслуживают внимания суждение истца о том, что о ничтожности спорной сделки свидетельствует и то обстоятельство, что Писарева Н.В. неоднократно продавала указанную квартиру, и, даже после заключения договора купли-продажи с Мусиной Е.Р., давала объявления в газету.

        Однако, намерение Писаревой Н.В. продавать квартиру, которая не находится в ее собственности, к данному спору отношения не имеет, так как судом установлено, что Мусина Е.Р. в данной сделке является добросовестным приобретателем.

         Согласно п.1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

         Поэтому утверждение представителя истца о том, что Мусина Е.Р. также намерена продать спорную квартиру, что свидетельствует о том, что сделка заключалась без намерения проживать в этой квартире, также не может быть принято судом. В судебном заседании представитель Мусиной Е.Р. сообщил о том, что его доверительница передумала переезжать в <адрес> из <адрес>, поэтому намерена продать указанную квартиру.

          Суд также не может принять утверждение представителя истца о том, что не установлено, что деньги за квартиру были переданы, так как стороны путаются в размере и порядке оплаты, поэтому сделка должна быть признана ничтожной.

           Стороны договора вправе оценивать объект купли-продажи по своему усмотрению. В договоре купли-продажи (п.3) указано, что квартира продана за <данные изъяты> руб., из которых собственные средства <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. заемные средства. (л.д.21-22).

           Решением Верхнеуральского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ(л.д.97-99), установлено, что представителем Мусиной Е.Р. ФИО8 в нотариате <адрес> были переданы Писаревой Н.В. по расписке деньги в сумме <данные изъяты> руб. по другой сделке, где покупателем выступала ФИО13, которая впоследствии отказалась от заключения договора купли-продажи. Поскольку ФИО8 отдавал свои деньги, то ФИО13 к нему претензий не имела. Деньги в сумме <данные изъяты> руб. были переданы продавцу после

- 7 -

подписания договора, что следует из п. 3 договора купли-продажи спорной квартиры. Суд не усматривает противоречий ни в размере, ни в порядке оплаты.

         Кроме того, сами стороны не оспаривали такое условие договора, как цена сделки, поэтому у суда не имеется оснований признавать указанную сделку ничтожной только по тому основанию, что, по мнению представителя

истца, имеются противоречия в пояснениях сторон о сумме, которая была передана покупателем продавцу, и обусловленной в договоре купли-продажи. Ниетбаева С.М. стороной в сделке не является, поэтому также не вправе оспаривать данный пункт договора.

          Суд приходит к выводу о том, что намерения сторон сделки купли-продажи не были направлены на возникновение правовых последствий для Писаревой Н.В. в отношении третьих лиц, в частности, ее кредиторов, с целью не допустить описи и ареста имущества, и дальнейшего обращения на них взыскания.

         При таких обстоятельствах, суд считает, что оснований для удовлетворения иска Ниетбаевой С.М. у суда не имеется.

               

        Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                                                  Р Е Ш И Л :

                       В удовлетворении иска Ниетбаевой Сарсенбике Мухаметжановне к Писаревой Надежде Вениаминовне, Мусиной Елене Раисовне о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ) <адрес> ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенного между Писаревой Н.В. и Мусиной Е.Р. признании собственником <адрес> Писареву Надежду Вениаминовну, признании недействительной регистрационной записи в ЕГРП о регистрации права собственности Мусиной Елены Раисовны на <адрес>, и о регистраци сделки купли-продажи указанной квартиры, обязании Верхнеуральского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области погасить указанные записи в ЕГРП отказать.        

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме через Верхнеуральский районный суд.

Председательствующий :                               М.Ю. Голубова