Судья Рябов Д.Н. Дело №
КАССАЦИОННОЕ О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего Анисимовой В.И.
судей Кричкер Е.В. и Полушкина А.В.,
при секретаре Батуевой А.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ижевске 23 мая 2011 года дело по кассационной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Ижевска от 20 января 2011 года, которым
иск Администрации г.Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства к ФИО1 в части взыскания суммы задолженности по договору аренды удовлетворен, в части взыскания пени - оставлен без удовлетворения.
Иск ФИО1 к Управлению земельных ресурсов и землеустройства Администрации г.Ижевска о признании ничтожным условий договора оставлен без удовлетворения.
С ФИО1 взыскана в пользу Администрации г.Ижевска задолженность по договору аренды в размере 200708 руб. 92 коп., в доход местного бюджета государственную пошлину 5207 руб. 09 коп.
Судебная коллегия, заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Анисимовой В.И., объяснения представителей ФИО1 - Маслова С.П. по доверенности от 26.06.2009г. сроком на три года, Колганова В.П. по доверенности от 21.10.2010г. сроком на три года, поддержавших доводы жалобы,
У С Т А Н О В И Л А :
Администрация г.Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства обратилась в суд с иском к Новокрещенову В.В. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 209633, 92 руб., пени за период с 16.03.2009 по 28.04.2010 г. в размере 12778, 37 руб. В обоснование иска указано, что 15.10.2007 г. между истцом и Производственно-спортивным кооперативом «Агро» (далее по тексту ПСК «Агро») заключен договор аренды земельного участка площадью 17 10 кв.м., расположенного по адресному ориентиру: г.Ижевск, 2 км. шлакоотвала, в 300 м. по направлению на юго-восток от жилого <адрес>. Земельный участок предоставлен для эксплуатации и обслуживания картодрома. Права и обязанности по указанному договору аренды переданы от ПСК «Агро» к ФИО1 в соответствии с договором от 03.02.2009 г., который обязался уплачивать арендную плату с момента государственной регистрации договора, то есть с 03.03.2009 г. На основании договора от 27.12.2009 г. права и обязанности арендатора переданы от ФИО1 к Маслову С.П., который также обязался уплачивать арендную плату с момента государственной регистрации договора, то есть с 28.04.2010 года. Таким образом, на ответчике лежала обязанность по оплате арендной платы за период с 03.03.2009 г. по 28.04.2010 года. В соответствии с п.2.5 договора, ответчик обязан вносить арендную плату ежеквартально в сроки не позднее 15.03, 15.06, 15.09, 15.11. Размер ежегодной арендной платы на 2007 год установлен п.2.4 договора. Пунктом 2.7 договора аренды установлено, что ежегодная арендная плата пересматривается не чаще 1 раза в год и может быть изменена арендодателем в случаях принятия соответствующих законодательных актов государственных органов власти РФ, УР, Городской думы или Администрации г.Ижевска, без согласия арендатора и без внесения соответствующих изменений в договор аренды. Порядок определении и размеры арендной платы за землю в 2009, 2010 годах определяются на основании Постановления Правительства УР № 172 от 06.11.2007 г. «О порядке определения размеров арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности УР и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». Всего ответчику начислена арендная плата в размере 227483, 92 руб., из них оплачено им 17 850 руб. В связи с этим, задолженность за весь период составляет 209633, 92 руб. За нарушение сроков оплаты ответчику начислены пени за период с 16.03.2009 по 28.04.2010 г. в размере 12778, 37 руб.
В ходе производства по делу истец уменьшил исковые требования в связи с частичной оплатой ответчиком задолженности, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 200708, 92 руб., пени 12778, 37 руб.
ФИО1 предъявил встречный иск к Управлению земельных ресурсов и землеустройства Администрации г.Ижевска о признании ничтожным пункта 2.7 договора аренды земельного участка. В обоснование иска указывает, что данный пункт противоречит ст.ст.166, 168, 180 ГК РФ. Изменение арендной платы без согласия арендатора не допускается (п.9 ст.22 ЗК РФ). Неотъемлемой частью договора является приложение № 2, в котором представлены расчеты годовых платежей. Данное приложение не отменено и находится в законной силе. Пункт 2.7 договора противоречит данному приложению. ФИО1 надлежащим образом оплачивал установленную договором арендную плату, которая составляет 35,7 тыс. руб. в год. Истцом по первоначальному иску неверно определен размер арендованного имущества. Так, ФИО1 продал ФИО6 4 объекта недвижимости, расположенных на данном земельном участке, переход права собственности зарегистрирован 20.12.2009 г. В связи с этим, право аренды земельного участка, занятого этими объектами, в силу ст.35 ЗК РФ переходит к ФИО6 и размер арендной платы ФИО1 должен быть уменьшен на размер арендной платы доли ФИО6 Кроме того, земельный участок предоставлен для эксплуатации картодрома, что не имеет отношения к коммерческой деятельности. Арендная плата за земельные участки под эксплуатацию стадионов должна составлять 0,01 % от кадастровой стоимости, истцом же рассчитана арендная плата из расчета 0,1 % от кадастровой стоимости. Об изменении арендной платы истец не сообщил ответчику.
В судебном заседании представитель Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации г.Ижевска Байметов Н.В. исковые требования с учетом их уточнения поддержал, встречный иск не признал.
ФИО1 в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в свое отсутствие с участием его представителей. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.
Представители ФИО1 - Колганов В.П., Маслов С.П. исковые требования не признали, встречный иск поддержали. Маслов С.П. пояснил, что ФИО1 продал ему 2 гаража, общественный туалет, помещение для комментаторов и судей. Было проведено межевание, о чем собственника земельного участка известили. Площадь земельного участка ФИО1 составила 1,5 га, у Маслова С.П. - 0,2 га. Колганов В.П. пояснил, что об изменении арендной платы ФИО1 в известность поставлен не был, оплата арендной платы произведена им в полном объеме.
Суд вынес вышеизложенное решение.
В кассационной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью установленных судом обстоятельств, неправильным применением норм материального права. Кассатор указывает, что суд не дал оценки доводам ответчика, изложенным во встречных исковых требованиях, не принял во внимание, что ФИО1 фактически арендуется и используется земельный участок меньшей площади, чем указано истцом. Часть земельного участка (0,18 Га), за пользование которой с арендатора судом взыскана плата является сопредельной территорией и находится в оперативной управлении и распоряжении другого лица, чему ответчиком представлены доказательства. Об изменении стоимости арендной платы ответчик не извещался, узнал об этом только при вручении в суде копии искового заявления, в связи с чем, судом не разрешен вопрос о моменте возникновения у ответчика обязанности по уплате измененных арендных платежей. Кадастровая стоимость земельного участка не соответствует фактическому состоянию земельного участка. Новые условия договора об увеличении суммы арендной платы поставили ответчика в кабальное положение.
Судебная коллегия, проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, оснований для отмены решения суда не усматрива ет.
Как следует из материалов дела, 15.10.2007г. между Администрацией г.Ижевска и Производственно-спортивным кооперативом «Агро» заключен договор № 4399 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 18:26:040239:0001, площадью 17310 кв.м., в том числе 3947 кв.м. в водоохраной зоне Ижевского пруда, с адресным ориентиром - г.Ижевск, земельный участок находится 2км. шлакоотвала, в 300 м. по направлению на юго-восток от жилого <адрес>. Земельный участок предоставлен для эксплуатации и обслуживания картодрома. Договор вступил в силу с момента его государственной регистрации. Срок договора аренды установлен сторонами договора до 18.04.2056 г.
Пунктами 2.4, 2.5 Договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы установлен по состоянию на 2007 год в 35699, 80 руб. Арендная плата вносится ежеквартально в сроки, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября равными долями.
Пунктом 2.7. Договора установлено, что ежегодная арендная плата, предусмотренная договором, пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена Арендодателем в случаях принятия соответствующих законодательных актов РФ, УР, иных нормативных актов государственных органов власти РФ, УР, Городской думы или Администрации г.Ижевска, без согласия арендатора и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор.
На основании договора уступки от 3.02.2009 г., ПСК «Агро» передал ФИО1 права и обязанности по договору аренды земли № 4399 от 15.10.2009г. Договор уступки согласован с Управлением земельных ресурсов и землеустройства Администрации г.Ижевска и зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР 3.03.2009г.
На основании договора уступки от 27.12.2009 г. ФИО10 передал ИП ФИО6 права и обязанности по договору аренды земли № 4399 от 15.10.2009 года. Договор уступки согласован с Управлением земельных ресурсов и землеустройства Администрации г.Ижевска и зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР 28.04.2010 г.
За период с 03.03.2009 г. по 28.04.2010 года Администрация г. Ижевска начислила ФИО1 арендную плату, в одностороннем порядке изменив ее размер на основании Постановления Правительства УР № 172 от 06.11.2007 г.
Спор между сторонами заключался в законности изменения органом местного самоуправления, как арендодателем, размера арендной платы на земельный участок без согласия арендатора.
Согласно п.3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы гражданского законодательства (Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации) применяются к арендным отношениям, объектом которых является земельный участок, лишь постольку, поскольку иное не урегулировано земельным или специальным федеральным законом.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена платность использования земли в виде уплаты земельного налога или арендной платы.
В соответствии с п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утверждены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.
Пунктом 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.
Следовательно, в отличие положений ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих автономию воли при установлении порядка, условий и сроках внесения арендной платы, Земельный кодекс Российской Федерации указывает на необходимость нормативного урегулирования данных вопросов, откуда следует возможность изменения в одностороннем порядке арендодателем размера арендной платы при нормативном изменении ее составляющих. Указанные выводы не противоречат положениям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (на которые ссылался истец по встречному иску) о том, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора не допускаются, учитывая вышеприведенные нормы п. 4 ст. 22 и п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Такой порядок определения размера арендной платы, порядок и условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Положением, утвержденным постановлением Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007г. № 172.
Государственная собственность на земельный участок с кадастровым номером 18:26:040239:0001, являющийся объектом договора аренды, не разграничена, что усматривается из кадастрового паспорта земельного участка (л.д. 20), а потому применение Администрацией г. Ижевска и судом при расчете арендной платы Положения от 06.11.2007г. № 172 является обоснованным. Доводы представителей ФИО1 о необходимости применения при расчете арендной платы постановления Правительства РФ от 16.07.2009г. №582 обосновано отклонены судом, поскольку указанное постановление определяет порядок расчета арендной платы для земельных участков государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с Положением от 06.11.2007г. № 172 размер годовой арендной платы земельного участка определяется как произведение базовой ставки арендной платы за земельный участок на кадастровую стоимость земельного участка (руб.) и постоянного коэффициента.
При этом базовая ставка установлена в процентах от кадастровой стоимости земельного участка согласно Приложению 1 к настоящему Положению, определяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором. В настоящем случае вид разрешенного использования, установленный в договоре аренды - земли учреждений и организации народного образования, земли под объектами народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, под религиозными объектами - определяет базовую ставку в г. Ижевске, равную 0,1% от кадастровой стоимости (Приложение 1. «Значения базовых ставок арендной платы за земельный участок»). Такая же базовая ставка установлена и в договоре аренды (приложение №2 к договору №4399 от 15.10.2007г. л.д. 8)
Кадастровая стоимость земельного участка определяется на основании утвержденных нормативными правовыми актами Правительства Удмуртской Республики результатов государственной кадастровой оценки земельных участков по категориям земель и видам разрешенного использования или на основании сведений государственного кадастра недвижимости либо рассчитывается по формуле: КС = КСу x S, где: КС - кадастровая стоимость земельного участка (руб.), S - площадь земельного участка, КСу - удельный показатель кадастровой стоимости за единицу площади земельного участка (руб./кв. м; руб./га), определенный на основании утвержденных нормативными правовыми актами Правительства Удмуртской Республики результатов государственной кадастровой оценки земельных участков по категориям земель и видам разрешенного использования или на основании сведений государственного кадастра.
В соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от 24.11.2008 № 275 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2007 года» утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в Удмуртской Республике (приложение 1), а также удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов в разрезе кадастровых кварталов и видов разрешенного использования в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2007 года (приложение 2) по состоянию на 1 января 2007 года.
Согласно приложению №2 к постановлению Правительства Удмуртской Республики от 24.11.2008 № 275 для кадастрового квартала 18:26:040239 и вида разрешенного использования - «земли учреждений и организации народного образования, земли под объектами народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культурыи спорта, культуры и искусства, религии» удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков (КСу) равен 11393,69 руб./кв.м.
Таким образом, кадастровая стоимость арендованного земельного участка, рассчитанная как произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков (КСу) на площадь участка - 17310 кв.м. и равная 197224773,9 руб. определена истцом в соответствии с вышеприведенным постановлением Правительства от 24.11.2008г. №275.
Изменение арендодателем арендной платы за земельный участок в связи с изменением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка путем принятия компетентным органом нормативно-правового акта, без согласия арендатора, закону не противоречит.
Доводы кассационной жалобы о том, что состояние земельного участка не соответствует его кадастровой стоимости, судебная коллегия отклоняет, поскольку удельный показатель кадастровой стоимости определен постановлением Правительства от 24.11.2008г. №275, которое в данной части не отменено и не обжаловано.
Судебная коллегия отклоняет также доводы жалобы о том, что часть арендуемого земельного участка (0,18 Га) предоставлена в пользование другого лица, поскольку доказательств данным обстоятельствам не представлено. Из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта земельного участка от 31.03.2010г. указанное обстоятельство не следует.
Ссылка в кассационной жалобе на кабальность условий о размере арендной платы не может быть принята во внимание, так как договор аренды оспаривался кассатором по другим основаниям.
Доводы жалобы о том, что ФИО1 не был поставлен в известность об изменении размера арендной платы, отмены решения суда не влекут. Указанные обстоятельства судом учтены, требования истца о взыскании неустойки за просрочку уплаты арендной платы оставлены без удовлетворения. Поскольку размер арендной платы земельного участка может изменяться без согласия арендатора, отсутствие его извещения свидетельствует об отсутствии его вины в просрочке оплаты, однако не устанавливает иной момент начала исчисления новой арендной платы.
В связи с изложенным, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия,
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Ленинского районного суда г. Ижевска от 20 января 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий: Анисимова В.И.
Судьи: Кричкер Е.В.
Полушкин А.В.