Судья Алабужева С.В. дело № 33-2135 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе: Председательствующего судьи Мельниковой Г.Ю. судей Шалагиной Л.А., Булатовой О.Б. при секретаре Утробине А.С. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске УР 20 июня 2011 года гражданское дело по искуОАО «Агентство <данные изъяты> к М.В.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску М.В.А. к ОАО «<данные изъяты>» о признании недействительными условий кредитного договора в части залога, по кассационной М.В.А.. на решение Первомайского районного суда г.Ижевска УР от 17 февраля 2011 года, которым постановлено: «Требования ОАО «<данные изъяты>» к М.В.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить в полном объеме. Взыскать с М.В.А. в пользу ОАО «<данные изъяты>» 1037176,77 рублей, в том числе, 934941,67 рублей остаток задолженности по основному долгу; 69185,01 рублей - проценты за пользование кредитом по 28.08.2009 года, пени в размере 33050,09 рублей по 28.08.2009 года. Взыскать с М.В.А. в пользу ОАО <данные изъяты>», начиная с 29.08.2009 года по день полного погашения обязательств по кредитному договору проценты за пользование кредитом в размере 13% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 934941,67 рублей. Взыскать с М.В.А. в пользу ОАО «<данные изъяты>», начиная с 29.08.2009 года по день полного погашения обязательств по кредитному договору пени за нарушение сроков возврата кредита и процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 934941,67 рублей. Взыскать с М.В.А. в пользу ОАО «<данные изъяты>» расходы последнего по оплате государственной пошлины в размере 11285,89 рублей. Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую М.В.А., по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>21. Определить способ реализации предмета залога с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость предмета залога в размере 1654000, 00 руб. В удовлетворении требований по встречному иску М.В.А. к ОАО «<данные изъяты>» о признании недействительными условий кредитного договора в части залога - отказать.» Заслушав доклад судьи Булатовой О.Б., объяснения М.В.А., его представителя - Х.Ю.Т., действующего на основании устного заявления, поддержавших доводы жалобы, просивших решение суда отменить, представителя ОАО «<данные изъяты>» - Н.Н.М., действующего на основании доверенности от 17.02.2011 года, возражавшего против доводов жалобы, просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия УСТАНОВИЛА: ОАО «<данные изъяты>» обратилось в суд с иском к М.В.А. о взыскании кредитной задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество. Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. В соответствии с условиями кредитного договора № от 03 мая 2006 года ответчику Акционерный банк газовой промышленности «<данные изъяты>» (ЗАО) предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 1000000 рублей на срок 180 месяцев под 13% годовых для приобретения в собственность ответчика четырехкомнатной квартиры по адресу: УР, <адрес>21.Государственная регистрация права собственности ответчика на Квартиру произведена 16.05.2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике. Законным владельцем Закладной в настоящее время является <данные изъяты>». Начиная с августа 2007 года платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им ответчиком не производились.Письмом № от 05.02.2009 года в адрес ответчика направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору.До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование истца. В связи с чем ОАО «<данные изъяты>» просит взыскать с ответчика1037176,77 рублей, в том числе: остаток неисполненных обязательств по договору Займа (основному долгу) - 934941,67 рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 69185,01 рублей, а также начисленные пени в размере 33050,09 рублей. Кроме того, начиная с 29 августа 2009 года и по день полного погашения обязательств по договору займа определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 934941,67 рублей;обратить взыскание на квартиру, принадлежащую М.В.А., расположенную по адресу: УР, <адрес>21, определить способ проведения публичных торгов, начальную продажную цену квартиры; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 11285,89 рублей. М.В.А. обратился в суд со встречным иском к ОАО «<данные изъяты>» о признании кредитного договора в части залога недействительным. В обоснование требованийуказал, что оценка квартиры является недостоверной, фактически оценка квартиры не проводилась. Цена, определенная в отчете, не соответствует рыночной стоимости квартиры. Определением суда от 09.02.2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены М.Э.Г., А.Э.Н., проживающие в спорной квартире В последующем истец уточнил исковые требования, просил установить начальную продажную цену квартиры в размере 1654000 рублей. В судебном заседании представитель истца -С.Н.В. на удовлетворении требований настаивала, встречный иск не признала, пояснила, что имеется отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры. Кроме того, истцу была предоставлена возможность провести другую оценку, от проведения которой истец уклонился. Ответчик М.В.А. исковые требования в части взыскания сумм признал, в остальной части против иска возражал, на встречном иске настаивал. Третьи лица - М.Э.Г., А.Э.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, суд расмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц. Суд постановил вышеуказанное решение. В кассационной жалобе М.В.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность,полагает, что суд не учел, что законным владельцем закладной на спорную квартиру является ОАО «<данные изъяты>». Доказательства, подтверждающие соответствующие права на закладную ОАО «<данные изъяты>», отсутствуют. Оригинал закладной в судебном заседании представлен не был, а на имеющейся в материалах дела копии передаточная надпись отсутствует. Необоснован вывод суда о том, что передача прав по закладной возможна путем совершения сделки в простой письменной форме. Суд не учел, что данная сделка требует государственной регистрации. Также суд не принял во внимание, что ответчик не был уведомлен о передаче прав по закладной, как того требует п. 4.3.2. кредитного договора. Кроме того, несостоятелен вывод суда о том, что оценочная экспертиза не была проведена по вине М.В.А. Поскольку решение обжалуется лишь в вышеприведенной части, законность решения в оставшейся части коллегией в силу статьи 347 ГПК РФ не проверяется. Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит поводов к отмене состоявшегося судебного постановления по следующим основаниям. Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, 03.05.2006 года между Акционерным банком газовой промышленности «<данные изъяты>» (ЗАО) и М.В.А. заключен кредитный договор № о предоставлении банком М.В.А. кредита в размере 1000000 рублей для приобретения квартиры по адресу: <адрес>21, стоимостью 1500000 рублей. По условиям договора обеспечением исполнения обязательства М.В.А. является ипотека в силу закона квартиры (п. 1.4 Договора), предмет залога оценен сторонами в 1654000 рублей. За пользование кредитом предусмотрена уплата заемщиком процентов в размере 13% годовых (п. 3.1 Договора). Погашение кредита производится в виде ежемесячного аннуитетного платежа. За нарушение сроков возврата кредита предусмотрена уплата неустойки в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа (уплаты процентов)за каждый календарный день просрочки (п.п.5.2, 5.3 Договора). Первоначальным залогодержателем являлся Акционерный банк газовой промышленности «<данные изъяты>» (ЗАО), которому закладная выдана 17 мая 2006 года. Согласно Свидетельству о государственной регистрации права, право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано 16.05.2006 года за М.В.А.. Основанием приобретения права является договор купли-продажи от 03.05.2006 года, заключенный между М.Э.Р. (продавец) и М.В.А. (покупатель). 25.01.2005 года между первоначальным кредитором Акционерным банком газовой промышленности «<данные изъяты>» и ОАО «<данные изъяты>» заключен договор купли-продажи закладных, в том числе закладной по должнику М.В.А., что подтверждается договором и актом приема-передачи закладных. В соответствии с договором в ОАО «<данные изъяты>» переданы права и сама закладная. 13.02.2004 года между ОАО «<данные изъяты>», являющейся региональным оператором ипотечного рынка в УР, и ОАО «<данные изъяты>» заключен договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки). Количество сделок в отношении передачи прав по закладной не ограничено. В соответствии с договором в ОАО «<данные изъяты>» переданы права и сама закладная по должникуМартынову В.А. Согласно акту приема-передачи закладных от 26 июня 2006 года, спорная закладная передана <данные изъяты>» ОАО «<данные изъяты>. Согласно акту приема- передачи закладных от 20 июля 2006 года, спорная закладная передана ОАО «<данные изъяты>» истцу - ОАО «<данные изъяты>». Согласно имеющейся в материалах дела копии закладной (л.д.115), сверенной судом кассационной инстанции с подлинным документом, закладная содержит отметку о том, что права по ней переданы ОАО «<данные изъяты>» на основании договора купли-продажи закладных. Поскольку должник не выполнял обязательства по кредитному договору, обеспеченные ипотекой, для удовлетворения требований залогодержателя суд обратил взыскание на заложенное имущество. В соответствии со статьей 48 Федерального закон от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 2. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. В силу статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Кроме того, согласно п. 3 указанной правовой нормы если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Аналогичные положения содержит и статья 54.1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ. В силу статьи 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. В соответствии со статьей 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. Применительно к статье 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Судом первой инстанции начальная продажная цена жилого помещения установлена исходя из цены, согласованной сторонами в закладной. Как разъяснено в пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. Из дела видно, что стоимость заложенного имущества сторонами в договоре залога согласована. В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Поскольку при рассмотрении спора ни одна из сторон не представила доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд правомерно определил начальную продажную цену такого имущества в соответствии с его оценкой сторонами в договоре о залоге. Установив, что сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; заемщиком нарушались сроки внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, и оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество не имеется, суд обоснованно удовлетворил требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество. Выводы суда по существу спора в решении приведены, коллегии следует с ними согласиться. Доводы кассационной жалобы, которые сводятся к рассуждениям вокруг утверждения о ненадлежащем истце, поскольку ОАО «<данные изъяты>», по мнению кассатора не доказало свои права на закладную, коллегией отклоняются ввиду следующего. Как упоминалось выше, на закладной, подлинник которой представлен и суду второй инстанции, имеется отметка о владельце закладной - ОАО «<данные изъяты>», указано основание - договор купли- продажи закладных. Как верно установил суд первой инстанции, передача прав по закладной от ОАО «<данные изъяты>» ОАО «<данные изъяты>» проведена в полном соответствии с действующим законодательством. Согласно ч. 1 ст. 48 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Таким образом, законодательство содержит обязательство о том, что при переходе прав на закладную должна быть совершена сделка в простой письменной форме. Данная обязанность ОАО «<данные изъяты>» и ОАО «<данные изъяты>» была исполненазаключением договора купли-продажи закладной и совершением передаточной надписи, что подтверждается закладной. При этом закон «Об ипотеке» не требует государственной регистрации такого договора. Кассатор, ссылаясь на необходимость государственной регистрации сделки, упускает из виду следующее. Действительно, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство) (статья 47 Закона «Об ипотеке»). Верными коллегия находит доводы кассатора о том, что к сделке по уступке прав на закладную должны применяться те же правила, что и к сделке, на основании которой выдана закладная. Но поскольку договор уступки права по обеспеченному ипотекой обязательству не заключался, суждения кассатора о необходимости государственной регистрации сделки не применимы к рассматриваемому спору. Доводы кассационной жалобы в части определения начальной продажной цены заложенного имущества коллегия признает несостоятельными. Поскольку ответчиком стоимость заложенного имущества не опровергнута, документов, подтверждающих иную стоимость жилого помещения, не представлено, оснований для определения начальной продажной цены заложенного имущества в ином размере, чем определено в закладной, у суда не имелось. Суд принял решение согласно ст. 56 ГПК РФ на основе доказательств, представленных сторонами. Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Иная оценка кассатором обстоятельств дела и несогласие с выводами суда не означают судебной ошибки и не являются основанием к отмене решения суда. С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы нет. На основании изложенного, руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: решение Первомайского районного суда г.Ижевска УР от 17 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Председательствующий Мельникова Г.Ю. Судьи Шалагина Л.А. Булатова О.Б.