Судья: Мосалева О.В. Дело № 33-3106
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Берша С.И.,
судей Полушкина А.В., Рябова Д.В.,
при секретаре Завьяловой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ижевске 27 сентября 2010 года гражданское дело
по иску Плотникова И.Л. к Красноперову Д.В. о взыскании долга по арендной плате и процентов,
по кассационной жалобе Плотникова И.Л. ( фамилия изменена на Терре Р.А.) на решение Сарапульского городского суда Удмуртской Республики от 13 мая 2010 года,
которым в удовлетворении исковых требований Плотникова И.Л. к Красноперову Д.В. о взыскании долга по арендной плате и процентов было отказано,
Заслушав доклад судьи Верховного Суда УР Рябова Д.В., судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Плотников И.Л. обратился к Красноперову Д.В. с иском о взыскании долга по арендной плате. Требования мотивировал тем, что 22 апреля 2006 г. между ФИО5 и ответчиком Красноперовым Д.В. был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: УР, <адрес> на срок 11 месяцев, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость аренды помещения по договору составляла 15 000 рублей в месяц. Данное помещение было арендовано с целью открытия в нем салона-красоты. Согласно договору дарения от 25 декабря 2006 года и свидетельства о государственной регистрации права указанное выше помещение перешло в собственность ему. В соответствии с п. 1.4. договора аренды между Красноперовым Д.В. и ФИО5 «Перемена собственника арендованного имущества не являются основаниями для изменения или расторжения договора». Согласно п. 4.2. договора «За 1 месяц до истечения срока аренды Арендатор должен письменно уведомить Арендодателя о намерении продлить срок договора, либо о предстоящем освобождении помещения. По окончании срока, указанного в договоре от 22.04.2006 года, новый договор аренды сторонами подписан не был, но фактически ответчик продолжал пользоваться полученным помещением, что указано в передаточном акте от 21 марта 2007 года, подписанном сторонами. Однако с 21.03.2007 года плату за пользование помещением истцу не платил, требования истца о погашении ответчиком задолженности игнорировал, помещение не освобождал. 24 сентября 2007 года истец в адрес ответчика был вынужден направить претензию, которую ответчик получил 03.10.2007 года. Тем не менее, ответчик свою задолженность не погасил, и помещение не освободил. В связи с недобросовестными действиями ответчика истец был вынужден 25 февраля 2008 года заключить договор о монтаже рольставни на нежилоепомещение, расположенное по адресу: УР, <адрес>. 29 февраля 2008 года рольставни были установлены согласно акту приема-передачи выполненных работ. Таким образом, ответчик в период с 21.03.07 года по 29.02.08 года фактически использовал помещение, расположенное по адресу: УР, <адрес>, получал доходы от его использования и, следовательно, имеет задолженность перед истцом по оплате за использование помещения за одиннадцать месяцев и десять дней в размере 170 000 рублей. Просит взыскать с ответчика долг по арендной плате и проценты на него в общей в сумме 177 413 рублей 93 копейки, а также уплаченную им госпошлину в размере 4 748 рублей 26 копеек.
Истец Плотников И.Л. исковые требования поддержал, привел аналогичные доводы, пояснил, что с 25 декабря 2006 года он является собственником помещения, площадью 95 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора дарения, зарегистрированного в регистрационной палате. ФИО5 предыдущий собственник данного помещения. Новый договор аренды между ним и ответчиком заключен не был, однако ответчик использовал помещение по своему назначению (был открыт салон красоты). Договор аренды не прошел государственную регистрацию, считает, что аренда помещений до 1 года не требует государственной регистрации. В связи с чем с ответчика подлежит взысканию арендная плата за период с 21 марта 2007 года по 29 февраля 2008 года.
Ответчик Красноперов Д.В. исковые требования не признал, пояснил, что обязательств перед Плотниковым никаких не имеет, он зарегистрирован в качестве предпринимателя, но помещение фактически использовала гражданка Горячева на основании доверенности, договор аренды и передаточный акт он не подписывал, наличие обязательства не признает.
Суд вынес вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить, указывая, что суд верно установил обстоятельства по делу, но сделал неверные выводы, также неправильно применены судом нормы материального права.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ -решение суда должно быть законным и обоснованным.
В суде 1 инстанции было установлено, что 22 апреля 2006 года между арендодателем ФИО5 и арендатором Красноперовым Д.В. был заключен договор аренды № нежилого помещения, площадью 95 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого арендодатель передал, а ответчик (арендатор) принял во временное владение и пользование помещение, площадью 95 кв.м. Срок договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 12 января 2007 года, Плотников И.Л. является собственником нежилого помещения (назначение торговое), общей площадью 90,6 кв.м., по адресу: <адрес>, на основании договора дарения от 25 декабря 2006 года.
Согласно п. 1.4 договора аренды перемена собственника арендованного имущества не являются основаниями для изменения или расторжения договора.
Согласно передаточному акту от 21 марта 2007 года Плотников И.Л. передал Красноперову Д.В. нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а Красноперов Д.В. принял.
В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ - по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Суд 1 инстанции сделал вывод, что согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ - в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).
Согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ - договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Судом 1 инстанции было установлено, что между ФИО5 и Красноперовым Д.В. был заключен договор аренды нежилого помещения.
Действующее законодательство не содержит норм, освобождающих от обязанности государственной регистрации договора аренды нежилых помещений.
Ссылка истца на заключение договора на срок менее года является необоснованной, поскольку положения ч.1 и ч.2 ст. 651 ГК РФ, предусматривающие заключение договора аренды зданий и сооружений на срок менее года в простой письменной форме, не применимы, поскольку регулируют отношения аренды специальных объектов - зданий и сооружений.
С учетом изложенного, суд 1 инстанции пришел к выводу о том, что сторонами не соблюдены требования о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения и в связи с несоблюдением требований о государственной регистрации сделки -договора аренды нежилого помещения, обязательства ответчика по указанному договору (обязательства по внесению арендной платы и процентов за несвоевременное внесение) не наступили в силу ничтожности сделки. В удовлетворении исковых требований Плотникову И.Л. должно быть отказано.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда 1 инстанции.
Так согласно информационному письму от1 июня 2000 г. N 53 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ « О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» - статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, которые подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Об этом же свидетельствует и сложившаяся судебная практика.
Поэтому вывода суда 1 инстанции о том, что действующее законодательство не содержит норм, освобождающих от обязанности государственной регистрации договора аренды нежилых помещений и что ссылка истца на заключение договора на срок менее года является необоснованной, поскольку положения ч.1 и ч.2 ст. 651 ГК РФ, предусматривающие заключение договора аренды зданий и сооружений на срок менее года в простой письменной форме, не применимы, поскольку регулируют отношения аренды специальных объектов - зданий и сооружений не основаны на нормах материального права, противоречат обстоятельствам, установленным при разрешении настоящего спора, в связи с чем решение суда не может являться законным и подлежит отмене.
Судебная коллегия не может вынести по делу новое решение, так как не все обстоятельства по делу установлены при рассмотрении настоящего спора, и в частности, ответчик в судебном заседании суда 1 инстанции указывал, что подпись в договоре и в передаточном акте выполнены не ответчиком, а иным лицом, в связи с чем, суду 1 инстанции следовало разъяснить сторонам, в том числе ответчику, о юридически значимых обстоятельствах по делу, в том числе о праве заявить ходатайство о проведении по делу экспертизы, что судом 1 инстанции сделано не было. В связи с чем, судебная коллегия не вправе по делу вынести новое решение, решение суда 1 инстанции подлежит отмене, а дело - на новое рассмотрение в тот же суд.
Руководствуясь ст.361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Сарапульского городского суда Удмуртской Республики от 13 мая 2010 года отменить, делу направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Кассационную жалобу удовлетворить.
Председательствующий судья: Берш С.И.
Судьи: Полушкин А.В.
Рябов Д.В.