ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 11 сентября 2012 года №33-554/2012 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в составе: председательствующего Ортабаева М.Б., судей Цалиевой З.Г. и Калюженко Ж.Э., при секретаре Будаевой О.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Гергиева О.Б. на решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 02 декабря 2011 года, которым постановлено: исковые требования Гергиева О.Б. к Сосрановой Б.М., с привлечением в качестве третьих лиц Кокаева А.Т., Управления Росреестра по РСО-Алания о государственной регистрации договора купли-продажи оставить без удовлетворения. Встречное исковое заявление Сосрановой Б.М. к Гергиеву О.Б., с привлечением в качестве третьих лиц Кокаева А.Т., Управления Росреестра по РСО - Алания о признании недействительными договора купли-продажи и акта приема- передачи квартиры удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи от ……. года, заключенный между Сосрановой Б.М., в лице Кокаева А.Т., действующего на основании нотариальной доверенности от …… года и Гергиевым О.Б. в отношении квартиры …. Признать недействительным акт приема-передачи от …года, заключенный между Сосрановой Б.М., в лице Кокаева А.Т. и Гергиевым О.Б. в отношении квартиры … Заслушав доклад судьи Ортабаева М.Б., объяснения представителя Гергиева О.Б. по доверенности Салатова В.Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, выступление Сосрановой Б.М. и представляющего её интересы по доверенности Хайманова В.С., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия установила: Гергиев О.Б. обратился в суд с иском к Сосрановой Б.М., с привлечением в качестве третьих лиц Кокаева А.Т., Управления Росреестра по РСО - Алания о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры ….от … года, заключенного между ним и ответчиком, государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество. В обоснование иска указано, что по данному договору купли - продажи он приобрел у Сосрановой Б.М. принадлежащую ей на основании договора приватизации жилья от …г. квартиру за …рублей, которая ему передана в соответствии с актом приема - передачи после уплаты стоимости, однако Сосранова Б.М. уклоняется от регистрации перехода права собственности квартиры и договора. Сосранова Б.М. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Гергиеву О.Б. о признании недействительными договора купли-продажи и акта приема-передачи от …года квартиры… по ул…. на основании того, что при заключении сделки она не являлась собственником квартиры, денежные средства в оплату квартиры ей не переданы, доверенность на право продажи квартиры на имя Кокаева А.Т. она выдала, доверившись своей знакомой. В судебном заседании Салатов В.Г. исковые требования Гергиева О.Б. поддержал, встречные исковые требования не признал, пояснив, что Кокаев А.Т. при совершении сделки действовал от имени Сосрановой Б.М. на основании надлежаще оформленной доверенности. Сосранова Б.М. исковые требования Гергиева О.Б. не признала, встречные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске. 3-е лицо Кокаев А.Т., будучи допрошенным в суде, пояснил, что продал по договору купли - продажи Гергиеву О.Б. квартиру, принадлежащую Сосрановой Б.М. на основании выданной и надлежаще оформленной доверенности, по её просьбе, но после передачи ей суммы стоимости квартиры -…рублей, она от регистрации перехода права собственности уклонялась, скрыла от него факт отмены доверенности. Советским районным судом г.Владикавказа от 2 декабря 2011 года, по делу вынесено решение, с которым не согласился Гергиев О.Б., обжаловав судебный акт в кассационном порядке. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСО - Алания от 21 февраля 2012 года, решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым исковые требования Гергиева О.Б. удовлетворены, встречный иск Сосрановой Б.М. оставлен без удовлетворения. Постановлением Президиума Верховного Суда РСО - Алания от 9 июня 2012г. определение судебной коллегии Верховного Суда РСО - Алания от 21 февраля 2012 года отменено, а дело передано на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В кассационной жалобе Гергиев О.Б. выражая несогласие с решением районного суда, просит отменить судебное постановление и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему. В соответствии со ст. 362 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Как усматривается из материалов дела и установлено судом, …г. между Гергиевым О.Б. и Сосрановой Б.М. в лице Кокаева А.Т., действующего по доверенности …. от …г., заключен договор купли-продажи квартиры….После подписания договора, данная квартира, принадлежавшая Сосрановой Б.М. на основании договора приватизации от г., фактически освобождена и передана покупателю Гергиеву О.Б. по акту - приема передачи имущества от …. г. Регистрация перехода права собственности от Сосрановой Б.М. к Гергиеву О.Б. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО - Алания не произведена. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются. Отказывая в удовлетворении исковых требований Гергиева О.Б. и признавая недействительными договор купли-продажи и акт приема- передачи квартиры, районный суд исходил из того, что представитель Сосрановой Б.М. - Кокаев А.Т. в период действия доверенности, действовал в ущерб её интересам, что выразилось в явном занижении цены имущества и тем обстоятельством, что на момент заключения договора у Сосрановой Б.М., как продавца, отсутствовало зарегистрированное право собственности на спорную квартиру. С таким выводом согласиться нельзя, поскольку он сделан без учета имеющихся в деле письменных доказательств и основан на неверном толковании норм материального права, которые должны применяться к рассматриваемым правоотношениям. Согласно ст. ст. 420, 421 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях, форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Из представленной в материалах дела доверенности … от ….г., Сосранова Б.М. доверяет Кокаеву А.Т. управлять, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей квартирой…., заключать договор купли - продажи квартиры, получать денежную сумму по договору, а также наделяет его правом регистрировать переход права собственности на данное имущество. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В главе 9 ГК РФ указаны основания признания сделок недействительными. В обоснование исковых требований представлены указанные выше договор купли-продажи квартиры, заключенный между Гергиевым О.Б. и Кокаевым А.Т., действующим по доверенности от Сосрановой Б.М. и передаточный акт имущества приобретателю. Оспариваемый договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями ст. 161 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, что соответствует требованиям ст. ст. 434 и 550 ГК РФ. В п. 3 договора указано, что оплата произведена до подписания настоящего договора, что подтверждается и актом приема передачи имущества, в котором также указано, что взаиморасчеты между сторонами произведены. Исходя из этих документов, финансовых и имущественных претензий стороны не имеют. Предоставление каких-либо иных документов в подтверждение сделки в данном случае законом не предусмотрено. Волеизъявление Сосрановой Б.М. на продажу квартиры выражено в доверенности … от … г., выданной на имя Кокаева А.Т. Доводы Сосрановой Б.М. о том, что доверенность выдана под влиянием обмана в связи с тем, что она доверилась иному лицу, несостоятельны, поскольку при удостоверении доверенности …г., на право распоряжаться и отчуждать имущество нотариус разъяснил смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, о чем свидетельствует личная подпись истицы на доверенности. Для выражения воли на продажу имущества не требуются специальные юридические познания. Кроме того, законность выдачи доверенности не оспорена в судебном порядке, её аннулирование Сосрановой Б.М., после совершения оспариваемой сделки по отношению к этой сделке юридических последствий не несет. В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. При вынесении решения в части удовлетворения требований Сосрановой Б.М., районный суд в обоснование своего суждения указал, что на момент заключения сделки она не являлась собственником квартиры, следовательно, не имела права заключать договор купли-продажи от 19 апреля 2010 года. Между тем, такой вывод опровергается вступившими в законную силу решением Советского районного суда г. Владикавказ от … г. и определением того же суда от …. г. из которых усматривается, что право собственности у Сосрановой Б.М. на квартиру определено с …. года, на основании договора на передачу квартир в собственность, заключенного между Сосрановой Б.М. и АМС г. Владикавказ. В этой связи, судебной коллегией принимается во внимание, что до принятия и вступления в силу Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права собственности в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество не могла иметь место, и права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Также следует отметить, что Сосрановой Б.М. в свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру …. которое было получено 20 июля 2010 г., в качестве основания регистрации права указано определение о разъяснении решения Советского районного суда г.Владикавказа от 11 июня 2010 г., что также свидетельствует о возникновении у неё права собственности с момента вступления указанного решения в законную силу. При таких обстоятельствах утверждение о том, что Сосранова Б.М. не обладала правом заключения сделки в отношении спорной квартиры, не может быть признано правильным. При обсуждении доводов Сосрановой Б.М. о том, что договор купли-продажи недействителен, поскольку на спорную квартиру на момент заключения договора был наложен арест определением судьи Советского районного суда г.Владикавказа от 21.11.2008 г. (снятый определением судьи того же суда от 10.06.2010 г.), коллегия приходит к следующему. Исходя из материалов дела, в том числе, записи об аресте…, определение о наложении ареста на квартиру …было вынесено в рамках дела по иску Сосрановой Б.М. к Туаевой А.С., Дзоблаевой Г.М. о признании недействительным договора купли - продажи квартиры, истребовании имущества из чужого незаконного владения и пр. Меры по обеспечению иска были наложены по ходатайству Сосрановой Б.М. и ограничивали право распоряжения имуществом в отношении Дзоблаевой Г.М. По смыслу ст. 139 и ч. 3 ст. 144 ГПК Российской Федерации принятие обеспечительных мер допускается в случае, если непринятие таких мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного решения в рамках разрешения определенных правоотношений и сохраняется до вступления решения суда по этому делу в законную силу. С учетом указанных обстоятельств и того, что вступившим в законную силу решением Советского районного суда г.Владикавказа от 19 ноября 2009 г. правоотношения, возникшие между Дзоблаевой Г.М. и Сосрановой Б.М., были разрешены, за ней, как указывалось выше, признано право собственности на квартиру, судебная коллегия приходит к мнению, что данное обстоятельство не повлияло и не могло повлиять на законность договора купли - продажи, заключенного между Гергиевым О.Б. и Сосрановой Б.М. в лице Кокаева А.Т. При этом само по себе заключение сделки в период действия запретительных мер, наложенных в рамках иного дела, не свидетельствует об отсутствии у собственника имущества прав и полномочий собственника. Таким образом, по делу не имеется оснований для признания недействительными договора купли-продажи квартиры ….от 19 апреля 2010 года и акта приема-передачи этой квартиры и отказа в удовлетворении иска Гергиева О.Б., следовательно, решение Советского районного суда г. Владикавказа от 2 декабря 2011 года нельзя признать законным и обоснованным. Поскольку все значимые обстоятельства по делу установлены, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований Гергиева О.Б. и об отказе во встречном иске Сосрановой Б.М. На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия определила: решение Советского районного суда г. Владикавказа от 2 декабря 2011 года отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования Гергиева О.Б. к Сосрановой Б.М. удовлетворить. Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от …. г. квартиры…, заключенного между Гергиевым О.Б. и Сосрановой Б.М., в лице Кокаева А.Т., действовавшего на основании нотариальной доверенности от … года. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности Гергиеву О.Б. на квартиру….. по договору купли - продажи от ….г., заключенному между Гергиевым О.Б. и Сосрановой Б.М., в лице Кокаева А.Т., действовавшего на основании нотариальной доверенности от ….года. В удовлетворении встречного искового заявления Сосрановой Б.М. к Гергиеву О.Б., с привлечением в качестве третьих лиц Кокаева А.Т., Управления Росреестра по РСО-Алания о признании недействительными договора купли - продажи квартиры…. от ….года и акта приема- передачи квартиры ….от … года, отказать. Кассационную жалобу Гергиева О.Б. - удовлетворить. Председательствующий Ортабаев М.Б. Судьи Цалиева З.Г. Калюженко Ж.Э. Справка : дело по первой инстанции рассмотрено федеральным судьей Советского районного суда г.Владикавказа РСО - Алания Колобковой В.В.