Судья Шалагина Т.В. Дело № 33- 4161
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики в составе:
Председательствующего: Стяжкина С.Л.,
судей Солоняка А.В., Рябова Д.В.,
при секретаре Елхове Д.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ижевске 22 декабря 2010 года дело по кассационной жалобе Кетова В.В. на решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 8 октября 2010 г., которым в удовлетворении исковых требований Кетова В.В., действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери Кетовой Т.В., к обществу с ограниченной ответственностью <...> об уменьшении стоимости произведенных работ и взыскании суммы отказано полностью.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Стяжкина С.Л., объяснения представителей, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА
Кетов В.В., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери Кетовой Т.В. (далее по тексту - Истец, Участник) обратился в Устиновский районный суд г. Ижевска к обществу с ограниченной ответственностью <...> (далее по тексту - Ответчик, Застройщик) с требованием об уменьшении цены двухкомнатной квартиры <...> по договору № от <...> (далее по тексту - Договор) и взыскании 112 860 рублей.
В обоснование иска указано на заключение с ответчиком 24 июня 2008 года договора участия в долевом строительстве №, предметом которого являлось долевое участие Истца в строительстве жилого дома с последующим приобретением двухкомнатной квартиры <...>. Пунктом 2.1 Договора стоимость квадратного метра определена в размере 38 000 рублей. Определенная пунктом 2.4.1 Договора стоимость квартиры в размере 1 849 460 рублей уплачена полностью.
По акту приема-передачи от 6 февраля 2009 года ответчиком передана квартира площадью 45,7 кв.м. Полагает передачу квартиры площадью на 2,97 кв.м меньшей, чем предусмотрено договором, недостатком выполненной работы.
По основанию пункта 1 ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей» при обнаружении недостатка выполненной работы потребитель имеет право на уменьшение цены выполненной работы. Цена работы подлежит уменьшению на 112 860 рублей (2,97 кв.м х 38 000 рублей). Требование об уменьшении стоимости квартиры на указанную сумму, направленное Ответчику 20 января 2010 года, последним добровольно не исполнено.
12 июля 2010 года представлено заявление об увеличении исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, которым истец просил признать ничтожным пункт 2.6 Договора участия в долевом строительстве № от <...> в силу противоречия его пункту 4 ст.7 Федерального Закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - ФЗ-214). Указанное заявление судом принято в качестве дополнения основания иска.
В судебном заседании представитель истца Федоров О.А. исковые требования и заявленные основания поддержал полностью.
Истец Кетов В.В., действующий в своих интересах в интересах несовершеннолетней Кетовой Т.В., и третье лицо Кетова Л.В. в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
В соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца и третьего лица.
Представитель Ответчика - Петрова Т.И. исковые требования не признала по основаниям, указанным в письменных возражениях и дополнениях к возражениям.
Суд вынес вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить, указывая, что суд нарушил нормы материального права.
При рассмотрении дела судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда в интересах законности в полном объеме.
Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Кетова В.В., доводы жалобы поддержавшего, представителя ответчика, с доводами жалобы не согласившегося, судебная коллегия приходит к следующему.
Так, суд правильно установил, что 20 июля 2007 года Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства обществу с ограниченной ответственностью <...> выдано разрешение № на строительство многоквартирного жилого дома <...> Действие разрешения продлено до 30 марта 2009 года.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью <...> от 15 февраля 2008 года название общества изменено на ООО <...>
26 декабря 2008 года Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства Ответчику выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - «Завершение строительства жилого дома <...> (строительный адрес).
Согласно справке архитектора Устиновского района от 26 декабря 2008 года вновь построенному жилому дому <...> в Устиновском районе присваивается почтовый адрес - <...>.
Ответчик - ООО <...> является юридическим лицом, о чем свидетельствуют Устав ООО, соответствующее свидетельство о государственной регистрации Общества и выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
Поскольку разрешение на строительство объекта получено после 31 марта 2005 года, сложившиеся между сторонами по делу отношения регулируются ФЗ-214.
24 июня 2008 года между Истцом с одной стороны, действующим как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетней Кетовой Т.В., <...>, и Ответчиком с другой стороны заключен Договор участия в долевом строительстве №. Согласно разделу 1 указанного Договора Ответчиком принято обязательство своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом (<...>) (далее - Объект) и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства Истцу. Последний принял обязательство уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства (пункт 1 Договора). Объект долевого строительства -квартира <...> строящемся на земельном участке по адресу: <...>, подлежащая передаче Участнику после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и входящая в состав Объекта, строящегося с привлечением денежных средств Участника (пункт 1.2 Договора).
Характеристика Квартиры: <...> (пункт 1.3 Договора).
Согласно достигнутой сторонами договоренности (пункт 1.4 Договора) общая проектная площадь Квартиры - сумма площадей ее отапливаемых помещений и встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, террас, веранд), подсчитываемых с понижающими коэффициентами: для балконов - 0,3, для лоджий, террас, веранд - 0,5 согласно утвержденной проектной документации.
Квартира имеет строительную нумерацию и определена сторонами на Плане (выкопировка из проектной документации). Указанный План содержится в Приложении №1, которое является неотъемлемой частью Договора (пункт 1.6 Договора).
Основанием иска истцом указан недостаток выполненной работы, который заключается в передаче квартиры меньшей площади (45,7 кв.м), чем предусмотрено договором (48,67 кв.м.).
Далее суд указал, что довод истца о том, что ему передана квартира меньше на 2,97 кв.м, не может быть признан обоснованным.
Во-первых, обстоятельства, являющиеся существенными при заключении договора купли-продажи, перечислены в пункте 4 ст.4 ФЗ-214. Площадь квартиры к условиям, которые должны быть оговорены в договоре долевого участия, указанной нормой не отнесена.
Во-вторых, на стадии заключения договора определить точную площадь создаваемого помещения невозможно, проектная площадь квартиры принимается за основу для расчета цены договора, являющейся обязательным условием при заключении данного вида договоров.
Согласно пункту 2.2 Договора в цену договора входят суммы в возмещение всех затрат, необходимых для осуществления строительства не только Квартиры в составе Объекта, но и коммуникаций и других инженерных сооружений, благоустройства прилегающей территории, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией, пропорционально доле Участника.
В - третьих, истцом указано на несоответствие площади квартиры оговоренной в Договоре. Однако в Договоре указана лишь проектная площадь квартиры, которая после создания квартиры не изменилась. Площадь квартиры по результатам обмеров БТИ проектной не является.
Для сравнения чего-либо необходимо применить единый метод подсчета. Согласно пункту 1.5 Договора при заключении Договора площадь и номер Квартиры Участника определяется проектно-сметной документацией. То есть, указанная в договоре площадь квартиры (48,67 кв.м) является проектной. Согласно Правилам определения площади помещений при проектировании, являющихся Приложением «В» к СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отдельными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением. Согласно Примечанию 1 к указанному Приложению «В» площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации. Площадь квартиры, указанная в Акте приема-передачи (45,7 кв.м.) определена Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» по Удмуртской Республике.
Из пояснения привлеченного к участию в судебном заседании в качестве специалиста начальника производственного отдела ГУП «Удмурттехинвентаризация» Мелякиной О.В. следует, что при проведении инвентаризации площадь квартиры определяется в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. №37 (далее по тексту - Инструкция), площадь балконов или лоджий в площадь квартиры не включается. Как следует из представленной Истцом выписки из технического паспорта на квартиру <...> (л.д.8-9), в площадь квартиры не включена площадь двух балконов - 4,7 кв.м (2,2 + 2,5). Согласно п.3.36 Инструкции площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, террас и холодных кладовых, тамбуров. Согласно п.3.39 Инструкции при определении площади помещений надлежит включать в площадь помещений, в которых они расположены площадь ниш высотой 2,0 м и более. Площади арочных проемов включаются в площадь помещения, начиная с ширины 2 м. Площадь, находящаяся в пределах дверного проема, в площадь помещения не включается.
Вышеизложенное свидетельствует, что при определении площади квартиры на стадии проектирования и после завершения ее строительства учитываются различные площади, за основу принимаются различные величины, в связи с чем вывод истца о том, что квартира ему передана меньшей, чем должна быть, площадью, о чем свидетельствует разница между проектной и фактической площадями, не может быть признан обоснованным.
В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
По мнению суда, поскольку при заключении договора стороны пришли к соглашению о том, что площадь квартиры определяется с учетом площади балконов с понижающим коэффициентом 0,3, довод стороны истца о том, что площадь балкона не подлежит включению в площадь квартиры, поскольку это противоречит нормам Жилищного кодекса РФ, согласно которому балконы отнесены в общему имуществу дома и Инструкции, не может быть признан состоятельным, поскольку нормы ЖК РФ не регулируют отношения по участию в долевом строительстве.
Согласно Плану квартиры (Приложению №1 к Договору) (л.д.7) площадь квартиры 48,67 кв.м состоит из площадей: сан.узла - 3,46 кв.м, коридора - 7,12 кв.м, кухни- 10, 14 кв.м, гостиной- 14,41 кв.м, спальни - 12,26 кв.м, балконы - 1, 28 кв.м, (2,14 кв.м х 2 х 0,3).
Согласно выписке из технического паспорта (л.д.8) площадь квартиры состоит из площадей: сан.узла - 3,5 кв.м, коридора - 6,7 кв.м, кухни- 10, 0 кв.м, жилой комнаты - 13,6 кв.м, жилой комнаты - 11,9 кв.., балконы - 1,41 кв.м, ((2,2 кв.м. +2,5кв.м.) х 0,3), то есть составляет 47,11 кв.м (45,7 кв.м +1,41 кв.м балконы).
То есть, с учетом площади балконов разница составляет 1,56 кв.м. Однако, по мнению суда, при сравнении проектной и фактической площади квартиры необходимо принять во внимание, что в соответствии с Инструкцией, как указано выше, инвентаризирующей организацией из площади помещений исключается площадь в пределах дверного проема. То есть из указанной разницы площадей подлежит исключению не учтенная БТИ площадь в пределах дверного проема. Истцом суду не представлено доказательств несоответствия проектной площади квартиры площади квартиры, рассчитываемой в соответствии с Инструкцией, в случае обмера одних и тех же площадей и включении в площадь квартиры площадей под дверными проемами.
Представленные специалистом - проектировщиком Лушаниной Т.Г. расчеты площади квартиры по результатам обмеров БТИ с применением методики «ArchiCAD» суд правильно счел обоснованными, поскольку расчет произведен исходя из произведенных БТИ замеров с учетом площадей балконов и площадей под дверными проемами, то есть объема площадей, аналогичного учитываемому при расчете проектной площади. Суд правильно установил, что фактическая площадь переданной Истцу квартиры (с учетом площади балконов и площади под дверными проемами) составляет 48,18 кв.м, что меньше оговоренной в Договоре проектной площади на 0,49 кв.м (48,67 - 48,18).
Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с доводами суда о том, что, учитывая невозможность точного определения на стадии заключения договора площади помещения, которое будет создано по заключаемому договору долевого строительства, установив, что площадь переданной истцу квартиры на 0,49 кв.м меньше проектной, суд счел, что указанное обстоятельство не является основанием для удовлетворения заявленных истцом требований об уменьшении цены квартиры.
При этом суд указал, что ссылка истца на Закон РФ «О защите прав потребителей» не может быть признана обоснованной.
В соответствии с пунктом 9 ст.4 ФЗ-214 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ-214.
В то же время гарантии качества, предусмотренные договором долевого строительства, оговорены в ст.7 ФЗ-214, согласно которой застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным требованиям. Участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и вышеуказанных требований, в случаях 1)ухудшения качества объекта; 2) наличия недостатков, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования.
Таким образом, для удовлетворения требования об уменьшении цены договора необходимо установить либо ухудшение качества объекта, либо наличие в помещении недостатков, которые делают его непригодным для проживания. Суд указал, что передача квартиры площадью менее предусмотренной проектом на 0,49 кв.м не может расцениваться в качестве свидетельства ухудшения ее потребительских качеств и невозможности использования ее для проживания.
Суд пришел к выводу, что в связи с невозможностью точного определения площади квартиры на стадии создания проекта и необходимостью указания в договоре долевого участия цены договора проектная площадь при заключении договора принимается за основу именно в этих целях.
К данному выводу суд пришел с учетом того, что площадь квартиры законодателем не указана в качестве обязательного условия, соглашение по которому должно быть достигнуто сторонами при заключении договора. В связи с этим п.2.6 Договора расценил в качестве способа возможного регулирования цены договора, что отвечает положению ст.5 ФЗ-214. Системное толкование положений ст.5, пункта 4 ст.4 и пунктов 2 и 4 ст.7 ФЗ-214 позволяет сделать вывод о том, что несоответствие площади созданного объекта не является недостатком объекта, влекущим уменьшение цены договора.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами суда в данной части по следующим основаниям.
Как следует из обстоятельств дела 24 июня 2008 года между ООО <...> и Кетовым В.В. заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому Кетов В.В. принял на себя обязательство оплатить стоимость двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 48,67 кв.м, а ООО <...> - передать ему в собственность указанную квартиру.
В соответствии с п.2.1 Договора размер денежных средств, подлежащих уплате Участником для строительства квартиры, определяется из расчета фиксированной стоимости за квадратный метр-38 000 рублей - и составляет 1 849 460 рублей. При этом стороны определили цену договора исходя из общей проектной площади квартиры.
Сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.
По результатам проведенного обследования, замеров, проведенных специалистом Лушниковой, показания которой суд принял как доказательство, фактическая площадь переданной истцу квартиры составляет 48,18 кв.м, что меньше оговоренной в договоре проектной площади на 0, 49 кв.м.
Судебная коллегия также соглашается с данным доказательством.
Исходя из условий договора стороны определили, что истцу передается квартира общей проектной площадью 48,67 кв.м с включением в нее площади балконов, лоджий, веранд и террас, подсчитываемых с понижающим коэффициэнтом.
В соответствии со ст. 4 ФЗ -№214 договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Исходя из заключения специалиста, истцу передана квартира на 0,49 кв.м меньше, чем установлено условиями договора.
Согласно п.1 ст. 7 ФЗ-214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с п. 2 ст. 7 ФЗ-214 в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе уменьшения цены договора.
Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства по смыслу ч. 1 ст. 7 ФЗ -№214 следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов.
Судебная коллегия полагает, что уменьшение общей площади на 0,49 кв.м является ухудшением ее качества и, следовательно, требования истца о соразмерном уменьшении стоимости квартиры обоснованны и подлежат удовлетворению.
Доводы истца о том, что по результатам обмеров БТИ площадь квартиры меньше на 2,97 кв.м., несостоятельны, поскольку исходя из условий договора размер площади квартиры определялся исходя из общей проектной площади квартиры (п.1.4 Договора).
С ответчика в пользу истца подлежит взысканию18 тысяч 620 рублей.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что согласно п.4 ст. 7 ФЗ-214 условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. При таких обстоятельствах п. 2.6 Договора, содержащий условия о невозможности изменения финансирования в случае уменьшения общей площади квартиры от указанной в договоре более, чем на 2 кв.м, является ничтожным.
Доводы суда о том, что невозможность точного определения на стадии заключения договора площади помещения, которое будет создано по заключаемому договору долевого строительства, и о том, что площадь переданной квартиры меньше на 0, 49 кв.м, является основанием для отказа в иске полностью, судебная коллегия считает несостоятельными.
По вышеизложенным основаниям судебная коллегия не соглашается и с доводами суда, изложенными в решении, о том, что уменьшение площади квартиры на 0,49 кв.м не может расцениваться как ухудшение потребительских свойств квартиры.
Исходя из вышеизложенного судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене, не передавая дело на новое рассмотрение, судебная коллегия полагает возможным принять по делу новое решение, которым требования удовлетворить частично, взыскать с ответчика 18 тысяч 620 рублей в пользу истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА
решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 8 октября 2010 года отменить, кассационную жалобу удовлетворить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Кетова В.В. к ООО <...> о взыскании суммы удовлетворить частично.
Взыскать с ООО <...> в пользу Кетова В.В. 18 тысяч 620 рублей.
Председательствующий С.Л. Стяжкин
Судьи