Судья Акулова Е.А. Дело № 33-567
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Головкова Л.П.,
судей Смирновой Т.В., Кричкер Е.В.,
при секретаре Ланшаковой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 21 февраля 2011 года гражданское дело
по кассационной жалобе Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» на решение Воткинского городского суда Удмуртской Республики от 29 декабря 2010 года, которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» к индивидуальному предпринимателю Ш., Б., Г. о досрочном расторжении договора аренды - отказать.
Взыскать с Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в пользу индивидуального предпринимателя Ш. судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей».
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Кричкер Е.В., выслушав объяснения представителя истца Г.Т. (доверенность №028/258-2010 от 01 февраля 2010 года сроком до 25 декабря 2012 года), поддержавшей доводы кассационной жалобы; объяснения ответчиков ИП Ш., Г., Б., третьего лица Б.В., возражавших против доводов кассационной жалобы, просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Открытое акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (далее по тексту - ОАО «Россельхозбанк», Банк, Арендатор, истец) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Ш. (далее по тексту - ИП Ш.., Арендодатель, ответчик), Г., Б. (далее по тексту - Арендодатели, ответчики) о расторжении договора аренды.
Иск мотивировал тем, что 26 сентября 2005 года заключил с ответчиками договор аренды №5, в соответствии с которым ему были переданы во временное пользование, сроком до 26 сентября 2015 года, часть нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, для размещения дополнительного офиса Банка (далее по тексту - арендованные помещения, нежилые помещения). В процессе эксплуатации арендованных помещений в марте 2006 года и апреле 2008 года истец выявил протекание крыши, что привело к затоплению арендованных помещений, сбоям в работе дополнительного офиса. Между тем, не смотря на своевременное уведомление, и наличие соответствующих обязанностей в договоре аренды, ответчики не предприняли никаких мер по устранению последствий протекания крыши. Данные обстоятельства явились поводом для направления им истцом письма о досрочном расторжении договора аренды, которое было ими получено, но ответа не последовало. Для приема арендуемого помещения 04 декабря 2009 года Арендодатели не явились. После чего Арендатор освободил арендованные помещения, неоднократно направляя в адрес ответчиков письма с просьбой принять данные помещения, ключи от них, а также уведомляя о фактическом прекращении пользования помещениями. В связи с отказом ответчиков от досрочного расторжения договора аренды, истец обратился в суд с требованиями о расторжении с 04 декабря 2009 года договора аренды №5 от 26 сентября 2005 года, взыскании с ответчиков в его пользу судебных расходов в виде оплаты государственной пошлины.
Правовыми основаниями иска истец указал ст.ст.309, 620 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ).
В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования, ссылаясь на доводы, изложенные в иске, просили их удовлетворить. При этом пояснили, что вопрос реконструкции нежилого помещения был согласован с ИП Ш.., и сама реконструкция была практически завершена к моменту подписания договора аренды, т.к. иначе невозможно было использовать арендованные помещения под дополнительный офис Банка. При заключении договора аренды представитель Банка осматривала помещения и в углу у окна, где впоследствии был размещен кассовый узел, заметила подтек на стене, но ИП Ш. заверил, что все будет устранено. Других дефектов при первичном осмотре не заметили. Считают, что ответчики не выполнили принятую на себя обязанность проведения капитального ремонта нежилого помещения. Указали на то, что арендованные помещения было невозможно использовать, т.к. в весенний период по стенам и полу текла вода, а кругом проходила электропроводка. В связи с чем, нахождение в помещении людей было не безопасно. При этом открывать окна и двери для устранения влаги и проветривания было невозможно, т.к. это связано со спецификой работы Банка.
Ответчик ИП Ш. в судебном заседании требования истца не признал, полагая их не подлежащими удовлетворению. При этом пояснил, что ни одного документа, подтверждающего сбои в работе дополнительного офиса Банка, истцами не представлено, в т.ч. акта о затоплении. Ответчик полагает, что конденсат на потолке и стенах помещения возник из-за несанкционированной перепланировки и нарушения истцом системы вентиляции. Ответчики предлагали истцу создать совместную комиссию и устранить все недостатки, но их предложение осталось без ответа. ИП Ш. не отрицал, что согласовал вопрос проведения реконструкции арендованных помещений, но полагает, что данное согласование должно было быть получено от каждого из троих арендодателей. При заключении договора аренды истец согласился с тем, что передаваемое ему в аренду помещение находится в нормальном состоянии. Истец не исполнял возложенные на него обязанности по текущему ремонту помещения, поэтому, по мнению ответчика, все нарушения были произведены истцом.
Ответчики Г. и Б. в судебном заседании исковые требования Банка также не признали, полагая их не подлежащими удовлетворению, поддержали доводы, изложенные ответчиком ИП Ш.
Третье лицо Б.В., привлеченный к участию в деле определением суда от 02 июня 2010 года, в части заявленных требований в суде полагался на усмотрение суда, пояснив, что является субарендатором и арендатором помещений, принадлежащих ответчикам и расположенных по адресу <адрес>. Весной 2007 года плотник из его организации установил, что в кровле на крыше здания, арендованного Банком, имеются щели, которые им были заделаны, тем самым восстановлена герметичность крыши. Полагает, что он, как субарендатор, должен самостоятельно решать все проблемы, возникающие, в т.ч. с ремонтом крыши.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме. При этом ссылается на то, что при вынесении оспариваемого решения суд неправильно применил нормы материального и процессуального права. Кассатор считает, что суд не принял во внимание, что истец не имеет возможности использовать арендованное помещение для офиса кредитной организации, в связи с тем, что при его эксплуатации были выявлены недостатки (протечка крыши), а ответчики отказываются производить ее капитальный ремонт. По мнению кассатора, выводы суда не основаны на обстоятельствах дела. В частности, суд не учел выводы первой экспертизы, проведенной по настоящему делу.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда незаконно и подлежит отмене по следующим основаниям.
В порядке ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Судом первой инстанции установлено, что 26 сентября 2005 года между ИП Ш., Г., Б., с одной стороны, и ОАО «Россельхозбанк», с другой стороны, был заключен договор аренды части нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, площадью 192,9 кв.м. (помещения кулинарии (Литер А), склада (Литер А1), пристроя (Литер А2) и тамбура (литер а).
Нежилые помещения, арендуемые Банком по настоящему договору, принадлежат Арендодателям на праве собственности.
Банк просил расторгнуть договор аренды с 04 декабря 2009 года, в связи с отсутствием необходимости дальнейшей аренды нежилых помещений (письмо от 26 ноября 2009 года исх. №028-05-13/7876 - т.1, л.д.18). При этом в письмах от 13 марта 2006 года и от 21 апреля 2008 года истец сообщал ответчикам о том, что в помещении дополнительного офиса Банка, арендуемом у ответчиков, регулярно в весенний период протекает крыша, в связи с чем просил принять неотложные меры по ее ремонту (т.1, л.д.13,15).
В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из правовых норм действующего гражданского законодательства (п.1 ст.616 ГК РФ) и предусмотрено условиями договора аренды №5 от 26 сентября 2005 года, арендодатель обязался производить за свой счет плановый капитальный ремонт объекта аренды, связанный с общим капитальным ремонтом здания (п.2.1.2 договора аренды).
В силу п.1 ст.616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в т.ч. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Иные случаи прописаны законодателем в ст.620 ГК РФ «По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:…
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки…».
Исследовав представленные по делу доказательства, суд первой инстанции взял за основу заключение дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, не давая оценки заключению судебной строительно-технической экспертизы, первоначально проведенной по делу.
Между тем, в силу ч.ч.1, 2 ст.87 ГПК РФ дополнительная экспертиза проводится тем же или другим экспертом в случаях неясности и неполноты заключения эксперта, тогда как повторная экспертиза проводится исключительно другим(и) экспертом(ами) по тем же вопросам при возникновении сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличии противоречий в заключениях нескольких экспертов.
Анализируя заключения первоначальной и дополнительной экспертизы, перед которыми суд первой инстанции поставил, по существу, одинаковые вопросы, коллегия считает, что они позволяют прийти к однозначному выводу о том, что техническое состояние конструкций кровли здания, в котором истец арендовал помещения у ответчиков, требует капитального ремонта.
Коллегия учитывает, что при проведении дополнительной экспертизы осмотр кровли над помещениями №№7, 8, 9 (Литера А2) не производился, в связи с конструктивной недоступностью, поэтому эксперт не сделал никаких выводов, указав, что при возникновении новых протечек необходимо вскрыть участки кровли над указанными помещениями и выполнить ремонтные работы согласно нормативных документов, не указывая при этом вид ремонта и не конкретизируя нормативные документы. Кроме того, при проведении дополнительной экспертизы эксперт затруднился в квалификации вида ремонта работы по укладке утеплителя и пароизоляции на крыше и предложил отнести данный вид работ к «укладке вновь». Между тем, коллегия считает, что данные работы следует отнести к капитальному ремонту крыши.
Так, согласно п.3.8 постановления Госстроя РФ от 05 марта 2004 года №15/1 «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации»
(вместе с «МДС 81-35.2004...») «К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели...».
Тогда как «текущий ремонт - это ремонт, выполняемый для поддержания технических и экономических характеристик объекта в заданных пределах с заменой и (или) восстановлением отдельных быстроизнашивающихся составных частей и деталей;. ..» (приказ Госстроя РФ от 13 декабря 2000 года №285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения»).
Исходя из изложенного, судебная коллегия признает, что укладка утеплителя и пароизоляции на крыше вновь, не может быть отнесена к замене либо восстановлению отдельных быстроизнашивающихся частей крыши (текущий ремонт), а потому относится к восстановлению кровли, в связи с ее износом и разрушением, в целях улучшения ее эксплуатационных показателей (капитальный ремонт), что полностью соответствует выводам, изложенным экспертом в первоначальном заключении (т.1, л.д.51).
Как в первоначальном, так и в дополнительном заключении эксперты пришли к однозначному выводу о том, что:
- техническое состояние конструкций кровли - недопустимое (категория состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). В перечне необходимых мероприятий эксперт, в т.ч. называет устройство пароизоляции и гидроизоляции по чердачному перекрытию; смену утеплителя, с заменой старого; устройство примыканий кровли и козырька к стенам; замена деревянных конструкций кровли, что относится к капитальному ремонту (первоначальная экспертиза - т.1, л.д.50, 51);
- недостатки кровли препятствуют полноценному использованию арендуемых помещений, т.к. остается угроза возникновения новых протечек. Для устранения недостатков, в первую очередь необходимо уложить пароизоляцию и теплоизоляцию над местами протечек (дополнительная экспертиза - т.1, л.д.109).
Таким образом, отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, по мнению коллегии, не правильно применил нормы материального права и сделал выводы, несоответствующие установленным по делу обстоятельствам.
В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу, что нарушение ответчиками обязанности по капитальному ремонту кровли здания, в котором находились арендованные истцом помещения, дало право последнему требовать расторжения договора аренды.
Ссылка ответчиков на то, что выявленные недостатки могли быть обнаружены представителем истца при первоначальном визуальном осмотре помещений, тем не менее, в акте приема-передачи нежилых помещений от Арендодателей Арендатору было отмечено, что помещения передаются в нормальном состоянии, при вышеизложенных обстоятельствах является не существенной.
Как следует из договора аренды №5 от 26 сентября 2005 года, он может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон (п.8.1); по требованию Арендодателей и Арендатора настоящий договор может быть расторгнут досрочно в случаях, предусмотренных законодательством РФ (п.8.2); процедура расторжения настоящего договора определяется действующим законодательством Российской Федерации (п.8.3).
Так как часть 3 ст.619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложении изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов дела, впервые истец направил ответчикам предложение о расторжении договора аренды 19 августа 2009 года. Данное предложение было получено ответчиками 20 августа 2009 года, но оставлено без ответа (т.1, л.д.17).
Повторно истец направил ответчикам предложение о расторжении договора аренды 26 ноября 2009 года, в котором просил 04 декабря 2009 года к 09.00 часам обеспечить явку их представителей для приема от Арендатора арендуемого помещения. При этом поставил в известность ответчиков, что нежилое помещение освобождено от имущества Арендатора и в нем, в силу п.2.2.3 договора аренды, произведен текущий ремонт, то есть помещение готово к передаче. Данное предложение получено ответчиками 01 декабря 2009 года, но также оставлено без ответа (т.1, л.д.18).
Таким образом, судебная коллегия считает, что требование Банка к ответчикам о расторжении договора аренды №5 от 26 сентября 2005 года с 04 декабря 2009 года, то есть спустя более трех месяцев с момента первого уведомления о расторжении договора, основано на законе и подлежит удовлетворению.
Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, но судом не верно применены нормы материального права, судебная коллегия, отменяя решения суда, считает возможным принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований ОАО «Россельхозбанк».
С учетом того, что решение состоялось в пользу истца, на ответчиков в равных долях, в порядке статьей 88, 98 ГПК РФ, должна быть возложена обязанность по возмещению истцу судебных расходов, состоящих из государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Воткинского городского суда Удмуртской Республики от 29 декабря 2010 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым иск Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» к индивидуальному предпринимателю Ш., Г., Б. о расторжении договора аренды удовлетворить.
Расторгнуть с 04 декабря 2009 года договор аренды №5 от 26 сентября 2005 года, заключенный между индивидуальным предпринимателем Ш., Г. и Б., с одной стороны, и Открытым акционерным обществом «Российский сельскохозяйственный банк» (ОАО «Россельхозбанк»), с другой стороны.
Взыскать с ответчиков индивидуального предпринимателя Ш., Г., Б. в пользу Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей в равных долях.
Кассационную жалобу Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» удовлетворить.
Председательствующий судья Головков Л.П.
Судьи Смирнова Т.В.
Кричкер Е.В.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>