Судья - Самоволькмн С.М. № 44-г-27
ГСК - Стяжкин С.Л.(председ., докл.)
Пономарева А.В.
Солоняк А.В.
П О С Т А Н О В Л Е Н И ЕПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
г.Ижевск 27 августа 2010 года
Президиум Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
Председательствующего - Емельянова А.В.,
членов Президиума - Берша С.И., Трусовой Г.П., Коробейниковой Л.Н.-
по докладу судьи Калмыкова В.Ю.,
рассмотрев гражданское дело по иску Купчинаус Н.В. к Котегову С.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и признании права собственности;
по надзорной жалобе Купчинаус Н.В. на кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 9 июня 2010 года,
переданное на рассмотрение суда надзорной инстанции определением Председателя Верховного Суда Удмуртской Республики Суханова Ю.В. от 12 августа 2010 года,
У С Т А Н О В И Л:
Купчинаус Н.В. обратилась в суд с иском к Котегову С.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Исковые требования мотивированы тем, что согласно свидетельства о регистрации права собственности от 20 августа 2003 года Купчинаус Н.В. являлась собственником 7/10 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенный строительством общей полезной площадью 11 998, 4 кв.м. - промышленного корпуса по выпуску товаров народного потребления (ТНП) с бытовыми помещениями, литер В1, расположенный по адресу ..., ул. ..., ....
21 июля 2007 года между Купчинаус Н.В. и Котеговым С.А. был заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости. 14 сентября 2007 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости, в котором зафиксирована 90%-ная готовность объекта.
В соответствии с п.2.1 договора купли-продажи от 21 июля 2007 года оплата стоимости объекта недвижимости должна быть произведена в течение пяти дней с момента подписания Договора путем передачи наличных денежных средств истцу. Ответчик данное условие договора не выполнил, зарегистрировал право собственности на спорный объект 09 октября 2007 года, но денежные средства по договору в сумме ... рублей Купчинаус Н.В. не уплатил. Передаточный акт от 21 июля 2007 года не свидетельствует о произведенных расчетах и получении истицей причитающихся денежных средств.
Ссылаясь на ст.ст.450,453 ГК РФ, Купчинаус Н.В. просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 июля 2007 года, привести стороны по договору в первоначальное положение, признать за Купчинаус Н.В. право собственности на 7/10 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - промышленный корпус по выпуску ТНП с бытовыми помещения, литер В1, расположенный по адресу: ..., ул. ..., ....
В ходе судебного разбирательства представитель истца Кручинина Н.Л., действующая на основании доверенности, уточнила исковые требования Купчинаус Н.В. относительно предмета договора. Согласно изменениям в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним спорный объект числится как промышленный корпус по выпуску ТНП, и является тем же объектом недвижимости, о котором было заявлено в первоначальном исковом требовании. Фактически объект незавершенный строительством остался в неизменном виде, что позволяет отождествлять этот объект с объектом промышленного корпуса, на который истец просит признать право собственности.
В дальнейшем истец увеличила исковые требования, просила также прекратить право собственности ответчика на спорный объект недвижимости.
Представители ответчика Котегова С.А. - Богатырева В.В. и Костин Ю.В., действующие на основании нотариальных доверенностей, иск не признали, пояснив, что оплата договора их доверителем произведена, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 21 июля 2007 года. Кроме того, с момента заключения договора Котегов С.А. произвел неотделимые улучшения спорного объекта, увеличив его площадь на 400 кв.м.
Решением Индустриального районного суда г. Ижевска от 14 апреля 2010 года исковые требования Купчинаус Н.В. удовлетворены. Признан расторгнутым договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 июля 2007 года, заключенный между Купчинаус Н.В, с одной стороны, и Котеговым С.А., с другой стороны, в отношении 7/10 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - промышленный корпус по выпуску ТНП с бытовыми помещениями, литер В1, расположенный по адресу: ..., ул. ..., ..., кадастровый (или условный) номер: Номер обезличен. За Купчинаус Н.В. признано право собственности на 7/10 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - промышленный корпус по выпуску ТНП с бытовыми помещениями, литер В1, расположенный по адресу: ..., ул. ..., ..., Номер обезличен. Прекращено право собственности Котегова С.А. на 7/10 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - промышленный корпус по выпуску ТНП с бытовыми помещениями, литер В1, расположенный по адресу: ..., ул. ..., ..., Номер обезличен. Взысканы с Котегова С.А. в пользу Купчинаус Н.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмурткой Республики от 9 июня 2010 года решение районного суда отменено. По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Купчинаус Н.В. отказано в полном объеме.
В надзорной жалобе Купчинаус Н.В., оспаривая выводы судебной коллегии, ставит вопрос об отмене кассационного определения, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права.
22 июля 2010 года гражданское дело истребовано в Верховный суд УР. 29 июля 2010 года по запросу гражданское дело поступило в Верховный суд УР.
Заслушав доклад судьи Калмыкова В.Ю., изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца Купчинаус Н.В. - Варначева Д.Г. и Жихарева М.Н., поддержавших доводы жалобы, возражения представителей ответчика Котегова С.А. - Костина Ю.В. и Богатыревой В.В., суд надзорной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основа ниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ФЗ от 04.12.2007 г.).
Судом кассационной инстанции допущены существенные нарушения норм права.
Так, материалами дела установлено, что 21 июля 2007 года между Купчинаус Н.В. и Котеговым С.А. был заключен договор купли-продажи недвижимости. Предметом договора являлось 7/10 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенный строительством. Согласно п.2.1 договора цена, уплачиваемая покупателем продавцу, составляет 5600 000 рублей, вносится покупателем наличными деньгами в течение пяти календарных дней с момента подписания договора и передачи документов, необходимых для государственной регистрации (т.1л.д.13).
Из содержания п.1 Акта приема-передачи от 21 июля 2007 года следует, что продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил 7/10 долей объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу ..., ..., что составляет ... рублей л.д.15).
Свидетельство о государственной регистрации выдано 9 октября 2007 года.
Возникшие между сторонами разногласия по поводу надлежащего исполнения обязательства по оплате имущества по договору купли-продажи недвижимости стали предметом судебного разбирательства.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Купчинаус Н.В., признал их обоснованными по мотиву того, ответчиком не представлены доказательства, подтверждавшие факт передачи Котеговым С.А. Купчинаус Н.В. денежной суммы по договору купли-продажи недвижимости.
Отменяя решение районного суда, суд кассационной инстанции указал, что согласно Акту приема - передачи от 21 июля 2007 года продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил 7/10 долей объекта незавершенного строительством, что составляет ... рублей. Регистрация объекта произведена.
Учитывая данные обстоятельства, суд кассационной инстанции сделал вывод, что стороны условия договора исполнили.
Данный вывод является ошибочным, основанным на неверном толковании норм материального права.
В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
Согласно п.п.2 п.1 ст.161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
В соответствии с требованиями приведенных правовых норм Котегов С.А. должен был представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Купчинаус Н.В. денежной суммы по договору купли-продажи недвижимости.
Акт приема-передачи от 21 июля 2007 года не может являться доказательством надлежащей оплаты по договору, поскольку в нем не указано, каким именно образом произведен расчет между сторонами, также нет сведений о том, что продавец Купчинаус В.Н. получила от покупателя Котегова С.А. установленную договором денежную сумму.
Кроме того, суд кассационной инстанции не дал надлежащей оценки, тому факту, что, заключая 14 сентября 2007 года дополнительное соглашение к договору от 21 июля 2007 года (п.1.1), стороны еще раз закрепили обязанность покупателя оплатить продавцу предусмотренную договором от 21 июля 2007 года денежную сумму, что свидетельствует об отсутствии оплаты товара покупателем до этого времени.
Таким образом, принимая решение по делу, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор от 21 июля 2007 года в части оплаты до настоящего времени покупателем не исполнен, денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не передана.
Данное обстоятельство является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора и основанием к его расторжению в соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
При изложенных обстоятельствах районный суд правомерно принял решение о возврате продавцу Купчинаус Н.В. недвижимого имущества, признав за ней право собственности на него и прекратив это право у покупателя.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 14 апреля 2010 года является законным и обоснованным, а кассационное определение Верховного Суда УР от 9 июня 2010 года подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 387 и 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум Верховного Суда Удмуртской Республики
П О С Т А Н О В И Л :
Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 9 июня 2010 года отменить.
Оставить в силе решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 14 апреля 2010 года.
Председательствующий А.В. Емельянов