Судья Ихсанов И.В. Дело № 33-3783/2010
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего Стяжкина С.Л.,
судей Рябова Д.В., Пономаревой А.В.,
при секретаре Батуевой А.Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 17 ноября 2010 года дело по кассационной жалобе Ждановой Н.З. на решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 24 августа 2010 года, которым исковое заявление Ждановой Н.З. к Шангараевой Э.Г., Карпову Э.А., Карповой Э.А. о признании недействительным договора от 20 января 2010 года купли-продажи дома по адресу: <адрес>, и применении последствий недействительности сделки оставлено без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Стяжкина С.Л., объяснения Чирковой О.Н., представителя, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Банников А.А., действующий от имени истца Ждановой Н.З. на основании доверенности, удостоверенной Губинской Е.В., исполняющей обязанности нотариуса г. Ижевска Петуховой Л.B., 12 сентября 2007 года за №11761, обратился в суд с иском к ответчикам Шангараевой Э.Г., Карпову Э.А., Карповой Э.А. о признании недействительным договора от 20 января 2010 года №01/011/2010-192 купли - продажи дома по адресу: <адрес> В обоснование исковых требований указал, что собственниками дома по адресу: <адрес>, являлись Карпов Э.А. и его сестра Карпова Э.А. на основании договора купли -продажи от 25 марта 1998 года. Она была зарегистрирована в указанном доме 18 мая 1998 года и проживала в данном доме. Была перерегистрирована по данному адресу 27 марта 2007 года. Карпов Э.А. и Карпова Э.А. приходятся ей племянниками. Их мать Карпова Раиля Зиганшевна является ее сестрой. Она временно проживает в комнате площадью 14,6 кв.м по адресу: г. Ижевск, ул. Удмуртская, д.229, кв.29 на основании договора аренды от 20 июля 2003 года. 20 января 2010 года Карпов Э.А. и Карпова Э.А. заключили с Шангараевой Э.Г. договор купли-продажи №01/011/2010-192, по условиям которого дом по адресу: <адрес>, был продан за 8000000 руб. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по УР 10 февраля 2010 года, выдано свидетельство о государственной регистрации права 18-АД 988717 от 10 февраля 2010 года. Шангараева Э.Г. как новый собственник дома предъявила к ней иск о прекращение права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Указала, что при заключении договора купли-продажи дома от 20 января 2010 года между Карповыми и Шангараевой Э.Г. она не брала на себя обязательство освободить жилое помещение в доме после перехода права собственности на дом к Шангаревой Э.Г. Сделка по отчуждению дома должна быть признана недействительной в силу ст. 168, ст.454, ст.558 ГК РФ. Продавцы дома не получили от покупателя деньги за дом в размере 8000000 руб. Шангараева Э.Г. являлась гражданской женой Карпова Э.А. Совершенная сделка фактически являлась безвозмездной. В договоре отсутствует существенное условие: сохранение за ней права пользования жилым помещением в доме после перехода права собственности к новому собственнику.
В ходе рассмотрения дела представитель истца - Банников А.А., действующий по доверенности, дополнил исковые требования, указал, что в силу ст.167 ГК РФ судом должны быть применены последствия недействительности сделки - договора купли-продажи от 20 января 2010 года дома по адресу: <адрес>. Стороны данного договора должны быть приведены в первоначальное положение. Право собственности Шангараевой Э.В. на вышеуказанный дом должно быть прекращено; за Карповым Э.А. должно быть признано право собственности на 1/2 долю вышеуказанного дома; за Карповой Э.А. должно быть признано право собственности на 1/2 долю вышеуказанного дома; с Карпова Э.А. и Карповой Э.А. в пользу Шангараевой Э.Г. должно быть взыскано 8000000 руб. Просит суд дополнительно к заявленному иску прекратить право собственности Шангараевой Эльвиры Гависовны на дом по адресу: <адрес>; признать за Карповым Эдуардом Анатольевичем право собственности на 1/2 долю вышеуказанного дома; признать за Карповой Эльвирой Анатольевной право собственности на 1/2 долю вышеуказанного дома; взыскать с Карпова Эдуарда Анатольевича и Карповой Эльвиры Анатольевны в пользу Шангараевой Эльвиры Гависовны 8000000 руб.
Истец Жданова Н.З. в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием ее представителя, на удовлетворении иска настаивает.
Представитель истца Банников А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчицы Карповой Э.А., извещенной о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и не явившейся в суд, с участием ее представителя.
Ответчики Карпов Э.А., Шангараева Э.Г., ее представитель Радченко А.С. и представитель ответчицы Карповой Э.А. - Карпова Р.З., в судебном заседании против иска возражали.
Представитель ответчицы Карповой Э.А. - Карпова Р.З., действующая по доверенности, в судебном заседании дополнительно пояснила, что ее дети Карповы Эльвира и Эдуард на момент покупки дома были несовершеннолетними, договор подписывали они сами с ее согласия. Суд постановил по делу вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального права, неправильным определением юридически значимых обстоятельств дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения, судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным, постановленным с правильным применением норм материального и процессуального права, правильным определением юридически значимых обстоятельств дела.
Так, суд при постановлении решения правильно указал, что спорное жилое помещение представляет собой одноэтажный жилой дом общей площадью 44,6 кв.м, находящийся по адресу: <адрес> (далее в тексте - спорный дом, спорное жилое помещение).
Согласно договору купли-продажи от 25 марта 1998 года Смирнова И.С. продала спорный дом Карповой Э.А. и Карпову Э.А., действующим с согласия матери Карповой Р.З., в общую долевую собственность - по 1/2 доле каждому. Договор удостоверен нотариусом г. Ижевска Гарифуллиной А.Ю. 25 марта 1998 года.
Согласно домовой книге Жданова Н.З. зарегистрирована в спорном жилом доме по месту жительства с 18 мая 1998 года; снята с регистрационного учета и вновь зарегистрирована 27 февраля 2004 года.
По договору купли-продажи №01/011/2010-192 от 20 января 2010 года Карпова Р.З., действующая по доверенности от имени Карповой Э.А. и Карпова Э.А., продала спорный дом Шангараевой Э.Г.. Договор и право собственности Шангараевой Э.Г. зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 февраля 2010 года за №18-18-01/011/2010-192 и №18-18-01/011/2010-193, соответственно, выдано свидетельство о государственной регистрации права 18-АА №988717 от 10 февраля 2010 года.
Указанный жилой дом с пристроем, пристройкой, служебными постройками и сооружениями продан покупателю за 8 000 000 рублей, уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания настоящего договора (п.3 договора).
Согласно выписке №262/07-2950 из государственного земельного кадастра, выданной Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по УР 26 сентября 2007 года, отчуждаемый жилой дом с пристроем, пристройкой, служебными постройками и сооружениями находится на земельном участке площадью 1417 кв. м с кадастровым номером 18:26:050971:0006, предоставленным для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, находящемся в государственной собственности (п.4 договора).
Согласно пункту 12 данного договора купли-продажи в доме <адрес> с правом пользования зарегистрированы: Карпова Р.З., Карпова Э.А., Карпов Э.А., Карпов А.Б., Жданова Н.З., Жданова Э.Р., Жданова Д.Р., Жданова А.С.. Продавец обязуется сняться с регистрационного учета по данному адресу и освободить жилой дом в течение одного месяца со дня подписания настоящего договора. Лиц, сохраняющих право пользования указанным жилым домом после смены собственника, не имеется.
По акту передачи от 20 января 2010 года спорный дом передан продавцами покупателю. Претензий к техническому состоянию указанных объектов недвижимости покупатель не имеет. Денежный расчет по вышеуказанному договору произведен полностью (п.3, п.4 договора).
На момент рассмотрения дела судом спорный жилой дом принадлежит на праве собственности Шангараевой Э.Г. - ответчице по делу. Истица по делу Жданова Н.З. в спорном жилом доме не проживает.
Данные обстоятельства установлены объяснениями участников судебного заседания, подтверждаются вышеназванными доказательствами и не оспариваются сторонами.
Истица правовым основанием иска указывает положения статей 168 и 558 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 166 ГК РФ (Оспоримые и ничтожные сделки):
1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу ст.168 ГК РФ (Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам):
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Истица доказательством обоснованности исковых требований указала, что оспариваемый договор купли-продажи не соответствует требованиям закона, а именно: в нем отсутствует существенное условие о сохранении за ней права пользования спорным жилым домом.
Согласно ст.432 ГК РФ (Основные положения о заключении договора):
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Положения о существенных условиях договора купли-продажи недвижимости, в том числе жилого дома, содержатся в главе 30 Гражданского кодекса РФ «Купля-продажа», а именно параграфе 7 указанной главы.
В соответствии с указанным параграфом по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст.552 ГК РФ).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст.555 ГК РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст.556 ГК РФ).
Договор купли-продажи спорного жилого дома от 20 января 2010 года заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписан сторонами. Переход права собственности и право собственности покупателя на спорный дом зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права 18-АА 988717 от 10 февраля 2010 года.
В данном договоре купли-продажи спорного дома в соответствии с требованиями закона указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а именно указан состав имущества (жилой дом с пристроем, пристройкой, пристройкой, служебными постройками и сооружениями), указана его площадь (общая и жилая) и адрес местоположения, а также площадь земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом. Кроме того, указан вид права продавца на земельный участок, занятый спорным жилым домом, а именно, предоставлен для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, находится в государственной собственности.
Договор купли-продажи спорного дома предусматривает цену этого имущества - 8 000 000 рублей, что также соответствует требованиям закона.
Передача спорного жилого дома продавцами Карповыми и принятие ее покупателем Шангараевой Э.Г. оформлено актом передачи от 20 января 2010 года, в соответствии с п.4 которого денежный расчет по договору сторонами произведен полностью. Акт передачи также подписан сторонами.
Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В такой перечень включаются следующие субъекты:
а) члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам ст. 31 ЖК РФ, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. ст. 672, 677 ГК РФ);
в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. ст. 672, 685 ГК РФ);
г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);
д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);
е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).
По-мнению суда, в договоре купли-продажи спорного дома существенное условие, предусмотренное 4.1 ст.558 ГК РФ, сторонами соблюдено, что подтверждается пунктом 12 договора.
Так, в обозначенном пункте договора указаны лица, которые зарегистрированы и имеют право пользования спорным домом на момент подписания договора; при заключении договора стороны пришли к соглашению о том, что лиц, сохраняющих право пользования спорным жилым домом после смены собственника, не имеется.
Истец доказательств того, что она является лицом, которое в соответствии с законом сохраняет право пользования спорным жилым помещением после смены собственника, суду не представила, хотя обязанность предоставления доказательств в обоснование своих требований, предусмотренная ст.56 ГК РФ, истице и ее представителю судом была разъяснена.
Доводы представителя истца о том, что Жданова Н.З. была вселена в спорное жилое помещение на основании договора безвозмездного пользования, ничем не подтверждаются.
Доказательств заключения такого договора с ответчиками - Карповым Э.А. и Карповой Э.А. в устной форме или письменном виде истицей и ее представителем суду не представлено.
Представитель ответчицы Карповой Э.А. - Карпова Р.З. в судебном заседании пояснила, что истец приходится ей родной сестрой. В 1998 году Карпов Э.А. и Карпова Э.А. лично, с ее согласия, зарегистрировали Жданову Н.Р. в спорном жилом доме в качестве члена семьи собственников.
В соответствии с п.4.1 ст.689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом положений вышеуказанной нормы права, по договору безвозмездного пользования жилым помещением (договору ссуды жилого помещения) одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (ссудодатель) - обязуется предоставить жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть предоставленное жилое помещение в том состоянии, в каком она его получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Объектом договора является жилое помещение, понятие которого содержится в ст. 15 ЖК РФ. Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
Из пояснений, данных суду ответчиком Карповым Э.А. и представителем ответчика Карповой Э.А., видно, что Ждановой Н.З. отдельное жилое помещение в спорном доме не предоставлялось. Она совместно проживала в одной комнате с Карповым Э.А. и Карповой Э.А..
Кроме того, из искового заявления Ждановой Н.З. усматривается, что она с 2003 года по настоящее время проживает по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды комнаты в жилом доме.
Поскольку истцу не предоставлялось отдельное жилое помещение в спорном жилом доме и она длительное время проживает по другому адресу, фактическое ее проживание в спорном жилом доме с 1998 по 2003 год не может свидетельствовать о том, что на момент заключения договора купли-продажи спорного дома Жданова Н. 3. являлась ссудополучателем по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).
Следовательно, Жданова Н.З. не может быть признана судом лицом, за которым сохраняется право пользования спорным жилым помещением после смены собственника.
Кроме того, пункт 5 договора купли-продажи спорного жилого дома содержит указание на то, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемый жилой дом никому другому не продан, не заложен, в судебном споре и под арестом (запрещением) не состоит, не обременен правами и претензиями третьих лиц, о которых стороны не могли не знать на момент подписания настоящего договора.
Довод истицы о безденежности договора суд также обоснованно не принял во внимание, судебная коллегия соглашается с выводами суда в данной части. Более того, требований об оспаривании сделки по иным основаниям, кроме указанных истцом, не заявлялось, стороной в сделке истец также не является.
Доводы жалобы судом исследовались, им дана правильная юридическая оценка, они не являются основанием к отмене решения суда.
В жалобе указывается на то, что суд не дал оценки тому, что Карповы членами семьи истца не являются, вместе с тем данное обстоятельство может свидетельствовать лишь о том, что истица проживала ранее в доме на иных условиях. Договору безвозмездного пользования, если таковой имел место, суд оценку дал. То, что истица в доме проживала на каких либо иных условиях, она суду не предоставила.
На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 24 августа 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: